??導(dǎo)語

??險資選擇投資房企是出于收益考量，退出房企也正是出于同樣原因，其中收益分紅是核心。但可以預(yù)見的是，隨著險資投資偏好的轉(zhuǎn)變，與地產(chǎn)之間的關(guān)聯(lián)非但不會遠離，而是更為緊密。

??◎  文 / 房玲、易天宇

??11月13日，保利發(fā)展發(fā)布股東集中競價減持股份結(jié)果公告，第二大股東泰康人壽在減持計劃實施期間，減持了其通過非公開發(fā)行所取得的保利發(fā)展股份8176.97萬股，占保利發(fā)展總股本的比例為0.68%。減持計劃實施前，泰康人壽持有保利發(fā)展股份8.44億股，占保利總股本的7.05%，其中7.33億股為認購保利2016年非公開發(fā)行股票所取得、1.11億股為通過集中競價交易取得。減持后，泰康人壽持股降至6.31%。

??無獨有偶，此前11月8日，中國平安發(fā)布澄清公告，作為曾經(jīng)碧桂園第二大股東的中國平安聲稱已清倉碧桂園。事實上，險資撤離房地產(chǎn)企業(yè)從早些年就已開始，彼時房地產(chǎn)行業(yè)遭遇流動性危機，險資撤離既是出于資金安全，同時也是及時止損，而保利發(fā)展作為當(dāng)前銷售第一的龍頭房企，險資選擇此時離開耐人尋味。

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??泰康人壽減持保利
更多從利益而非戰(zhàn)略考量

??泰康人壽入局保利始于2016年。2016年6月23日保利發(fā)布公告稱，非公開發(fā)行10.99億股，發(fā)行價格8.19元/股，為發(fā)行申購日（6月7日）前20個交易日均價8.55元/股的95.78%，募集資金約90億元。其中泰康人壽認購金額60億元，包攬了定增項目六成，認購后持有保利發(fā)展7.35%股份，一躍成為保利的第二大股東。

??而此次泰康人壽減持的正是此前非公開發(fā)行所取得股份共8176.97萬股，據(jù)公告披露減持價格區(qū)間在14.13至14.88元/股，減持總金額約11.80億元，7年投資直接獲利約5.11億元。2023年以來，地產(chǎn)股持續(xù)走低，保利發(fā)展也未能幸免，股價從2022年12月30日收盤價15.13元/股下跌至當(dāng)前約11元左右，泰康人壽此時減持實現(xiàn)落袋為安，鎖定收益。

??另一方面，險資選擇投資房企是出于收益考量，退出房企也正是出于同樣原因，其中收益分紅是核心。近年來房地產(chǎn)行業(yè)普遍利潤縮水，2022年及2023年上半年80家重點房企的歸母凈利率的行業(yè)中位數(shù)均為虧損，-1.7%及-0.9%；雖然保利發(fā)展表現(xiàn)位列行業(yè)前列，但同樣受到行業(yè)影響，2022年歸母凈利率同比下降3.1個百分點至6.5%，2023年上半年歸母凈利率同比下降了0.88個百分點至8.92%。

??此外，從分紅情況來看，隨著保利發(fā)展歸母凈利潤總額下降，派現(xiàn)總額也隨之下降，2022年保利發(fā)展派現(xiàn)總額53.87億元，同比下降22%。從分紅方案來看，2019年保利發(fā)展10派8.2元（含稅），此后逐年下調(diào)至2022年10派4.5元。在持股保利發(fā)展約6年多的時間內(nèi)，泰康人壽約取得了3.48元/股的分紅（2017-2022年），但隨著近年股東回報的減少，泰康人壽此時選擇減持也屬情理之中。

??事實上，2022年12月29日保利發(fā)展就收到了董事邢怡（泰康保險集團副總裁）的辭職申請，而泰康人壽在2022年第四季度償付能力報告中表示，由于已放棄保利發(fā)展的董事席位，截至2022年底，保利發(fā)展不再屬于子公司、合營企業(yè)、聯(lián)營企業(yè)范圍，其會計分類從長期股權(quán)投資調(diào)整為可供出售金融資產(chǎn)。而從這也能看到泰康人壽對于保利的投資定位從戰(zhàn)略性投資調(diào)整為財務(wù)性投資，業(yè)務(wù)考量方向更多從收益角度轉(zhuǎn)變。

??除了保利發(fā)展外，2023年6月泰康人壽還累計減持了美克家居817.73萬股，持股比例降至5%以下，可見不管是地產(chǎn)股還是地產(chǎn)上下產(chǎn)業(yè)鏈，泰康人壽或均以同樣標準考量采取了減持行動。

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??險資看好核心城市不動產(chǎn)項目
資產(chǎn)配置結(jié)構(gòu)調(diào)整

??險資減持或者清倉地產(chǎn)股，并不意味著離開地產(chǎn)行業(yè)，反觀加倉優(yōu)質(zhì)不動產(chǎn)項目的步伐從未停止。就在不久前10月底，泰康人壽保險就以底價1.12億競得廣州黃埔區(qū)地塊，用于建設(shè)醫(yī)院和養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)。而另一保險巨頭中國平安旗下的平安人壽，更是在1月20日發(fā)布大額不動產(chǎn)投資公告，以73.33億向弘毅投資收購北京、上海四個產(chǎn)業(yè)園項目。

??從中國平安公布的年報中也能發(fā)現(xiàn)，近期險資在不動產(chǎn)投資領(lǐng)域的偏好轉(zhuǎn)向。2022年中國平安保險資金投資組合中不動產(chǎn)投資余額2046億元，同比下降5%；在總投資資產(chǎn)中占比4.7%，同比下降0.8個百分點，可以發(fā)現(xiàn)平安投向不動產(chǎn)的規(guī)模及占比均有收縮的趨勢。2023年上半年雖然不動產(chǎn)投資余額較年初有回升，但總投資資產(chǎn)中占比繼續(xù)下滑至4.5%。

??不動產(chǎn)投資余額快速下滑，主要由于債券類及股權(quán)類投資規(guī)模下滑所致。中國平安在年報中解釋股權(quán)和債權(quán)投資主要是財務(wù)投資，包括與不動產(chǎn)相關(guān)的上市公司股票、公司債券、不動產(chǎn)債權(quán)計劃等，以獲取分紅收入、利息收入并賺取買賣差價為目的。

??2021年，中國平安對華夏幸福相關(guān)投資資產(chǎn)進行減值計提、估值調(diào)整及權(quán)益法損益調(diào)整金額合計432億元，其中股權(quán)類159億元，債權(quán)類273億元，占到了當(dāng)年不動產(chǎn)投資的20%。2022年中國平安清倉了原先持有的旭輝7.91%股權(quán)，同時計提減值準備7.77億；此外華夏幸福所持凈額繼續(xù)從36.21億下降至25.22億。

??與此同時，中國平安于不動產(chǎn)投資中的物權(quán)投資的規(guī)模及占比均在快速攀升。平安年報中的物權(quán)類投資主要指的是直接投資及以項目公司股權(quán)形式投資的持有型物業(yè)，主要投向商業(yè)辦公、物流地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)園、長租公寓等收租型物業(yè)。

??2023年上半年中國平安于不動產(chǎn)投資余額中物權(quán)投資達1583億元，較年初增長34%，在不動產(chǎn)投資中占比76%，較年初大幅增長18個百分點。對此，在此前的中期業(yè)績會中，平安表示“不動產(chǎn)的物權(quán)部分，集中于一線城市，會計處理上是成本法記賬，隱含的市場價值非常大，同時風(fēng)險可控?！薄艾F(xiàn)在不動產(chǎn)領(lǐng)域布局的主要方向是租賃住房，這樣的長期租賃現(xiàn)金流，符合中國平安負債需求。”

??據(jù)悉2023年上半年，中國平安的投資性房地產(chǎn)凈額1207.99億元，較年初增長5%；投資性房地產(chǎn)租金收入32.10億元，同比增長2%；而2022年中國平安的投資性房地產(chǎn)凈額更是同比增長33%；租金收入同比增長34%。

??整體來看，險資作為市場中不可忽視的一支投資力量，在地產(chǎn)行業(yè)利潤空間收窄的大背景下，減持地產(chǎn)股似乎已成為了某種必然；同時險資的投資偏好已轉(zhuǎn)向了核心城市的優(yōu)質(zhì)不動產(chǎn)項目。此前10月監(jiān)管層同意首批5家險資入局公募REITs，可以預(yù)見的是，未來險資與地產(chǎn)之間的關(guān)聯(lián)非但不會遠離，而將是更為緊密。