??導(dǎo)語

??險(xiǎn)資選擇投資房企是出于收益考量，退出房企也正是出于同樣原因，其中收益分紅是核心。但可以預(yù)見的是，隨著險(xiǎn)資投資偏好的轉(zhuǎn)變，與地產(chǎn)之間的關(guān)聯(lián)非但不會(huì)遠(yuǎn)離，而是更為緊密。

??◎  文 / 房玲、易天宇

??11月13日，保利發(fā)展發(fā)布股東集中競(jìng)價(jià)減持股份結(jié)果公告，第二大股東泰康人壽在減持計(jì)劃實(shí)施期間，減持了其通過非公開發(fā)行所取得的保利發(fā)展股份8176.97萬股，占保利發(fā)展總股本的比例為0.68%。減持計(jì)劃實(shí)施前，泰康人壽持有保利發(fā)展股份8.44億股，占保利總股本的7.05%，其中7.33億股為認(rèn)購(gòu)保利2016年非公開發(fā)行股票所取得、1.11億股為通過集中競(jìng)價(jià)交易取得。減持后，泰康人壽持股降至6.31%。

??無獨(dú)有偶，此前11月8日，中國(guó)平安發(fā)布澄清公告，作為曾經(jīng)碧桂園第二大股東的中國(guó)平安聲稱已清倉(cāng)碧桂園。事實(shí)上，險(xiǎn)資撤離房地產(chǎn)企業(yè)從早些年就已開始，彼時(shí)房地產(chǎn)行業(yè)遭遇流動(dòng)性危機(jī)，險(xiǎn)資撤離既是出于資金安全，同時(shí)也是及時(shí)止損，而保利發(fā)展作為當(dāng)前銷售第一的龍頭房企，險(xiǎn)資選擇此時(shí)離開耐人尋味。

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??泰康人壽減持保利
更多從利益而非戰(zhàn)略考量

??泰康人壽入局保利始于2016年。2016年6月23日保利發(fā)布公告稱，非公開發(fā)行10.99億股，發(fā)行價(jià)格8.19元/股，為發(fā)行申購(gòu)日（6月7日）前20個(gè)交易日均價(jià)8.55元/股的95.78%，募集資金約90億元。其中泰康人壽認(rèn)購(gòu)金額60億元，包攬了定增項(xiàng)目六成，認(rèn)購(gòu)后持有保利發(fā)展7.35%股份，一躍成為保利的第二大股東。

??而此次泰康人壽減持的正是此前非公開發(fā)行所取得股份共8176.97萬股，據(jù)公告披露減持價(jià)格區(qū)間在14.13至14.88元/股，減持總金額約11.80億元，7年投資直接獲利約5.11億元。2023年以來，地產(chǎn)股持續(xù)走低，保利發(fā)展也未能幸免，股價(jià)從2022年12月30日收盤價(jià)15.13元/股下跌至當(dāng)前約11元左右，泰康人壽此時(shí)減持實(shí)現(xiàn)落袋為安，鎖定收益。

??另一方面，險(xiǎn)資選擇投資房企是出于收益考量，退出房企也正是出于同樣原因，其中收益分紅是核心。近年來房地產(chǎn)行業(yè)普遍利潤(rùn)縮水，2022年及2023年上半年80家重點(diǎn)房企的歸母凈利率的行業(yè)中位數(shù)均為虧損，-1.7%及-0.9%；雖然保利發(fā)展表現(xiàn)位列行業(yè)前列，但同樣受到行業(yè)影響，2022年歸母凈利率同比下降3.1個(gè)百分點(diǎn)至6.5%，2023年上半年歸母凈利率同比下降了0.88個(gè)百分點(diǎn)至8.92%。

??此外，從分紅情況來看，隨著保利發(fā)展歸母凈利潤(rùn)總額下降，派現(xiàn)總額也隨之下降，2022年保利發(fā)展派現(xiàn)總額53.87億元，同比下降22%。從分紅方案來看，2019年保利發(fā)展10派8.2元（含稅），此后逐年下調(diào)至2022年10派4.5元。在持股保利發(fā)展約6年多的時(shí)間內(nèi)，泰康人壽約取得了3.48元/股的分紅（2017-2022年），但隨著近年股東回報(bào)的減少，泰康人壽此時(shí)選擇減持也屬情理之中。

??事實(shí)上，2022年12月29日保利發(fā)展就收到了董事邢怡（泰康保險(xiǎn)集團(tuán)副總裁）的辭職申請(qǐng)，而泰康人壽在2022年第四季度償付能力報(bào)告中表示，由于已放棄保利發(fā)展的董事席位，截至2022年底，保利發(fā)展不再屬于子公司、合營(yíng)企業(yè)、聯(lián)營(yíng)企業(yè)范圍，其會(huì)計(jì)分類從長(zhǎng)期股權(quán)投資調(diào)整為可供出售金融資產(chǎn)。而從這也能看到泰康人壽對(duì)于保利的投資定位從戰(zhàn)略性投資調(diào)整為財(cái)務(wù)性投資，業(yè)務(wù)考量方向更多從收益角度轉(zhuǎn)變。

??除了保利發(fā)展外，2023年6月泰康人壽還累計(jì)減持了美克家居817.73萬股，持股比例降至5%以下，可見不管是地產(chǎn)股還是地產(chǎn)上下產(chǎn)業(yè)鏈，泰康人壽或均以同樣標(biāo)準(zhǔn)考量采取了減持行動(dòng)。

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??險(xiǎn)資看好核心城市不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目
資產(chǎn)配置結(jié)構(gòu)調(diào)整

??險(xiǎn)資減持或者清倉(cāng)地產(chǎn)股，并不意味著離開地產(chǎn)行業(yè)，反觀加倉(cāng)優(yōu)質(zhì)不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目的步伐從未停止。就在不久前10月底，泰康人壽保險(xiǎn)就以底價(jià)1.12億競(jìng)得廣州黃埔區(qū)地塊，用于建設(shè)醫(yī)院和養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)。而另一保險(xiǎn)巨頭中國(guó)平安旗下的平安人壽，更是在1月20日發(fā)布大額不動(dòng)產(chǎn)投資公告，以73.33億向弘毅投資收購(gòu)北京、上海四個(gè)產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目。

??從中國(guó)平安公布的年報(bào)中也能發(fā)現(xiàn)，近期險(xiǎn)資在不動(dòng)產(chǎn)投資領(lǐng)域的偏好轉(zhuǎn)向。2022年中國(guó)平安保險(xiǎn)資金投資組合中不動(dòng)產(chǎn)投資余額2046億元，同比下降5%；在總投資資產(chǎn)中占比4.7%，同比下降0.8個(gè)百分點(diǎn)，可以發(fā)現(xiàn)平安投向不動(dòng)產(chǎn)的規(guī)模及占比均有收縮的趨勢(shì)。2023年上半年雖然不動(dòng)產(chǎn)投資余額較年初有回升，但總投資資產(chǎn)中占比繼續(xù)下滑至4.5%。

??不動(dòng)產(chǎn)投資余額快速下滑，主要由于債券類及股權(quán)類投資規(guī)模下滑所致。中國(guó)平安在年報(bào)中解釋股權(quán)和債權(quán)投資主要是財(cái)務(wù)投資，包括與不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)的上市公司股票、公司債券、不動(dòng)產(chǎn)債權(quán)計(jì)劃等，以獲取分紅收入、利息收入并賺取買賣差價(jià)為目的。

??2021年，中國(guó)平安對(duì)華夏幸福相關(guān)投資資產(chǎn)進(jìn)行減值計(jì)提、估值調(diào)整及權(quán)益法損益調(diào)整金額合計(jì)432億元，其中股權(quán)類159億元，債權(quán)類273億元，占到了當(dāng)年不動(dòng)產(chǎn)投資的20%。2022年中國(guó)平安清倉(cāng)了原先持有的旭輝7.91%股權(quán)，同時(shí)計(jì)提減值準(zhǔn)備7.77億；此外華夏幸福所持凈額繼續(xù)從36.21億下降至25.22億。

??與此同時(shí)，中國(guó)平安于不動(dòng)產(chǎn)投資中的物權(quán)投資的規(guī)模及占比均在快速攀升。平安年報(bào)中的物權(quán)類投資主要指的是直接投資及以項(xiàng)目公司股權(quán)形式投資的持有型物業(yè)，主要投向商業(yè)辦公、物流地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)園、長(zhǎng)租公寓等收租型物業(yè)。

??2023年上半年中國(guó)平安于不動(dòng)產(chǎn)投資余額中物權(quán)投資達(dá)1583億元，較年初增長(zhǎng)34%，在不動(dòng)產(chǎn)投資中占比76%，較年初大幅增長(zhǎng)18個(gè)百分點(diǎn)。對(duì)此，在此前的中期業(yè)績(jī)會(huì)中，平安表示“不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)部分，集中于一線城市，會(huì)計(jì)處理上是成本法記賬，隱含的市場(chǎng)價(jià)值非常大，同時(shí)風(fēng)險(xiǎn)可控。”“現(xiàn)在不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域布局的主要方向是租賃住房，這樣的長(zhǎng)期租賃現(xiàn)金流，符合中國(guó)平安負(fù)債需求。”

??據(jù)悉2023年上半年，中國(guó)平安的投資性房地產(chǎn)凈額1207.99億元，較年初增長(zhǎng)5%；投資性房地產(chǎn)租金收入32.10億元，同比增長(zhǎng)2%；而2022年中國(guó)平安的投資性房地產(chǎn)凈額更是同比增長(zhǎng)33%；租金收入同比增長(zhǎng)34%。

??整體來看，險(xiǎn)資作為市場(chǎng)中不可忽視的一支投資力量，在地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)空間收窄的大背景下，減持地產(chǎn)股似乎已成為了某種必然；同時(shí)險(xiǎn)資的投資偏好已轉(zhuǎn)向了核心城市的優(yōu)質(zhì)不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目。此前10月監(jiān)管層同意首批5家險(xiǎn)資入局公募REITs，可以預(yù)見的是，未來險(xiǎn)資與地產(chǎn)之間的關(guān)聯(lián)非但不會(huì)遠(yuǎn)離，而將是更為緊密。