??11月15日上午，國家統(tǒng)計局公布了10月宏觀經(jīng)濟和房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)，經(jīng)濟數(shù)據(jù)表現(xiàn)來看，國民經(jīng)濟延續(xù)了持續(xù)恢復(fù)向好的勢頭,多數(shù)生產(chǎn)需求指標(biāo)同比增速回升，就業(yè)物價總體穩(wěn)定。房地產(chǎn)行業(yè)則在轉(zhuǎn)型期調(diào)整中逐步修復(fù)。，銷售金額、新開工、房地產(chǎn)開發(fā)投資等指標(biāo)均出現(xiàn)邊際改善，而竣工則依舊保持高增長。

??01

??經(jīng)濟持續(xù)恢復(fù)向好態(tài)勢

??但信貸結(jié)構(gòu)偏弱、居民加杠桿意愿不強

??10月份經(jīng)濟數(shù)據(jù)顯示，在宏觀調(diào)控政策持續(xù)發(fā)力之下，生產(chǎn)供給穩(wěn)中有升，市場需求持續(xù)改善，就業(yè)物價總體穩(wěn)定，國民經(jīng)濟持續(xù)恢復(fù)向好。

??第一，生產(chǎn)供給穩(wěn)中有升。10月份規(guī)模以上工業(yè)增加值同比增長4.6%，比上月加快0.1個百分點。服務(wù)業(yè)生產(chǎn)指數(shù)同比增長7.7%，比上月加快0.8個百分點；第二，市場銷售增勢良好。10月份，社會消費品零售總額同比增長7.6%，增速比上月加快2.1個百分點，消費需求回升勢頭比較顯著。第三，物價總體穩(wěn)定。10月核心CPI總體保持穩(wěn)定，不包括食品和能源的核心CPI同比上漲0.6%，環(huán)比持平。整體來看，10月份國民經(jīng)濟延續(xù)了持續(xù)恢復(fù)向好的勢頭，經(jīng)濟發(fā)展的韌性、活力和潛力繼續(xù)顯現(xiàn)。

??此外，從十月金融數(shù)據(jù)來看，“淡季”整體表現(xiàn)平穩(wěn)，反映了當(dāng)前經(jīng)濟修復(fù)正當(dāng)時。其中信貸、社融亦有不俗表現(xiàn)，總量均實現(xiàn)同比多增，10月份社會融資規(guī)模增量為1.85萬億元，比上年同期多9108億元；新增人民幣貸款7384億元，同比多增1232億元，僅次于2021年為歷史同期第二高。

??但從M1、信貸社融細分分項、PMI、CPI以及外貿(mào)數(shù)據(jù)來看，經(jīng)濟復(fù)蘇過程中內(nèi)生性動能不足問題依舊突出。10月M1增速創(chuàng)2022年1月以來新低，顯示出企業(yè)現(xiàn)金流依然不足，資金活化程度仍較低。而中長期貸款雖有多增，但與歷史同期相比仍處在低位，居民加杠桿意愿不強。

??02

??新政邊際效應(yīng)緩慢釋放，10月商品房銷售金額同比降幅8.1%、連續(xù)5個月收窄

??1-10月份商品房銷售面積92579萬平方米、商品房銷售額97161億元，累計同比分別下降7.8%和4.9%，均較1-9月降幅擴大0.3個百分點。雖然增速延續(xù)下滑趨勢，但在一系列利好政策推動下，降幅逐步趨于平緩，累計增速下降速率正逐步收窄。由此可見，當(dāng)前房地產(chǎn)市場仍處在底部修復(fù)、邊際改善企穩(wěn)的階段，市場信心和購房預(yù)期的修復(fù)正在持續(xù)進行。

??從部分指標(biāo)單月表現(xiàn)來看，我們認為房地產(chǎn)的優(yōu)化政策持續(xù)釋放后是有一定積極效應(yīng)，這一點從商品房銷售金額、面積單月同比降幅企穩(wěn)、收窄也可見一斑。但政策發(fā)揮依然需要過程，房地產(chǎn)市場正處于轉(zhuǎn)型期的調(diào)整中，延續(xù)脈沖式、波動式的修復(fù)是主旋律。

??其中，10月商品房銷售面積7773萬平方米、商品房銷售金額8091億元，環(huán)比分別下降28%和26%，面積、金額單月絕對量高于7、8月份。實際從往年統(tǒng)計局數(shù)據(jù)來看，2023年10月份銷售環(huán)比降幅與近三年同期相比尚處在相對合理水平。銷售面積環(huán)比降幅較去年同期持平，金額收窄4個百分點。

??同比來看，10月商品房銷售面積、金額同比下降11%和8.1%，面積降幅較上月擴大0.9個百分點，金額降幅較上月收窄5.5個百分點，連續(xù)5個月收窄。金額邊際改善比面積更為突出，也在一定程度證明實際上受政策利好更多的核心城市是當(dāng)前市場的銷售主力。

??銷售的波動復(fù)蘇，一方面是受到供應(yīng)制約以及消費信心的影響。根據(jù)CRIC全國百城數(shù)據(jù)，10月商品住宅新增供應(yīng)同環(huán)比分別降21%和43%；另一方面降價+備案推升一定程度支撐成交企穩(wěn)，市場韌性仍在。諸如武漢、鄭州、西安等城市10月成交顯著放量，均創(chuàng)下半年來新高，武漢得益于高性價比項目以低價入市，西安則因政策利好，改善型需求釋放。

??整體來看，政策效應(yīng)已有所顯現(xiàn)，但受制于經(jīng)濟環(huán)境、收入預(yù)期、消費預(yù)期的影響，市場仍處在底部調(diào)整的階段。從部分城市10月下旬項目來訪、認購又復(fù)歸新政前水平來看，修復(fù)筑底到企穩(wěn)仍需時間檢驗。

??03

??新開工累計降23.2%至近年單月次低

??竣工累計增速保持高位

??1-10月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積822895萬平方米，同比下降7.3%。其中，住宅施工面積579361萬平方米，下降7.7%。房屋新開工面積79177萬平方米，下降23.2%。其中，住宅新開工面積57659萬平方米，下降23.6%。房屋竣工面積55151萬平方米，增長19.0%。其中，住宅竣工面積40079萬平方米，增長19.3%。

??保交樓作為近兩年房地產(chǎn)市場“重中之重”，隨著中央、地方政策舉措不斷出臺和實施，帶動今年竣工保持高增長。1-10月竣工面積增速較1-9月略降0.8個百分點，雖然整體回到二季度水平，但依然保持在相對高位。

??單月而言，環(huán)比較9月增長近三成，與前9月均值相比增長16%。不過同比增速則略有放緩，但仍舊維持正增長。10月竣工面積同比增長13.3%，較9月下降12個百分點，同比增幅僅高于今年8月份。

??“竣工強、開工弱”的格局沒有明顯改善，10月新開工面積7054萬平方米，同環(huán)比分別下降21.1%和14.3%，同比降幅較上月擴大6.5個百分點，降幅再度回升至20%以上。從絕對量來看，10月開工規(guī)模為近年來單月僅次于8月的低點，單月開工規(guī)模實際較前九月平均減少12%。新開工持續(xù)在底部運行一定程度將影響接下來的市場供應(yīng)，從今年整體供應(yīng)量較為緊縮也可見一斑。不過隨著中央到地方的各項政策支持，以及銷售的逐步回穩(wěn)，新開工止跌企穩(wěn)是大概率事件。

??04

??開發(fā)投資持續(xù)邊際改善

??單月同比下降11.3%降幅逐步趨穩(wěn)

??1—10月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資95922億元，同比下降9.3%，降幅較1-9月擴大0.2個百分點。其中，住宅投資72799億元，下降8.8%，降幅較1-9月擴大0.4個百分點。房地產(chǎn)開發(fā)投資增速在經(jīng)歷了年初快速下滑之后，降幅已有趨緩信號。雖然已經(jīng)連續(xù)下降8個月，但邊際改善信號明顯，降速持續(xù)收窄。

??單月來看，出現(xiàn)止跌企穩(wěn)“苗頭”，呈現(xiàn)環(huán)比周期性回落、同比降幅趨穩(wěn)的走勢。10月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額達8653億元，同比下降11.3%，與9月相持平，環(huán)比則下降17%，與過往年10月環(huán)比降幅差距并不大。絕對量而言，較1-9月均值下降11%。

??分區(qū)域來看，房地產(chǎn)開發(fā)增速依舊呈現(xiàn)東部<中部<西部<東北的格局，東部、中部開發(fā)投資增速較前九月降幅略微擴大0.4百分點和0.3百分點，西部和東北則略有收窄。結(jié)合土地成交等顯性指標(biāo)來看，短期開發(fā)投資依舊承壓。根據(jù)CRIC統(tǒng)計300城市土地數(shù)據(jù)，1-10月土地成交面積、金額同比下降24%和22%。但10月成交規(guī)模有所好轉(zhuǎn)，成交建面環(huán)比大漲四成，考慮到部分城市取消土地限價之后，能夠帶動核心城市核心區(qū)域地塊熱度，未來房地產(chǎn)開發(fā)投資或?qū)⒅沟蠓€(wěn)，逐步回歸合理水平。

??綜上，我們對于后市給出如下判斷：預(yù)判11月，我們認為，供應(yīng)或?qū)⒌臀换厣h(huán)比持增，成交則不容樂觀，熱點城市和熱銷項目個數(shù)都將持續(xù)減少：首先，滬杭蓉等供給主導(dǎo)型城市預(yù)期市場保持穩(wěn)健運行，但限購局部松綁等短期利好新政僅能帶動一部分前期積壓的剛需剛改需求入市，持續(xù)性存疑；其次，短期內(nèi)市場升溫的天津、鄭州等復(fù)蘇動力略顯不足，高庫存問題難解，成交或?qū)⒃俅斡缮D(zhuǎn)降。最后，弱二線和廣大三四線城市，諸如南寧、昆明、福州、無錫、常州等，市場修復(fù)仍有待核心城市的熱度傳導(dǎo)，當(dāng)前市場信心跌至谷底，加之居民購買力不足，整體樓市還將面臨較長的調(diào)整期。

??土地市場在部分核心城市解除地價上限后或?qū)⒂瓉矶虝骸⒕植康幕馃?，但大部分非核心地塊仍將保持低溫，城市劃分也愈發(fā)明顯，聚焦一二線下，三四線幾乎無人問津，因此預(yù)計土地購置面積、金額仍將保持低位。在保交樓與多重利好政策“托市”之下，新開工或?qū)⒅饾u在低位企穩(wěn)修復(fù)，竣工則保持2023年以來高增長。先行指標(biāo)的邊際好轉(zhuǎn)，以及城中村改造落地也將帶動房地產(chǎn)開發(fā)投資逐步回歸合理水平。