??還有19天，金科地產(chǎn)集團股份有限公司（以下簡稱“金科股份”，000656.SZ）位于廣州市花都區(qū)的金科博悅灣項目就將被拍賣抵債。

??這個項目是金科股份在2020年12月以約19.8億元的底價競得的，雖已領(lǐng)了預(yù)售證但至今未開售，如今的起拍價是約10.38億元。

??今年10月份，因到期時間為9999年12月31日，一個名為“百瑞寶盈854號集合資金信托計劃（金科可續(xù)期債3期）”（以下簡稱“百瑞寶盈854號”）的信托產(chǎn)品引發(fā)了市場的高度關(guān)注。據(jù)悉，這個產(chǎn)品的存續(xù)規(guī)模為14.27億元，因金科股份未到期兌付資金，百瑞信托向法院申請強制執(zhí)行，對該產(chǎn)品項下的資產(chǎn)采取司法拍賣等措施。金科博悅灣的土地正是“百瑞寶盈854號”的后置抵押物。

??此時的金科股份正在緊鑼密鼓的推進(jìn)司法重整工作，希望通過市場化、法治化的方式化解自身經(jīng)營風(fēng)險。在11月17日的網(wǎng)上交流會中，該公司董事長周達(dá)表示，管理層有信心和決心通過制定系統(tǒng)性化解債務(wù)風(fēng)險方案解決當(dāng)前所面臨的流動性困境?！跋嚓P(guān)工作得到了包括地方政府、監(jiān)管機構(gòu)、主要股東及債權(quán)人的多方支持，并于近期取得了積極進(jìn)展?！?/p>

??信托產(chǎn)品違約 停工項目被拍賣

??拍賣文件顯示，廣州市中級人民法院將于12月12日10時至2023年12月13日10時止在淘寶網(wǎng)司法拍賣平臺上進(jìn)行公開拍賣活動，標(biāo)的物為廣州市花都區(qū)迎賓大道以北、紅棉大道以東的土地使用權(quán)及上蓋物，評估價為14.82億元，起拍價約10.38億元，保證金約1.038億元。

??截至11月23日上午，尚無人報名此次拍賣。

??估價報告顯示，這塊地為住宅用途，土地面積約7.06萬平方米，計算容積率建筑面積約19.8萬平方米，已建的建筑面積約2.4萬平方米。

??金科股份拿下地塊后將項目定名為金科博悅灣，于2021年8月開放營銷中心，并啟動認(rèn)籌，吹風(fēng)價為2萬元/平方米，當(dāng)時預(yù)計9月初可開盤。不料項目卻在2個月后停了工，雖然2021年11月領(lǐng)了預(yù)售證，但至今仍未正式發(fā)售。

??據(jù)了解，金科博悅灣項目已辦理抵押權(quán)登記，權(quán)利人為百瑞信托，被擔(dān)保主債權(quán)數(shù)額14.27億元，涉及的產(chǎn)品便是“百瑞寶盈854號”。該產(chǎn)品分兩期發(fā)行，分別于2021年4月、2021年5月成立，合計存續(xù)規(guī)模14.27億元，產(chǎn)品初始存續(xù)期限均為2年期，本金用于向金科股份進(jìn)行可續(xù)期債權(quán)投資，金科股份則將資金用于佛山市順德金科城項目的開發(fā)建設(shè)。產(chǎn)品的后置抵押物為廣州市花都區(qū)迎賓大道以北、紅棉大道以東的宗地面積為70630平方米的國有土地使用權(quán)。

??百瑞信托在2022年10月19日發(fā)布的《2022年第三季度信托財產(chǎn)管理報告》中透露，金科股份已觸發(fā)加速到期條款，債權(quán)于2022年9月20日到期，需提前歸還全部款項。鑒于金科股份未能如期償債，百瑞信托于2022年10月31日對金科股份等公司申請強制執(zhí)行，執(zhí)行標(biāo)的為15.09億元。

??由于“百瑞寶盈854號”是可續(xù)期產(chǎn)品，違約后，百瑞信托的系統(tǒng)就自動將兌付時間處理成了兌付日期的最大值，即9999年12月31日，引起了市場的誤讀和熱議。

??司法重整的化債路徑

??“銷售情況下滑，銷售回款不及預(yù)期，現(xiàn)金流持續(xù)緊張?！痹诮衲?月份發(fā)布的《2023年第二季度信托財產(chǎn)管理報告》里，百瑞信托如此形容金科股份的處境。

??與其他出險房企進(jìn)行整體債務(wù)重組不同，金科股份走上了司法重整的道路。5月22日，該公司收到重慶端恒建筑工程有限公司（以下簡稱“端恒建筑”）發(fā)來的《告知函》。端恒建筑認(rèn)為金科股份雖不能清償?shù)狡趥鶆?wù)且明顯缺乏清償能力，但作為上市公司，仍有一定的重生價值和挽救的可能，故向重慶市第五中級人民法院申請對該公司進(jìn)行司法重整。

??而金科股份的管理層也認(rèn)為通過重整及預(yù)重整能夠有效避免債務(wù)風(fēng)險及經(jīng)營風(fēng)險的進(jìn)一步惡化，實現(xiàn)重整戰(zhàn)略投資者引進(jìn)，優(yōu)化治理結(jié)構(gòu)，幫助公司盡快恢復(fù)盈利能力，重回可持續(xù)發(fā)展的軌道，有利于維護(hù)廣大職工、債權(quán)人、投資者的合法權(quán)益。

??6月30日，金科股份與長城國富簽訂了《戰(zhàn)略投資框架協(xié)議》，后者有意向獨立或與其他合作方組成投資聯(lián)合體作為重整投資人參與金科股份的預(yù)重整程序。11月17日，金科股份的管理層在“重慶轄區(qū)2023年投資者網(wǎng)上集體接待日”上透露，上述協(xié)議簽訂后，雙方已按約定成立工作小組，建立協(xié)調(diào)聯(lián)系機制，并開展現(xiàn)場盡調(diào)。

??據(jù)金科股份副總裁宋柯介紹，目前該公司已向法院提交正式重整及預(yù)重整申請，如法院受理預(yù)重整申請，后續(xù)將經(jīng)歷法院決定公司進(jìn)行預(yù)重整、指定預(yù)重整輔助機構(gòu)、公開招募投資人、裁定公司進(jìn)入重整、指定重整管理人、批準(zhǔn)公司重整計劃等程序?！肮菊c債權(quán)人及公司所在地政府進(jìn)行積極溝通，依法合規(guī)、積極推進(jìn)相關(guān)工作。目前，各項工作按計劃順利推進(jìn)?！?/p>

??業(yè)績報告顯示，截至8月底，金科股份已有3家子公司進(jìn)入破產(chǎn)重整或破產(chǎn)清算程序。

??化債方面，截至6月底，金科股份已有本金111.97億元的11只債券及資產(chǎn)證券化產(chǎn)品展期獲通過，各區(qū)域公司累計獲批國家及地方政府專項借款資金額度超37億元，其中超34億元可用資金已撥付至項目公司，一定程度上緩解了項目層面的短期流動性壓力。

??為了展示對司法重整的信心，在收到端恒建筑《告知函》的同一天，金科股份的控股股東便表示擬增持不低于0.5億元，不超過1億元。5月24日，周達(dá)等18位董事、監(jiān)事、高級管理人員及核心骨干亦宣布將在6個月內(nèi)增持不低于500萬元，不超過1000萬元。

??根據(jù)11月20日的公告，管理層的增持計劃已實施完畢，共增持了506.89萬元。

??經(jīng)營業(yè)績也有好轉(zhuǎn)的跡象，今年前三季度，金科股份實現(xiàn)營業(yè)收入430億元，單季營收規(guī)模比同比增長40.47%，第三季度扣除非經(jīng)常性損益后的凈利潤3150萬元，單季度扭虧為盈。