??還有19天，金科地產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱“金科股份”，000656.SZ）位于廣州市花都區(qū)的金科博悅灣項(xiàng)目就將被拍賣抵債。

??這個(gè)項(xiàng)目是金科股份在2020年12月以約19.8億元的底價(jià)競(jìng)得的，雖已領(lǐng)了預(yù)售證但至今未開售，如今的起拍價(jià)是約10.38億元。

??今年10月份，因到期時(shí)間為9999年12月31日，一個(gè)名為“百瑞寶盈854號(hào)集合資金信托計(jì)劃（金科可續(xù)期債3期）”（以下簡(jiǎn)稱“百瑞寶盈854號(hào)”）的信托產(chǎn)品引發(fā)了市場(chǎng)的高度關(guān)注。據(jù)悉，這個(gè)產(chǎn)品的存續(xù)規(guī)模為14.27億元，因金科股份未到期兌付資金，百瑞信托向法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行，對(duì)該產(chǎn)品項(xiàng)下的資產(chǎn)采取司法拍賣等措施。金科博悅灣的土地正是“百瑞寶盈854號(hào)”的后置抵押物。

??此時(shí)的金科股份正在緊鑼密鼓的推進(jìn)司法重整工作，希望通過市場(chǎng)化、法治化的方式化解自身經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。在11月17日的網(wǎng)上交流會(huì)中，該公司董事長(zhǎng)周達(dá)表示，管理層有信心和決心通過制定系統(tǒng)性化解債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)方案解決當(dāng)前所面臨的流動(dòng)性困境?！跋嚓P(guān)工作得到了包括地方政府、監(jiān)管機(jī)構(gòu)、主要股東及債權(quán)人的多方支持，并于近期取得了積極進(jìn)展?！?/p>

??信托產(chǎn)品違約 停工項(xiàng)目被拍賣

??拍賣文件顯示，廣州市中級(jí)人民法院將于12月12日10時(shí)至2023年12月13日10時(shí)止在淘寶網(wǎng)司法拍賣平臺(tái)上進(jìn)行公開拍賣活動(dòng)，標(biāo)的物為廣州市花都區(qū)迎賓大道以北、紅棉大道以東的土地使用權(quán)及上蓋物，評(píng)估價(jià)為14.82億元，起拍價(jià)約10.38億元，保證金約1.038億元。

??截至11月23日上午，尚無人報(bào)名此次拍賣。

??估價(jià)報(bào)告顯示，這塊地為住宅用途，土地面積約7.06萬平方米，計(jì)算容積率建筑面積約19.8萬平方米，已建的建筑面積約2.4萬平方米。

??金科股份拿下地塊后將項(xiàng)目定名為金科博悅灣，于2021年8月開放營(yíng)銷中心，并啟動(dòng)認(rèn)籌，吹風(fēng)價(jià)為2萬元/平方米，當(dāng)時(shí)預(yù)計(jì)9月初可開盤。不料項(xiàng)目卻在2個(gè)月后停了工，雖然2021年11月領(lǐng)了預(yù)售證，但至今仍未正式發(fā)售。

??據(jù)了解，金科博悅灣項(xiàng)目已辦理抵押權(quán)登記，權(quán)利人為百瑞信托，被擔(dān)保主債權(quán)數(shù)額14.27億元，涉及的產(chǎn)品便是“百瑞寶盈854號(hào)”。該產(chǎn)品分兩期發(fā)行，分別于2021年4月、2021年5月成立，合計(jì)存續(xù)規(guī)模14.27億元，產(chǎn)品初始存續(xù)期限均為2年期，本金用于向金科股份進(jìn)行可續(xù)期債權(quán)投資，金科股份則將資金用于佛山市順德金科城項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)。產(chǎn)品的后置抵押物為廣州市花都區(qū)迎賓大道以北、紅棉大道以東的宗地面積為70630平方米的國(guó)有土地使用權(quán)。

??百瑞信托在2022年10月19日發(fā)布的《2022年第三季度信托財(cái)產(chǎn)管理報(bào)告》中透露，金科股份已觸發(fā)加速到期條款，債權(quán)于2022年9月20日到期，需提前歸還全部款項(xiàng)。鑒于金科股份未能如期償債，百瑞信托于2022年10月31日對(duì)金科股份等公司申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行，執(zhí)行標(biāo)的為15.09億元。

??由于“百瑞寶盈854號(hào)”是可續(xù)期產(chǎn)品，違約后，百瑞信托的系統(tǒng)就自動(dòng)將兌付時(shí)間處理成了兌付日期的最大值，即9999年12月31日，引起了市場(chǎng)的誤讀和熱議。

??司法重整的化債路徑

??“銷售情況下滑，銷售回款不及預(yù)期，現(xiàn)金流持續(xù)緊張?！痹诮衲?月份發(fā)布的《2023年第二季度信托財(cái)產(chǎn)管理報(bào)告》里，百瑞信托如此形容金科股份的處境。

??與其他出險(xiǎn)房企進(jìn)行整體債務(wù)重組不同，金科股份走上了司法重整的道路。5月22日，該公司收到重慶端恒建筑工程有限公司（以下簡(jiǎn)稱“端恒建筑”）發(fā)來的《告知函》。端恒建筑認(rèn)為金科股份雖不能清償?shù)狡趥鶆?wù)且明顯缺乏清償能力，但作為上市公司，仍有一定的重生價(jià)值和挽救的可能，故向重慶市第五中級(jí)人民法院申請(qǐng)對(duì)該公司進(jìn)行司法重整。

??而金科股份的管理層也認(rèn)為通過重整及預(yù)重整能夠有效避免債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的進(jìn)一步惡化，實(shí)現(xiàn)重整戰(zhàn)略投資者引進(jìn)，優(yōu)化治理結(jié)構(gòu)，幫助公司盡快恢復(fù)盈利能力，重回可持續(xù)發(fā)展的軌道，有利于維護(hù)廣大職工、債權(quán)人、投資者的合法權(quán)益。

??6月30日，金科股份與長(zhǎng)城國(guó)富簽訂了《戰(zhàn)略投資框架協(xié)議》，后者有意向獨(dú)立或與其他合作方組成投資聯(lián)合體作為重整投資人參與金科股份的預(yù)重整程序。11月17日，金科股份的管理層在“重慶轄區(qū)2023年投資者網(wǎng)上集體接待日”上透露，上述協(xié)議簽訂后，雙方已按約定成立工作小組，建立協(xié)調(diào)聯(lián)系機(jī)制，并開展現(xiàn)場(chǎng)盡調(diào)。

??據(jù)金科股份副總裁宋柯介紹，目前該公司已向法院提交正式重整及預(yù)重整申請(qǐng)，如法院受理預(yù)重整申請(qǐng)，后續(xù)將經(jīng)歷法院決定公司進(jìn)行預(yù)重整、指定預(yù)重整輔助機(jī)構(gòu)、公開招募投資人、裁定公司進(jìn)入重整、指定重整管理人、批準(zhǔn)公司重整計(jì)劃等程序?！肮菊c債權(quán)人及公司所在地政府進(jìn)行積極溝通，依法合規(guī)、積極推進(jìn)相關(guān)工作。目前，各項(xiàng)工作按計(jì)劃順利推進(jìn)。”

??業(yè)績(jī)報(bào)告顯示，截至8月底，金科股份已有3家子公司進(jìn)入破產(chǎn)重整或破產(chǎn)清算程序。

??化債方面，截至6月底，金科股份已有本金111.97億元的11只債券及資產(chǎn)證券化產(chǎn)品展期獲通過，各區(qū)域公司累計(jì)獲批國(guó)家及地方政府專項(xiàng)借款資金額度超37億元，其中超34億元可用資金已撥付至項(xiàng)目公司，一定程度上緩解了項(xiàng)目層面的短期流動(dòng)性壓力。

??為了展示對(duì)司法重整的信心，在收到端恒建筑《告知函》的同一天，金科股份的控股股東便表示擬增持不低于0.5億元，不超過1億元。5月24日，周達(dá)等18位董事、監(jiān)事、高級(jí)管理人員及核心骨干亦宣布將在6個(gè)月內(nèi)增持不低于500萬元，不超過1000萬元。

??根據(jù)11月20日的公告，管理層的增持計(jì)劃已實(shí)施完畢，共增持了506.89萬元。

??經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)也有好轉(zhuǎn)的跡象，今年前三季度，金科股份實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入430億元，單季營(yíng)收規(guī)模比同比增長(zhǎng)40.47%，第三季度扣除非經(jīng)常性損益后的凈利潤(rùn)3150萬元，單季度扭虧為盈。