??7年前，隨著母公司中信集團和中海地產(chǎn)之間的一場重組交易，中信泰富逐漸在住宅地產(chǎn)中淡出，發(fā)展轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)。

??時隔多年，在房地產(chǎn)行業(yè)進入深度調(diào)整期、民營房企拿地萎靡的情況下，中信泰富又逆勢“殺回”，重新加入到房企拿地的行列中。近日，它通過全資子公司揚州錦泰地產(chǎn)發(fā)展有限公司，聯(lián)合上海濱貿(mào)企業(yè)管理有限公司拿下總建筑面積超18萬平方米、土地使用權(quán)代價超114億元的地塊，一時間引發(fā)市場關(guān)注。

??另據(jù)中指研究院統(tǒng)計，從2020年至今，中信泰富已在公開土地市場拿下17宗地塊，總建設(shè)用地面積97.2萬平方米，總權(quán)益拿地金額達到233.578億元。

??對于中信泰富重回市場拿地，且出手即涉及如此之大項目，記者致電中信泰富了解情況，相關(guān)人員接通電話后表示，“我們不需要（不接受采訪）”，隨即掛斷電話。

??聯(lián)合國資拿下4宗土地

??11月13日，據(jù)上海楊浦區(qū)政府官網(wǎng)發(fā)布的一則土地項目遴選結(jié)果公告顯示，按照遴選公告確定的操作流程，經(jīng)區(qū)政府第60次常務(wù)會議審議通過，確認楊浦區(qū)平?jīng)錾鐓^(qū)03B1-01地塊、01F2-01地塊、01F3-01地塊、01E4-03地塊項目的實施主體為揚州錦泰地產(chǎn)發(fā)展有限公司（以下簡稱“揚州錦泰”）、上海濱貿(mào)企業(yè)管理有限公司（以下簡稱“上海濱貿(mào)”）。

??據(jù)企查查顯示，股權(quán)層層穿透后，揚州錦泰為中信泰富全資控股公司，成立于2010年8月，注冊資本約11.46億元；上海濱貿(mào)則由上海市楊浦區(qū)國資委全資控股，成立于2023年9月。

??值得一提的是，中信泰富是港股上市公司中信股份全資子公司，后者是中信集團持股58%的控股公司。

??據(jù)中信股份披露的公告，揚州錦泰和上海濱貿(mào)組成的聯(lián)合體被確定為上海楊浦區(qū)四宗地塊的實施主體，二者于11月13日簽署合作協(xié)議，擬為建設(shè)和開發(fā)4宗地塊而成立合資公司。

??合資公司的總資本承擔(dān)金額預(yù)計約為124.15億元，其中揚州錦泰持股87%，對應(yīng)的總資本承擔(dān)金額約為108.01億元；上海濱貿(mào)持股13%，對應(yīng)的總資本承擔(dān)金額約16.14億元。

??據(jù)悉，這4宗土地位處上海市楊浦區(qū)濱江門戶“八埭頭”板塊，是楊浦區(qū)核心區(qū)域，也是“2035規(guī)劃”確定的中央活動區(qū)。用地面積共計8.65萬平方米，計容面積總計18.1萬平方米，其中住宅11.3萬平方米、商業(yè)辦公用房6.8萬平方米。4宗土地的土地使用權(quán)代價達114.4億元。

??對于旗下公司拿下百億元土地大項目，中信股份在公告中表示，從集團發(fā)展戰(zhàn)略角度來看，該項目具有投資大、體量大、周期長的特點，能夠作為本集團推動新型城鎮(zhèn)化板塊加速發(fā)展建設(shè)的重要抓手，為板塊發(fā)展奠定堅實基礎(chǔ)。

??背靠中信集團資金實力雄厚

??由于4宗土地均涉及歷史風(fēng)貌保護，所以對項目遴選人的門檻要求頗高，需滿足多條設(shè)定的資格條件。

??比如，參選企業(yè)的2022年度總資產(chǎn)規(guī)模不小于2500億元、2022年度凈負債率不大于30%，同時還得是2023年度《財富》雜志世界500強榜單前150名企業(yè)。

??單憑這一限制，國內(nèi)絕大部分開發(fā)商已被“拒之門外”。以A股上市房企為例，2022年末總資產(chǎn)規(guī)模在2500億元以上的只有13家，而登上2023年度《財富》雜志世界500強榜單前150名的房企就更是屈指可數(shù)。

??不僅如此，參選企業(yè)還要滿足近10年在上海市中心城區(qū)自行開發(fā)的商住辦項目建筑面積不少于50萬平方米；近10年在市中心城區(qū)保護、開發(fā)、修繕、改建歷史建筑項目的建筑面積總計不少于3萬平方米；在上海市自持并自行運營商辦建筑面積不低于50萬平方米等。

??如此嚴苛的篩選條件之下，參選企業(yè)只有中海地產(chǎn)、華潤置地、中信泰富3家央企能夠滿足。一番角逐之后，中信泰富最終勝出。

??從在上海開發(fā)的項目上來看，中信泰富此前曾打造過一批知名項目，包括陸家嘴濱江金融城、中信泰富又一城、中信泰富九廬、中信泰富廣場等。其中，陸家嘴濱江金融城是中信泰富地產(chǎn)和中船集團聯(lián)手開發(fā)打造的136萬平方米小陸家嘴都會綜合體，現(xiàn)已成為上海城市生活核心地標；中信泰富又一城項目是54萬平方米地鐵上蓋的城市綜合體，涵蓋住宅、辦公、商業(yè)等。

??作為中信泰富母公司，中信集團也以營業(yè)收入1007.69億美元、凈利潤39.04億美元排在2023年《財富》雜志世界500強第100位，已連續(xù)第15年登上此榜。

??事實上，拋開母公司中信集團，單看中信泰富的經(jīng)營數(shù)據(jù)其實也不差。據(jù)中信泰富有限公司一份2021年審計報告顯示，早在2021年，中信泰富就實現(xiàn)收入達1922.71億港元（約合人民幣1769.05億元），同比增速為27.26%；實現(xiàn)年內(nèi)溢利132.82億港元（約合人民幣122.21億元），同比增速為14.1%。截至2021年末，公司總資產(chǎn)為2947.3億港元（約合人民幣為2711.75億元），凈資產(chǎn)為1588.75億港元（約合人民幣為1461.78億元）。

??“現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)大環(huán)境變化，民營房企拿地減少，甚至絕大多數(shù)民營房企已不再具備投資拿地能力，中信泰富能夠聯(lián)合國資拿下如此大型項目，也是其資金優(yōu)勢、綜合實力的體現(xiàn)。”有業(yè)內(nèi)人士如此表示。

??重回上海拿地意欲何為？

??時間回溯至2016年，在國資委要求不以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企要陸續(xù)退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的大背景下，一場當年總金額最高的央企地產(chǎn)業(yè)務(wù)整合案例浮現(xiàn)。

??彼時，中信集團以310億元總價，將旗下地產(chǎn)平臺中信地產(chǎn)的全部股權(quán)和中信泰富在國內(nèi)的住宅地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給了中海地產(chǎn)。后者是中國建筑旗下的主要地產(chǎn)平臺。中海地產(chǎn)則將旗下的上海寰宇天下商業(yè)項目、南京中海商業(yè)與寫字樓項目等4處商業(yè)物業(yè)，以61.5億元轉(zhuǎn)讓給中信泰富。

??在2016年中期報告中，中信股份表示，其地產(chǎn)業(yè)務(wù)未來將更專注商業(yè)項目，尤其是大型綜合項目的開發(fā)。自此之后，中信泰富成為中信運營商業(yè)地產(chǎn)的主要平臺，并將重點投向開發(fā)城市綜合體項目，如在2017年2月，中信泰富與武漢二零四九公司及中建三局聯(lián)合獲取武漢二七濱江項目，年內(nèi)又與香港瑞安公司聯(lián)合獲取了武漢光谷項目。

??業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)向后，中信泰富似乎與地產(chǎn)業(yè)務(wù)漸行漸遠。不過，近幾年隨著房地產(chǎn)市場進入下行周期，民營房企拿地疲軟，中信泰富乘著行業(yè)大洗牌之際又開始加大拿地力度。

??比如今年7月，中信泰富子公司揚州錦泰拿下無錫經(jīng)開區(qū)五湖大道與梁東路交叉口東北側(cè)地塊，用于普通商品房住房開發(fā)，面積約4萬平方米，成交價約14.8億元；2021年9月，揚州錦泰又以成交價16.38億元拿下?lián)P州市城北街道一面積約10.67萬平方米的地塊，同樣用于商品房住房開發(fā)；同年1月，揚州錦泰又拿下?lián)P州一宗面積約7.8萬平方米的住宅用地，成交價格為12.5億元。

??此次，對于揚州錦泰拿下上海楊浦區(qū)4宗土地并重回上海拓展市場的行為，中信股份在公告中的回應(yīng)似乎透露了一些意圖。其表示，該地塊發(fā)展?jié)摿Υ?，投資安全邊界較高，經(jīng)濟測算回報合理。為本集團在上海區(qū)域的可持續(xù)發(fā)展進一步夯實基礎(chǔ)、奠定格局。