??“宏觀大環(huán)境不容樂觀，預計房地產(chǎn)市場調(diào)整還需要2～3年時間，融資市場也會繼續(xù)疲弱一段時間。”瑞安房地產(chǎn)主席羅康瑞在公司2023年度業(yè)績會上說。

??話音剛落，市場上就傳出了瑞安房地產(chǎn)與投行會談研究美元債方案的消息。

??據(jù)知情人士透露，瑞安房地產(chǎn)近期在與摩根大通和瑞銀討論美元債管理的相關事宜，目前瑞安房地產(chǎn)存續(xù)的三只美元債規(guī)?？傆?3.89億美元。

??這三只美元債近期異動比較明顯。SHUION 6.15 08/24/24自4月中旬開始出現(xiàn)價格下跌，最高跌幅曾達到2.108%；該筆債券規(guī)模為5億美元，利率為6.15%，到期日是2024年8月24日。SHUION 5.5 06/29/26也出現(xiàn)大跌，最高跌幅曾至4.949%，在房企美元債中跌幅靠前，該筆債券規(guī)模為4億美元，利率為5.5%。另一只SHUION 5.5 03/03/25下跌幅度在2%以內(nèi)。

??在相同時間段內(nèi)，瑞安房地產(chǎn)發(fā)行的三只美元債價格大跌，收益率一度飆升至40%～70%的消息成為市場的關注焦點，并很快引發(fā)外界對瑞安房地產(chǎn)經(jīng)營層面是否存在問題的擔憂。

??針對瑞安美元債及經(jīng)營等相關問題，中國房地產(chǎn)報記者致電并發(fā)送采訪提綱給瑞安房地產(chǎn)，截至發(fā)稿未獲任何回應。

??有投資人認為，瑞安美元債價格走低被市場認為是房企經(jīng)營出現(xiàn)狀況的前兆，系境外市場出現(xiàn)有關瑞安資金和債務問題的猜測，進而導致資本市場用腳投票?！霸陂_發(fā)商各類債務中，信用債是劣后的，在信用債中美元債又是劣后的，美元債在地產(chǎn)行業(yè)下行趨勢未扭轉前信用風險仍然很高?！?/p>

??羅康瑞曾在2023年業(yè)績會上表示，中國房地產(chǎn)市場的持續(xù)調(diào)整對業(yè)內(nèi)的所有企業(yè)都帶來重大挑戰(zhàn)。未來瑞安將以更為審慎的態(tài)度選擇投資機會。瑞安房地產(chǎn)財務總裁及投資總裁孫希灝也表示，短期內(nèi)瑞安不會有很多很大的支出或是新投資。

??但對于今年8月即將到期的5億美元債的償還，瑞安并沒有給出答案。

??時隔6年再賣資產(chǎn)

??“我對市場短期發(fā)展還是比較悲觀。企業(yè)不能等著政府和外界來救，而是要自救。”羅康瑞曾經(jīng)說道。

??從去年年底開始，瑞安房地產(chǎn)就已經(jīng)開始陸續(xù)出售資產(chǎn)填補現(xiàn)金流。

??先是在去年12月29日官宣擬將上海鴻壽坊項目65%的股權以12.06億元售予大家保險旗下鴻瑞壽遠合伙，這筆交易設置了股權回購條款，利率為8%，也可以理解為是變相的股權質(zhì)押融資。

??今年3月，瑞安房地產(chǎn)公告稱將上海蟠龍?zhí)斓氐木频晡飿I(yè)以1.05億元售予上海青浦徐涇，出售預期虧損約240萬元。買賣雙方簽訂了售后租回協(xié)議，約定上海青浦徐涇將上述物業(yè)在未來14年間出租給瑞安房地產(chǎn)，總租金約7700萬元。

??這兩筆交易標志著瑞安房地產(chǎn)時隔6年再賣資產(chǎn)。瑞安房地產(chǎn)稱，出售有利于提高資產(chǎn)周轉率及資金效率，符合輕資產(chǎn)策略，旨在改善公司的資金循環(huán)。

??將兩個優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)項目相繼擺上貨架的背后是瑞安房地產(chǎn)日漸趨緊的現(xiàn)金流。

??截至去年底，瑞安房地產(chǎn)的銀行存款及現(xiàn)金余額為89.2億元，同比下滑33%，除去已抵押及受限的銀行存款，可動用部分只剩37億元。但是其一年內(nèi)到期的銀行及其他借貸有84.1億元，一年內(nèi)到期的優(yōu)先票據(jù)有35.6億元。到去年年底，瑞安房地產(chǎn)的不受限現(xiàn)金短債比約0.3。

??同期末，瑞安房地產(chǎn)的負債凈額增加14%至230.16億元；凈負債率為52%，較上年末增加7個百分點。

??“過去一兩年，瑞安一直都有多元化不同的渠道去尋找一些新的融資資源，包括去年做的CMBS，以及出售一些非核心資產(chǎn)等，也在看一些新的計劃去拓寬集團的融資渠道來提高流動性?！睂O希灝說。

??華東某房企內(nèi)部人士認為，當下房企仍緊繃“安全弦”，港資也不例外。從消息層面來看，瑞安房地產(chǎn)或處于逾期與未逾期的邊緣，短期流動性已顯現(xiàn)壓力，所以才有變賣酒店產(chǎn)權輕資產(chǎn)化“救急”之舉。

??孫希灝曾坦言，在部分內(nèi)房企出險后，銀行對房企的態(tài)度較為保守，新增融資也不容易。

??“但是將所有資金用于償債或過度處置優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，也不利于企業(yè)長期發(fā)展，瑞安或許應該重新思考債務優(yōu)化管理的方式和路徑。”北京某券商分析師認為，市場悲觀預期下不乏未出險房企輿情波動的可能，瑞安短期負債規(guī)模相對也不是很多，隨著市場預期改善，瑞安階段性流動壓力或能緩解。

??“翠湖系”或?qū)⒊袎?/p>

??過去的羅康瑞是有信心的。他曾說：“瑞安以往的每次大發(fā)展都是在市場調(diào)整的環(huán)境下取得，相信這次也是?！?/p>

??從城市表現(xiàn)來看，上海無疑是瑞安房地產(chǎn)的重倉地。瑞安房地產(chǎn)行政總裁王穎在2023年業(yè)績會上介紹，2024年瑞安會迎來更多項目推售，年內(nèi)可供銷售和預售的住宅建筑總面積約為25.28萬平方米，共涵蓋8個項目，其中包括上海部分高端住宅項目，如太平橋地塊臨湖的最后一個住宅項目翠湖天地6期，已經(jīng)于2023年3月開始施工，計劃在今年第四季度入市；還有位于楊浦區(qū)的翠湖濱江也會入市，計劃于2024年下半年開始預售，目前項目已進入施工階段。

??2022年10月，瑞安攜手楊樹浦置業(yè)，拿下楊浦歷史風貌保護項目（平?jīng)?街坊地塊），房地聯(lián)動價每平方米21萬元。根據(jù)項目規(guī)劃，擬建28棟3F的聯(lián)排合院，總價4000萬元起。

??“相信這兩個項目可為集團提供更多的銷售資源，以及帶來持續(xù)的銷售收入?！蓖醴f在3月份召開的瑞安房地產(chǎn)業(yè)績會上說。

??彼時她的信心是基于上海較強的樓市韌性。2022年和2023年，四大一線城市中廣州、深圳、北京銷售量相較于2021年下跌了25%～35%，上海這一數(shù)字是14%?！案P鍵的是，2023年超過千萬元住宅在上海逆勢上漲了6%的比例，進一步印證了城市的分化以及產(chǎn)品、項目的分化。”王穎強調(diào)。

??今年上半年的上海樓市豪宅遍地開花，各個項目皆獲得大賣，地上海又掀起了總價更高的風貌別墅熱潮。

??6月24日，以每平方米29.8萬元取證入市的中?！ろ槻晾?amp;恒昌玖里風貌別墅，49套房源率先入市，6月27日首開售罄，繼續(xù)在上?！叭展狻?，再次刷新上海新房均價的歷史新高。

??據(jù)克而瑞統(tǒng)計，2024年以來，上海累計有17個高端盤（單價超10萬元/平方米）入市，其中14盤開盤首日去化率超7成，豪宅熱銷持續(xù)“刷屏”。上半年總價2500萬元以上的豪宅成交2025套，成交規(guī)模是上海近10年來最高。

??此外，2024年以來上海豪宅市場一個重要特征就是核心城區(qū)風貌別墅類產(chǎn)品的供應明顯增加，主要分布在黃浦、靜安、楊浦和虹口4個行政區(qū)，總共31個，預計供應量約189萬平方米左右，加之市中心待開發(fā)的風貌住宅儲備地塊12宗，上海將迎來高總價風貌項目集中入市的井噴期。熱門板塊如新天地、人民廣場、豫園、淮海中路、老西門、董家渡、江寧路、東外灘、北外灘等，均不會缺席。

??無疑，上海風貌別墅大戰(zhàn)已暗流涌動，壓力給到了各大開發(fā)商。據(jù)知情人士透露，王穎在某場合表示，她曾在內(nèi)部表達過，翠湖濱江項目的銷售預期或許不太樂觀，除非上海市放開限購。

??“翠湖濱江項目價格突破了楊浦天花板，能否走出獨立行情還是個未知數(shù)。”前述知情人士認為，隨著一部分積壓的需求釋放，再加上上海豪宅產(chǎn)品供應放量，客戶對產(chǎn)品會變得更加挑剔，交易活躍度或下降，未來上海豪宅市場將面臨分化行情。

??“雖然我們會比較謹慎地看未來投資，但我們還是會很積極地應對?！绷_康瑞表示，目前公司有很多好的機會去做開發(fā)和城市更新，還是要看這些項目能否配合公司的大發(fā)展方向?！拔磥碓谏虾＃居幸幌盗械母叨隧椖咳胧?，短期內(nèi)，翠湖系也是公司的抓點和錨點?！?/p>