【主持人】
    感謝陳總！
    朋友們，接下來我們將進(jìn)行的是第二部分的分論壇，這一部分的主題我們大家共同交流和探討的是資產(chǎn)并購(gòu)與海外投資，我們同樣也是請(qǐng)出三位嘉賓，首先有請(qǐng)鼎信長(zhǎng)城董事長(zhǎng)、總裁章華，他為演講的主題內(nèi)容是“關(guān)于2015房地產(chǎn)并購(gòu)的機(jī)遇和挑戰(zhàn)。有請(qǐng)章總！

鼎信長(zhǎng)城董事長(zhǎng)、總裁章華

【章華】
    大家下午好！
    非常感謝主辦方的邀請(qǐng)，尤其是我們的秘書長(zhǎng)之前讓我們講一下在地產(chǎn)并購(gòu)方面的分享。去年房地產(chǎn)進(jìn)入了整體銷售不暢的期，但是在這個(gè)時(shí)期項(xiàng)下在金融市場(chǎng)發(fā)生了幾件石破天驚的事情，比如說大家眾所周知安邦來并購(gòu)民生銀行，民生銀行總資產(chǎn)規(guī)模4萬億以上，安邦是幾百億的規(guī)模已經(jīng)變成了第一大股東。大家不太知道，招商銀行的二股東已經(jīng)轉(zhuǎn)化了。在大家耳熟能詳?shù)姆康禺a(chǎn)前20強(qiáng)企業(yè)里面，我看了一下，去年一年也發(fā)生了幾件足以撼動(dòng)行業(yè)的事情。第一件事情是佳兆業(yè)事件，佳兆業(yè)作為行業(yè)第19強(qiáng)，一夜之間原來的股東控制權(quán)沒有了，這是一個(gè)很大的事情。第二件事情是眾所周知的熙熙攘攘的綠城事件，突然間他的大股東已經(jīng)不是宋衛(wèi)平了。第三件事情是金地，金地突然間變成了保險(xiǎn)，保險(xiǎn)成了他的大股東，當(dāng)然現(xiàn)在管理層比較強(qiáng)，之求一定會(huì)發(fā)生轉(zhuǎn)換。我們也知道像金融街，本來是北京的國(guó)企，但是現(xiàn)在的二股東也換成了一家金融機(jī)構(gòu)，并且持股比例和第一大股東已經(jīng)相差無幾了。我們知道另外一家20強(qiáng)里面的遠(yuǎn)洋地產(chǎn)，由早期的國(guó)有份額現(xiàn)在也換成了另外一家金融份額，所以現(xiàn)在房地產(chǎn)和金融的融合越來越快了，但是并購(gòu)在去年以來能看得到的，其實(shí)是在前20強(qiáng)里面發(fā)生了不止三、五起，包括最大的房企之一綠地，綠地的一個(gè)基金計(jì)劃將實(shí)際控制人的結(jié)構(gòu)發(fā)生了比較大的變化。
    這樣一算，僅僅看前20強(qiáng)企業(yè)去年以來就有五、六家發(fā)生了比較大的戰(zhàn)略改變，所以我們自己有一個(gè)思考，過去從1998年以來，小20年的時(shí)間，房地產(chǎn)金融整體的發(fā)展路徑由最初始單純的做融資，最近三、五年紛紛出現(xiàn)了很多房地產(chǎn)基金的投資機(jī)構(gòu)，開始做股權(quán)，更多的其實(shí)是在項(xiàng)目上。去年以來我們突然發(fā)現(xiàn)，好像形勢(shì)又變了，變得不管是對(duì)大的金融機(jī)構(gòu)的進(jìn)入，還是對(duì)大的開發(fā)商的股權(quán)層面的變化，好像瞄的點(diǎn)已經(jīng)從項(xiàng)目層面向上提，變?yōu)榱斯镜募瘓F(tuán)層面，并且很多性質(zhì)的演化是通過并購(gòu)的方式形成的。我相信，這種方式會(huì)變成一個(gè)常態(tài)，近期雖然有一些刺激政策在，但是很多都說可能這一波未必起多大的作用。我也看了國(guó)泰君安的報(bào)告，這波刺激更像是毒藥，有點(diǎn)兒可笑，長(zhǎng)期來看有點(diǎn)兒“毒藥”的味道。暫且不去評(píng)論它，整個(gè)形勢(shì)的轉(zhuǎn)化國(guó)家是要平穩(wěn)的向前走，但是我們確實(shí)到了一個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)，整個(gè)的市場(chǎng)供需的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。
    1、中國(guó)房地產(chǎn)并購(gòu)市場(chǎng)現(xiàn)狀
    這是清科的一個(gè)數(shù)據(jù)，2014年中國(guó)參與的并購(gòu)總金額達(dá)到1184.9億美元，較去年同比上漲27.1%，能源及礦產(chǎn)行業(yè)、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)及金融行業(yè)穩(wěn)居前三位。整個(gè)趨勢(shì)是一個(gè)快速向上的趨勢(shì)，據(jù)統(tǒng)計(jì)房地產(chǎn)不足200億美金，我知道清科統(tǒng)計(jì)的數(shù)字只是其中的一部分，因?yàn)樗较掳l(fā)生的事情無從統(tǒng)計(jì)，但是這里面并不影響趨勢(shì)的認(rèn)知。
    2014年，房地產(chǎn)行業(yè)以并購(gòu)交易金額146億美元位列所有行業(yè)第二名。2013年四季度，綠地集團(tuán)50億美元收購(gòu)布魯克林大西洋廣場(chǎng)地產(chǎn)項(xiàng)目，為目前業(yè)內(nèi)最大一筆并購(gòu)項(xiàng)目。2013年去掉綠地這個(gè)大單，近三年以來趨勢(shì)是直線向上的情況。像中化、方興在過去五、六年時(shí)間，中國(guó)100強(qiáng)，我們已經(jīng)有30家有實(shí)質(zhì)性業(yè)務(wù)合作了，這是我們的特點(diǎn)所在。方興地產(chǎn)110收購(gòu)了金茂，中焦間收購(gòu)綠城，這是大家比較清楚的，其中企業(yè)層面的并購(gòu)可能更值得引起大家的戰(zhàn)略重視。
    2、中國(guó)房地產(chǎn)并購(gòu)市場(chǎng)形成原因
    為什么有早期的項(xiàng)目投資融資，最后并購(gòu)變成了比較具有影響力的題材？
    形成原因1：行業(yè)集中度持續(xù)走高
    如果說15年前大小之間不分的話，大的沒大多少，小的沒小多少的話，現(xiàn)在就像我們會(huì)長(zhǎng)講的，已經(jīng)出現(xiàn)了幾千億規(guī)模的公司，這種公司的能量和中小公司完全不在一個(gè)當(dāng)量上，這樣會(huì)導(dǎo)致并購(gòu)的發(fā)生。我們知道百?gòu)?qiáng)企業(yè)已經(jīng)占到了行業(yè)銷售額的1/3強(qiáng)，其中10強(qiáng)企業(yè)前7強(qiáng)已經(jīng)超過了1萬億，這樣一些規(guī)模的公司在向前走的過程里面可能單純的拿一、兩個(gè)項(xiàng)目已經(jīng)不是他的目標(biāo)了。就像榮創(chuàng)突然去并購(gòu)綠城、并購(gòu)佳兆業(yè)，這樣對(duì)他的增長(zhǎng)是爆發(fā)式的增長(zhǎng)，是跳躍式的，向上的過程。
    形成原因2：金融資源整合能力分化
    已經(jīng)形成規(guī)模、品牌、特色的公司在融資路徑方面是非常廣泛和多元的，不管是從銀行、信托、保險(xiǎn)，還是公開市場(chǎng)的IPO、發(fā)債、增發(fā)等等，包括海外融資。之前還有一些內(nèi)資企業(yè)到香港上市，海外融資，去年也有多家完全了這樣的跳躍，這說明你是否在海外上市已經(jīng)不是海外投資者能否發(fā)債的衡量標(biāo)準(zhǔn)了，其實(shí)路徑越來越廣，中小房企在這方面是沒有太多辦法的，更多的是在搞高息借款，民間借貸。其實(shí)過去一些創(chuàng)新金融、利率金融也做了類似的事情，這是必然面臨的比較大的挑戰(zhàn)和風(fēng)險(xiǎn)，過往的這些事情我們一直是不做的，我們始終在主流市場(chǎng)里面對(duì)接著主流的資金，對(duì)接著最主流的開發(fā)商平臺(tái)。
    形成原因3：地方政府支持力度分化
    地方政府對(duì)大品牌的看重，這些大品牌去了以后享受的待遇和條件是不一樣的。
    形成原因4：產(chǎn)品線成熟度與操盤能力的分化。我們的合作伙伴自己在上海建金茂府，周圍賣5萬，他可以賣到7.5萬，是因?yàn)樗兄ZPM2.5可以做到30%以下，這樣的公司是我們長(zhǎng)期看好的，我們也會(huì)扶持這樣的公司做大做強(qiáng)。
    并購(gòu)的類型是兩種：一種是項(xiàng)目層面的并購(gòu)，開發(fā)類、持有類；第二類是企業(yè)層面的并購(gòu)，剛才講到20強(qiáng)中的6家公司基本上都是企業(yè)層面的并購(gòu)。
    目前并購(gòu)基金是股權(quán)類投資的高級(jí)形態(tài)，有債類、股權(quán)類、并購(gòu)基金，并購(gòu)是從項(xiàng)目端、資金端提供的專業(yè)服務(wù)，以及更加強(qiáng)化的是金融色彩的內(nèi)容，類似于REITs。像歐洲那位Philip Charls先生講到的，歐洲是9萬億的規(guī)模，現(xiàn)在國(guó)內(nèi)很慘，還沒到那個(gè)階段，中信證券其實(shí)也是非市場(chǎng)化，用中信證券自有的物業(yè)做的方式，但是并沒有到這個(gè)時(shí)點(diǎn)。
    并就的核心還是利用這波整體市場(chǎng)下行，這波整體市場(chǎng)下行不是可上可下的，其實(shí)下了以后很難再上，是因?yàn)槲覀兊墓?yīng)量過大了，這個(gè)時(shí)候通過并購(gòu)的方式尋找價(jià)值洼地，不是在增量里面尋找價(jià)值，是在存量中盤整獲得更好的收益，把握機(jī)會(huì)，由產(chǎn)業(yè)模式轉(zhuǎn)向金融模式，來看我們?nèi)绾潍@得跳躍式的，在市場(chǎng)下行期、低迷期有更好的回報(bào)機(jī)會(huì)。
    謝謝大家！