【主持人】

    剛才我們給大家介紹了有關(guān)資產(chǎn)并購和海外投資的相關(guān)內(nèi)容，在座的各位一定非常的關(guān)心海外房地產(chǎn)投資和在我們國家房地產(chǎn)投資有哪些不同和差異呢？接下來的演講部分有請盛世神州美元基金總經(jīng)理龍歆。

盛世神州美元基金總經(jīng)理龍歆

【龍歆】
    大家下午好！在鄭老師后面的演講永遠都是很有壓力的，我已經(jīng)嘗試過有幾回了。
    今天很多專家已經(jīng)分享了關(guān)于海外投資的一些宏觀的觀點，我是在一線實操的，目前盛世神州已經(jīng)完成了17個海外項目的收購和開發(fā)，跟大家分享一些盛世神州的經(jīng)驗，同時我今天的題目是“美中房地產(chǎn)投資差異”，主要側(cè)重美國房地產(chǎn)投資。
    介紹一下盛世神州的信息，盛世神州是2009年成立，全國前十房地產(chǎn)基金，美元基金是2012年成立的，目前投資的項目從基金口出去的是16個，算上股東的投資是17個，收購出租公寓超過3000套，目前正在開發(fā)的出租公寓是1100套，開發(fā)出售類型的公寓是14套，在紐約的曼哈頓，城市的分布有6個，都在美國總的資產(chǎn)管理規(guī)模超過5億美金。左邊是和我們合作的大型機構(gòu)的圖表，不一一介紹了。
    我們創(chuàng)始股東是張民耕、單偉豹、尹小迪是三價香港上市公司的主席、我們的團隊主要是中西結(jié)合，有來自東方偉業(yè)的許慶樂先生，他在紐約待了十年，同時在國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)也是非常有經(jīng)驗，也有來自英國高盛公司工作七年的房地產(chǎn)投資分析師，目前常駐在紐約，幫我們關(guān)注市場動態(tài)，同時做投資分析以及建模工作。
    我們的第一個項目做得比較早，應(yīng)該被大家認識是2012年在亞特蘭大收購了出租型的公寓，這是中國以私募基金形式初到海外投資的第一個項目，當(dāng)時這個項目的收購額雖然不大，也是在國外引起了很大的轟動，華爾街日報的頭版頭條對我們這個項目的報道。
    我們現(xiàn)在完成了三期基金的投資，是一個漸進的過程，一期是3千萬美金，我們收購了休斯敦和亞特蘭大的兩處物業(yè)；第二期是2900萬美金，這個項目非常國際化了，我們和以色列最大的養(yǎng)老保險一起完成了收購，這是一個2500萬美元左右的資產(chǎn)包，現(xiàn)在的回報非常穩(wěn)定，每個季度都跟投資人分紅，凈資金回報率都在10%以上。這跟我們投資策略和美國房地產(chǎn)周期做相應(yīng)的調(diào)整也有關(guān)系，2012年房地產(chǎn)快速上升的周期，當(dāng)時我們的收購價比建筑成本還低20%，所以做大量的收購，事實也證明獲得了  不錯的收益率。2012年到2013年資產(chǎn)價格快速上升，到今天已經(jīng)超過了2008年的頂端，也超過了建筑成本的20%，現(xiàn)在再次收購，我覺得不是不能做，可能要火眼金睛了，我們會更安全地去找一些世界級美國的開發(fā)商進行合作，專區(qū)從土地到房子開發(fā)端的利潤，這是我們根據(jù)周期變化做的投資策略的選擇?，F(xiàn)在美元僅僅我們是去年9月份募集，到12月份已經(jīng)完成了6700萬美元的投資，四個開發(fā)項目分別在達拉斯、休斯敦、奧蘭多和紐約。目前進展都非常良好。
    今天的主題是美中房地產(chǎn)的對比，在座有很多中國房地產(chǎn)的專家，我就不多說中國這一部分，主要是簡單做一個對比，讓大家對美國房地產(chǎn)的概念有一個了解。
    大家可以從這個圖看到（PPT），兩個地圖，其實從地圖上來看，美國的人口是中國的1/3，但是適宜居住的可開發(fā)面積更大，總體來說是地廣人稀，但是中國適宜居住的地方都是東部沿海城市是地少人多。1920年以后，美國已經(jīng)基本上完成了城市化的進程，房地產(chǎn)的供應(yīng)其實是趨于穩(wěn)定的，周期性非常的明顯。這說明一個什么問題呢？美國其實現(xiàn)在處于的階段是一個存量市場，我們找房地產(chǎn)的投資機會，如果從全國布局來看，我們要看人往那邊流動，紐約和洛杉磯當(dāng)然有機會，但是那是世界級的城市，大家找的是單個的投資機會，并不存在全局性的投資機會。中國是一個增量市場，你建在哪兒人就會到那兒去，這是兩個不同的市場，這樣的不同市場會導(dǎo)致開發(fā)機制的不同。
    做一個簡單的開發(fā)商的對比?，F(xiàn)在大家比較熟悉的萬科，去年收入是1354億，和我們合作的美國Vanke公司是美國歷史上最知名的出租公寓的開發(fā)商，出租35億平方英尺的開發(fā)量，萬科去年完成的開發(fā)量是1400萬平米，而Vanke是只有4500套房，萬科市值是1400億，Vanke是沒有。萬科是1萬個雇員，Vanke是50—200個雇員。利潤萬科2013年是19.66%，但是美國的開發(fā)公司賺錢的利潤在15—25%以上（ROE），所以利潤率是非常高的，雖然操盤會比較小。
    中國的開發(fā)商是重資產(chǎn)開發(fā)，自有資金的投入在10—15%之間，美國的開發(fā)是輕資產(chǎn)開發(fā)，自有資金是1—15%之間，因為我們在哪兒建人就會到哪兒來，所以量會比較大。美國的市場是存量市場，相對飽和，項目體量比較偏小。美國的房地產(chǎn)開發(fā)項目是比較標(biāo)準(zhǔn)化的產(chǎn)品，大家一說就是股權(quán)結(jié)構(gòu)、物質(zhì)結(jié)構(gòu)，中間帶一個停車場，比較清楚，中國的開發(fā)有很多個性化的調(diào)整，有很多不同的需求。資金來源主要是銀行貸款和信托；而美國的資金來源靠銀行貸款、機構(gòu)、社會股權(quán)基金進行開發(fā)。
    因為開發(fā)項目的種類不一樣，我們選擇了叫做集合住宅作為我們在美國投資的主要投資品種，這里雖然叫住宅，和中國不一樣，雖然是住宅在美國是被定義成商業(yè)物業(yè)的投資種類，大概占到美國商業(yè)房地產(chǎn)市場份額的25—30%，其實和寫字樓占的體量是相當(dāng)?shù)模覀冞M入到這樣一個市場里面，是因為集合住宅有比較穩(wěn)定的現(xiàn)金流，為我們初次進入外國的投資者是非常好的交易品類。它有幾大特點：一是單一產(chǎn)權(quán)，有點兒類似于國內(nèi)的服務(wù)式公寓。二是以出租為主要用途。三是租房需求廣泛，出租率高且穩(wěn)定。
    投資退出摸式：目前是四個退出機制。一是直接將物業(yè)出售給買家；二是將我們的資產(chǎn)打包成REITs上市退出，目前因為我們已經(jīng)掌握了大概5000套這樣的房，今年募集規(guī)模2—5億美元之間，我們預(yù)計還會有15000套的房給我們所控制，達到2萬套房的規(guī)模，市值在3億美金左右，我們爭取拿到美國的資本市場進行上市。在中國經(jīng)常被問到獨立產(chǎn)權(quán)的公寓能不能被分割成多個產(chǎn)權(quán)給投資人一人配一套，在美國這是有可能但是需要我們在前期做很多的工作，以使標(biāo)準(zhǔn)滿足建筑公寓這樣的要求。
    這是我們目前的合作伙伴在去年開發(fā)的項目被美國的主流機構(gòu)收購的名單（PPT），大家可以看到右側(cè)是幾乎美國所有的大型機構(gòu)都是我們與我們的合作伙伴發(fā)生過交易。
    再做一個稅收的對比，當(dāng)時有一個外商的財團希望在中國，我們幫他做金融街一個項目的收購，我們做了一個對比。之前是泛泛的了解，大家知道稅的數(shù)量，我們羅列出來還是很嚇人的，大家可以看到中國這一列的稅都要交，美國僅僅交兩個稅。，一個是公司營業(yè)稅，一個是所得稅。如果是有限合伙的話，要交個人所得稅，僅此而已。在稅的方面，中國比美國要復(fù)雜很多，美國所說的稅務(wù)很復(fù)雜，其實是在友把有效稅率降低而設(shè)計出來的一套稅務(wù)結(jié)構(gòu)很復(fù)雜，稅的本身并沒有那么復(fù)雜。
    最后，跟大家分享一個我們的案例。主要跟大家分享一個觀點，中國的房地產(chǎn)投資看上去很美，其實好像做到最后沒什么錢賺，美國的房地產(chǎn)看上去很穩(wěn)，很遠，但是投資收益還是比較的穩(wěn)定。這是非常新的案例，去年下半年看的項目，在金融街。當(dāng)時的收購價是7萬塊錢/平米，按當(dāng)時現(xiàn)有年收租金可以達到8%，當(dāng)時的收購價比市場上交易的價格低20、30%，因為大家知道金融街的售價非常高，當(dāng)時周邊的交易價格在9萬/平米，我們做了一個測算，三年以后恢復(fù)到現(xiàn)在的市價，把所有該交的稅交完以后，我們的有效稅率能達到50.5%。
    我們在休斯敦收購的資產(chǎn)包，2900萬美金，資產(chǎn)包的價格是2.58億美元，獲得了房立美的貸款，利息是2.4%，共同完成了這樣一個收購，現(xiàn)在的項目股本金增值已經(jīng)超過25%，同時每個季度收購的租金分配給每個投資人，這是美國的投資和中國的投資收益率的一個對比。
    作為中國的投資人走出去，我覺得是第一步，第二步應(yīng)該是引進來，回到剛才這張圖（PPT），我們現(xiàn)在的這個交易對手和投資伙伴一起就在一個董事會里面開會，都是美國前十大或者是所有主流機構(gòu)基金的基金經(jīng)理，作為中國的中小型開發(fā)商走出去第一步是分散他的資產(chǎn)，第二步大家的根還在中國，中國有機會一定還要回來，如果是說像剛才幾位老師說的REITs能夠推行，需要你來持有物業(yè)，我覺得你的核心競爭力就是你能不能拿到最便宜的錢，而錢在哪兒呢？錢都在這些機構(gòu)手里。所以我覺得中國的中小型開發(fā)商走出去完成基本的資產(chǎn)配置，第二步應(yīng)該著眼于未來，為了重新獲得中國的市場做一下鋪墊，我覺得這是走出去更重要的一個意義。

    謝謝大家！