【主持人】
    在剛剛過去的2014年剛才劉會長在開篇的講話當中提到了經(jīng)濟新常態(tài)，很多朋友會意識到去年，也就是2014年中國房地產業(yè)進入了一個調整期、一個調整年。隨著中國房地產業(yè)的發(fā)展變化，我想對于中國房地產金融業(yè)有了一些新的機遇和挑戰(zhàn)，在過去的一年當中，中國房地產金融都發(fā)生了哪些變化呢？接下來有請中國房地產業(yè)協(xié)會副會長、秘書長馮俊上臺，他將發(fā)布《中國房地產金融2014年度報告》。掌聲有請！

中國房地產業(yè)協(xié)會副會長兼秘書長馮俊

馮俊：
    各位來賓，大家下午好！
    很高興在這里跟大家見面。開展專業(yè)研究，發(fā)布行業(yè)報告，為企業(yè)決策，政府決策是中國房地產業(yè)協(xié)會為政府、社會、為行業(yè)為會員服務的一項重要工作，今天中國房地產業(yè)協(xié)會、金融專業(yè)委員會發(fā)布《2014中國房地產金融年度報告》，在這兒給大家關于報告的內容做一個簡要的介紹。
    報告分為四部分：一是宏觀經(jīng)濟運行情況；二是金融市場運行情況；三是房地產投資分析；四是房地產融資分析。
    一、宏觀經(jīng)濟運行情況
    談到宏觀經(jīng)濟大家會有一個定論，去年是經(jīng)濟增速放緩的一年，去年經(jīng)濟發(fā)展的主題是調整經(jīng)濟結構，減少過剩產能，提高發(fā)展質量。在這個經(jīng)濟發(fā)展的過程當中，房地產扮演了什么樣的角色？現(xiàn)在用一些比較數(shù)據(jù)來看一下。
    2014年房地產的開發(fā)投資總體上走下行的態(tài)勢，這跟宏觀經(jīng)濟需求不足有關聯(lián)，同時我們也看到房地產投資與GDP比重來比，這個比值處于比較高位的情況，也就是說可以得出一個結論，至少在2014年雖然房地產沒有起到像大家所預期的對經(jīng)濟增長的拉動作用，但是至少沒有拖累宏觀經(jīng)濟的發(fā)展。
    從房地產開發(fā)投資占固定資產投資的比重來看，2014年房地產投資占固定資產投資在十年以來最低的第二位。2009年當時應對世界金融危機，大量的投入固定資產，同時推動房地產增長，與09年比較，房地產投資占固定資產投資的比重也不是最低的，所以，說房地產拖累了宏觀經(jīng)濟的說法是不成立的。
    房地產銷售占社會消費品零售總額之比，可以看到是處于比較高位的水平。去年一年雖然宏觀經(jīng)濟增速在下降，房地產的增速也在下降，但是房地產對于宏觀經(jīng)濟的影響總體上還處于正影響，而不是負影響。
    二、金融市場運行情況
    金融改革和發(fā)展穩(wěn)步推進，金融產品創(chuàng)新不斷深化。去年的金融改革主要是五方面，房地產金融改變不僅僅是推動了市場完善，深化了金融體制改革，也或多或少影響了房地產發(fā)展，應該說房地產是一個占用資金比較大的行業(yè)，金融的改革使得房地產的融資結構、資本構成、運行方式都發(fā)生了很大的變化。
    這是2014年金融市場十大熱點，這十大熱點都或多或少地影響了放市場的發(fā)展。
    三、房地產投資分析
    從上面的圖可以看出，從2014年1月份開始，全國的房地產開發(fā)投資持續(xù)下降，而且施工面積、新開工面積增速也在下降。從去年1月份開始，新開工面積一直處于負增長的狀態(tài)，在去年的第三季度，曾經(jīng)新開工面積有過一段降幅縮小的趨勢，但是進入第四季度又進入了下行。從去年房地產市場、土地市場的情況看，一直到10月份以前，都處于土地購置面積負增長，而土地購置價款總額是正增長。也就是說在前三個季度地價處于上漲的過程，這也是歷史上少有的過剩?？傮w上說，從土地市場建立以后，土地價格的變化跟土地購置的變化屬于正相關，而在去年前三個季度，出現(xiàn)了岔口。一直到第四個季度，土地購置價款才出現(xiàn)了負增長，處于同向發(fā)展了。同時，去年的房地產市場給我們提醒了很大的警惕，2014年商品房待售面積與銷售比一直到最高位，從2011年開始，這五年來一直處于上漲的通道，到了2014年這兩個數(shù)字比達到了52%。商品房施工面積和銷售面積比到2014年達到了6.02倍，意味著在整體的市場供求關系當中庫存的壓力將會非常大。
    而在各類資金占比當中，房地產企業(yè)的資金杠桿率在不斷地下降，這個下降跟房地產企業(yè)資金來源的構成有很大的關系，總體上房地產市場資金短缺，從數(shù)字看這種說法并不成立，房地產企業(yè)資金的到位率總體上還處于正增長，當然增長幅度小了，當然銀行貸款數(shù)字的增長還是相當可觀的。在企業(yè)資金來源過程中增長慢主要是個人按揭貸款，總的資金來源的構成當中資金的富余度還是有一定存在的。
    去年一年房地產開發(fā)投資，信貸資金同比增長了22.6%，開發(fā)貸款余額增長21.7%，土地開發(fā)貸款余額增長25.7%，個人購房貸款余額增長17.5%，去年房地產市場最重要的資金來源的構成是保障性住房的貸款，增長了57.2%。所以對于去年房地產能夠維持一定的規(guī)模，對金融的支持是分不開的。
    去年一年是房地產企業(yè)融資比較活躍的一年，由于大家都知道原因，房地產企業(yè)紛紛上香港以及海外其他國家上市融資。有幾個大企業(yè)，綠地融資成功了，去年在香港融資的企業(yè)總募集的金額超350億港元。
    去年是房地產信托基金增長較快的一年，房地產信托基金的總規(guī)模達到了1.3萬億，占整個資產總規(guī)模的10.04%，這個增長尤其在去年第三季度，增速尤其達到高峰?？傮w上看，基金對房地產的投入比重越來越大了，我們講到房地產資金來源過程當中，杠桿率的降低信托基金起到了一定的推進作用。放基金持續(xù)上漲，這些基金主要在一線城市，在二三線城市比較少。從我們的判斷看，這幾年由于銀行對房地產開發(fā)投資相對的控制，基金在房地產資金的來源當中扮演的角色將會越來越重要。
    去年一年也是互聯(lián)網(wǎng)金融興起的重要一年，現(xiàn)在還很難預料互聯(lián)網(wǎng)金融會對房地產資金來源、資本結構、房地產的運行方式產生什么樣的影響，但是我們必須注意到，它可能會是將來影響房地產發(fā)展的一個非常重要的組成部分。
    2015年我們提出了五點看法：
    第一，銀行信貸大幅放松的可能性不大。
    第二，房地產宏觀政策環(huán)境面改善，逐步落實到位后，個人按揭貸款、定金、預售款將增加，會對房地產金融產生影響。
    第三，地方住房保障貨幣補償可能推動商品房市場消費，去庫存助力。
    第四，2015年房地產企業(yè)面臨信托基金償還高峰，還款壓力增大。
    第五，期待房地產金融的改革，通過金融體制的不斷完善使得房地產金融有更大的活力。
    我的介紹主要是這些。請大家對報告提出意見和建議，我們將對報告進行修改。謝謝大家！