【主持人】
    剛才給大家介紹的是房地產(chǎn)并購，接下來和大家共同聊一聊海外投資，有請嘉富誠股權(quán)投資基金董事長鄭錦橋，他演講的主題是“中國房企海外投資與并購策略”。

嘉富誠股權(quán)投資基金董事長鄭錦橋

【鄭錦橋】
    非常高興有機(jī)會(huì)跟大家共同交流有關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展方向的問題，房地產(chǎn)企業(yè)今年和去年都非常焦慮，一些大的企業(yè)有更多的機(jī)會(huì)從并購的角度和國內(nèi)融資的角度解決自己的問題，但是一些中小房地產(chǎn)企業(yè)就不那么樂觀了，包括今天我們所討論的房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化也僅僅是一些較具規(guī)模的房地產(chǎn)企業(yè)做的一些事情。中小房地產(chǎn)企業(yè)該怎么辦？最近這段時(shí)間我們也在幫助一些中小房地產(chǎn)企業(yè)做轉(zhuǎn)型，一方面還要繼續(xù)開發(fā)，我手中有地賣不出去，還要繼續(xù)開發(fā)，樂居給他們提供了非常好的銷售模式和方法。另一方面，我們看到中國人往哪里去房源的建設(shè)者也應(yīng)該往哪里去。
    昨天我從深圳回來，北京現(xiàn)在空氣指數(shù)是280多，今天一下雨好了很多，所以我們就看到更多的人愿意走出去到海外不同的國家和地區(qū)尋找一片凈土做生活方面的安排，我不僅僅是考慮自己，還考慮孩子，所以今年我們看到了更多的地區(qū)，包括從布里斯班到墨爾本，甚至到馬來西亞，我們看到消費(fèi)者出去了就預(yù)示著房地產(chǎn)企業(yè)的市場也被增大很多，這僅僅是一個(gè)方面，我們看到中國房企的國際化也不僅僅是消費(fèi)者走出去所帶來的機(jī)遇，更多的是人民幣國際化給我們帶來的機(jī)遇。因?yàn)榇蠹易⒁獾剑趪鴥?nèi)我們看到人民幣在兌澳幣、兌歐元升值的同時(shí)，在兌美元貶值，因?yàn)槊绹?jīng)濟(jì)快速增長，但是對我們而言從投資的角度來講，投資澳洲和歐洲作為開發(fā)商現(xiàn)在出去就會(huì)好很多。比如說澳幣在去年的同期，一澳幣大概是5.4元人民幣，今天的澳幣只是4.75元，也就是說去年和今年同樣投出1000萬澳幣的話，實(shí)實(shí)在在差不多節(jié)約了200萬澳幣，這些方面都是機(jī)會(huì)，在人民幣升值的過程中給我們帶來的利潤。同時(shí)，我們看到中國目前也看到各種不同的產(chǎn)品和服務(wù)，包括到現(xiàn)金的過剩。大家看到特別清晰的是ID2的增長，這意味著中國資本外出的欲望在增強(qiáng)。不僅僅是到日本東京買馬桶蓋，我們還要出去買房，買房的同時(shí)可能還有投資移民的需求，這種需求也帶動(dòng)很大一部分中國企業(yè)朝海外發(fā)展。
    同時(shí)，我們看到中國企業(yè)發(fā)展到今天也確實(shí)具備了全球化發(fā)展的一個(gè)能力，我們今非昔比了，十年前中國企業(yè)走出去一是錢少，二是視野不開闊，三是人民幣不堅(jiān)挺，今天這三方面完全和過去不同了，包括我們看到亞投行，美國人不來可以，但是我們的兄弟40多位，你不來你會(huì)后悔的，所以我們看到博鰲大會(huì)的召開，其實(shí)也向全世界告知，中國目前人民幣將會(huì)成為繼美元之后的第二大硬通貨幣，這是一個(gè)肯定的模式，所以從這個(gè)角度來講，中國對外投資的趨勢未來會(huì)變?yōu)槌B(tài)，而不是像我們想象的，今年有明年就沒有了，未來我們會(huì)看到全球資產(chǎn)配置也將成為一種趨勢。大家注意到萬達(dá)在去年12月份11個(gè)億砸向澳洲，包括綠地在悉尼CBD的收購，綠地中心拔地而起，包括陽光保險(xiǎn)、安邦保險(xiǎn)的收購在澳洲。美國同樣是這樣，從萬科到萬達(dá)，包括安邦地產(chǎn)在華爾街收購的不同的物業(yè)和SOHO中國，以張欣個(gè)人家族基金收購的物業(yè)，都在告訴我們中國的不少大企業(yè)所做的這些動(dòng)作往往是中小企業(yè)跟隨的一個(gè)方向。只有在這樣一個(gè)大的趨勢中，我們把握好自己，我們才會(huì)有更多的機(jī)會(huì)在中國資本市場，在人民幣國際化和直接投資的市場中獲得一些我們可以得到的收益，并且同時(shí)在其中，包括一些中小開發(fā)商，很多中小開發(fā)商兄弟們都是很不安全的，都想有那么一個(gè)什么樣的安排來保證萬一有點(diǎn)兒事兒方便一點(diǎn)，這也是你獲取海外身份的一個(gè)方面，因?yàn)槟阗Y產(chǎn)出去了，比如說去年我們在澳洲有20多個(gè)SIB投資，其中不少都是房地產(chǎn)行業(yè)的朋友，每人投500萬，所以才有了嘉富誠在澳洲的第三個(gè)項(xiàng)目，前期我們投的是公寓項(xiàng)目200多套不太大，二期項(xiàng)目是悉尼的中國中心，投資了2億澳幣。第三個(gè)項(xiàng)目是高爾夫球場，包括在美國的投資，沒有選擇洛杉磯和華爾街這樣大的區(qū)域，我們選擇最具有增長性的得克薩斯州的達(dá)拉斯，包括今天美國嘉富誠公司的張先生也是華爾街工作多年的基金管理人，同時(shí)在沃頓商學(xué)院畢業(yè)之后從事房地產(chǎn)基金的管理，我們之所以選擇達(dá)拉斯和得克薩斯州是因?yàn)樵诿绹?jīng)濟(jì)整體發(fā)展過程中最具有增長性的潛在的區(qū)域。華爾街和新澤西州附近，以及洛杉磯房價(jià)的增長兩三年大了很多，德克薩斯的達(dá)拉斯做的是一級土地的開發(fā)項(xiàng)目，不僅是一個(gè)投資收益的問題，而且還帶動(dòng)了整體的投資移民的項(xiàng)目。這幾方面結(jié)合起來，恰恰符合了我們目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或者是國內(nèi)一些高凈值人群走出去，有一個(gè)適當(dāng)安排的目的。
    所以，從總體來講，房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略調(diào)整就顯得非常重要，國內(nèi)開發(fā)是非常重要的方面，除了國內(nèi)開發(fā)之外，國內(nèi)的房地產(chǎn)基金，不少房地產(chǎn)企業(yè)也涉足了，類似像金地、富力集團(tuán)都已經(jīng)涉足房地產(chǎn)基金，包括在座的房地產(chǎn)基金不少都是開發(fā)商出資的，并且效果還非常不錯(cuò)。同時(shí)，我們看到開發(fā)商走出去能在海外做開發(fā)也是一個(gè)不錯(cuò)的選擇。其實(shí)中國人在海外做開發(fā)有優(yōu)勢，為什么？因?yàn)檠笕碎_發(fā)的房產(chǎn)有時(shí)候不適合中國人居住，比如說廚房安的抽油煙機(jī)的抽力不夠，因?yàn)橹袊藧鄢床?，往往歐洲人和發(fā)達(dá)國家人不喜歡太通亮，而中國人喜歡南北通透，坐北朝南，因?yàn)槲幕煌?，中國開發(fā)商和西方開發(fā)和設(shè)計(jì)師結(jié)合在一起設(shè)計(jì)出來的房產(chǎn)物業(yè)的特點(diǎn)就很好的滿足了中國消費(fèi)者的需求。所以，我們看到中國人走向哪里，房產(chǎn)的價(jià)格就漲向哪里。從這一點(diǎn)上來講，市場國內(nèi)是一方面，海外的市場一定是不容得忽視，所以我們看到不同的項(xiàng)目都非常大，包括在悉尼的投資，都具有非常好的增長性和戰(zhàn)略高度布局。像萬達(dá)11個(gè)億砸向美國，以及安邦在華爾街收購希爾頓大酒店，說是高價(jià)收購，說是不值，但是從另外一個(gè)角度來看，我們看到的是這些大機(jī)構(gòu)在做全球資產(chǎn)配置的一步。至于說價(jià)格高低不重要，重要的是我是全球資產(chǎn)配置的開始。所以，從這些方面我們看到這種趨勢應(yīng)該告訴我們，不僅僅是在發(fā)達(dá)國家，還包括在發(fā)展中國家，比如說馬來西亞這些國家和地區(qū)，我們可不可以開拓呢？當(dāng)然可以，碧桂園在馬來西亞和新加坡交界處的造城運(yùn)動(dòng)，銷售非常不錯(cuò)，能拿到馬來西亞20年長居的綠卡，簽證也有120多個(gè)國家，從這方面來講，有時(shí)候?qū)ν馔顿Y的時(shí)候，移民的問題實(shí)際上是一個(gè)順帶的問題，不要總是想著移民，投資到位了移民這樣一系列的工作都是非常容易做的。

    大家非常關(guān)心，鄭老師老在北大清華講課，講一講海外投資應(yīng)該注意什么問題，我們是中小開發(fā)商，可能拿出來一、兩千萬美金我去做開發(fā)又找不到人，語言又不行，我到了美國、澳洲，我自己還得找人翻譯，玩兒不轉(zhuǎn)，中間還是中國人買來買去的不同的突然，價(jià)格越來越高建造過程中也有很多的問題，玩不轉(zhuǎn)，最后虧本了，確實(shí)有這樣的情況出現(xiàn)。所以我們在這里給大家提出幾個(gè)方面的建議：
    第一，依靠專業(yè)團(tuán)隊(duì)，直接與當(dāng)?shù)亻_發(fā)商合作。
    依靠當(dāng)?shù)貙I(yè)團(tuán)隊(duì)去開發(fā)，因?yàn)榘l(fā)達(dá)國家包括政府特別鼓勵(lì)去收購資產(chǎn)的國家和提出，比如像澳洲、美國、加拿大、英國等等，這些國家的開發(fā)市場相對規(guī)范，比如說我是做開發(fā)管理的，我只做開發(fā)管理，資金是我們基金去投，或者開發(fā)商自己去投，你可以把你資金管理收益的一部分分給它，類似于像基金中的GP，無非做開發(fā)的事情。比如綠城現(xiàn)在就是做這樣一件事情，所以現(xiàn)在綠城通過代建的方式，來滿足開發(fā)商在投資收益方面的要求，你產(chǎn)生利潤了，而開發(fā)商拿走你利潤的15—20%，你作為開發(fā)商就可以了。當(dāng)然也可以自行開發(fā)，你說我能力很強(qiáng)，你自己去開發(fā)也可以，你第一個(gè)項(xiàng)目委托專業(yè)機(jī)構(gòu)開發(fā)，你就學(xué)會(huì)了第二個(gè)開發(fā)，所以這種模式和方法應(yīng)該是在發(fā)達(dá)國家非常被看好，這是一個(gè)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的方法。
    第二，充分利分杠桿，降低開發(fā)成本，提升收益率。    
    我們可不可以不直接去做投資人，我把我的資金投資到像嘉富誠基金這樣有資格、能給我辦移民，并且同時(shí)能幫助我找到控制風(fēng)險(xiǎn)的這些專業(yè)的基金管理公司中，我當(dāng)一個(gè)LG也是可以的，當(dāng)然你當(dāng)一個(gè)LG，其實(shí)基金和開發(fā)商之間有時(shí)候也有第一種合作模式，這里面你多了一個(gè)費(fèi)用，什么費(fèi)用呢？基金管理人要向你征收管理費(fèi)用，還有你收益部分的一定比例10—15%可能基金管理人要拿走，你付的多了，意味著你風(fēng)險(xiǎn)小了，因?yàn)榛鸸芾砣丝隙ú皇浅愿娠埖?，他們在用專業(yè)做相應(yīng)的事情，這是第二個(gè)方面，我們可以通過投資，再去做一些相應(yīng)的結(jié)構(gòu)性調(diào)整。
    第三，設(shè)計(jì)適合消費(fèi)者產(chǎn)品，考慮中國人需求。
    在項(xiàng)目的選擇方面，需要你用眼光去判斷，哪些地區(qū)我們看到市場發(fā)展較好，我去做哪些地方做真正具有增長性的項(xiàng)目，這需要眼光去發(fā)現(xiàn)，不僅僅是你，可能你的合作伙伴、基金管理然也在幫你一起尋找，切忌在中國人圈子中轉(zhuǎn)來轉(zhuǎn)去，如果你在中國人圈子中轉(zhuǎn)來轉(zhuǎn)去，往往有可能你最終的利潤會(huì)非常低，因?yàn)閷訉颖P剝，項(xiàng)目介紹給你，拿一些傭金，方方面面的費(fèi)用都很高。
    第四，商業(yè)物業(yè)自持，為資產(chǎn)證券化準(zhǔn)備。
    我的資金怎么出去？我的賬上趴著一個(gè)億的資金，怎么出去？這需要找到一個(gè)合適的路徑，我們現(xiàn)在在申請QB的路徑，我們和中信證券的QB資格是完全可以用的，包括信托公司提供的QB資格，我們剛剛在香港完成了新股和老股的收購，就是通過中信的QB資格出去。另外，還可以使用內(nèi)保外貸，就是國內(nèi)存款海外貸款，你這個(gè)錢早萬能賺回來，也很完全。第三種方式可以做類似于相昆侖金融這樣的換錢公司的路徑，昆侖金融現(xiàn)在已經(jīng)被中信集團(tuán)收購了，原來是香港上市公司，他在全球的兌換業(yè)務(wù)中是被發(fā)達(dá)國家認(rèn)知為合法的機(jī)構(gòu)，所以你如果涉及到移民的問題，你還絕對不能走QD的資格，只能走換錢公司，最多是一個(gè)內(nèi)保外貸，內(nèi)保外帶貸現(xiàn)在被叫停了，所以我們可以用相應(yīng)的辦法走不通的據(jù)到。像地產(chǎn)募基金現(xiàn)在10億，我們在陸陸續(xù)續(xù)用這些指標(biāo)，因此非常順暢了，總來得講國家對資本下的外匯的控制越來越放松，不要太擔(dān)心。
    我們的問題是什么？資金出去以后怎么樣能夠讓這些資金首先是安全，然后再有收益。你說在國內(nèi)投資回報(bào)率，年收益是80%、100%，我去澳洲和美國投資收益才25%，我能干嗎？我勸你要干，只要能拿到25年化收益，在美國這樣的國家應(yīng)該說都是非常不錯(cuò)的，包括我們發(fā)起的美國基金，其實(shí)年化收益率已經(jīng)達(dá)到了30%，應(yīng)該說是不錯(cuò)的。從這一點(diǎn)來說，無論是什么樣的模式我們都可以嘗試，我們還看到更多的外資基金進(jìn)入中國。外資的基金前幾年多，今年就少了，在澳洲、在歐洲，房地產(chǎn)基金的發(fā)展非?？?，新募基金的總量也在增加，中國基金的總量在增大的同時(shí)除了開發(fā)商去運(yùn)作之外，更多的是要通過基金的方式運(yùn)作，集合式的運(yùn)作，這符合克強(qiáng)總理所講的股權(quán)眾籌。當(dāng)然，股權(quán)眾籌指是小股權(quán)、小投資，但是從房產(chǎn)開發(fā)投資基金的角度來講，應(yīng)該說在這方面規(guī)模只有大才會(huì)風(fēng)險(xiǎn)更小。所以，從這些方面來看，我們還可以運(yùn)用有限合伙或者信托結(jié)構(gòu)，在海外的開發(fā)商當(dāng)中，大部分用的是項(xiàng)目公司上面的信托結(jié)構(gòu)。從各個(gè)方面應(yīng)該說都有很多的機(jī)會(huì)讓我們?nèi)ヌ接?，所以如何成功發(fā)行一個(gè)不同的全球性的投資基金，或者在國內(nèi)募集在海外投資，這些其實(shí)你做好了之后，都可以跟著資金的流動(dòng)而做相應(yīng)的安排。
    海外投資對中國房地產(chǎn)開發(fā)商來既是機(jī)會(huì)又是挑戰(zhàn)，更重要的是能在全球經(jīng)濟(jì)發(fā)展的今天，真正的抓住機(jī)會(huì)，讓中國經(jīng)濟(jì)的影響力在全球更加增強(qiáng)。謝謝各位！