【主持人】
    謝謝龍總。
    朋友們，我們的分論壇環(huán)節(jié)告一段落，接下來進(jìn)行的一個(gè)是對話論壇部分，我們探討的話題是有關(guān)2015年房地產(chǎn)金融發(fā)展方向的探討，接下來我們將請出來新的主持人，有請中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會金融專業(yè)委員會副秘書長王剛，有請王秘書長。接下來的時(shí)間交給您。

【王剛】
    現(xiàn)在我們下午聽了一下午也怪累的，我們就來一點(diǎn)互動的交流，下面我們有請本次討論的嘉賓，首先有請東方藏山高級執(zhí)行總裁陳李健先生；天風(fēng)證券副總王程凱；諾承投資合伙人王東亮；戴德梁行華北區(qū)估價(jià)及顧問服務(wù)部主管胡峰；嘉實(shí)資本海外投資總監(jiān)高茜；金杜律師事務(wù)所合伙人陳勝。
    有請各位嘉賓！
【王剛】

    下午已經(jīng)進(jìn)行了很熱烈的研討，從國內(nèi)的金融形勢，到行外投資，剛才實(shí)際上沒有多少互動，現(xiàn)在進(jìn)入一個(gè)互動環(huán)節(jié)。首先，在座的六位都是中房協(xié)金融委的老朋友了，先聽一下陳李健先生，陳總之前跟我們在金地有一個(gè)基金，陳總既懂REITs也懂海外投資，陳董是做日本第一支零售的REITs和第一支物流的REITs。海外投資是陳總現(xiàn)在在東方藏山負(fù)責(zé)海外投資，尤其是美國和歐洲的投資，我們現(xiàn)在有請陳總給我們講一講海外的REITs，因?yàn)閯偛怕犞行抛C券的REITs，因?yàn)槲以瓉硪彩悄莻€(gè)組的，再聽我們邀請來的歐洲朋友的REITs，我們發(fā)現(xiàn)中國的REITs和國外的REITs還是有比較大的差異。陳總經(jīng)理了日本REITs的誕生，您覺得日本REITs對我們中國引入有什么樣的借鑒作用？
【陳李健】
    謝謝王剛總的介紹，其實(shí)今天我來參加這個(gè)會覺得學(xué)到不少東西，剛才王總提到在美國、歐洲、日本等等，現(xiàn)在我在東方藏山負(fù)責(zé)海外的跨境業(yè)務(wù)，剛才提到了走出去、請進(jìn)來，其實(shí)我們現(xiàn)在也做了重要的業(yè)務(wù)就是把外資請進(jìn)來，因?yàn)橥饷娴馁Y本既有長線，有耐心，另外他們的成本相對來講低。特別是日本的資本和南韓的資本，他們的投資機(jī)會相對來說比較少。所以，這也是一個(gè)很好的機(jī)會。。關(guān)于走出去，最近我們在這一年當(dāng)中，成立了東方藏山和東方資產(chǎn)成立了合資平臺，去年也做了將近120億人民幣投資，其中包括出海到美國做投資，在美國和（坡德曼）集團(tuán)合作，我們?nèi)チ耸侵苯诱液献骰锇?，因?yàn)楸救嗽诿绹盍?0多年，對美國真的很熟悉，熟悉到我很害怕，因?yàn)槲抑烙刑嗟娘L(fēng)險(xiǎn)，作為不管有多聰明、多能干，出去還是很難把控的。所以，需要有一個(gè)本土的合作者一起來共同把利益捆綁好，把風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避做好。所以，不用展開介紹太細(xì)，如果有興趣了解我們的美國基金和我們投的一些模式，歡迎在會后交換名片，或者發(fā)微信。
    談到REITs，我在日本的時(shí)候，前東家是瑞銀跟三菱公司在日本成立了合資平臺，在03年的時(shí)候共發(fā)起了零售REITs基金，同時(shí)也是現(xiàn)在最大的。07年的時(shí)候很幸運(yùn)，在REITs市場坍塌之前又把工業(yè)地產(chǎn)、物流地產(chǎn)的REITs上市成功。剛才很多嘉賓已經(jīng)介紹了中國REITs的發(fā)展路程或者是展望，其實(shí)03年我就回來了，因?yàn)槟菚r(shí)候做瑞銀全球的投資戰(zhàn)略和研究部的主管，所以那時(shí)候我到央行講全球的REITs，那時(shí)候就覺得REITs很有希望了，結(jié)果十幾年走下來，其實(shí)不止八年，都十幾年了，我們還在展望。剛才還有一位嘉賓說，可能還要等兩、三年，其實(shí)這個(gè)勢造的特別好，還是有希望的，不管是準(zhǔn)瑞REITs還是內(nèi)REITs畢竟是起來了，這個(gè)我也挺看好，雖然做起來不像國外的REITs那么純粹，特別是稅收上還沒有達(dá)到，但是中國的物業(yè)存量非常之大，而且看REITs不能看單期回報(bào)。給大家?guī)讉€(gè)數(shù)據(jù)，去年所有美國的REITs加起來的平均回報(bào)是SNP的1倍還多，你要看五年、十年、三十年、四十年的全部超過SNP，在美國REITs做大不是參互在參與，當(dāng)然散戶能夠把他們的錢拿到當(dāng)期回報(bào)是很好的，但是真正REITs發(fā)展起來是真正投資人把REITs認(rèn)做一個(gè)投資的類別，就是說在大的董事會里面，每年他們的錢從哪兒來，從很多機(jī)構(gòu)投資人，證券基金也好，退休基金也好，大董事會做大錢布局的時(shí)候，每年要做一個(gè)簡單的布局。包括房地產(chǎn)放多少錢，百分比多少，這一個(gè)決定在董事會就有一大筆錢進(jìn)入了REITs這個(gè)類別，我覺得現(xiàn)在險(xiǎn)資漲得這么快，還有這么多的機(jī)構(gòu)，所以REITs一定是大勢所趨，很有機(jī)會，現(xiàn)在大家很快收集儲蓄好的資產(chǎn)，慢慢機(jī)會就到了。

【王剛】
    謝謝陳總給我們很激動人心的展望，REITs是很熱門的一個(gè)詞兒，以至于這個(gè)單詞媒體和老百姓都知道，盡管確切是什么不知道，我跟陳總在底下交流，我們都往前推類REITs和準(zhǔn)REITs的教育工作，我們先說REITs，下一個(gè)問題就給胡總，先給你做廣告，胡總是去年幫萬達(dá)上市做房地產(chǎn)評估，幫我們基金并購做過收購的評估，還做過蘇寧的資產(chǎn)評估，我直接問問題了，你可以自由發(fā)揮，實(shí)際上我剛才聽剛才會的時(shí)候，最大的問題在于我們跟美國或者歐洲最大的不一樣，人家是成熟的經(jīng)濟(jì)體，我們這邊是欠發(fā)達(dá)或者非成熟經(jīng)濟(jì)體，我們的債務(wù)成本比較高，但是在業(yè)界里面有一個(gè)負(fù)杠桿，我買一個(gè)資產(chǎn)凈收益率可能低于借貸利率，這是從經(jīng)營角度面臨的一個(gè)問題，今天就挑戰(zhàn)一下胡總，您能給我們講講這幾類物業(yè)嗎？
【胡峰】
    非常高興參加論壇，我是戴德梁行的胡峰。今天中信霄鳴講了比較到位的REITs，一談到REITs比較興奮，因?yàn)樵?8、09年的時(shí)候，國家試點(diǎn)REITs的時(shí)候，我非常有幸一直參與了很多工作，包括北京的試點(diǎn)、天津的試點(diǎn)，以及我們公司做的上QD海的試點(diǎn)的一些工作。剛剛陳總說不止八年，確實(shí)終于有一些結(jié)果了，雖然這個(gè)結(jié)果不是非常的如大家所愿，完整意義上的REITs，畢竟走了相對來說比較長的時(shí)間，而且是比較好的路子。為什么中國的REITs沒有能夠很好的出來？我覺得，主要有三點(diǎn)問題：
    第一，政策的原因，08年金融危機(jī)國務(wù)院出臺的REITs發(fā)展拓寬企業(yè)融資渠道。09年4萬億下去以后，政府調(diào)轉(zhuǎn)船頭投房地產(chǎn)，這樣的做法是很難推動REITs發(fā)展的。
    第二，沒有很合適的物業(yè)能夠有很好的投資回報(bào)率。我們經(jīng)常收到短信，很多的理財(cái)產(chǎn)品都達(dá)到10%左右的水平，但是商業(yè)物業(yè)大家都知道，住宅投資回報(bào)率在2、3%左右，商業(yè)4、5%的水平，又有多少投資人愿意投。
    我一直認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)鏈沒有很好的滾動起來，首先有拿地、建設(shè)、開發(fā)、運(yùn)營，但是實(shí)際上運(yùn)營做的好的在國內(nèi)的開發(fā)企業(yè)屈指可數(shù)。有時(shí)候跟朋友一起吃飯，伸出五個(gè)手指頭，大家能不能數(shù)出五家公認(rèn)的做商業(yè)地產(chǎn)做的好的開發(fā)企業(yè)，有時(shí)候不一定能夠數(shù)得出來。所以，根本的問題是能夠找到合適的物業(yè)，能做REITs，這是最根本的問題。退出的方式，現(xiàn)在做一些散手的產(chǎn)品，但是散售會帶來很大的問題，整個(gè)銷售時(shí)間比較長，而且考慮到架構(gòu)去費(fèi)的問題，我們也一直期待REITs的出現(xiàn)。
    第三，稅收的問題。去年我們跟中信做了兩個(gè)類REITs的產(chǎn)品，現(xiàn)在我們還在做海外的REITs、過鎳的REITs的時(shí)候有一個(gè)很重要的問題，我們都在做上市，上市之后會有一個(gè)重要的問題是資產(chǎn)運(yùn)營的管理。怎么樣能夠提高資產(chǎn)的收益率？怎么樣能夠降低它的成本，使它的利潤率達(dá)到很好，這一點(diǎn)現(xiàn)在討論的并不是太多，如果想做好中國的REITs，這方面都是需要考慮的問題。
王剛：
    胡總回答了真正做商業(yè)房地產(chǎn)人的觀點(diǎn)，隨著中國進(jìn)入開發(fā)階段到達(dá)一個(gè)頂峰，實(shí)際上REITs的開發(fā)能力已經(jīng)變的不是那么重要了，而運(yùn)營能力變得更重要。將來不是靠樓賺錢，而是靠運(yùn)營去賺錢，這是REITs跟開發(fā)最大的不一樣，開發(fā)就是地段、地段、還是地段，REITs或者商業(yè)地產(chǎn)，更多的是你的運(yùn)營變得越發(fā)的重要?，F(xiàn)在在海外投房地產(chǎn)大部分都是機(jī)構(gòu)投資者，包括陳總工作的UBS，包括我工作的公司。國內(nèi)機(jī)構(gòu)投資者進(jìn)房地產(chǎn)，相對來說是從2010年開始，保監(jiān)會的保險(xiǎn)基金進(jìn)來，下面這個(gè)問題給東亮，王總的公司給國內(nèi)的社保做機(jī)構(gòu)配置投資建議，房地產(chǎn)也是他們的一個(gè)專場，您談一談保險(xiǎn)資金怎么去看我們不同物業(yè)類型的投資、寫字樓、商場、養(yǎng)老、住宅？還有一個(gè)就是說能不能投REITs？因?yàn)楝F(xiàn)在保險(xiǎn)公司連海外的REITs都不能投，這些問題一個(gè)是實(shí)物資產(chǎn)，一個(gè)是證券化投資，您談一談您的看法。

【王東亮】
    剛才大家提到包括地產(chǎn)基金的話題、REITs的話題、海外投資的話題，我可能從機(jī)構(gòu)投資的角度講一講，剛才王剛總也替我簡單介紹了一下，諾承投資是國內(nèi)的保險(xiǎn)顧問，我們幫助客戶做另類資產(chǎn)投資配置，包括PE、VC，包括這幾年比較流行的房地產(chǎn)基金，包括開發(fā)型、持有型基金都有，我們一直站在資產(chǎn)配置型的角色觀察國內(nèi)房地產(chǎn)基金市場。從我們的角度來說，我們一直在觀察這個(gè)市場。剛才王總提了一個(gè)很具體的問題，我從保險(xiǎn)公司的資產(chǎn)配置的角度來講。
    保險(xiǎn)公司發(fā)布了2010年保險(xiǎn)公司投資股權(quán)管理辦法，如果從保險(xiǎn)資金的配置來講，這幾年是持續(xù)放松的狀態(tài)，保險(xiǎn)資金在更加市場化和靈活化，去年9月出了國十條以后，第一次提到鼓勵(lì)保險(xiǎn)資金投資不動產(chǎn)基金，這個(gè)概念涉及到REITs的話題，其實(shí)是去年9月份才提到不動產(chǎn)基金這個(gè)話題，保險(xiǎn)公司可以投不動產(chǎn)基金。再回到資產(chǎn)配置這個(gè)話題，從保險(xiǎn)公司資產(chǎn)配置的角度來講，去年有十條新規(guī)，包括國十條，保險(xiǎn)公司叫大類資產(chǎn)配置，跟今天提到的話題相關(guān)，今天很多演講人講如果推出REITs還是房地產(chǎn)持有基金，誰來做投資人。從投資的角度會考慮資產(chǎn)配置的途徑，就是整個(gè)風(fēng)險(xiǎn)和資金怎么匹配。如果我們觀察機(jī)構(gòu)投資人還是家族，會考慮資產(chǎn)配置的概念。大家講REITs，最近幾您我們講無風(fēng)險(xiǎn)收益率，在中國無風(fēng)險(xiǎn)收益率沒有下降的情況，我們買一個(gè)投資房地產(chǎn)或者投資地方政府平臺達(dá)到更高的收益率的情況下，商業(yè)資產(chǎn)創(chuàng)造的匯報(bào)對于機(jī)構(gòu)和個(gè)人都不具有吸引力。從未來的角度來講，從資產(chǎn)配置的角度來講，真正的風(fēng)險(xiǎn)收益能夠達(dá)到真正的匹配和體現(xiàn)的話，我們看到信托的收益率在下降，其實(shí)就是無風(fēng)險(xiǎn)收益率下行的過程，或許未來的商業(yè)地產(chǎn)或者REITs有持續(xù)穩(wěn)定現(xiàn)金流的投資回成為資產(chǎn)配置的重要的固定收益的對象。因?yàn)楫?dāng)你投資道路比較差的基礎(chǔ)資產(chǎn)的時(shí)候，其實(shí)你是無法創(chuàng)造回報(bào)率的，因?yàn)橹巴兜奖容^差的資產(chǎn)還有比較好的回報(bào)率是因?yàn)檎庞迷诶锩?，并不是基礎(chǔ)資產(chǎn)有多好。現(xiàn)在大家在講基礎(chǔ)資產(chǎn)有多好，我們幫機(jī)構(gòu)和家族做資產(chǎn)配置的時(shí)候，我們考慮四方面的話題：第一是基礎(chǔ)資產(chǎn)到底是什么？未來有沒有成長的空間這是非常重要的話題。第二基礎(chǔ)資產(chǎn)是由誰來管理的？這個(gè)管理分為兩個(gè)概念，包括金融資產(chǎn)管理人還有五大行真正的實(shí)物資產(chǎn)管理人，這也是機(jī)構(gòu)投資人十分重視的，誰在里面管理產(chǎn)品。第三是REITs金融條款怎么設(shè)計(jì)的，這體現(xiàn)在金融產(chǎn)品的形式上，不同的金融產(chǎn)品組織形式體現(xiàn)了條款的不同安排，這是投資人非?？粗氐摹Ｕf到保險(xiǎn)公司怎么進(jìn)入不動產(chǎn)金融產(chǎn)品這個(gè)話題，也是在座的基金管理人比較關(guān)心的話題也是最近的趨勢，我們也在觀察。地產(chǎn)基金坦率的講一直沒有進(jìn)入到保險(xiǎn)公司的投資范圍，說的直接一點(diǎn)，過去三年中國的地產(chǎn)基金主要是利差型基金，或者準(zhǔn)信托基金，這種基金對保險(xiǎn)公司來講投資意義不大?？墒侨ツ陣畻l第一次提到一個(gè)概念叫鼓勵(lì)保險(xiǎn)公司投資不動產(chǎn)基金，或者鼓勵(lì)資產(chǎn)管理公司自己設(shè)立不動產(chǎn)基金，當(dāng)時(shí)沒說投資不動產(chǎn)基金，但是我們跟保險(xiǎn)公司溝通，保險(xiǎn)公司說我們自己做不動產(chǎn)基金專業(yè)能力不夠，我們完全可以投資別人的基金，因?yàn)槲覀兇砗芏啾ｋU(xiǎn)公司投資了PE基金，我們看到保險(xiǎn)公司最近可以投資不動產(chǎn)基金了，而這個(gè)不動產(chǎn)基金恰恰就是收購持有增值性基金而不是開發(fā)型基金，開發(fā)型基金對保監(jiān)會來講是一個(gè)紅線。大家從投資人的角度看整體資產(chǎn)配置的要點(diǎn)，會有一些啟發(fā)。
【王剛】
    希望在王總專業(yè)的建議下，中國更多的優(yōu)質(zhì)基金能夠通過專業(yè)的團(tuán)隊(duì)投資房地產(chǎn)，因?yàn)樽罱K咱們買那些保險(xiǎn)，整個(gè)保險(xiǎn)行業(yè)收益率在5%點(diǎn)幾，實(shí)際上跟房地產(chǎn)是絕配，就看我們有沒有好的體系，無論是金融體系還是投資體系，能夠讓保險(xiǎn)公司放心的把錢投到房地產(chǎn)項(xiàng)目里面來。下面有請陳勝，陳總是雙重身份，今天講基金和REITs，從REITs的角度，從實(shí)踐操作的角度陳總來自于金杜律師事務(wù)所，是蘇寧云商的法律顧問，從REITs法規(guī)的角度，陳總原來在銀監(jiān)會法規(guī)處，我們也可以看到去年“9.30”央行和銀監(jiān)會出臺的一個(gè)文件里面也提到了REITs，陳總您從易觀還是從民間的角度對REITs的看法。
【陳勝】
    感謝王剛的介紹。金杜律師事務(wù)所真正做蘇寧云商這個(gè)單子的合伙人在臺下，他們做的，不是我本人參與的。我離開銀監(jiān)會之前是不是參與了很多關(guān)于REITs的一些立法的工作，其實(shí)我要坦誠的講，在07年成立這個(gè)工作組的時(shí)候，當(dāng)時(shí)是銀監(jiān)會的非營部，現(xiàn)在是信托部的同事參加的，當(dāng)時(shí)我是在政策法規(guī)部，所以我自己并沒有參加，但是我的確就房地產(chǎn)金融方面的幾政策倒是有一些參與，甚至作為一個(gè)主要的起草者。回應(yīng)一下剛才您提到的保監(jiān)會的新國十條，國務(wù)院這個(gè)十號文，是我在銀監(jiān)會一直到加入金杜之前代表銀監(jiān)會參與的最后的一個(gè)國務(wù)院文件，當(dāng)然有很多討論的細(xì)節(jié)，我們可以再交流。其實(shí)在十一年前，也就是在2004年8月底的時(shí)候，當(dāng)時(shí)參與起草了銀監(jiān)會成立以來第一個(gè)房地產(chǎn)融資的文件，叫商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款管理風(fēng)險(xiǎn)的制定，后來文件逐漸增多，把這個(gè)文件都忘記了，實(shí)際上這個(gè)文件現(xiàn)在依然是有效的，里面關(guān)于要不要設(shè)定商業(yè)銀行就房地產(chǎn)融資的比例上限的問題做確定，后來也沒有，當(dāng)時(shí)很多人說要不要設(shè)立20%或者30%的上限。我覺得當(dāng)時(shí)如果沒有設(shè)立上限的話，可能對于過后幾年中國房地產(chǎn)的發(fā)展，絕對是一個(gè)阻礙，所以我覺得當(dāng)時(shí)我們是聽了很多專家的一些意見，我覺得還是不錯(cuò)的，就是當(dāng)時(shí)并沒有給商業(yè)銀行房地產(chǎn)融資設(shè)立上限，這還是比較科學(xué)的。
    其實(shí)在今天我還是想跟大家分享一下，剛才有嘉賓講到了房地產(chǎn)融資，尤其是房地產(chǎn)并購如火如荼，境內(nèi)和境外的并購，其實(shí)大家如果關(guān)注間接融資，就是銀監(jiān)會銀行的房地產(chǎn)融資政策，一定要注意上個(gè)月銀監(jiān)會重新修訂了一部《并購貸款風(fēng)險(xiǎn)管理制度》，這個(gè)在2008年的時(shí)候，當(dāng)時(shí)我是主參與人。大家要充分地利用這個(gè)新的監(jiān)管法規(guī)，它是專門對融資，尤其按是并購項(xiàng)目，它不排斥房地產(chǎn)并購項(xiàng)目的。當(dāng)然我們現(xiàn)在融資渠道很多元化，我也看到了，咱們這個(gè)報(bào)告里面也披露了一個(gè)數(shù)據(jù)，間接融資，商業(yè)銀行的貸款比重已經(jīng)把09年的19.8%下降了很多，現(xiàn)在是17.4%，大家不妨借助新的政策跟商業(yè)銀行去討論，剛才我也看到建行的朋友在參加今天的會議，去跟他們說房地產(chǎn)需要融資，能不能根據(jù)這些新修訂或者新制定的辦法開辟一些新的融資途徑。
【王剛】
    因?yàn)槲覀円灿蠷EITs聯(lián)盟在推動中國REITs事業(yè)，陳勝也是我們這個(gè)聯(lián)盟報(bào)告的起草者，后續(xù)我們會跟大家分享更多的信息。
    接下來因?yàn)殛惪傇瓉硎倾y監(jiān)會的，王程凱是天風(fēng)證券的，您這邊講一講房地產(chǎn)信托融資在過去一年或者說你預(yù)見到2015年會有一個(gè)什么樣的發(fā)展趨勢？
【王程凱】
    首先感謝房協(xié)金融委，房地產(chǎn)金融雜志和論壇的組織者給我和業(yè)內(nèi)專家朋友交流的機(jī)會，我叫王程凱來億自天風(fēng)證券，我信托從業(yè)十多年，專注于房地產(chǎn)信托領(lǐng)域。我個(gè)人對2014年房地產(chǎn)信托的一些觀點(diǎn)和對2015年大資管，包括信托和其他各種資本進(jìn)化工具的觀點(diǎn)都在報(bào)告里面有比較詳細(xì)的闡述。我個(gè)人談一下我對2015年整個(gè)非標(biāo)領(lǐng)域趨勢的整體觀點(diǎn)。
    首先，銀行資金會進(jìn)入緊縮，特別是商業(yè)銀行的金融機(jī)構(gòu)對交易對手項(xiàng)目區(qū)位，項(xiàng)目業(yè)態(tài)的選擇會更加的謹(jǐn)慎，房地產(chǎn)信托會作為非標(biāo)地產(chǎn)融資的主流，整體的規(guī)模占比會是最高的，但是由于2014年房地產(chǎn)信托兌付風(fēng)險(xiǎn)頻發(fā)，在2015年信托公司在業(yè)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的制定方面也會更加的謹(jǐn)慎。地產(chǎn)私募基金在2015年將會作為創(chuàng)新的主力，在專業(yè)化、細(xì)分化的道路上會走的更遠(yuǎn)。在資本市場相關(guān)方面，今年由于二級市場的形勢大好，特別是在并購和資產(chǎn)注入方面蘊(yùn)藏著巨大的機(jī)會。
    我個(gè)人對于傳統(tǒng)的金融機(jī)構(gòu)，包括券商、銀行、信托公司在2015年房地產(chǎn)業(yè)務(wù)領(lǐng)域如何把握住業(yè)務(wù)機(jī)會的關(guān)鍵點(diǎn)？有兩點(diǎn)：第一要走綜合金融服務(wù)的道路，整合資金市場工具、非標(biāo)工具、資本工具為開發(fā)商及上下游企業(yè)提供整體式的服務(wù)；第二增性和流動性不足，在信托和資管產(chǎn)品的設(shè)計(jì)中，在2015年是非常重要的。
    下面簡單介紹一下天風(fēng)證券，天風(fēng)證券是一家以跨界金融投行為核心競爭力的綜合性券商，未來我們在地產(chǎn)金融領(lǐng)域的探索和主要的競爭力可能在于兩方面：一方面我們提出要給房地產(chǎn)開發(fā)商及其上下游企業(yè)提供一站式的投融資管家服務(wù)；第二方面是要做大做強(qiáng)我們的資金池，目前已建規(guī)模達(dá)到50億的資金池，并且預(yù)計(jì)在三年內(nèi)要達(dá)到500億，在五年內(nèi)達(dá)到1000億的規(guī)模，主要投資以房地產(chǎn)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)領(lǐng)域。我們和國內(nèi)總資產(chǎn)超過100億的保險(xiǎn)的100家保險(xiǎn)公司，和總資產(chǎn)超過200億的商業(yè)銀行200家，凈資產(chǎn)超過30億的信托公司30家進(jìn)行了互相授信，互相提供流動性不足。我們還設(shè)立了專門為信托產(chǎn)品提供流動性的子基金，主要是為信托產(chǎn)品的到期兌付提供過橋的流動性支持，并且給有信托兜底和有兩家擔(dān)保主體的信托產(chǎn)品直接提供資金對接。希望和在座的地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)的同業(yè)在項(xiàng)目的資金上進(jìn)行合作和互補(bǔ)，也希望有機(jī)會的為在座的房地產(chǎn)公司及上下游公司提供綜合金融服務(wù)。
【王剛】
    王總提到了在2015年或者在接下來房地產(chǎn)基金會扮演更重要的角色，專門提到了專業(yè)化，我們是主攻零售類地產(chǎn)，下面有請另外一個(gè)基金的代表許鵬，他們除了住宅地產(chǎn)現(xiàn)在在攻物流地產(chǎn)和旅游地產(chǎn)，也就是說基金以后就像炒股票一樣，每個(gè)人都有主題。下面請?jiān)S總闡述一下你們這兩個(gè)新的基金的考慮。
【許鵬】
    各位下午好！
    我想說一下REITs和海外投資，REITs這塊兒我們一直在關(guān)注，還沒有完全設(shè)立。剛才說了半天，很多都是說稅收，說其他的相關(guān)問題。我非常認(rèn)同陳總的想法，其實(shí)基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)最關(guān)鍵，我們最近也在看兩個(gè)方向。以前我在另外一個(gè)機(jī)構(gòu)收購文旅地產(chǎn)，最近我更看好類產(chǎn)業(yè)園，工業(yè)的方向。也挑什么樣的類型，制造業(yè)肯定有挑戰(zhàn)，更多的看一些醫(yī)療、制藥行業(yè)，今年上半年看看這個(gè)資產(chǎn)能不能攛起來，這是一個(gè)方向。第二個(gè)方向是退出的方式，稅收牽扯到利益的問題，退出是不是能在一段時(shí)間得到回收，退出中房協(xié)和相關(guān)的機(jī)構(gòu)要重點(diǎn)考慮的問題。中信已經(jīng)非常前瞻性，打通了深交所的退出渠道，給大家創(chuàng)造了很好的先例。
    第二個(gè)大議題就是是海外投資，剛才龍總也介紹了，去年我們和龍總有合作，今年春節(jié)我們?nèi)チ嗣绹?，也專門去龍總的項(xiàng)目看了，在海外最核心的問題，第一點(diǎn)是練好內(nèi)功，不管任何一個(gè)機(jī)構(gòu)出去投資，房地產(chǎn)房地產(chǎn)基金，在歐洲、美國、澳洲的經(jīng)濟(jì)、法律環(huán)境都不同，如果不練好內(nèi)功，做好功課，踏出這一腳是有風(fēng)險(xiǎn)的。再一個(gè)就是投資方式，中國人的投資習(xí)慣是國內(nèi)投資，盛世神州國內(nèi)投資人占重點(diǎn)，我想除了很好的移民方式以外，投資的思想各方面還要更加的關(guān)注。

【王剛】
    謝謝許總！
    時(shí)間關(guān)系，今天就不再展開討論了，會后大家有什么問題，我介紹了各個(gè)嘉賓的背景，大家可以在會后再進(jìn)行交流。謝謝！
    
【主持人】
    非常感謝各位嘉賓的發(fā)言和觀點(diǎn)的分享，尊敬的各位領(lǐng)導(dǎo)、各位來賓，女士們、先生們，今天2015年房地產(chǎn)金融論壇圓滿結(jié)束了，在這里代表主辦方，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會金融專業(yè)委員會，聯(lián)合主辦方中國房地產(chǎn)金融雜志、協(xié)辦單位戴德梁行再一次感謝今天演講和論壇嘉賓的精彩發(fā)言，同時(shí)我們要感謝戰(zhàn)略合作伙伴上海愛屋金融服務(wù)有限公司對本次活動的成功舉辦做出的貢獻(xiàn)和努力。在這里祝愿朋友們在新的一年里羊年大吉、身體安康、事業(yè)順達(dá)。