[克而瑞]調(diào)控、地王、豪宅裹挾的上海市場，2017年是何光景

??2016年，上海房地產(chǎn)市場可以用“調(diào)控”、“地王”和“豪宅”三個關(guān)鍵詞概括：其一，限購、限貸、限錢、限價等調(diào)控新政連番上陣，并且參照最嚴標準執(zhí)行；其二，上海也是地王出現(xiàn)頻率最多的城市之一，年內(nèi)合計成交23宗單價、總價地王，更是誕生新的全國單價地王；其三，豪宅市場持續(xù)火熱，千萬級豪宅成交套數(shù)突破1.1萬套，成交量領(lǐng)跑全國。過去的已經(jīng)過去，2017年上海樓市將會是何種光景呢？

??樓市供不應求與地價預期相疊加，“逼迫”房價加速上漲

??2016年，全國房地產(chǎn)市場全面轉(zhuǎn)暖，各線城市成交量顯著提升。統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2016年全國商品房銷售面積超15億平方米，刷新歷史新高。不過，上海樓市成交量不增反跌，同比微降7%。市場基數(shù)較高固然是重要因素，2015年上海房地產(chǎn)市場率先回暖，成交面積升至1451萬平方米，創(chuàng)近年來新高。更為重要的是，樓市政策層面發(fā)生根本性轉(zhuǎn)向，3月底上海率先加碼限購、限貸，11月底市住建委進一步升級調(diào)控新政，施行“認房又認貸”。鑒于上海非普通自住房近乎絕跡，有房或有貸款記錄家庭商貸遂按照最嚴標準執(zhí)行，首付比例升至70%。受此因素影響，年底市場期待的成交高峰期未至，四季度成交量驟降至212萬平方米，創(chuàng)年內(nèi)新低。

??上海房價整體穩(wěn)中有升，近兩年更是呈加速上漲之勢，年均漲幅接近20%，2016年下半年上海房價歷史性首次突破4萬/平方米，僅次于深圳位列全國第二名。造成上海房價過快上漲本質(zhì)因素有兩點：其一，新增房屋供應持續(xù)偏緊，供求比長期維持在較低水平，近兩年更是直線走低，短期內(nèi)房地產(chǎn)市場供不應求的現(xiàn)狀難以緩解；其二，土地市場異?；馃?，多區(qū)域、板塊頻出地王，2016年上海共計成交23宗單價、總價地王，靜安中興社區(qū)地塊更是刷新全國單價地王紀錄，房價上漲預期愈發(fā)強烈。

??豪宅成交顯著放量，并且豪宅門檻不斷抬升

??上海豪宅市場可以劃分為三個階段：2006-2008年豪宅市場處于起步階段，年均成交套數(shù)不足1000套。2009年成交量首次突破2000套，之后數(shù)年維持在2000-3000套的區(qū)間范圍。近兩年，豪宅市場進入爆發(fā)增長期，總價1000萬以上豪宅成交量顯著提升。2015年，千萬級豪宅成交量擺脫2000-3000套平臺期，同比大增1.5倍；2016年豪宅成交更進一步，成交量突破1.1萬套，同比增長47%，全面領(lǐng)跑全國豪宅市場。

??不過，上海豪宅市場并未“一榮俱榮”，各細分市場明顯分化。1000-2000萬入門級豪宅仍是當下豪宅市場成交主力，占比多達77%。與此同時，豪宅門檻穩(wěn)步抬升，總價2000-3000萬以及3000-5000萬豪宅成交量增長最為迅速，同比增速都在70%以上。頂豪市場受其所對應的客群局限性，年均去化套數(shù)維持在100套左右，同比增幅著實有限。

??濱江、內(nèi)環(huán)、中環(huán)全面崛起泛豪宅化，青浦、嘉定等剛需項目居榜首

??上海房地產(chǎn)市場大有“得豪宅得天下”之勢，銷售金額TOP10均為總價千萬以上豪宅，單項目便可為企業(yè)貢獻不菲的銷售業(yè)績，譬如地產(chǎn)?尚海酈景熱銷138億元，問鼎銷售金額銷冠，助力上海地產(chǎn)入圍2016年銷售金額百強。

??就區(qū)域分布來看，熱銷項目都存在著一定程度的稀缺性，集中表現(xiàn)在以下兩點：其一，濱江板塊呈現(xiàn)泛豪宅化，浦東、黃浦濱江豪宅門檻明顯抬升，九龍倉濱江壹十八、融創(chuàng)濱江壹號院套均總價都在2000萬以上，楊浦濱江為新晉豪宅板塊，在售項目去化表現(xiàn)搶眼，翡麗甲第、陽光城濱江悅?cè)咳〉昧遂n麗的銷售業(yè)績；其二，內(nèi)環(huán)、中環(huán)全面崛起，受交通出行、生活配套、醫(yī)療教育等多方面利好因素影響，虹口區(qū)四平路板塊、普陀區(qū)長風板塊、徐匯區(qū)上海南站板塊以及浦東區(qū)花木板塊一躍成為千萬入門級豪宅聚集地。

??銷售面積TOP10猶以“走量”著稱，剛需項目占據(jù)較大比重，首創(chuàng)旭輝城、信達藍庭套均總價不足200萬。相較于深圳，上海剛需客群并未出現(xiàn)普遍買不起房的現(xiàn)象，但是受高房價所產(chǎn)生的擠壓效應，剛需客群購買力并未同步上升，部分客群被迫選擇郊外環(huán)置業(yè)，甚至青浦區(qū)朱家角板塊、寶山區(qū)羅店板塊和奉賢區(qū)南橋板塊這類尚未接駁地鐵的板塊。

??展望2017年，基于連續(xù)數(shù)年土地成交建筑面積直線回落的事實，上海樓市新增供應量仍將維持在較低水平，加之在嚴苛的限購、限貸政策條件下，部分購房群體將被暫時擠出房地產(chǎn)市場，結(jié)合供、求兩方面因素，2017年上海房地產(chǎn)市場成交縮量已成定局。但就價格而言，盡管2016年以來房價過快上漲，或多或少透支未來市場預期，但在供應持續(xù)偏緊、地價已然高企的大背景下，企業(yè)并沒有降價動力和空間，房價自然而然地仍將維持穩(wěn)中有升的格局。隨著新晉地王項目陸續(xù)入市，熱點區(qū)域乃至板塊房價猶存顯著的上漲動力，在改善置換需求成主流以及持續(xù)“資產(chǎn)荒”背景下，高端住宅市場供需兩旺的格局仍將維持。