[第一太平戴維斯]中國(guó)REIT如何接軌亞太，大步邁進(jìn)全球資本市場(chǎng)？

第一太平戴維斯中國(guó)發(fā)布REIT市場(chǎng)報(bào)告（上篇）

??第一太平戴維斯近日發(fā)布中國(guó)REIT市場(chǎng)報(bào)告（上篇）。報(bào)告分析了REIT給市場(chǎng)帶來(lái)的益處，亞太區(qū)REIT市場(chǎng)狀況，持有中國(guó)大陸資產(chǎn)的新加坡和中國(guó)香港REIT市場(chǎng)表現(xiàn)以及中國(guó)類(lèi)REIT的發(fā)展情況，同時(shí)探討了中國(guó)推行REIT所面臨的局面以及可行方案。

??REIT在成熟房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展過(guò)程中扮演重要的角色

??REIT最早于1960年誕生于美國(guó)，之后發(fā)展到了歐洲和亞洲。由于其特有的屬性，REIT能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展帶來(lái)很多的益處。其中包括為房地產(chǎn)市場(chǎng)提供一個(gè)規(guī)范有序、收益穩(wěn)定且流動(dòng)性佳的投資媒介，同時(shí)能夠提升整個(gè)市場(chǎng)的透明度，并帶動(dòng)市場(chǎng)中物業(yè)質(zhì)量不斷提升，也能釋放開(kāi)發(fā)商捆綁在不動(dòng)產(chǎn)中的大量資金。

??亞太區(qū)REIT市場(chǎng)活躍度高，發(fā)展成熟

??目前亞太區(qū)較大的REIT市場(chǎng)包括澳大利亞、日本、新加坡以及中國(guó)香港。截至2019年8月，這四個(gè)市場(chǎng)共有159支REIT產(chǎn)品，總資產(chǎn)值約為3,608億美元。日本REIT市場(chǎng)規(guī)模最大，共有63支產(chǎn)品，總資產(chǎn)值約為1,472億美元。從底層資產(chǎn)類(lèi)別來(lái)看，以寫(xiě)字樓作為底層資產(chǎn)的REIT最多有24個(gè)，緊隨其后的是物流資產(chǎn)和零售資產(chǎn)作為底層資產(chǎn)的REIT。澳大利亞的REIT底層資產(chǎn)類(lèi)別最為豐富，其中有不少為利基資產(chǎn)類(lèi)別。從收益率來(lái)看，中國(guó)香港REIT平均股息收益率達(dá)到5.7%，為各市場(chǎng)最高，新加坡和澳大利亞緊隨其后，分別為5.3%和5.2%。

??類(lèi)REIT產(chǎn)品與境外真正意義上的REIT差距甚大

??自2014年以來(lái)，中國(guó)開(kāi)始嘗試類(lèi)REIT產(chǎn)品來(lái)探索資產(chǎn)證券化的新機(jī)制，同時(shí)希望借此為開(kāi)發(fā)商提供新的融資渠道。截至2019年10月，市場(chǎng)上類(lèi)REIT產(chǎn)品數(shù)量達(dá)53支，總規(guī)模達(dá)到人民幣1,108億元。

??類(lèi)REIT底層資產(chǎn)最多的是零售物業(yè)和寫(xiě)字樓物業(yè)，并且集中在一線城市及二線城市。AAA級(jí)類(lèi)REIT的收益率要求達(dá)到4%-6%。然而，類(lèi)REIT本質(zhì)上更接近于資產(chǎn)抵押證券，以負(fù)債形式存在，與境外REIT仍存在很大差距，同時(shí)類(lèi)REIT不能享有稅收優(yōu)惠，每一層結(jié)構(gòu)都會(huì)涉及不同稅收。

??政府的大力扶持是中國(guó)REIT推行的原動(dòng)力

??過(guò)去幾年中，中國(guó)一直在嘗試推出真正的REIT產(chǎn)品，然而進(jìn)展相對(duì)緩慢。原因之一在于目前的稅收制度下，REIT產(chǎn)品稅負(fù)較高且存在重復(fù)征稅，這將影響產(chǎn)品收益率。同時(shí)在中國(guó)，REIT交易過(guò)程中的稅收成本很高，這也成了資產(chǎn)所有人在決定是否發(fā)行（類(lèi)）REIT過(guò)程中的顧慮之一。

??另一方面，中國(guó)需要為REIT 的出現(xiàn)對(duì)當(dāng)前一些法律法規(guī)做出調(diào)整，當(dāng)前的合伙企業(yè)法、信托法以及證券投資基金法規(guī)定公募基金不能直接持有商業(yè)地產(chǎn)。最后中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)收益率的實(shí)現(xiàn)主要依靠資產(chǎn)升值而非租金增長(zhǎng)，這與REIT產(chǎn)品能夠提供穩(wěn)定現(xiàn)金流的特性有所背離。

??然而，我們也能從政府近年的舉措例如：國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心證券化REITs課題組的成立、《關(guān)于推進(jìn)住房租賃資產(chǎn)證券化相關(guān)工作的通知》的發(fā)布以及定期的大型論壇等，看出政府對(duì)于中國(guó)REIT落地的推進(jìn)與支持。

??目前國(guó)內(nèi)外環(huán)境都適合中國(guó)REIT的推出

??為了應(yīng)對(duì)經(jīng)濟(jì)不景氣，全球過(guò)去十年一直處于低利率環(huán)境，在這樣的環(huán)境下，投資者希望尋求更高收益率且擁有升值潛力的資產(chǎn)。目前中國(guó)面臨經(jīng)濟(jì)增速減緩的情況，需要通過(guò)實(shí)行一系列措施來(lái)穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)，REIT將可能是其中一個(gè)方式。

??過(guò)去幾十年中國(guó)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的同時(shí)，負(fù)債率也不斷上升，從2016年末起，政府開(kāi)始落實(shí)降杠桿舉措，中國(guó)的開(kāi)發(fā)商和投資者面臨嚴(yán)峻的現(xiàn)金流壓力，而REIT的出現(xiàn)也能為他們提供新的融資渠道。

??另外，進(jìn)入存量時(shí)代以后，市場(chǎng)上開(kāi)發(fā)機(jī)會(huì)不斷減少，開(kāi)發(fā)商開(kāi)始反思發(fā)展模式，并著眼于通過(guò)資產(chǎn)管理來(lái)獲得更多穩(wěn)定的收入并實(shí)現(xiàn)角色轉(zhuǎn)換。最后個(gè)人投資者也需要在當(dāng)前股票和房地產(chǎn)市場(chǎng)收益下滑風(fēng)險(xiǎn)走高的情況下獲得更多的投資選擇。

??第一太平戴維斯中國(guó)市場(chǎng)研究部高級(jí)董事及主管簡(jiǎn)可（James Macdonald）表示：“中國(guó)的房地產(chǎn)、金融及證券市場(chǎng)正在經(jīng)歷一系列變革。房地產(chǎn)市場(chǎng)新增供應(yīng)減少，開(kāi)發(fā)商專(zhuān)業(yè)度不斷提升，物業(yè)由散持逐步轉(zhuǎn)向整持，資產(chǎn)管理成為焦點(diǎn),內(nèi)資開(kāi)發(fā)商逐步將關(guān)注點(diǎn)從住宅轉(zhuǎn)向商業(yè)。而金融市場(chǎng)中，政府持續(xù)打壓影子銀行，并鼓勵(lì)企業(yè)從債權(quán)融資向股權(quán)融資過(guò)渡，同時(shí)提高資本透明度和利用率。證券市場(chǎng)中，滬港股市實(shí)現(xiàn)互聯(lián)互通，A股納入MSCI新興市場(chǎng)指數(shù)，科創(chuàng)板成立，資金運(yùn)作更專(zhuān)業(yè)化，整個(gè)證券市場(chǎng)進(jìn)一步向國(guó)際交易機(jī)構(gòu)開(kāi)放。這些都為中國(guó)推出REITs（房地產(chǎn)投資信托基金）奠定了基礎(chǔ)?！?/p>

??大膽預(yù)測(cè)推行方案

??中國(guó)REIT的凈收益率預(yù)計(jì)在5%左右，比政府十年國(guó)債收益率高約2個(gè)百分點(diǎn)。預(yù)計(jì)規(guī)模較大、業(yè)務(wù)多樣且與政府聯(lián)系較為緊密的國(guó)企開(kāi)發(fā)商更有可能成為首批嘗試REIT的公司。

??社會(huì)保障及基建項(xiàng)目可能會(huì)作為首批稅收優(yōu)惠試點(diǎn)資產(chǎn)，這樣既可以為政府減少財(cái)政壓力，又能平衡稅收；需求旺盛的物流資產(chǎn)包，透明度高、流動(dòng)性強(qiáng)的一線城市寫(xiě)字樓也都可能作為中國(guó)REIT的底層資產(chǎn)。

??REIT的特性符合保險(xiǎn)公司的風(fēng)險(xiǎn)偏好，因此保險(xiǎn)公司可能成為中國(guó)REIT潛在的投資者。除此之外，REIT能給到國(guó)際投資者投資中國(guó)房地產(chǎn)的機(jī)會(huì)，同時(shí)也降低了他們直接投資的風(fēng)險(xiǎn)，因此外商投資者也可能是REIT的主要投資人。

??第一太平戴維斯華北區(qū)估價(jià)部負(fù)責(zé)人、高級(jí)董事胡建明表示：“一個(gè)新的金融產(chǎn)品的發(fā)展并不是一蹴而就的，參考美國(guó)、新加坡、日本和中國(guó)香港地區(qū)資本市場(chǎng)的經(jīng)驗(yàn)，中國(guó)版REITs的推出，將會(huì)是中國(guó)經(jīng)濟(jì)一個(gè)很重要的承接工具，不僅使中國(guó)主體金融思路發(fā)生轉(zhuǎn)變，亦會(huì)促進(jìn)中國(guó)金融市場(chǎng)的繁榮發(fā)展?！?/p>

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