??內(nèi)容提要

??? 合約銷售：百強(qiáng)房企7月業(yè)績同環(huán)比雙降

??? 企業(yè)拿地：頭部房企拿地放緩，謹(jǐn)慎理性下聚焦一二線

??? 企業(yè)融資：規(guī)模環(huán)比減少10.1%，仍處于近年較低水平

??? 營銷策略：營銷活動回歸日常，常規(guī)折扣效果有限

??? 組織動態(tài)：萬科首席組織官調(diào)任開發(fā)經(jīng)營本部，正榮地產(chǎn)解散董事會

??? 戰(zhàn)略動態(tài)：金科擬2.3億收購團(tuán)餐商66.85%股權(quán)，遠(yuǎn)洋集團(tuán)內(nèi)部資產(chǎn)重組

??◎  文 / 克而瑞研究中心

??01
〖企業(yè)分析〗

??百強(qiáng)房企7月業(yè)績同環(huán)比雙降

??核心觀點(diǎn)??

??1、2023年7月，TOP100房企實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額3504.3億元，單月業(yè)績規(guī)模創(chuàng)近年新低。單月業(yè)績同環(huán)比雙降，環(huán)比降低33.5%、同比降低33.1%，同比降幅較上月進(jìn)一步擴(kuò)大。累計(jì)業(yè)績來看，1-7月百強(qiáng)房企實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額34124.4億元，同比降低4.7%、累計(jì)業(yè)績增速由正轉(zhuǎn)負(fù)。整體來看，目前市場需求和購買力透支、行業(yè)信心也仍處在低位。2023年以來雖然有一定的修復(fù)預(yù)期，但在供需兩端制約之下，樓市復(fù)蘇動能趨緩、企業(yè)去化壓力仍然較大。

??2、2023年以來，百強(qiáng)房企格局繼續(xù)分化，央國企及部分優(yōu)質(zhì)民企韌性較強(qiáng)、中小房企競爭力不足。從不同梯隊(duì)房企銷售門檻值的變化來看，2023年1-7月TOP10房企的銷售操盤金額門檻同比增長6.9%至1000.5億元，TOP20門檻降低2.5%至405.9億元。TOP30和TOP50梯隊(duì)房企格局變動加劇，門檻分別同比降低16.2%和16.4%至245.8億元和149.1億元。TOP100房企的銷售操盤金額門檻則較去年同期微增0.3%至66億元。

??3、從企業(yè)表現(xiàn)來看，2023年7月有逾8成百強(qiáng)房企單月業(yè)績環(huán)比降低，同比降低的企業(yè)在也占到近7成。具體來看，7月有超半數(shù)百強(qiáng)房企的單月業(yè)績同比降幅大于30%，其中36家企業(yè)同比降幅超過50%。但同時，也有一些企業(yè)的業(yè)績表現(xiàn)相對突出。如越秀地產(chǎn)、保利置業(yè)、華僑城、聯(lián)發(fā)集團(tuán)、大華集團(tuán)等房企7月單月業(yè)績?nèi)詫?shí)現(xiàn)同比增長。

??02
企業(yè)拿地

??頭部房企拿地放緩
謹(jǐn)慎理性下聚焦一二線

??核心觀點(diǎn)??

??1、7月，由于重點(diǎn)城市集中供地節(jié)奏放緩，導(dǎo)致房企拿地積極性下滑。30家重點(diǎn)監(jiān)測房企單月拿地金額、面積環(huán)比皆下滑。其中，30家房企7月拿地金額750億元、拿地面積500萬平方米，環(huán)比分別下跌35%和21%。本月，重點(diǎn)監(jiān)測房企拿地樓板價僅為15000元/平方米，環(huán)比下降17%。

??2、頭部房企拿地放緩，謹(jǐn)慎理性下聚焦一二線。1-7月，仍有近六成百強(qiáng)房企尚未拿地，市場不斷走弱之下房企投資依然謹(jǐn)慎。從7月單月拿地來看，頭部房企拿地較上半年大幅放緩。全口徑銷售TOP10拿地金額除保利外，其余企業(yè)單月拿地均不足百億，且7月拿地金額與前六月均值相比均出現(xiàn)大幅減少，招商、濱江等降幅超過60%。此外，龍湖、中海等7月并未拿地。一方面是受到集中供地城市土拍節(jié)奏影響，另一方面，上半年頭部房企在核心城市拿地相對充裕，市場走弱下，整體投資回歸理性和謹(jǐn)慎。

??當(dāng)前投資十分聚焦，一二線是企業(yè)布局、補(bǔ)倉、調(diào)倉的重點(diǎn)，三四線則無人問津。多數(shù)房企上半年拿地城市不超過15個，而華潤、濱江、招商等一二線拿地金額占比更是超過90%。

??3、土地成交規(guī)模仍將低位運(yùn)行，核心城市土拍或?qū)⑦M(jìn)一步降溫。除了溢價率下滑外，本月杭州進(jìn)行的第七輪土拍還出現(xiàn)杭州2023年首輪流拍和本地國資委托底的現(xiàn)象，結(jié)合日前上海集中土拍出現(xiàn)流拍、南京本輪集中土拍也有托底等情況展望，在當(dāng)前銷售端回落的影響下，再加之大量優(yōu)質(zhì)地塊已在上半年的密集出讓，下半年熱點(diǎn)城市將出現(xiàn)更多的底價和流拍地塊，土拍熱度指標(biāo)也將逐步與新房市場趨同。

??隨著上半年核心城市優(yōu)質(zhì)地塊的補(bǔ)充，若三季度銷售無明顯企穩(wěn)回升，房企拿地大概率保持理性和謹(jǐn)慎，聚焦一二線的同時，更加關(guān)注性價比高的優(yōu)質(zhì)地塊。拿地格局上，短期不會有明顯變化，依舊是央國企占主導(dǎo)，民企保持弱復(fù)蘇態(tài)勢。

??03
企業(yè)融資

??規(guī)模環(huán)比減少10.1%
仍處于近年較低水平

??核心觀點(diǎn)??

??1、融資總量：2023年7月80家典型房企的融資總量為499.74億元，環(huán)比減少10.1%，同比減少46%，本月房企融資規(guī)模仍然處于近年來的較低水平。在融資結(jié)構(gòu)方面，本月房企境內(nèi)債權(quán)融資370.9億元，環(huán)比減少7.5%，同比減少22.5%；境外債權(quán)融資72.25億元，今年以來僅次于1月份的81.89億元，而上個月沒有境外債權(quán)融資，同比則減少80.6%；資產(chǎn)證券化融資為56.58億元，環(huán)比減少29.5%，同比增加13.8%。

??2、融資成本：2023年1-7月80家典型房企新增債券類融資成本3.65%，較2022年全年下降0.58個百分點(diǎn)，其中境外債券融資成本8.04%，較2022年全年上升0.99個百分點(diǎn)，境內(nèi)債券融資成本3.47%，較2022年全年降低0.07個百分點(diǎn)。單月來看，7月房企融資成本為3.49%，環(huán)比提高0.37pct，同比下降1.48pct，本月沒有房企境外發(fā)債，而由于境內(nèi)發(fā)債的企業(yè)仍然主要是招商蛇口、華僑城、萬科等國企央企或優(yōu)質(zhì)混合所有制企業(yè)，因此境內(nèi)融資成本為3.49%，環(huán)比提高0.37pct，繼續(xù)保持在較低的水平。

??3、企業(yè)表現(xiàn)：本月融資總量最大的企業(yè)是金融街，其融資總量為75.8億元，主要是因?yàn)槠髽I(yè)發(fā)行了1筆20億元的公司債、1筆18億元的中期票據(jù)以及1筆37.8億元的ABS。從企業(yè)梯隊(duì)來看，2023年1-7月TOP10房企的平均融資額為62.65億元，是所有梯隊(duì)中最多的，同時TOP31-50的房企融資規(guī)模同比增加了13.26%，增加幅度最大。從融資成本來看，TOP10梯隊(duì)的房企融資成本仍然最低，為2.97%，較2022年全年下降0.16pct，比融資成本最高的TOP11-30的房企低1.12pct；不過TOP51+房企的融資成本較2022年全年下降1.73pct，降幅最大。

??04
??營銷策略

??營銷活動回歸日常
常規(guī)折扣效果有限

??核心觀點(diǎn)??

??1、市場成交低于預(yù)期，房企營銷回歸日常。據(jù)CRIC監(jiān)測，2023年7月，重點(diǎn)30城供應(yīng)供應(yīng)環(huán)比下降44%，成交環(huán)比下挫32%，同比減少36%。各能級城市迎來普降行情，一線城市環(huán)比下降28%、同比下降34%，二三線城市同環(huán)比分別下降36%和32%。從CRIC調(diào)研情況看，本月房企造節(jié)營銷回歸日常，TOP10房企中7家房企推出區(qū)域/集團(tuán)營銷活動。整體折扣力度普遍95折以上，少部分清棟、清盤特價房可達(dá)75折。2、本月房企營銷活動以圍繞“盛夏”、“暑期”的造節(jié)營銷為主，均為日常營銷活動。根據(jù)CRIC監(jiān)測，本月保利、萬科、華潤、中海、招商、金地、龍湖等7家TOP10房企均推出營銷活動，其中僅龍湖“冰爽購房節(jié)”為集團(tuán)營銷活動，同時華潤華東區(qū)域的“MIC超級潤粉節(jié)”已連辦四屆。從營銷方式上看，以小范圍的特價房為主。從折扣力度上看，去化壓力較大的項(xiàng)目折扣力度延續(xù)，如無錫璟萃本月折扣75折與上月持平，無錫桂語云間上月折扣為85折，本月降至75折。3、市場供應(yīng)、成交同步收縮，房企直播成為重要的線上營銷方式。展望后市，短期來看，房企折扣力度維穩(wěn)，市場持續(xù)筑底的背景下，多地市場折扣營銷對成交的促進(jìn)作用持續(xù)下降，企業(yè)需綜合考量項(xiàng)目去化速度與項(xiàng)目利潤水平；長期來看，直播活動也是企業(yè)營銷活動的重要舉措，定期直播更有利于項(xiàng)目去化效果的優(yōu)化。

??05
組織動態(tài)

??萬科首席組織官調(diào)任開發(fā)經(jīng)營本部
正榮地產(chǎn)解散董事會

??核心觀點(diǎn)??

??1、在人事變動方面：7月，重點(diǎn)監(jiān)測企業(yè)人事調(diào)整活躍度與上月持平。本月，萬科地產(chǎn)又進(jìn)行了一次新的人事調(diào)整，首席運(yùn)營官滕櫻君轉(zhuǎn)任至開發(fā)經(jīng)營本部，未來主要負(fù)責(zé)資產(chǎn)管理和策略研究等方面的工作，暨從集團(tuán)總部下沉到更貼近業(yè)務(wù)的地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營本部，管理職能上也進(jìn)一步擴(kuò)展。本次滕櫻君調(diào)往開發(fā)經(jīng)營本部做業(yè)務(wù)，一方面在萬科內(nèi)部，“將領(lǐng)”下前線是常態(tài)。此前的萬科原COO張旭調(diào)任物流，王海武調(diào)任印力，都是集團(tuán)重要管理人員下前線，符合郁亮在2022年初提出，“管理人員都要全部下沉，身先士卒”的思路，為的就是提高發(fā)展業(yè)務(wù)的管理水準(zhǔn)。另一方面，滕櫻君調(diào)動正值萬科新一屆董事會換屆后，進(jìn)入新的商業(yè)周期，開發(fā)業(yè)務(wù)基本盤仍是重中之重，也決定了整體業(yè)績走向，需要繼續(xù)加強(qiáng)力量。為此向開發(fā)輸送重要管理人員，加強(qiáng)開發(fā)業(yè)務(wù)的核心力量，成為萬科董事會換屆后始發(fā)動作。2、組織變動方面：正榮地產(chǎn)解散董事會，改為有限責(zé)任公司。7月11日，正榮地產(chǎn)集團(tuán)下屬公司正榮地產(chǎn)控股發(fā)布公告，根據(jù)公司最新章程，公司不再設(shè)董事會，改為一人執(zhí)行董事，公司股東會選舉金明捷為執(zhí)行董事，并聘任其為公司經(jīng)理。在不久前的6月28日，正榮地產(chǎn)控股另發(fā)布了一個公告，聲明其公司類型已經(jīng)從“股份有限公司”變?yōu)榱恕坝邢薰尽薄?/p>

??06
戰(zhàn)略動態(tài)

??金科擬2.3億收購團(tuán)餐商66.85%股權(quán)
遠(yuǎn)洋集團(tuán)內(nèi)部資產(chǎn)重組

??核心觀點(diǎn)??

??1、本月房企多元化主要集中在商業(yè)運(yùn)營以及物管方面，在戰(zhàn)略合作領(lǐng)域也有所涉及。商業(yè)管理領(lǐng)域較為火熱，多個商管公司達(dá)成簽約合作，碧桂園文商旅簽約重慶百匯廣場、德陽銀鑫五洲廣場；合生商業(yè)華東首個輕資產(chǎn)項(xiàng)目落地上海。物管方面，眾安智慧生活上市配股所得款共1.13億港元；招商積余旗下中標(biāo)17個安保服務(wù)項(xiàng)目。戰(zhàn)略方面，大悅城簽約上海虹口區(qū)，將在城市更新、綜合體開發(fā)等領(lǐng)域合作；綠城中國與長城國富置業(yè)簽署協(xié)議，開展涉房涉地不良資產(chǎn)處置合作。此外康養(yǎng)方面，花樣年彩生活宣布與光大養(yǎng)老形成戰(zhàn)略合作。

??2、金科服務(wù)擬2.33億收購上海線下團(tuán)餐服務(wù)供應(yīng)商66.85%股權(quán)。7月27日，金科智慧服務(wù)公告稱，該公司計(jì)劃以2.33億元的代價收購線下團(tuán)餐服務(wù)供應(yīng)商，以取得目標(biāo)公司最多66.8511%的股權(quán)。目標(biāo)公司為上海荷特寶配餐服務(wù)有限公司，主要從事向住宅社區(qū)、商業(yè)中心、企業(yè)、政府機(jī)構(gòu)、學(xué)校及醫(yī)院提供全國性一站式數(shù)字化餐食解決方案服務(wù)，主要包括提供餐廳設(shè)計(jì)及規(guī)劃服務(wù)、餐廳籌備及營運(yùn)服務(wù)以及智能餐廳系統(tǒng)。此次入股，一方面，透過投資安排，金科服務(wù)將能夠擴(kuò)大其團(tuán)餐服務(wù)的業(yè)務(wù)規(guī)模，以促進(jìn)其于華東地區(qū)本地生活服務(wù)的戰(zhàn)略發(fā)展。另一方面，憑借目標(biāo)公司掌握的廣泛客戶資源，集團(tuán)將能夠優(yōu)化升級其餐飲服務(wù)的客戶基礎(chǔ)，促進(jìn)其物業(yè)服務(wù)及綜合設(shè)施管理服務(wù)在華東地區(qū)的發(fā)展。

??3、遠(yuǎn)洋集團(tuán)內(nèi)部資產(chǎn)重組：遠(yuǎn)洋億家6.26億收購商用物業(yè)及車位資產(chǎn)。7月21日，遠(yuǎn)洋集團(tuán)與遠(yuǎn)洋服務(wù)聯(lián)合公告，遠(yuǎn)洋服務(wù)全資附屬公司遠(yuǎn)洋億家與遠(yuǎn)洋控股中國(遠(yuǎn)洋集團(tuán)控股全資附屬公司)訂立資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓框架協(xié)議。遠(yuǎn)洋億家收購目標(biāo)資產(chǎn)，總代價為人民幣6.26億元，其中車位轉(zhuǎn)讓及商用物業(yè)轉(zhuǎn)讓的代價分別為人民幣4.74億元及人民幣1.52億元。目標(biāo)資產(chǎn)包括4961個車位及168項(xiàng)商用物業(yè)(總建筑面積合共約12901平方米)，均位于中國。公告稱，資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓實(shí)質(zhì)上為遠(yuǎn)洋集團(tuán)控股集團(tuán)的內(nèi)部資產(chǎn)重組，使遠(yuǎn)洋集團(tuán)控股集團(tuán)(不包括遠(yuǎn)洋服務(wù)集團(tuán))能夠有效地完善其庫存結(jié)構(gòu)。