市場(chǎng)報(bào)告克而瑞研究中心 2023-08-10 09:18:39 來(lái)源:克而瑞地產(chǎn)研究
- 城市:全國(guó)
- 發(fā)布時(shí)間:2023-08-10
- 報(bào)告類型:市場(chǎng)報(bào)告
- 發(fā)布機(jī)構(gòu):克而瑞
??導(dǎo)語(yǔ)
??多城積極跟進(jìn)城中村改造,企業(yè)代建迎來(lái)實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)突破的重要機(jī)遇。
??◎ 文 / 房玲、汪慧
??7月以來(lái),“城中村改造”提速,不僅迎來(lái)頂層政策落地,并在中央會(huì)議上多次被提及,預(yù)期未來(lái)將成為城市更新與城市發(fā)展的重點(diǎn)抓手。隨著城中村改造進(jìn)入到實(shí)操階段,多個(gè)城市已積極跟進(jìn),對(duì)于企業(yè)代建來(lái)說(shuō)也是分享紅利、實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)突破的重要機(jī)遇。
??01
??城中村改造帶動(dòng)政府代建需求增加
??今年以來(lái),多城披露“城中村改造”計(jì)劃,作為重點(diǎn)任務(wù)推進(jìn)。年初,廣州住建部提出今年全市計(jì)劃推進(jìn)127個(gè)城中村改造項(xiàng)目,重點(diǎn)推進(jìn)17個(gè)城市更新項(xiàng)目,目標(biāo)完成城市更新固定資產(chǎn)投資2000億元。4月,合肥召開重點(diǎn)項(xiàng)目要素保障會(huì),提出城中村改造的目標(biāo)任務(wù)力爭(zhēng)3年完成現(xiàn)有104個(gè)城中村改造,8月3日,市長(zhǎng)羅云峰主持召開會(huì)議審議《合肥市區(qū)城中村改造三年攻堅(jiān)行動(dòng)實(shí)施方案(2023-2025年)》。
??隨著頂層政策《關(guān)于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造的指導(dǎo)意見(jiàn)》的出臺(tái),將推動(dòng)各大城市“城中村”改造加速落地,為房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)新機(jī)遇。
??盡管城中村改造強(qiáng)調(diào)市場(chǎng)化運(yùn)作方式,但房地產(chǎn)市場(chǎng)行情持續(xù)低迷,社會(huì)資本入局預(yù)期并不樂(lè)觀,很多項(xiàng)目仍要以政府主導(dǎo)展開,同時(shí)操作上還是需要專業(yè)企業(yè)的參與,因此將會(huì)帶動(dòng)政府代建需求進(jìn)一步擴(kuò)大。
??02
??精細(xì)化改造考驗(yàn)企業(yè)內(nèi)功
對(duì)代建提出更高要求
??根據(jù)《2021年城市建設(shè)統(tǒng)計(jì)年鑒》劃分,我國(guó)共有北京、上海、深圳、廣州等8個(gè)超大城市以及杭州、西安、鄭州、南京等11個(gè)特大城市,基本覆蓋了一線城市和重點(diǎn)二城市,這些城市整體發(fā)展水平本身就比較高,此輪改造目標(biāo)將更多集中“質(zhì)”的提升上,推動(dòng)局部與整體的融合與協(xié)調(diào)。
??盡管企業(yè)參與城市更新并不陌生,但在新政策、新要求下,除了資本壓力,輕資產(chǎn)純代建也并不好做。一是,高要求、高標(biāo)準(zhǔn)改造考驗(yàn)企業(yè)真功夫。相比前些年三四線城市棚改“大拆大建”方式,超大特大城市城中村改造采取“留改拆”并舉的方式,這也就提出了精細(xì)化改造的要求,需要兼顧人居環(huán)境、配套設(shè)施、功能區(qū)定位、空間利用等多維度考量,進(jìn)行有效優(yōu)化更新,在規(guī)劃、布局設(shè)計(jì)和具體實(shí)施落地上都具有高要求、高標(biāo)準(zhǔn),非??简?yàn)企業(yè)代建的內(nèi)功。
??二是,跨城、跨村不可復(fù)制性,業(yè)務(wù)發(fā)展慢、難以成為支撐。由于不同城市,甚至同城不同村,環(huán)境、規(guī)劃、定位、發(fā)展面貌等各有不同,每個(gè)項(xiàng)目都需要因地制宜、精準(zhǔn)施策,流程工序無(wú)法進(jìn)行復(fù)刻,這也將面臨周期長(zhǎng)、進(jìn)度慢等問(wèn)題,業(yè)務(wù)發(fā)展無(wú)法快速規(guī)模化,難以成為支撐。
??三是,地方標(biāo)準(zhǔn)和實(shí)施細(xì)則不同,企業(yè)還需結(jié)合項(xiàng)目操作進(jìn)一步探索。值得注意的是,7月17日廣州市住建部發(fā)布關(guān)于征集《廣州市城中村改造條例(征求意見(jiàn)稿)》,這是首個(gè)針對(duì)城中村改造進(jìn)行立法的動(dòng)作。此外,近期河北省、三亞市、廈門市等地也相繼出臺(tái)了關(guān)于政府投資項(xiàng)目代建制管理辦法。隨著城中村加速推進(jìn),后期不排除更多相關(guān)政策條例出臺(tái),這些項(xiàng)目管理?xiàng)l例、細(xì)則具體還是要根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際操作和落地情況來(lái)看,企業(yè)需做進(jìn)一步研究和適應(yīng)。
??03
??三類企業(yè)代建或?qū)⒚摲f而出
??疊加流動(dòng)性壓力下,政府代建項(xiàng)目較商業(yè)代建、資本代建安全性更高。目前,代建成為不少企業(yè)開發(fā)業(yè)務(wù)的補(bǔ)充,據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),百?gòu)?qiáng)房企涉足代建業(yè)務(wù)占比逾六成,不僅包括萬(wàn)科、金地、綠城等品牌企業(yè),還包括建業(yè)等一眾地方性中小企業(yè)。
??在此輪“城中村”改造中,屬地、背景、經(jīng)驗(yàn)?zāi)芰Χ紝⒊蔀槠髽I(yè)競(jìng)逐的籌碼。以下三類企業(yè)或成為有力競(jìng)爭(zhēng)者和主要參與者:
??一類是地方國(guó)企或央企,憑借背景優(yōu)勢(shì)和政企關(guān)系可以更廣泛、及時(shí)地獲得政府代建信息,重點(diǎn)部署、搶占先機(jī),有利于在當(dāng)?shù)亟⒋▋?yōu)勢(shì)。
??一類是深耕一二線城市企業(yè),對(duì)于高能及城市規(guī)劃、產(chǎn)品已有一定的研究和實(shí)踐,發(fā)揮深耕優(yōu)勢(shì)可以更順利切入。
??還有一類是運(yùn)營(yíng)管理能力強(qiáng)、城市更新經(jīng)驗(yàn)豐富的企業(yè),“城中村”改造硬實(shí)力還要靠“本地化”和“專業(yè)性”,運(yùn)營(yíng)管理能力強(qiáng)、城市更新經(jīng)驗(yàn)豐富的企業(yè)能夠更大程度保障項(xiàng)目效率和質(zhì)量,也將是政府代建的優(yōu)先考慮合作方。
??綜合來(lái)看,超大特大城市城中村改造加速落地,將為企業(yè)代建業(yè)務(wù)帶來(lái)機(jī)遇,在新政策、新要求下,除了資本投入壓力外,輕資產(chǎn)代建也并不好做,本地化、專業(yè)性、規(guī)范性等都考驗(yàn)著企業(yè)代建的內(nèi)力。一些地方國(guó)企、城市深耕企業(yè)以及運(yùn)營(yíng)管理能力強(qiáng)、城市更新經(jīng)驗(yàn)豐富的企業(yè),將是主要競(jìng)逐者和受益方。
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中國(guó)城市住房?jī)r(jià)格288指數(shù)
(2023-02)1571.9點(diǎn)
- 0.13%
- -0.91%
日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
---|---|---|---|
2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
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