??導(dǎo)語(yǔ)

??6月新政加持+年中沖刺，核心一二線或?qū)⑵蠓€(wěn)回升迎放量。

??◎  文 / 克而瑞研究中心

??5月供應(yīng)再降，成交微增，延續(xù)弱復(fù)蘇走勢(shì)，二手房成交動(dòng)能放緩，同環(huán)比齊跌，累計(jì)同比降幅15%仍顯著好于新房。土地市場(chǎng)供地規(guī)模延續(xù)歷史低位。全國(guó)300城5月經(jīng)營(yíng)性土地成交規(guī)模同比去年近乎腰斬。由于重點(diǎn)城市優(yōu)質(zhì)地塊成交占比明顯下降，5月平均溢價(jià)率降至2.0%，較上月下降2.1個(gè)百分點(diǎn)。

??01 新增供應(yīng)

??環(huán)比再降仍好于Q1月均
京蓉津等同環(huán)比齊增

??5月，供應(yīng)規(guī)模再降，30個(gè)重點(diǎn)城市新增供應(yīng)946萬(wàn)平方米，環(huán)比下降17%，同比下降16%，絕對(duì)量來看，略好于今年年初，較一季度月均增長(zhǎng)23%。

??一線供應(yīng)同環(huán)比跌幅保持在10%以內(nèi)，北京逆勢(shì)上行，同比翻番。4個(gè)一線城市整體預(yù)計(jì)供應(yīng)面積168萬(wàn)平方米，環(huán)比下降7%，同比下降6%，較一季度月均水平微增4%。僅北京一城迎來階段性放量，保持同環(huán)比齊增，累計(jì)同比跌幅收窄至1%，核心區(qū)域房山區(qū)巨燕燕京府、豐臺(tái)區(qū)中建壹品·花鄉(xiāng)壹號(hào)和西城區(qū)中信國(guó)安府等項(xiàng)目迎來集中供應(yīng)，累計(jì)推盤套數(shù)超1600套；深圳環(huán)比持增，同比回落；而上海、廣州迎來階段性供應(yīng)疲軟，同環(huán)比齊降，不過仍略高于一季度月均。

??二三線城市供應(yīng)整體回落，寧波、惠州、珠海等縮水明顯，成都、天津仍保持高位。26個(gè)重點(diǎn)二三線城市合計(jì)供應(yīng)779萬(wàn)平方米，環(huán)比下降19%，同比下降18%。環(huán)比來看，7成以上城市成交有所回落，其中，寧波、惠州、珠海等規(guī)?？s水75%以上，成都、天津等單月供應(yīng)規(guī)模均在80萬(wàn)方以上，且保持穩(wěn)中有增。和一季度月均相比，二三線城市總體供應(yīng)有所改善，6成以上城市高于Q1月均值。同比來看，僅西安、重慶、南寧、昆明等少數(shù)城市供應(yīng)規(guī)模高于去年同期，西安供應(yīng)繼續(xù)發(fā)力，累計(jì)同比正增48%，昆明主要源于去年低基數(shù)影響，同比倍增，實(shí)則絕對(duì)值僅與今年Q1持平。

??02 新房成交環(huán)比增4%延續(xù)弱復(fù)蘇
鎬津青漢等近半二三線環(huán)增20%

??5月成交較4月小幅微增，總體仍高于一季度月均，市場(chǎng)處于低位震蕩。據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，5月30個(gè)重點(diǎn)城市整體成交1081萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)4%，同比下降34%，與一季度均值相比增長(zhǎng)23%。前5月累計(jì)同比降44%，降幅收窄2個(gè)百分點(diǎn)。

??分能級(jí)來看，一線熱度轉(zhuǎn)降，同環(huán)比齊跌，僅北京一城因供應(yīng)放量帶動(dòng)成交環(huán)比微增1%。四個(gè)一線城市5月成交164萬(wàn)平方米，同環(huán)比分別下降34%和6%，其中北京因核心區(qū)域供應(yīng)放量，成交與上月基本持平，延續(xù)供不應(yīng)求走勢(shì)。上海、廣州、深圳穩(wěn)中有降，其中上海跌幅最為顯著，當(dāng)前成交基本與2024年一季度月均持平，正是基于低迷的市場(chǎng)走勢(shì)，月末上海出臺(tái)了527新政利好樓市，不過新政短期內(nèi)僅帶來來訪量上升，尚未在成交端有所體現(xiàn)。

??二三線城市成交緩步復(fù)蘇，環(huán)比微增6%，同比持降34%?？梢詫⒏鞒鞘袆澐譃橐韵聨最悾?nbsp;

??（1）短期內(nèi)熱點(diǎn)恒熱的西安、成都等核心二線，單月成交規(guī)模居前，環(huán)比持增。以成都為例，單月成交量達(dá)126平方米，為2024年內(nèi)高點(diǎn)，且環(huán)比正增9%，短期內(nèi)改善盤入市支撐市場(chǎng)成交熱度延續(xù)。 

??（2）多數(shù)城市仍處于穩(wěn)步需求修復(fù)期， 諸如武漢、杭州、合肥、天津等，5月成交環(huán)比持增，同比下降，絕對(duì)量仍顯著好于2024年一季度月均，這些城市本月項(xiàng)目來訪、認(rèn)購(gòu)均有了不同程度回升，但是尚未修復(fù)至去年同期，客戶觀望情緒比較濃厚。 

??（3）部分二三線城市同環(huán)比齊跌，延續(xù)探底行情，典型代表為南京、蘇州、重慶、福州、長(zhǎng)春、嘉興、無(wú)錫、珠海等，成交動(dòng)力略顯不足，目前這些城市基本以剛需剛改客群為主導(dǎo)，購(gòu)買力趨緊已是不爭(zhēng)的事實(shí)，加之二手房持續(xù)以價(jià)換量分流客戶，也使得新房成交增長(zhǎng)動(dòng)能轉(zhuǎn)弱。

??03 項(xiàng)目去化

??平均去化率升4PCTS至30%
京杭蓉等改善盤入市拉升熱度

??5月房企推盤延續(xù)“提質(zhì)縮量”策略，各城市房企推盤積極性較4月小幅回調(diào)，去化率則呈現(xiàn)穩(wěn)中有增，據(jù)CRIC調(diào)研數(shù)據(jù)，重點(diǎn)城市5月平均開盤去化率為30%，較上月環(huán)比上升4pcts，同比下降9pcts；和一季度相比微增5pcts，去化率仍處于低位波動(dòng)。

??多數(shù)城市去化率保持環(huán)比上升、同比下降，略好于一季度均值。北京、成都、杭州等城市保持環(huán)比持增態(tài)勢(shì)，主要因核心區(qū)高性價(jià)比樓盤入市帶動(dòng)整體項(xiàng)目去化低位回升；前期熱點(diǎn)城市上海、西安熱度略有回落，去化率降至3成以內(nèi)，不及一季度均值。寧波、廈門、南京、珠海等5月去化率不足2成且同環(huán)比齊降，主要源于供給結(jié)構(gòu)問題，改善客戶持續(xù)觀望，市場(chǎng)延續(xù)筑底行情。

??04 庫(kù)存供求比降至0.88至庫(kù)存微降
7成城市去化周期超18個(gè)月

??5月，30個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市整體供求比由上月的1.10降至0.88，7成城市供求比降至1以下，供應(yīng)總體趨緊，徐州、珠海、廈門、鄭州、惠州等供求比降至0.5以下，而上海、無(wú)錫等供應(yīng)規(guī)模高于成交，供求比升至接近2。30城庫(kù)存面積為2386萬(wàn)平方米，環(huán)比下降0.6%，同比上升0.7%。

??僅西安、鄭州、昆明、徐州等4城消化周期環(huán)比有所縮短，降幅均在4%以內(nèi)，所有重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市消化周期均高于去年同期，顯示庫(kù)存壓力有增無(wú)減。從絕對(duì)量來看，仍有7成以上城市消化周期超過18個(gè)月的警戒線。

??05 二手住房成交環(huán)降15%、同降12%
深杭微降、京蘇回調(diào)顯著

??5月，16個(gè)重點(diǎn)城市二手房成交面積預(yù)計(jì)為701萬(wàn)平方米，環(huán)比轉(zhuǎn)降15%，同比下跌12%，跌幅有所擴(kuò)大。前5月累計(jì)成交面積預(yù)計(jì)為3310萬(wàn)平方米，累計(jì)同比下降15%。

??總的來說，二手房成交在5月小幅回調(diào)是市場(chǎng)和政策兩方面因素博弈的結(jié)果，一方面，入學(xué)登記接近尾聲加上氣溫升高，二手市場(chǎng)逐漸進(jìn)入傳統(tǒng)淡季，成為成交繼續(xù)增長(zhǎng)的制約項(xiàng)，另一方面，降首付等一系列重磅政策加持，以及深圳、杭州等城市松綁限購(gòu)，釋放了一波積壓需求，是成交的拉動(dòng)項(xiàng)。

??分城市來看，除南京外，其余城市成交環(huán)比均轉(zhuǎn)跌，其中，深圳在高基數(shù)的基礎(chǔ)上環(huán)比微降2%，成都、佛山同樣穩(wěn)中有跌，跌幅都在10%以內(nèi)，而北京、蘇州等成交后繼乏力，回調(diào)幅度較大，環(huán)比跌幅在3成左右。同比來看，深圳、杭州、南京等6城成交表現(xiàn)強(qiáng)于去年同期，深杭增幅都在3成以上，顯示二手房市場(chǎng)韌性猶在。

??06 土地市場(chǎng)成交建面同比腰斬
溢價(jià)率下行、流拍率創(chuàng)新高

??5月，土地市場(chǎng)供地規(guī)模延續(xù)歷史低位。截止5月27日，全國(guó)300城5月經(jīng)營(yíng)性土地成交規(guī)模僅3346萬(wàn)平方米，同比去年同期近乎腰斬。熱度方面，由于重點(diǎn)城市優(yōu)質(zhì)地塊成交占比明顯下降，5月平均溢價(jià)率降至2.0%，較上月下降2.1個(gè)百分點(diǎn)；北京、杭州、長(zhǎng)沙、濟(jì)南等月內(nèi)集中土拍地塊均底價(jià)成交。

??各能級(jí)城市表現(xiàn)一致，成交規(guī)模同環(huán)比均呈下降之勢(shì)。CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，截止5月27日，一線城市本月共成交土地61萬(wàn)平方米，環(huán)比上月下降24%，同比大降35%；成交金額88億元，同環(huán)比降幅均超三成。具體來看，僅北京石景山區(qū)成交一宗宅地，底價(jià)57.5億元，樓板價(jià)27999元/平方米，其余成交的均是商辦地塊，其中上海4宗、廣州1宗、深圳1宗，也均底價(jià)成交，市場(chǎng)熱度降至歷史低位。

??二線城市同環(huán)比量?jī)r(jià)均跌。具體來看，至27日二線城市成交建面僅502萬(wàn)平方米，環(huán)比下降48%，同比大降73%，是三個(gè)能級(jí)中同比降幅最大的。由于優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)量明顯減少，樓板價(jià)環(huán)比大降31%，降至4392元/平方米。具體到城市來看，無(wú)一城市成交建面超過100萬(wàn)平方米，榜首長(zhǎng)沙成交建面僅95萬(wàn)平方米，攬金額41億元，涉及7宗地，其中不乏雨花區(qū)、岳麓區(qū)、芙蓉區(qū)地塊，寧鄉(xiāng)也有3宗，均為涉宅地，最終均底價(jià)成交，市場(chǎng)熱度延續(xù)低位。居于第二位的合肥成交建面63萬(wàn)平方米，涉及13宗地，攬金額44億元，除濱湖區(qū)一宅地被安徽高速以6%的溢價(jià)拿下外，其余地塊均底價(jià)或者超低溢價(jià)成交，整體溢價(jià)率僅有1%。此外，新政出臺(tái)后的杭州本月也迎來集中土拍，最終4宗地均底價(jià)成交，市場(chǎng)熱度降至歷史低位。不僅是杭州，月內(nèi)二線城市除石家莊由于中交地產(chǎn)32%高溢價(jià)拿下長(zhǎng)安區(qū)南王改造地塊，使得石家莊溢價(jià)率增至21%外，其余城市土拍熱度較低，溢價(jià)率多在1%以下。

??三四線城市也表現(xiàn)為量?jī)r(jià)齊跌。截止5月27日，總成交建面僅2783萬(wàn)平方米，同比下降56%，成交均價(jià)同比下降25%，減至1589元/平方米。在CRIC重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的三四線城市中，無(wú)一城成交規(guī)模超過100萬(wàn)平方米，榜首南通成交建面僅47萬(wàn)平方米，涉及7宗地，均底價(jià)成交。從區(qū)域來看，長(zhǎng)三角三四線城市依舊是成交主力；熱度來看，除義烏多宗小規(guī)模商住地塊高溢價(jià)成交、臺(tái)州兩宗商住超高溢價(jià)成交外，其余大多數(shù)城市以底價(jià)成交為主，市場(chǎng)熱度降至歷史低位。

??07 綜觀
6月新政加持+年中沖刺
核心一二線或?qū)⑵蠓€(wěn)回升迎放量

??預(yù)判6月，我們認(rèn)為，恰逢房企年中沖刺節(jié)點(diǎn)，營(yíng)銷力度勢(shì)必有所加強(qiáng)，加之517四部委房地產(chǎn)吹風(fēng)會(huì)后，核心一二線相繼下調(diào)了首付比例和貸款利率，月末一線上海、深圳、廣州寬松政策再度加碼，預(yù)期6月成交總量或?qū)⒎€(wěn)中有增，絕對(duì)量有望創(chuàng)年內(nèi)新高，不過基于去年基數(shù)較高，同比還將延續(xù)降勢(shì)。

??分能級(jí)來看，一線整體熱度好于二三線是大概率事件，”強(qiáng)者恒強(qiáng)”局面預(yù)期延續(xù)：對(duì)于熱點(diǎn)恒熱的成都、西安而言，短期內(nèi)市場(chǎng)韌性較強(qiáng)，即便局部熱盤降溫，整體市場(chǎng)仍有望高位運(yùn)行。上海、廣州、深圳因新政利好加持，短期內(nèi)成交有望止跌，核心區(qū)域配套、產(chǎn)品俱佳的項(xiàng)目還將保持高去化率，城市外圍多數(shù)項(xiàng)目或?qū)⑿》郎?。?duì)于多數(shù)弱二線和三四線城市而言，市場(chǎng)熱度仍有待核心一二線傳導(dǎo)，不過當(dāng)前市場(chǎng)基本到底，降無(wú)可降，6月或?qū)⒀永m(xù)低位波動(dòng)。

??而對(duì)于二手房市場(chǎng)而言，新政利好之下，若業(yè)主能輔之以降價(jià)，勢(shì)必能帶來一波放量窗口期，二手房6月成交或?qū)⒂瓉硪徊ㄐ「唿c(diǎn)，回暖程度預(yù)期好于新房，核心一二線二手房市場(chǎng)份額還將進(jìn)一步增長(zhǎng)。