[易居研究院]政策快評：新華社授權發(fā)布“十四五”規(guī)劃和2035年遠景目標的建議

??政策要點

??11月3日，新華社正式發(fā)布《中共中央關于制定國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十四個五年規(guī)劃和二〇三五年遠景目標的建議》?！督ㄗh》按照黨的十九大對實現(xiàn)第二個百年奮斗目標作出的分兩個階段推進的戰(zhàn)略安排，綜合考慮未來一個時期國內外發(fā)展趨勢和我國發(fā)展條件，緊緊抓住我國社會主要矛盾，深入貫徹新發(fā)展理念，對“十四五”時期我國發(fā)展作出系統(tǒng)謀劃和戰(zhàn)略部署?！督ㄗh》同時提出了到二〇三五年基本實現(xiàn)社會主義現(xiàn)代化遠景目標。

??2020年11月4日

??研究院快評

??此次建議稿明確“房住不炒”的定位和導向，對于“十四五”的房地產發(fā)展等有積極的指導意義。

??1、堅持“房住不炒”的定位：

??此次政策明確，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位。2016年底中央經(jīng)濟工作會議首次提出“房住不炒”的概念，其成為“十三五”房地產發(fā)展的最核心指導思想。各類房地產政策的制定，也嚴格遵循這個思路。此次“十四五”規(guī)劃的建議，繼續(xù)強調了這句話，進一步說明，“十四五”將繼續(xù)落實“房住不炒”的導向。作為一項長期必須堅持的政策，需要各地政府、房企和購房者等積極落實。

??2、落實租購并舉的政策：

??此次政策明確，租購并舉。這也說明“十四五”期間，房地產領域將繼續(xù)堅持租賃市場和購房市場并肩發(fā)展的思路。預計各類支持性政策會增加，主要體現(xiàn)在金融、財政、稅收等方面。其中金融政策體現(xiàn)為后續(xù)各類租賃金融服務會增加，而財政方面則體現(xiàn)為各類財政補貼會增加，尤其是一些外來人口較多的城市，會享受更多的財政補貼。而在稅收方面，也會采取各類豐富的工具，包括減稅、免稅等，進一步促進此類市場的健康發(fā)展。

??3、落實因城施策的思路：

??此次政策明確，要落實因城施策的思路。這也使得后續(xù)各地會根據(jù)實際情況進行各類政策調整。這里需要注意兩點。第一、各類因城施策的內容，都需要以“房住不炒”為大前提，違背此類前提的政策是不可行的。第二、后續(xù)包括合理的住房消費刺激等也依然是有可能的，尤其是在擴大內需的大方向下更是如此。

??4、增加保障房供給：

??此次政策明確，有效增加保障性住房供給。這一條規(guī)定說明，房地產領域依然會強調住房保障這條線。在“十四五”階段，此類住房保障的供給，也會在不同的產品線上得到體現(xiàn)。包括已經(jīng)比較成熟的公租房、這幾年持續(xù)推進改革的共有產權住房，以及部分限價房等，都會成為改革的重點內容。包括政策性租賃住房等，也可以成為此類領域的重要補充。

??5、改善土地出讓收入分配：

??此次政策明確，完善土地出讓收入分配機制。這一條規(guī)定是今年首提的。今年9月份，中共中央辦公廳、國務院辦公廳發(fā)布了《關于調整完善土地出讓收入使用范圍優(yōu)先支持鄉(xiāng)村振興的意見》。這個政策就已經(jīng)明確了對土地出讓收入進行優(yōu)化的內容。類似政策有助于縮減城鄉(xiāng)差距，使得農村土地出讓收入真正支持農村發(fā)展。

??6、鼓勵集建地租賃住房建設：

??此次政策明確，探索支持利用集體建設用地按照規(guī)劃建設租賃住房。此次規(guī)定客觀上是對農村集建地的解放，一定程度上有助于此類用地的開發(fā)。實際上在最近幾年農村土地改革的過程中，一個較大的突破就是此類用地和租賃住房的結合。尤其是隨著新《土地管理法》的實施，此類產品的開發(fā)會成為一個重要的亮點。

??7、完善長租房政策：

??此次政策明確，完善長租房政策。對于長租房來說，此次明確寫入“十四五”的建議內容中，說明對于此類產品是比較重視的。從短租到長租的跳躍，需要各類金融等政策的支持。尤其是長租房也需要享受各類同權的保障，包括租房可落戶、租房可入學等，這都是后續(xù)租售同權方面值得探索的內容。

??8、擴大保障性租賃住房供給：

??此次政策明確，擴大保障性租賃住房供給。從此類規(guī)定可以看出，其強調了租賃住房的政策性改革導向。后續(xù)對于租賃住房來說，也會呈現(xiàn)市場化和政策性的兩種產品體系。對于此類政策性租賃住房來說，或形成類似人才公寓、藍領公寓等產品，可以較好地與各地的社會經(jīng)濟發(fā)展情況等結合，并具有積極的作用。