[易居研究院]政策快評：西安房產(chǎn)調控加碼，二套房首付比例最高提至70%

??政策要點

??12月1日，西安市發(fā)布《關于進一步加強房地產(chǎn)市場調控的通知》（政策原文見附件）。政策明確調整了購買第二套住房商業(yè)貸款和公積金貸款首付比例。

??2020年12月2日

??研究院快評

??此次政策最大的亮點在于細化了不同購房需求的貸款首付比例，即綜合首套和二套戶型，給予了差別化的首付比例規(guī)定，值得全國其他城市學習。而西安的政策調整，成為今年12月份全國首個購房政策收緊的城市，也是需要市場參與者積極關注的。

??1、預售許可政策收緊

??此次政策明確，加強商品房預售管理。政策規(guī)定，全市范圍內所有已出讓、新出讓土地的商品房開發(fā)項目，開發(fā)企業(yè)申請商品房預售許可，原則上地上７層及以下的多層建筑，工程形象進度須主體結構工程封頂；７層以上的，須達到地上規(guī)劃總層數(shù)的1/3，且不得少于７層。

??從此類政策規(guī)定可以看出，此次突然提及預售管理的收緊內容，或說明此前預售方面存在一定的亂象。今年上半年，全國各地預售政策確實有放松的地方。但是放松的同時，也使得預售的相關工作出現(xiàn)很多新情況。所以嚴格此類預售工作，防范一些不符合工程要求的樓盤違規(guī)申請預售證，具有積極的意義，這有助于此類預售制度的更好推進。

??2、落實差別化信貸政策

??此次政策明確，調整購買第二套住房的商業(yè)貸款首付比例。比如政策明確，在我市已擁有住房面積在90平方米及以下的居民家庭：購買第二套住房面積在144平方米及以下的，商業(yè)貸款首付比例不低于40%；購買第二套住房面積在144平方米以上的，商業(yè)貸款首付比例不低于50%。從此類政策可以看出，西安針對首套戶型“小中大”類似的購房者，在二套購房方面，對應了不同的首付比例?？偨Y起來就是三點。第一、小戶型購房者要改善，二套首付比例分別為40%和50%。第二、中戶型要改善，首付比例分別為50%和60%。第三、大戶型要改善 ，首付比例分別為60%和70%。三種首付比例都以144平方米為分界線，同時若首套沒有結清，首付比例最低為60%。另外公積金方面的改善型住房，首付比例分別為50%和55%，也是以144平方米為分界線。

??西安此次信貸政策，有三個特點。第一、政策具有細化和分類調控的因素，針對首套不同的戶型，對二套購房采取了不同的信貸首付比例，呈現(xiàn)了“逐級遞進、和二套住房掛鉤”的導向。其中“逐級遞進”的含義是，首套戶型為“小中大”戶型的，二套購房將面臨不同的首付比例。而“和二套住房掛鉤”的含義是，以144平方米為分界線，不同的二套戶型對應了不同的首付比例。第二、強調了信貸收緊的導向，尤其是部分購房者可能后續(xù)會面臨70%的首付比例，自然也會從信貸的角度約束相關購房行為。第三、若是貸款沒有償付完畢，那么二套房首付比例至少為60%，這一點具有打擊炒房行為的導向。

??3、加強預售資金監(jiān)管

??此次政策明確，加快互聯(lián)網(wǎng)＋監(jiān)管建設，購房人可通過網(wǎng)上平臺、手機短信等方式獲取經(jīng)開發(fā)企業(yè)確認的購房款交存信息，自行選擇監(jiān)管銀行的營業(yè)網(wǎng)點交存購房款至監(jiān)管賬戶。

??這點內容雖然看上去沒有前面信貸政策具有“火藥味”，但也是購房者值得關注的。因為過去對于此類預售資金的監(jiān)管確實是一個黑洞，購房者本身也并不清楚。所以此次西安的政策，就是把這個問題做了改變，讓購房者通過手機就可以查詢自己的購房款的流向，這是具有積極意義的，有助于防范爛尾樓的出現(xiàn)和防范房企違規(guī)使用資金。

??4、預留調控窗口

??此次政策明確，未實施住房限購政策的高陵、鄠邑等區(qū)縣及西咸新區(qū)部分區(qū)域，要密切關注市場形勢，保障自住需求，抑制投資投機行為，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場發(fā)展。

??這至少體現(xiàn)了兩點。第一、政策繼續(xù)強調了調控收緊和嚴管市場秩序的導向。第二、對于一些不限購的區(qū)域，尤其是類似西咸新區(qū)等熱點區(qū)域，后續(xù)也需要繼續(xù)觀察市場動向，防范市場炒作。換句話說，此類區(qū)域后續(xù)若是房價繼續(xù)上漲，調控的可能性也依然是比較大的。

附件

關于進一步加強房地產(chǎn)市場調控的通知

市建發(fā)〔2020〕143號

各區(qū)縣人民政府，各開發(fā)區(qū)管委會，市級相關部門：

??為深入貫徹落實“房子是用來住的、不是用來炒的”定位精神，保障支持自住需求，促進我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，經(jīng)市政府審定同意，現(xiàn)將有關事項通知如下：

??一、加強商品房預售管理

??全市范圍內所有已出讓、新出讓土地的商品房開發(fā)項目，開發(fā)企業(yè)申請商品房預售許可，原則上地上７層及以下的多層建筑，工程形象進度須主體結構工程封頂；７層以上的，須達到地上規(guī)劃總層數(shù)的1/3，且不得少于７層。

??二、發(fā)揮差別化信貸調節(jié)作用

??（一）調整購買第二套住房的商業(yè)貸款首付比例。經(jīng)陜西省市場利率定價自律機制研究協(xié)商確定：

??1. 在我市已擁有住房面積在90平方米及以下的居民家庭：購買第二套住房面積在144平方米及以下的，商業(yè)貸款首付比例不低于40%；購買第二套住房面積在144平方米以上的，商業(yè)貸款首付比例不低于50%。

??2. 在我市已擁有住房面積在90至144平方米（含144平方米）之間的居民家庭：購買第二套住房面積在144平方米及以下的，商業(yè)貸款首付比例不低于50%；購買第二套住房面積在144平方米以上的，商業(yè)貸款首付比例不低于60%。

??3. 在我市已擁有住房面積在144平方米以上的居民家庭：購買第二套住房面積在144平方米及以下的，商業(yè)貸款首付比例不低于60%；購買第二套住房面積在144平方米以上的，商業(yè)貸款首付比例不低于70%。

??4. 在符合以上首付比例要求的情況下，居民家庭住房商業(yè)貸款未結清時，再次使用商業(yè)貸款購買住房的，首付比例不低于60%。

??（二）調整公積金貸款首付比例。對結清首次住房公積金貸款后，再次申請使用住房公積金貸款購買住房的：購房面積在144平方米及以下的，首付比例不 低于50%；購房面積在144平方米以上的，首付比例不低于55%。

??三、加強預售資金監(jiān)管

??（一）加快互聯(lián)網(wǎng)＋監(jiān)管建設，購房人可通過網(wǎng)上平臺、手機短信等方式獲取經(jīng)開發(fā)企業(yè)確認的購房款交存信息，自行選擇監(jiān)管銀行的營業(yè)網(wǎng)點交存購房款至監(jiān)管賬戶。

??（二）負責住房貸款的商業(yè)銀行應將貸款資金全額劃轉至預售資金監(jiān)管賬戶，嚴禁私自留存或劃轉至開發(fā)企業(yè)其他賬戶。

??（三）各級住建部門要建立預售資金監(jiān)管銀行的信用管理體系，對于存在配合挪用資金等違規(guī)行為的商業(yè)銀行，在一定期限內暫停在我市開展預售資金監(jiān)管業(yè)務。

??（四）轄區(qū)住建部門要根據(jù)商品房開發(fā)項目施工計劃，區(qū)分主體結構封頂、竣工驗收、不動產(chǎn)首次登記等節(jié)點，嚴格按照工程建設進度核撥預售資金，保障項目如期建設，防范項目建設風險。

??四、加強房地產(chǎn)調控統(tǒng)籌管理

??各區(qū)縣、開發(fā)區(qū)（含西咸新區(qū)）要落實屬地主體責任，加強管轄區(qū)域房地產(chǎn)市場運行態(tài)勢的監(jiān)測和房價調控，加強供需調節(jié)，完善住房供給體系，多措并舉穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期，堅決遏制房價過快上漲。未實施住房限購政策的高陵、鄠邑等區(qū)縣及西咸新區(qū)部分區(qū)域，要密切關注市場形勢，保障自住需求，抑制投資投機行為，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場發(fā)展。

??本通知自發(fā)布之日起實施，我市原有關規(guī)定與本通知不一致的，以本通知為準。

??西安市住房和城鄉(xiāng)建設局

??西安市金融工作局

??西安住房公積金管理中心

??西安市自然資源和規(guī)劃局

??2020年11月30日