[易居研究院]熱點城市二手住宅市場報告

??一、8月二手住宅成交量加速下滑，市場或?qū)⑦M入“最冷冬季”

??2021年8月，易居研究院監(jiān)測的13個城市二手住宅成交量約為5.7萬套，環(huán)比大跌17.9%，同比暴跌36.6%；年初累計成交量同比增長7.6%，增速相比7月收窄8.5個百分點。今年4月以來，熱點城市二手住宅成交量持續(xù)加速下滑，8月市場降溫態(tài)勢進一步加劇。主要原因是，這幾個月大部分熱點城市響應(yīng)中央要求，加強了對房地產(chǎn)市場秩序的持續(xù)整治，出臺了二手房指導(dǎo)價、限購、對贈與住房和離婚購房等歷史漏洞打補丁等調(diào)控政策。（如8月5日成都加強了住房贈與監(jiān)管，著力彌補了“通過遷移戶籍、社保獲取靠前順位，及通過贈與方式獲取購房資格”的漏洞；同日，北京進一步限定“離婚購房”資格。）

??截至目前，易居監(jiān)測的13城中，已有深圳、東莞、成都、無錫4城出臺了二手房成交參考價；此外，北京、深圳、杭州、成都、金華、無錫6城因房價上漲過快或市場過熱被住建部約談，占當(dāng)前全國被約談城市的三分之一。7月22日，住建部房地產(chǎn)市場監(jiān)管司司長張其光表示,住建部將會同有關(guān)部門，進一步落實城市政府主體責(zé)任，強化省級政府的監(jiān)督指導(dǎo)責(zé)任，對調(diào)控工作不力、房價上漲過快的城市要堅決予以問責(zé)。在中央調(diào)控態(tài)度如此強硬的情況下，熱點城市調(diào)控力度可能繼續(xù)加強，預(yù)計下半年熱點城市二手住宅市場繼續(xù)降溫，或?qū)⑦M入“最冷冬季”。

??二、深圳二手住宅成交創(chuàng)近十年除春節(jié)月份最低值，量能度連續(xù)4個月墊底

??房產(chǎn)成交量，是衡量樓市溫度的重要指標(biāo)，而且一般領(lǐng)先于房價變化。二手房成交量的活躍度，可以用多個指標(biāo)衡量。比如，月度環(huán)比增速反映超短期變化，月度同比增速反映短期變化，年初累計同比增速可以減少類似春節(jié)等季度性異動，拿當(dāng)前月度成交量與過去幾年月均成交量相比可以反映中長期來看的活躍度。

??為了更全面、更系統(tǒng)的反映二手房成交量的活躍度，我們創(chuàng)造了一個專用指標(biāo)：二手房成交量能度。其由4個分指標(biāo)構(gòu)成，并賦予不同的權(quán)重。

??二手房成交量能度=月度環(huán)比增速×20% + 月度同比增速×20% + 年初累計同比增速20% + 近6個月月均成交量較2012年來月均成交量的偏離度×40%

??根據(jù)計算結(jié)果，8月二手住宅成交量能度最強的城市為金華，量能度為20.0%；量能度最弱的城市為深圳，量能度為-49.6%。其中，深圳在二手房成交參考價等政策影響下，二手住宅市場降溫顯著，二手住宅成交量能度已經(jīng)連續(xù)4個月墊底。截至8月27日，深圳本月二手住宅成交量為1842套，預(yù)計8月總體成交量約2000套，同比下跌繼續(xù)超8成，維持在2012年以來除春節(jié)月份的最低值附近。無錫于7月26日正式建立起二手住房成交參考價格發(fā)布機制，成為繼深圳、東莞、成都、寧波、西安、紹興之后，全國第7 個出臺二手住房成交參考價格發(fā)布機制的城市。8月無錫成交量能度下跌至2.4%，可能是受到了二手住宅成交參考價政策的影響。此外，我們不難發(fā)現(xiàn)，作為比無錫更早出臺了二手房參考價的城市，成都8月成交量能度僅為-26.6%。

??三、杭州二手住宅創(chuàng)近十年8月成交新低；“莞八條”新政下東莞市場將降溫

??從杭州二手住宅成交歷史來看，月成交量達到12000套是歷史較高水平，而6000套則是成交低位。自今年3月達到12205套后，杭州二手住宅成交量開始一路下滑，7月就跌至6314套。易居研究院8月監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，杭州二手住宅成交量約為3160套，環(huán)比暴跌5成，同比暴跌6成。不到半年，杭州二手住宅成交量就從歷史高位跌破歷史低位，并創(chuàng)下近十年8月單月成交量最低值。主要原因是，8月5日杭州市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室發(fā)布《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)市場調(diào)控的通知》，進一步加強住房限購：落戶未滿5年需連續(xù)繳納兩年社保，非本地戶口需連續(xù)繳納4年社保，才能在限購范圍內(nèi)購買1套。此外，在杭州“8.5新政”出臺后，之前被暫停的杭州新房供應(yīng)開閘，2萬多套新房集中入市，導(dǎo)致接下來的三周里，杭州的二手住宅市場進一步被分流。

??8月政策力度與杭州類似的還有東莞。8月2日東莞出臺房地產(chǎn)調(diào)控新政“莞八條”，將個人住房轉(zhuǎn)讓增值稅免征年限由2年調(diào)整為5年，并加快建立二手住房成交指導(dǎo)價發(fā)布機制，引導(dǎo)商業(yè)銀行合理發(fā)放二手住房貸款，加大對虛高掛牌價亂象的整治力度。但從數(shù)據(jù)上來看，東莞8月交易量不降反增：8月東莞二手住宅成交量環(huán)比增長約21%，同比增長約75%。這可能是月初出新政后，部分交易雙方加速網(wǎng)簽，以規(guī)避新規(guī)，導(dǎo)致8月數(shù)據(jù)大幅異動。實際上，隨著時間推移，政策的市場效應(yīng)將逐步顯現(xiàn)，東莞市場降溫肯定是明確趨勢，預(yù)計未來幾個月東莞二手住宅成交量下跌速度和深圳類似。

??四、預(yù)計熱點城市二手住宅價格同比漲幅將繼續(xù)回落

??國家統(tǒng)計局公布的70城二手住宅價格指數(shù)包含本報告的10個典型城市（除蘇州、佛山和東莞以外），對這10個城市的價格指數(shù)取算數(shù)平均值后算出10城二手住宅價格指數(shù)，與13城二手住宅成交量同比增速進行對比。這里取近6月移動平均數(shù)據(jù)，來平滑單月數(shù)據(jù)異動帶來的干擾。

??觀察歷史上這兩條曲線的走勢，可以看出，成交量曲線先于價格曲線調(diào) 整。比如在本輪周期中，2016年二季度二手住宅成交量曲線就開始呈現(xiàn)下行態(tài)勢，隨后增速開始收窄，進而下降。受成交量曲線的影響，成交價格曲線也有表現(xiàn)，二手住宅價格同比漲幅在2016年四季度就呈現(xiàn)了降溫的態(tài)勢。

??觀察二手住宅成交量近6個月移動平均同比增速與二手住宅價格同比漲幅的關(guān)系，2021年1至4月成交增速和房價漲幅同步持續(xù)上行，5月成交增速見頂，6月開始收窄，8月則由漲轉(zhuǎn)跌，增速收窄至-3.6%。從形態(tài)上來看此周期類似于2014年初開始的下降周期，但考慮到今年熱點城市調(diào)控力度史上罕見，且13個熱點城市的二手住宅價格環(huán)比漲幅已多月回落，預(yù)計下月二手住宅價格同比漲幅將繼續(xù)回落。

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