[克而瑞]上榜不易 “錢途”謀局

??新年節(jié)點，我們發(fā)布《2014年中國房地產企業(yè)銷售TOP100》排行榜，此次榜單是續(xù)2011年后再度擴容，企業(yè)個數從50家增加至100家。房企擴容，我們看到許多新的面孔，行業(yè)格局分化下，TOP100房企呈現更多看點。

??縱觀全局，能夠入圍百強的房企多能對資金運籌帷幄。就從入榜房企的資本化來看，上市房企便占據大頭，非上市房企比重處于20%上下。而即使是非 上市的企業(yè)，其普遍背靠雄厚資金扶持。至于如何運籌資金，我們可以從14年房企動作中發(fā)現端倪，其手法可以分為兩種：①引起資本市場關注，主動獲取資 金；②運用“四兩撥千斤”思維，利用較少資金撬動較大利潤。2015年，房企資金運籌思路亦可從中參考。

???引起資本市場關注，主動獲取資金?

??2014年是房地產行業(yè)調整最為頻繁的一年，市場行情猶如過山車，而對房企來說，項目去化不明朗，資金回籠不確定因素增加，尋求外部現金注入成為維持企業(yè)平穩(wěn)運作的關鍵舉措。

??綠地、萬達：謀上市，驅動雙融資平臺

??這一年，大小房企紛紛提交上市申請，涉及綠地、萬達、時代地產及億達中國等。其中，最為搶眼的當屬萬達商業(yè)在港上市，融資42.7億美元，成為 香港近三年來最大規(guī)模的IPO。作為萬達主營業(yè)務的萬達廣場，商業(yè)大部分屬于自持狀態(tài)，考驗企業(yè)自身資金能力，成功上市保證其長期資金來源。近日，萬達院 線A股IPO亦提上日程，企業(yè)實現整體上市可期。此外，綠地A股上市計劃進入最后關卡，港股上市已讓企業(yè)嘗到甜頭，A股一旦獲批，綠地便打通了雙向融資平 臺，2015年營收5000億拭目以待。

??保利、九龍倉：規(guī)模發(fā)債，有質量的擴張

??4月，A股再融資開閘，9月，監(jiān)管層允許上市房企在銀行間市場發(fā)行中期票據，由此，政策效應疊加，帶來企業(yè)扎堆發(fā)債，中期票據為房企所親睞。9 月時，九龍倉已緊跟政策利好，申請50億美元中期票據，競拍上海董家渡地塊，年末，保利、招商及金融街的中期票據申請均得到批準，其中保利獲批額度達 150億元，用于企業(yè)項目投資等經營活動。融資政策開閘，上市房企資金層面最為受益，大規(guī)模資金補充，可助力房企土地市場布局，拿下優(yōu)質地塊，亦能優(yōu)化自 身債務結構，平衡企業(yè)內部運作。

??“四兩撥千斤”，利用較少資金撬動較大利潤

??企業(yè)未來發(fā)展拼的是資源，而作為資源中重要的環(huán)節(jié)，資金的解決方式除了尋求上市、發(fā)債這些外部因素，還需要房企從自身運營考慮，或合作拿地，或輕資產模式，用較小的投入實現更大的回報。

??合作拿地：低風險，價值最大化

??為降低風險，實現價值最大化。以往房企布局土地市場，采取合作拿地的方式并不少見，2014年，合作依然被房企看重。從CRIC監(jiān)測的30家重 點企業(yè)來看，有25家房企存在與其他房企聯合拿地的情況，占比高達83%。我們認為，房企在拿地時有意識的與其他企業(yè)聯手，無非是意在引入合伙人，降低項 目運營風險，地塊開發(fā)價值最大化，雙方均從中受益。

??輕資產：小投入撬動大收益

??當下，輕資產模式已成行業(yè)熱點，作為一種新的運營思路，房企可立足自身優(yōu)勢，實現以“小”搏“大”。目前來看，輕資產模式帶來不錯成效。

??1、保利設立地產基金，坐享投資收益。早在2010年時，保利聯合中信證券成立“信?；稹保糜谀技Y金 投向地產行業(yè)。根據保利2013年年報，“信?；稹钡墓芾硪?guī)模已超過200億元，凈利潤達到2.75億?！靶疟；稹钡陌l(fā)展速度不容小覷，按照企業(yè)規(guī) 劃，在5年內，“信保基金”凈利潤貢獻率力爭達到10%，如此，保利僅以4000萬的投入，便獲得高額的收益回報。

??2、花樣年、金科轉型社區(qū)服務，增加贏利點。花樣年與金科均轉型社區(qū)服務，本質上，兩家企業(yè)借助互聯網便利 性，為業(yè)主提供觸手可及的增值服務，從而在物管費用之外，增加可持續(xù)性收入。其中，以花樣年最為典型，企業(yè)直接剝離物管公司彩生活上市，彩生活嫁接移動互 聯網技術，為管理的小區(qū)打造生活云服務平臺，入駐商家提供批量消費，基于“大社區(qū)”概念而盈利。在重慶，金科同樣看好“大社區(qū)”服務，建立資產管理中心， 通過線上平臺，提供與資金相關的各項“增值計劃”，從中獲得新的利潤點。

??3、萬科采取“小股操盤”，成效已顯。2014年，萬科將“小股操盤”模式做的風生水起，為企業(yè)千億級別后 穩(wěn)步擴張開辟一條通道。所謂“小股操盤”，是指企業(yè)在投入項目的權益比重不超過50%，而且對項目有控制管理權。在合作過程中，萬科控制項目整體規(guī)劃，銷 售期間輸出自己的品牌效應，由此分享銷售利潤。從萬科公布的2014年三季報來看，以“小股操盤”方式運作的項目比重從2009年的9%提升至41%，同 時前三季度投資收益同比大幅增長216%，輕資產模式下，企業(yè)運營策略已見成效。