[克而瑞]綠地海外9國14城的玩法

??近些年，內資房企海外布局日益升溫。萬科走出去了，綠地、萬達也加速海外擴張，是否全球化似乎成為房企硬實力的籌碼。當不少房企還在尋找哪個國家 的項目適合投資時，綠地已將觸角伸向四大洲，其地產(chǎn)業(yè)務在海外風生水起。2014年，綠地海外銷售收入達到153億元，今日，綠地召開發(fā)布會，明確 2015年海外銷售收入目標300億元。

??3年時間，外拓4大洲—9國—14城

??海外拓展，綠地的步伐十分迅猛。2011年年末，綠地進駐韓國，至2014年，企業(yè)覆蓋4大洲9國14城，3年時間，綠地海外地產(chǎn)業(yè)務版圖已現(xiàn) 雛形。不僅如此，見好不收，乘勝追擊是綠地布局亮點。濟州島健康城熱銷后，綠地隨即再增土地470畝，更與樂天集團合作，投資60億建設濟州島最大雙子 塔。

??08年金融危機后，歐美房地產(chǎn)市場正逐步復蘇，同時，韓國、馬來西亞等周邊國家新興區(qū)域房地產(chǎn)市場處于成長期，綠地在此時機進軍海外，快速開疆辟土，既能搶占國內房企向外擴張的先鋒，先發(fā)制人，又可借助當?shù)厥袌錾仙臻g，入市項目，獲得不錯的投資收益。

??投資：澳加核心城區(qū)，10萬方小地塊試探；韓馬政策利好，百萬方規(guī)模造城

??在開發(fā)層面，綠地往往根據(jù)當?shù)厥袌隹剂?，調整地塊的規(guī)模。不難發(fā)現(xiàn)，綠地進入澳洲、加拿大，均傾向兩國的經(jīng)濟中心城市開發(fā)小體量地塊。在悉尼 CBD與多倫多核心區(qū)域，綠地購入的項目體量均不足10萬方。在國外一些新興城市，綠地的投資規(guī)模往往比較大。例如，濟州島健康城占地面積已達180萬 方，而在馬來西亞新山一出手便是200億獲取兩項目。

??綠地如此選擇，與城市房地產(chǎn)市場成熟度相關。市場成熟度高的悉尼和多倫多，土地價格高昂，試錯成本過高；而新興市場的濟州島和馬來西亞新山正處于發(fā)展期，政策及市政建設利好，低成本大規(guī)模造城，易建立品牌，搶占市場。

??產(chǎn)品：韓馬多元化物業(yè)，兼顧投資與移民；澳洲需求旺盛，專注住宅開發(fā)

??針對進駐國家的不同市場需求，綠地在產(chǎn)品模式上有自己的“小算盤”。可以看到，綠地在韓國、馬來西的項目主要以滿足移民與投資。最典型的是濟州 島旅游健康城，為滿足韓國對投資移民需購買休養(yǎng)型項目的要求，項目定位便是度假項目。而在全球排名前三的留學中心——澳大利亞，綠地集中滿足該部分需求， 首入悉尼，綠地便計劃建設大型示范性生活區(qū)，定位華人及留學生，此后又拿下墨爾本兩個住宅項目。

??管理：高效的人員架構，輔助綠地迅速打開市場

??據(jù)了解，綠地海外項目有特定人員對接，該對接人需要做到兩點：1、為海外項目找到合適操盤手，即在當?shù)卣衅笇Ρ就潦袌鍪煜さ臓I銷總監(jiān)；2、與集 團總部建立及時溝通機制，各項目進展情況上報，總部由此把控海外項目運作。架構簡單，本土化的項目操盤手，給予海外項目靈活運用空間，對市場變化也可快速 做出反應。