[克而瑞]華夏幸福：產(chǎn)業(yè)新城模式下的千億目標(biāo)與全球化戰(zhàn)略

??自2002年進入固安工業(yè)園區(qū)開始，受益于“產(chǎn)城融合”的開發(fā)模式以及京津冀規(guī)劃帶來的產(chǎn)業(yè)紅利，經(jīng)過近15年的發(fā)展，華夏幸福產(chǎn)業(yè)園區(qū)已在國內(nèi)具有一定的規(guī)模，今年的業(yè)績有望沖擊千億。今年華夏幸福在加速國內(nèi)產(chǎn)業(yè)新城布局的同時逐步開拓海外市場，結(jié)合當(dāng)?shù)卣畬Ξa(chǎn)業(yè)開發(fā)升級的需求推進全球化戰(zhàn)略，未來將依托產(chǎn)業(yè)新城模式和政策的支持獲得更長足的發(fā)展。

??前三季度已達成全年目標(biāo)、年內(nèi)有望沖擊千億

??華夏幸福在2016年完成跨越式發(fā)展，受益于產(chǎn)業(yè)新城戰(zhàn)略的實施、京津冀協(xié)同發(fā)展的推進以及今年1-9月全國房地產(chǎn)市場的復(fù)蘇，華夏幸福前三季度完成銷售金額892.87億元，同比增長91.4%，已超額完成其在5月設(shè)定的870億元全年銷售目標(biāo)，同時躍居2016年1-9月中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售流量榜第七名，比2015年同期上升了3位，預(yù)計年內(nèi)有望沖擊千億。

??產(chǎn)業(yè)新城模式的盈利由園區(qū)住宅配套銷售和招商引資投資額的政府結(jié)算構(gòu)成。從華夏幸福前三季度銷售額結(jié)構(gòu)來看，892.87億元的銷售總額中，產(chǎn)業(yè)新城業(yè)務(wù)銷售額共計712.6億元(含園區(qū)結(jié)算收入119.1億元，同比增長44%，產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套住宅簽約銷售額593.5億元，同比增長91.7%)，城市地產(chǎn)簽約銷售額180.3億元，同比增長143.2%。簽約銷售面積共計731.21萬平方米。前三季度園區(qū)住宅配套銷售額占比66.5%，主要集中在京津冀和長三角區(qū)域，對銷售業(yè)績貢獻顯著，可見在華夏幸福“產(chǎn)業(yè)新城+地產(chǎn)開發(fā)”協(xié)同發(fā)展的模式下，公司在招商引資、落實園區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的同時，也享受了園區(qū)發(fā)展所帶來的城市化紅利。

??從今年中報公布的數(shù)據(jù)來看，2016上半年公司產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)營業(yè)收入76.59億元，占營業(yè)收入比重高達43.7%，較去年同期同比增長69.4%，毛利率高達93.1%，逐漸成為主要的利潤來源。根據(jù)查閱公告，在華夏幸福與各地地方政府簽約的協(xié)議中已注明，這部分收入是由各地地方政府(甲方)向華夏幸福支付的產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)費用，按照合作域內(nèi)入?yún)^(qū)項目當(dāng)年新增落地投資額的45%計算，每年結(jié)算不少于兩次，末次結(jié)算應(yīng)于次年3月底前完成。這也是華夏幸福在園區(qū)前期投資、并引入新興產(chǎn)業(yè)為當(dāng)?shù)亟?jīng)濟帶來增長之后的一筆重要收入。通過招商引資帶來的新增投資額越多，華夏幸福所能獲得的產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)收入就越多。

??持續(xù)深耕京津冀，目標(biāo)中國最大產(chǎn)業(yè)園區(qū)公司

??華夏幸福發(fā)布2016中期報告時公布，在京津冀地區(qū)投資運營近20個產(chǎn)業(yè)新城，2016年5月又競標(biāo)成為廊涿固保城際鐵路項目社會投資人，在京津冀協(xié)同發(fā)展規(guī)劃的指導(dǎo)下，依托獨有的產(chǎn)業(yè)新城投資運營能力打造城鐵經(jīng)濟帶，帶動區(qū)域發(fā)展。而自2016年6月至今，華夏幸福通過區(qū)域拓展，復(fù)制產(chǎn)業(yè)新城模式，與各地政府新簽訂了一系列PPP項目，在“十三五”規(guī)劃發(fā)展戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)的目標(biāo)下，引進高端產(chǎn)業(yè)，創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)服務(wù)手段，通過政府科技創(chuàng)新的支持推動產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展，做強產(chǎn)業(yè)新城，持續(xù)升級平臺模式，目標(biāo)成為中國最大的產(chǎn)業(yè)園區(qū)公司。

　　積極響應(yīng)“一帶一路”戰(zhàn)略，加速布局海外市場

　　產(chǎn)業(yè)是經(jīng)濟增長的基礎(chǔ)，華夏幸福自2016年以來圍繞“產(chǎn)業(yè)優(yōu)先”的核心策略，不僅在國內(nèi)加速產(chǎn)業(yè)新城模式的復(fù)制，在實現(xiàn)園區(qū)住宅配套銷售的同時推動地方區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展，還積極響應(yīng)國家“一帶一路”和“國際產(chǎn)能合作”兩大重要戰(zhàn)略，在海外市場與地方政府合作動作頻頻，為跨區(qū)域產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟合作打下基礎(chǔ)。

　　早在2015年末，華夏幸福就與印尼本土上市的地產(chǎn)開發(fā)運營企業(yè)簽立合作備忘錄，而自今年6月簽訂合作協(xié)議，首個國際產(chǎn)業(yè)新城落地印尼，華夏幸福便正式開啟了與境外地方政府合作開發(fā)產(chǎn)業(yè)新城的步伐。截止目前，華夏幸福已與印尼、印度、越南、埃及等地方政府達成了PPP項目的合作意向。未來將以東南亞、南亞為重點，兼顧非洲、美國、中東歐等地區(qū)，通過發(fā)展產(chǎn)業(yè)新城推進公司的全球化戰(zhàn)略。

　　華夏幸福境外PPP項目的合作模式主要是在“政府主導(dǎo)、企業(yè)運作、合作共贏”的市場化運作前提下，立足于當(dāng)?shù)卣a(chǎn)業(yè)發(fā)展的需求，通過與本土地產(chǎn)開發(fā)或工業(yè)和基礎(chǔ)建設(shè)公司簽訂合作協(xié)議，由本土的開發(fā)公司在地方政府的支持下進行目標(biāo)地塊整合及收購工作。而華夏幸福負(fù)責(zé)投入資金對合作區(qū)域進行開發(fā)建設(shè)和管理，包括在合作區(qū)域內(nèi)進行整體規(guī)劃、并依據(jù)整體規(guī)劃進行基礎(chǔ)設(shè)施、公共設(shè)施建設(shè)運營、產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)等，并約定分享聯(lián)合開發(fā)產(chǎn)生的共同利益。

　　通過初步規(guī)劃可見，這些PPP項目都坐落于當(dāng)?shù)刂饕?jīng)濟區(qū)輻射帶，城市群人口規(guī)?？捎^。在當(dāng)?shù)乜焖俚某擎?zhèn)化和工業(yè)化趨勢下，作為當(dāng)?shù)卣攸c開發(fā)建設(shè)的項目發(fā)展?jié)摿^大，預(yù)計在未來可以以產(chǎn)業(yè)新城為載體，搭建產(chǎn)業(yè)合作平臺，為當(dāng)?shù)仄髽I(yè)提供產(chǎn)業(yè)升級、經(jīng)濟發(fā)展的解決方案；或為中資企業(yè)的境外投資提供一站式服務(wù)，給華夏幸福的業(yè)績帶來更多元化的增長。

　　值得注意的是，華夏幸福10月12日與美國選址服務(wù)公司康威國際達成戰(zhàn)略合作，憑借其廣泛的國際客戶資源和與海外政府招商機構(gòu)的合作經(jīng)驗，可以助力境內(nèi)外項目的招商業(yè)務(wù)，促進產(chǎn)業(yè)新城客戶升級，加速推進公司的海外發(fā)展戰(zhàn)略和在國際市場的擴張。