[克而瑞]融創(chuàng)中國：地產主業(yè)提質發(fā)展

??導 讀

??2020年，融創(chuàng)在城市深耕方面取得進一步成效，在55個城市銷售金額排名前十，較2019年又增12城。

??【銷售金額5752.6億元，2021年可售貨值超9000億】2020年,融創(chuàng)中國實現(xiàn)合同銷售金額5752.6億元，同比增長3.4%，排名穩(wěn)居行業(yè)第四；合同銷售面積4102.1萬平方米，同比增長7.1%。2020年，融創(chuàng)在城市深耕方面取得進一步成效，在55個城市銷售金額排名前十，較2019年又增12城。展望2021年，融創(chuàng)具備充裕的可售貨源，全年預計總可售貨值超過9000億元。

??【多元拿地具備優(yōu)勢，高質量土儲穩(wěn)中有增】2020年，融創(chuàng)繼續(xù)嚴控拿地節(jié)奏，加強對土地質量的把控，堅持高標準、審慎拿地，全年新增土地儲備建筑面積約5877萬平方米，對應貨值約7261億元。截至2020年年末，融創(chuàng)總土儲建筑面積達2.58億平方米，同比增長10.3%，約78%的土儲貨值位于一、二線城市。

??【凈利潤同比增長40.5%，凈負債率降至96%】2020年，融創(chuàng)中國實現(xiàn)營業(yè)收入2305.9億元，同比增長36.2%；實現(xiàn)毛利潤484億元，同比增長16.9%；凈利潤395.5億元，同比增長40.5%。負債方面，戰(zhàn)略前置性調整下現(xiàn)金短債比提升至1.45，凈負債率降至96%，剔除預收賬款后的資產負債率降至78.7%，資本結構全面優(yōu)化。

??【“地產+”業(yè)務持續(xù)深化，競爭優(yōu)勢顯現(xiàn)】2020年，融創(chuàng)在地產開發(fā)主業(yè)提質發(fā)展的同時，三大“地產+”業(yè)務的優(yōu)勢也在各自領域進一步凸顯。其中融創(chuàng)服務年內成功上市；文旅板塊表現(xiàn)突出，在疫情影響下實現(xiàn)超預期恢復，恢復狀況好于市場，全年實現(xiàn)收入約38.8億元，同比增長36%；管理利潤約6.27億元，同比增長311%，并逐步形成核心城市布局優(yōu)勢。

??01銷 售

??向高質量發(fā)展邁進

??12城市銷售排名第一

??2020年,融創(chuàng)中國實現(xiàn)合同銷售金額5752.6億元，同比增長3.4%；實現(xiàn)合同銷售面積4102.1萬平方米，同比增長7.1%。合同銷售均價14024元/平方米，與往年基本持平。值得注意的是，融創(chuàng)2020年增速低于同等規(guī)模房企平均水平，主要由于疫情的影響，以及企業(yè)“從量到質”的戰(zhàn)略核心轉變。

??2020年，融創(chuàng)在城市深耕方面取得進一步成效。在55個城市銷售金額排名前十，較2019年又增12城。其中于杭州、重慶、武漢等12個城市銷售排名第一，于上海、蘇州、昆明等25個城市銷售排名2-5位，于北京、廣州、成都等18個城市銷售排名6-10位。此外，2020年融創(chuàng)于20城銷售金額超百億，其中于杭州銷售金額超400億，于重慶、武漢銷售金額超300億。

??展望2021年，融創(chuàng)具備充裕的可售貨源，全年預計總可售貨值超過9000億元，其中超過七成為2021年新增，上、下半年新增占比約5比4。

??從可售貨源分布來看，一、二線城市占比78%，仍為融創(chuàng)的主力戰(zhàn)場。區(qū)域方面，可售貨源整體分布更趨均衡。其中于西南、華北、東南區(qū)域分布相對集中，且該三個區(qū)域的可售貨值占比較上年均有增長；上海、北京可售貨值分別達1207億元和1117億元，分別占比13%和12%，占比雖有收窄，但總體來看仍占據一席之地。

??02投 資

??多元化拿地優(yōu)勢凸顯

??總土儲規(guī)模穩(wěn)中有增

??2020年盡管受疫情影響，但土拍市場競爭激烈程度不減。在此背景下，融創(chuàng)繼續(xù)嚴控拿地節(jié)奏，加強對土地質量的把控，堅持高標準、審慎拿地，全年新增土地儲備建筑面積約5877萬平方米，對應貨值約7261億元。與此同時，融創(chuàng)在公開市場競拍、收并購、產業(yè)合作三種拿地方式上均發(fā)展出自身優(yōu)勢，2020年三種方式獲取土地比例趨向均衡，分別占比36%、30%和34%。截至2020年年末，融創(chuàng)總土儲建筑面積達2.58億平方米，同比增長10.3%。總土儲穩(wěn)中有增，足以支撐未來3-5年發(fā)展需求。同時，得益于多元拿地的推進，平均土地成本4270元/平方米，較上年的4306元/平方米進一步下降；貨地比2.81，利潤運作空間充裕。

??從土儲貨值結構來看，截至2020年年末，融創(chuàng)約78%的土儲貨值位于一、二線城市。其中于一、二線城市分別擁有貨值0.4萬億和2.0萬億，強三線城市貨值達0.7萬億。高質量土儲結構一方面有利于企業(yè)對于市場板塊輪動機會的把握，以及在“集中供地”新政下占得區(qū)域市場研判優(yōu)勢；另一方面將助力未來銷售的提升，負債率水平的下降，以及資本結構的優(yōu)化。

??03盈 利

??凈利潤同比增長40.5%

??凈利率和歸母凈利率提升

??2020年，融創(chuàng)中國實現(xiàn)營業(yè)收入2305.9億元，同比增長36.2%，增速維持較高水平；其中物業(yè)銷售收入2188.8億元，同比增長37.3%。全年實現(xiàn)毛利潤484億元，同比增長16.9%；凈利潤395.5億元，同比增長40.5%。凈利率和歸母凈利率均實現(xiàn)提升，分別達17.2%和15.5%。2020年融創(chuàng)的毛利率21%。主要由于一方面受疫情下市場波動帶來的影響，另一方面集團業(yè)務合并收益對應的收購評估增值調整導致期內毛利減少了人民幣127.9億元。

??04償 債

??戰(zhàn)略前置性調整下資本結構全面優(yōu)化

??兩條紅線翻綠

??資本運營方面，截至2020年末融創(chuàng)賬面現(xiàn)金達1326.5億元，同比增長5.5%。同時，得益于結合自身發(fā)展節(jié)奏的戰(zhàn)略前置性調整，通過嚴控拿地節(jié)奏、加速銷售去化、優(yōu)化債務結構等一系列措施，與央行“三道紅線”管控相契合，政策落地至今迅速由“紅檔”轉為“黃檔”。
截至2020年年末，現(xiàn)金短債比提升至1.45，凈負債率大幅下降76.2個百分點至96%，剔除預收賬款后的資產負債率下降5.4個百分點至78.7%，其中前兩條線成功翻綠。此外，融資成本同比下降2.1個百分點至6.46%，得益于融創(chuàng)加大銀行類融資占比、用公開市場機會發(fā)行融資成本相對較低的債務等，對債務結構的優(yōu)化也起到積極作用。

??05多元化

??“地產+”競爭力加速提升

??文旅板塊布局優(yōu)勢確立

??2020年，融創(chuàng)在地產開發(fā)主業(yè)提質發(fā)展的同時，三大“地產+”業(yè)務的優(yōu)勢也在各自領域進一步凸顯。

??其中，融創(chuàng)服務于2020年11月在聯(lián)交所主板成功上市。全年實現(xiàn)營業(yè)收入約46.23億元，同比增長約63.5%；在管建筑面積達到1.35億平方米，同比增長155.1%；合約建筑面積約2.64億平方米，同比增長67.2%。得益于母公司優(yōu)質資源的支持，以及自身多渠道多業(yè)態(tài)的拓展能力，未來增長空間可觀，頭部企業(yè)競爭優(yōu)勢顯現(xiàn)。

??融創(chuàng)文化圍繞真人電影、真人劇集、動畫電影、動畫番劇、短視頻五大賽道持續(xù)深化布局，部分頭部內容項目開始穩(wěn)定輸出，例如Base首部原創(chuàng)動畫電影《許愿神龍》、春節(jié)檔參投影片《刺殺小說家》、《熊出沒·狂野大陸》等均取得不俗的票房成績。

??值得一提的是，文旅板塊在疫情影響下實現(xiàn)超預期恢復，恢復狀況好于市場。截至2021年春節(jié)，融創(chuàng)文旅客流量恢復度達292%，收入恢復度達296%。2020年全年，文旅板塊實現(xiàn)收入約38.8億元，同比增長36%；管理利潤約6.27億元，同比增長311%。與此同時，文旅加快核心城市的布局，已進駐華北、華東、華南、華中、西南區(qū)域的39城，已開業(yè)項目14個，已開業(yè)管理面積664萬平方米，已開業(yè)產品98個，發(fā)展中項目36個，發(fā)展中規(guī)劃面積456萬平方米。多種業(yè)態(tài)產品力的提升，支持“城市共建“戰(zhàn)略的落地，其中融創(chuàng)冰雪世界依托四季運營優(yōu)勢，市場提前卡位，已成為文旅板塊的明星產品。此外，融創(chuàng)文旅還發(fā)揮多業(yè)態(tài)場景運營優(yōu)勢，圍繞產品設計、建設、運營三大專業(yè)服務體系，年內成功開啟了輕資產服務輸出。