[克而瑞]旭輝集團：目標(biāo)年內(nèi)進入綠檔

??核心觀點

??【上半年完成全年目標(biāo)51%，將減少進入新城市加強深耕力度】上半年旭輝集團累計合同銷售金額為人民幣1361.5億元，同比增加了68.65%，完成了全年2650億銷售目標(biāo)的51.4。下半年總可售貨值2600億元，只要達到49.5%的去化率就能完成全年目標(biāo)，企業(yè)完成全年目標(biāo)的難度應(yīng)該不大。旭輝提出要提高單城和單項目產(chǎn)能，提高組織效能，減少進入新城市，未來企業(yè)在全國的擴張可能會有所放緩，城市深耕力度將加強。

??【下半年將增加多元化拿地，總土儲權(quán)益比例繼續(xù)提高】上半年旭輝共新增43個新項目，新增土儲總建面為772.48萬平方米，同比增加了65.8%；總價為539.38億元，同比增加了49.7%，新增土儲總貨值約為1279億元。上半年旭輝的多元化拿地占比相比于2020年全年的51%大幅降至27%，下半年將增加多元化拿地的比例，全年多元化拿地占比至少達到40%。新增土儲建面的權(quán)益比例為57.4%，截至2021年中期企業(yè)總土儲的權(quán)益比例相較于年初繼續(xù)提升至55.3%。截至2021年中期，旭輝共有土地儲備5840萬平方米，若是算上尚未確權(quán)的土地則達到了6857萬平方米，較為充足。

??【毛利率降至20.7%，企業(yè)盈利能力仍需加強】上半年旭輝實現(xiàn)營業(yè)收入363.73億元，同比增加了57.99%；毛利率為20.69%，同比降低了4.94個百分點。由于旭輝已售未結(jié)轉(zhuǎn)金額約在1500億元左右,其毛利率約為20%，因此企業(yè)未來的毛利率應(yīng)該也會保持在這一水平。而在凈利率方面，旭輝上半年的凈利率為14.75%，同比下降了5.83個百分點；歸母凈利率為9.9%，同比下降了4.73個百分點，企業(yè)的盈利能力仍需加強。

??【年內(nèi)目標(biāo)進入綠檔，融資能力繼續(xù)優(yōu)化】截至2021年中期旭輝的凈負債率較期初降低了3.6個百分點至60.44%，保持在行業(yè)相對較低的水平?，F(xiàn)金短債比為2.68，長短期債務(wù)比為4.66，平均債務(wù)賬期為4.6年，企業(yè)的負債結(jié)構(gòu)相當(dāng)安全，短期的償債壓力不大。但是旭輝剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負債率為72.14%，略微超過70%的紅線要求，企業(yè)目標(biāo)在今年繼續(xù)改善爭取進入綠檔。截至2021年中期旭輝所有債務(wù)的加權(quán)平均融資成本相較于年初略微下降了0.3個百分點到了5.1%，其中上半年新增融資的平均成本僅為4.3%，企業(yè)的融資能力繼續(xù)有所優(yōu)化。

??【物管規(guī)模穩(wěn)定發(fā)展，大力支持商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展】旭輝在多元化方面主要涉及物業(yè)管理、商業(yè)地產(chǎn)、長租公寓、裝配式建筑、健康醫(yī)療、教育地產(chǎn)等8個領(lǐng)域。截至2021年中期旭輝永升服務(wù)的簽約管理面積達到了2.2億平方米，在管面積超過1.3億平方米，已經(jīng)布局了114個城市。在商業(yè)地產(chǎn)方面，截至2021年中期合計儲備了商業(yè)綜合體項目31個，其中有9個在營，上半年的出租率達到了94.3%，未來每年集團都會投入拿地金額的10%支持商業(yè)項目的發(fā)展，預(yù)計在未來三年實現(xiàn)商業(yè)租金50%的年復(fù)合增長率。

??01

??銷售

??上半年完成全年目標(biāo)51%

??將減少進入新城市加強深耕力度

??上半年旭輝集團累計合同銷售金額為人民幣1361.5億元，同比增加了68.65%，完成了全年2650億銷售目標(biāo)的51.4%；合約銷售面積為797.33萬平米，同比增加了62.86%，累計銷售均價為17076元/平方米；企業(yè)的銷售回款率超過了90%，比2020年全年的92%略有降低，但仍然保持在較高水平。

??旭輝上半年銷售規(guī)模的增長幅度較大主要是因為2020年上半年受疫情影響導(dǎo)致銷售基數(shù)較低，下半年總可售貨值2600億元，包括即將新推出的53個項目，貨值約1700億元。因此旭輝下半年只要達到49.5%的去化率就能完成全年目標(biāo)，難度應(yīng)該不大。

??上半年旭輝銷售的區(qū)域分布與2020年全年相比變化不大，長三角、中西部、環(huán)渤海以及珠三角區(qū)域的貢獻分別為44.7%、26%、16.2% 及13.1%，2020年則分別為43.8%、22.2%、22.9%以及11.1%。同時企業(yè)銷售的能級分布變化也不大，在三四線城市的銷售額占比僅從2020年的27.3%略微增長至上半年的28.9%，整體來看旭輝的布局戰(zhàn)略長期保持一致和穩(wěn)健。

??具體到單城市來看，上半年對產(chǎn)生旭輝銷售貢獻的城市數(shù)量約為70個，單城市產(chǎn)能為19億元，同比提高了29.3%。由于去年上半年的疫情影響了各城市的銷售，銷售額超過50億元的城市僅有杭州和溫州兩個，而今年上半年超過50億的城市數(shù)量則達到了10個，其中北京作為銷售額最高的城市達到了92.1億元。從歷年的數(shù)據(jù)來看，旭輝的單城市產(chǎn)能都不是很高，這也一定程度上和企業(yè)在過去幾年積極在全國擴張進入新城市有關(guān)。而本次業(yè)績會上旭輝提出要提高單城和單項目產(chǎn)能，提高組織效能，減少進入新城市，未來企業(yè)在全國的擴張可能會有所放緩，城市深耕力度將得到加強。

??02

??投資

??下半年將增加多元化拿地

??總土儲權(quán)益比例繼續(xù)提高

??上半年旭輝共新增43個新項目，新增土儲總建面為772.48萬平方米，同比增加了65.8%；總價為539.38億元，同比增加了49.7%，新增土儲總貨值約為1279億元。上半年旭輝的拿地銷售比為0.396，企業(yè)仍然保持了較為積極的拿地態(tài)勢，但控制在40%的紅線要求以下。

??上半年旭輝的多元化拿地占比相比于2020年全年的51%大幅降至27%，企業(yè)從2019年開始加大多元化拿地的比例以降低拿地成本和風(fēng)險，并提出了多元化拿地和公開市場拿地占比50%-50%的投資指引。因此下半年可能會增加多元化拿地的比例，全年多元化拿地占比至少達到40%。

??上半年旭輝的新增土儲區(qū)域結(jié)構(gòu)變化較大，長三角地區(qū)的新增土儲建面占比相較于2020年大幅提高了16個百分點，同時環(huán)渤海的占比提高了15個百分點，而中西部的占比則大幅降低了25個百分點。旭輝在上半年顯著增加了在大本營長三角地區(qū)的拿地，并且加大了環(huán)渤海區(qū)域的布局力度，一邊鞏固大本營一邊繼續(xù)推進全國化布局，從而讓企業(yè)在保持穩(wěn)定增長的同時分散市場風(fēng)險。

??旭輝上半年新增土儲建面的權(quán)益比例為57.4%，相比于2020年的66.8%有所降低，但仍然高于企業(yè)總土儲的權(quán)益比例。截至2021年中期，旭輝總土儲的權(quán)益比例相較于年初繼續(xù)提升至55.3%，整體來看自從2018年以來旭輝的總土儲權(quán)益比例一直穩(wěn)步提升，項目權(quán)益比例的提升有助于增加歸母利潤，也將為集團的長期穩(wěn)定發(fā)展提供保障。旭輝計劃在今年達成三條紅線指標(biāo)后，明年開始逐漸提升權(quán)益比例，目標(biāo)在2024年左右達成“雙70”的目標(biāo)，即70%的銷售權(quán)益比和70%的并表比例。

??截至2021年中期，旭輝共有土地儲備5840萬平方米，若是算上尚未確權(quán)的土地則達到了6857萬平方米。從旭輝最近幾年的增長來看，企業(yè)目前的貨值儲備可以滿足超過3年的開發(fā)，較為充足。

      03盈利

??毛利率降至20.7%

??企業(yè)盈利能力仍需加強

??上半年旭輝實現(xiàn)營業(yè)收入363.73億元，同比增加了57.99%；毛利率為20.69%，同比降低了4.94個百分點。由于旭輝已售未結(jié)轉(zhuǎn)金額約在1500億元左右,其毛利率約為20%，因此企業(yè)未來的毛利率應(yīng)該也會保持在這一水平。

??而在凈利率方面，旭輝上半年的凈利率為14.75%，同比下降了5.83個百分點；歸母凈利率為9.9%，同比下降了4.73個百分點，企業(yè)的凈利率水平有所下降，處于較為一般的水平，企業(yè)的盈利能力仍需加強。值得注意的是，上半年旭輝歸母凈利潤對凈利潤的占比為67.2%，相比于去年同期下降了4個百分點，延續(xù)了從2016年以來的逐年下降的態(tài)勢。這可能是因為旭輝近幾年結(jié)算的項目中合作項目較多，權(quán)益比例較低從而導(dǎo)致歸母凈利潤的減少，未來隨著旭輝逐漸提高銷售的權(quán)益比例可能會有所改善。

??04

??償債

??年內(nèi)目標(biāo)進入綠檔

??融資能力繼續(xù)優(yōu)化

??截至2021年中期旭輝的持有現(xiàn)金約為524.06億元，較于期初略微增加了2.4%；總有息負債為1107.47億元，較于期初增加5.8%；企業(yè)的權(quán)益則增加了15.4%至965.28億元，主要是因為非控股權(quán)益增加了29.9%，可能是因為合作項目增加所致。因此企業(yè)的凈負債率較期初降低了3.6個百分點至60.44%，若是將永續(xù)債作為負債計算，則旭輝的凈負債率為63.7%，較期初降低了7.58個百分點，企業(yè)的凈負債率保持在行業(yè)相對較低的水平。

??在負債結(jié)構(gòu)方面，截至2021年中期旭輝的現(xiàn)金短債比為2.68，長短期債務(wù)比為4.66，平均債務(wù)賬期為4.6年，企業(yè)的負債結(jié)構(gòu)相當(dāng)安全，短期的償債壓力不大。但是旭輝剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負債率為72.14%，略微超過70%的紅線要求，因此在三條紅線中踩線了一條，企業(yè)目標(biāo)在今年繼續(xù)改善爭取進入綠檔。整體來看旭輝的資金鏈較為穩(wěn)定，有利于企業(yè)未來的發(fā)展。需要注意的是旭輝的外幣債占比達到了41%，匯率的波動對于企業(yè)的影響相對較大，企業(yè)可能需要采用一些金融手段對沖匯率風(fēng)險。

??截至2021年中期旭輝所有債務(wù)的加權(quán)平均融資成本相較于年初略微下降了0.3個百分點到了5.1%，低于行業(yè)平均水平，其中上半年新增融資的平均成本僅為4.3%。期內(nèi)旭輝發(fā)行了一筆7年期的美元優(yōu)先票據(jù)和一筆融資成本低至4.375%的美元優(yōu)先票據(jù)，分別為企業(yè)歷史上最長期限和最低成本的境外債，此外還獲得了企業(yè)首筆綠色銀團貸款27.98億港元，融資能力繼續(xù)有所優(yōu)化。

??05多元化

??物管規(guī)模穩(wěn)定發(fā)展

??大力支持商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展

??旭輝在多元化方面主要涉及物業(yè)管理、商業(yè)地產(chǎn)、長租公寓、裝配式建筑、健康醫(yī)療、教育地產(chǎn)等8個領(lǐng)域。在物業(yè)管理方面，截至2021年中期旭輝永升服務(wù)的簽約管理面積達到了2.2億平方米，在管面積超過1.3億平方米，已經(jīng)布局了114個城市，企業(yè)在保持規(guī)模穩(wěn)健發(fā)展的同時也在客戶之間樹立了良好的口碑，未來發(fā)展值得期待。

??在商業(yè)地產(chǎn)方面，自從旭輝在2019年將商業(yè)提升為核心戰(zhàn)略之后，截至2021年中期，旭輝合計儲備了商業(yè)綜合體項目31個，其中有9個在營，總建面約為278萬平米，在營建面63萬平米，上半年的出租率達到了94.3%。旭輝商業(yè)在上半年新獲取4個項目，未來旭輝將會將住宅和商業(yè)進行雙輪驅(qū)動規(guī)模化，打造優(yōu)質(zhì)IP促進發(fā)展，每年集團都會投入拿地金額的10%支持商業(yè)項目的發(fā)展，預(yù)計在未來三年實現(xiàn)商業(yè)租金50%的年復(fù)合增長率。

??而在長租公寓方面，旭輝瓴寓上半年新增簽約2.2萬間，門店出租率達到了95%。截至2021年8月旭輝瓴寓已經(jīng)進入了超過10個城市，房間規(guī)模近8萬間，未來將堅持輕重結(jié)合，把重做輕的戰(zhàn)略，深耕租賃大社區(qū)項目。