[克而瑞]2021到期債券超7000億，房企開年密集融資

??導(dǎo) 讀 

??由于債券到期等多重因素，近期房企迎來新一輪的發(fā)債潮，預(yù)計(jì)持續(xù)到本月月底將會(huì)又更多的房企進(jìn)行發(fā)債。

??2021年開年年初，房企便密集進(jìn)行發(fā)債。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至1月13日，共有32家房企發(fā)行了債券，尤其是海外債迎來新一輪的發(fā)債高潮，而在2020年房企融資形成供需雙向更加嚴(yán)格的監(jiān)管后，房企融資環(huán)境持續(xù)收緊，在此情況下，房企如此密集發(fā)債是為何呢？

??01

??32家房企密集發(fā)債近千億 房企融資分化持續(xù)

??新年伊始，房企迎來新一波的發(fā)債潮。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至 2021年1月13日，共有32家房企發(fā)行債券，包括碧桂園、世茂、旭輝、新城、龍湖、龍光、藍(lán)光、建業(yè)等多家房企，募集金額合計(jì)約735.22億元，融資量較大，同比增長25%。其中境外發(fā)債86.52億美元，同比增長24%，境內(nèi)發(fā)債175億元，同比增長27%。

??截至1月13日發(fā)債房企的綜合融資利率為5.36%，較2020年房企全年融資成本下降0.77個(gè)百分點(diǎn)。值得注意的是，房企融資分化持續(xù)，龍頭房企的融資優(yōu)勢持續(xù)凸顯。一方面，融資成本方面，梯隊(duì)越靠前，則利率最低，TOP10房企利率3.78%最低，TOP100+房企則為11.42%，融資成本較高。另一方面，龍頭房企獲得更長的發(fā)債年限和更低的發(fā)債利率，如世茂發(fā)行了10年期的8.72億美元境外債，利率為3.45%；碧桂園發(fā)行兩筆年限都在5年以上的境外債，其中5年期的5億美元境外債利率僅為2.70%，為所有發(fā)行債券的最低利率。而排名靠后的中小房企，融資利率最高有達(dá)到15%，且發(fā)債年限小于2年的房企基本為排名50后的房企。

??02

??2021年債券到期達(dá)歷史最高 融資收緊下未來償債壓力巨大

??房企密集發(fā)債，一方面由于近期美元貶值，且全球流動(dòng)性進(jìn)一步寬松，疊加年初機(jī)構(gòu)額度寬松等多重因素下，房企發(fā)債意愿較強(qiáng)；另一方面，則在于房企2021年面臨歷史上最高的到期潮，在借新還舊的壓力下，密集發(fā)債。

??據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，95家房企2021年到期債券7223.81億元，同比增長22.45%，其中境內(nèi)到期債券同比增長5.77%到4188.89億元，境外到期債券同比增長56.52%到3034.92億元。同時(shí)，截至目前房企的發(fā)債情況來看，房企在未來三年內(nèi)均面臨較大的債券到期潮，2021-2023年房企的到期債券金額均超過5500億元。

??房企債券2021年迎來歷史的最高到期潮，主要在于房企自2015年后開始密集發(fā)行公司債，而公司債的發(fā)債年限一般為3-5年，2021年房企迎來新一波的還債期；另一方面，在2016年年底境內(nèi)債發(fā)行受限后，房企發(fā)債轉(zhuǎn)向海外，2017年開啟海外債潮“元年”，2-5年的發(fā)債年限是主力，所以房企近幾年境外的到期量均較大。

??值得注意的是，而隨著借新還舊的持續(xù)壓力，加上近幾年上市房企的增加，95家房企2018-2020年發(fā)債量上了新一臺(tái)階，發(fā)債規(guī)模均在7000億元以上，較2015年的發(fā)債潮增加了近3000億元的體量，未來的償債高峰將會(huì)持續(xù)。而由于目前政策供需兩端限制房企融資，面對2021年的償債高峰，雖部分房企提前償還了共計(jì)約460億元的債券，但數(shù)額較小，整體來看，房企償債及經(jīng)營壓力巨大，未來可能誕生更多的債券違約。

??總的來說，由于債券到期等多重因素，近期房企迎來新一輪的發(fā)債潮，這是近幾年開年的慣例，預(yù)計(jì)持續(xù)到本月月底將會(huì)又更多的房企進(jìn)行發(fā)債。不過與以往不同的是，2020年下半年以來，政策強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)行業(yè)去杠桿，并且執(zhí)行了更為嚴(yán)格的監(jiān)管措施，伴隨著今年甚至未來三年內(nèi)房企的債券到期潮，房企的償債壓力更大。在此情況下，除了發(fā)債之外，房企應(yīng)加大項(xiàng)目去化，同時(shí)持續(xù)性加強(qiáng)銷售回款，增加自有現(xiàn)金，后期應(yīng)更加專注企業(yè)自身的經(jīng)營管理，向經(jīng)營管理要效益，在整體行業(yè)增速放緩的情況下實(shí)現(xiàn)有質(zhì)量的增長。