“金九”失約，9月40城新房成交環(huán)比下降8%

前三季度中部城市新房成交整體表現(xiàn)較差

??易居房地產(chǎn)研究院9月30日發(fā)布《2020年9月全國(guó)40城新建商品住宅成交報(bào)告》。該報(bào)告核心觀點(diǎn)如下，9月40城成交面積環(huán)比下降8%，“金九”失約。9月，易居研究院監(jiān)測(cè)的40個(gè)典型城市新建商品住宅成交面積環(huán)比下降8%，同比小幅增長(zhǎng)1%。9月40城成交面積環(huán)比下降，說(shuō)明下半年以來(lái)的多地調(diào)控收緊起到了明顯的作用，使得原本業(yè)內(nèi)期待的“金九”行情失約了。前三季度，中部城市新房成交整體表現(xiàn)較差。從今年前三季度的新房成交面積來(lái)看，長(zhǎng)沙和南昌的同比降幅都超過(guò)30%，武漢和鄭州的同比降幅也超過(guò)20%，這四個(gè)中部省會(huì)城市的樓市是今年二線(xiàn)城市中表現(xiàn)較低迷的。

??易居研究院研究員沈昕表示，下半年以來(lái)，從熱點(diǎn)城市的調(diào)控政策到金融政策，都在不斷收緊，說(shuō)明中央“房住不炒”的底線(xiàn)不可觸碰。9月初，恒大就率先開(kāi)啟了“全國(guó)樓盤(pán)7折優(yōu)惠”的大促銷(xiāo)，打響了樓市促銷(xiāo)的第一槍?zhuān)撕蟊坦饒@、綠地、萬(wàn)科等房企也開(kāi)始了不同程度的促銷(xiāo)活動(dòng)。預(yù)計(jì)在“三條紅線(xiàn)”的壓力下，四季度將會(huì)有更多房企加入促銷(xiāo)行列，以?xún)r(jià)換量促進(jìn)資金回籠。

??該報(bào)告主要有以下內(nèi)容：

??9月40城成交環(huán)比下降8%，“金九”失約

??2020年9月，易居研究院監(jiān)測(cè)的40個(gè)典型城市新建商品住宅成交面積環(huán)比下降8%，同比小幅增長(zhǎng)1%。9月40城成交面積環(huán)比下降，說(shuō)明下半年以來(lái)的多地調(diào)控收緊起到了明顯的作用，使得原本業(yè)內(nèi)期待的“金九”行情失約了。

??由于單月數(shù)據(jù)可能存在異動(dòng)現(xiàn)象，這里結(jié)合近6月移動(dòng)平均數(shù)據(jù)來(lái)進(jìn)行分析，9月的移動(dòng)平均同比增速為3%，增速由負(fù)轉(zhuǎn)正。該曲線(xiàn)在2015年9月達(dá)到本輪周期的最高點(diǎn)之后，便開(kāi)始震蕩下行至2017年10月左右達(dá)到本輪低點(diǎn)。2017年11月之后，該曲線(xiàn)開(kāi)始上行，2018年12月開(kāi)始震蕩下行。

??受年初疫情影響，今年一季度曲線(xiàn)下行幅度有所擴(kuò)大，二季度商品房銷(xiāo)售逐漸恢復(fù)正常，曲線(xiàn)于5月份開(kāi)始震蕩上行。該指標(biāo)近幾個(gè)月持續(xù)上行，并于9月由降轉(zhuǎn)增，主要是近6個(gè)月的移動(dòng)平均數(shù)據(jù)（4月-9月）已經(jīng)沒(méi)有了疫情的影響。隨著下半年調(diào)控的收緊，預(yù)計(jì)四季度樓市不太會(huì)出現(xiàn)二季度的火熱行情，40城成交同比大概率會(huì)在目前位置附近小幅震蕩。

??2020年前三季度40城成交面積同比下降8%，降幅持續(xù)收窄

??2020年前三季度，40城成交面積同比下降8%，3月以來(lái)降幅持續(xù)收窄。

??從本輪行情的歷史走勢(shì)來(lái)看，2017年2月，40城年初累計(jì)成交面積同比增速進(jìn)入負(fù)區(qū)間，之后降幅不斷擴(kuò)大，年底在-22%處企穩(wěn)。這說(shuō)明2017年市場(chǎng)出現(xiàn)了降溫，主要由于多地先后出臺(tái)或升級(jí)了“分類(lèi)調(diào)控，因城施策”的樓市調(diào)控政策，并且以個(gè)人房貸利率上浮為代表的信貸政策趨緊也有效地打擊了投資投機(jī)需求。

??2018年，40城累計(jì)成交面積同比增速曲線(xiàn)出現(xiàn)了反彈，這主要是因?yàn)槿木€(xiàn)城市尤其是未調(diào)控或弱調(diào)控的三四線(xiàn)城市成交面積增長(zhǎng)較多。

??2019年1月，40城累計(jì)成交面積同比增速曲線(xiàn)大幅跳水，2月持平，3月上行，此后一直在0軸附近小幅震蕩。

??2020年1月，受春節(jié)與去年錯(cuò)位影響，成交面積同比下降近兩成。2月受新冠肺炎疫情影響，全國(guó)大部分城市售樓處關(guān)閉，銷(xiāo)售受到極大影響，40城累計(jì)成交面積同比增速曲線(xiàn)大幅跳水。3月份以來(lái)隨著銷(xiāo)售逐步恢復(fù)正常，40城累計(jì)成交面積同比降幅已連續(xù)7個(gè)月收窄，但收窄的幅度已經(jīng)明顯放緩。

??對(duì)比國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的全國(guó)住宅成交累計(jì)同比數(shù)據(jù)來(lái)看，兩條曲線(xiàn)走勢(shì)大致相近，40城曲線(xiàn)波動(dòng)更大。這主要由于板塊輪動(dòng)效應(yīng)，一二線(xiàn)典型城市對(duì)宏觀政策更為敏感。預(yù)計(jì)2020年1-9月全國(guó)新建商品住宅成交面積同比降幅將繼續(xù)小幅收窄。

??分地區(qū)來(lái)看，2020年前三季度，一線(xiàn)城市累計(jì)同比增長(zhǎng)1%，二線(xiàn)城市累計(jì)同比下降11%；三四線(xiàn)城市累計(jì)同比下降3%。

??從分地區(qū)的年初累計(jì)成交面積同比增速歷史走勢(shì)來(lái)看，一線(xiàn)城市在經(jīng)歷2017年和2018年的樓市低迷期后，2019年1月年初累計(jì)成交面積同比開(kāi)始轉(zhuǎn)為正增長(zhǎng)，上半年增速逐漸提高，下半年則逐漸回落。受春節(jié)因素和疫情影響，2020年前兩月一線(xiàn)城市累計(jì)同比曲線(xiàn)大幅跳水，3月繼續(xù)小幅下行,4月以來(lái)降幅持續(xù)收窄，并于9月由降轉(zhuǎn)增。前三季度，一線(xiàn)城市是唯一成交正增長(zhǎng)的，主要是經(jīng)過(guò)連續(xù)兩三年的調(diào)整，上海的新房市場(chǎng)今年表現(xiàn)較好，深圳樓市則從年初以來(lái)就很熱，雖然近幾個(gè)月有所降溫，但累計(jì)成交仍是正增長(zhǎng)的。

??二線(xiàn)城市累計(jì)同比曲線(xiàn)在2016年10月出現(xiàn)下行，2017年進(jìn)入負(fù)區(qū)間，2018年上半年降幅有所收窄，下半年重回正增長(zhǎng)，2019年前兩個(gè)月同比大幅下降，3月后同比降幅收窄，下半年重新進(jìn)入正增長(zhǎng)。受春節(jié)因素和疫情影響，2020年前兩月二線(xiàn)城市累計(jì)同比曲線(xiàn)大幅跳水，3月以來(lái)降幅持續(xù)收窄。前三季度，二線(xiàn)城市是三類(lèi)城市中成交量同比降幅最大的，主要是武漢、長(zhǎng)沙、南昌、鄭州等中部二線(xiàn)城市樓市比較低迷，同比降幅較大。

??三四線(xiàn)城市累計(jì)同比曲線(xiàn)在2016年11月出現(xiàn)下行，2017年進(jìn)入負(fù)區(qū)間，2018年重回正區(qū)間，且同比增速逐漸擴(kuò)大，2019年前兩個(gè)月同比大幅下降，3月以來(lái)同比降幅有所收窄，是三類(lèi)城市中唯一同比下降的。受春節(jié)因素和疫情影響，返鄉(xiāng)置業(yè)受到極大影響，2020年前兩月增速大幅跳水,3月以來(lái)降幅持續(xù)收窄。

??40城前三季度新房成交量同比增速排名：金華增速最高，珠海降幅最大

??具體城市來(lái)看，2020年前三季度，40城中金華、蘭州、廈門(mén)、東莞、杭州等18個(gè)城市新建商品住宅成交量同比增長(zhǎng)，數(shù)量與8月持平，占到了40城中的近一半。其中金華增速最高，主要是金華去年的新房成交量同比下降較多，樓市比較低迷，基數(shù)低導(dǎo)致今年的成交量增速較高。蘭州屬于西部省會(huì)城市中本輪行情啟動(dòng)比較晚的，晚于成都和西安，目前處于樓市繁榮期的末端。廈門(mén)樓市經(jīng)過(guò)連續(xù)兩三年的調(diào)整，今年疫情后在學(xué)區(qū)房、豪宅等的帶動(dòng)下，樓市開(kāi)始升溫，整體成交相比去年同期漲幅較大。

??前三季度新房成交量同比降幅最大的5個(gè)城市分別是珠海、長(zhǎng)沙、南昌、武漢和重慶。珠海2018年末和2019年上半年放松了對(duì)部分區(qū)域的限購(gòu)，2019年上半年新房成交量同比大幅增長(zhǎng)一倍多，去年同期基數(shù)太高，導(dǎo)致今年前三季度的成交量降幅最大。長(zhǎng)沙限購(gòu)政策是二線(xiàn)城市中較為嚴(yán)厲的，且政府對(duì)房?jī)r(jià)的控制非常嚴(yán)格，對(duì)炒房的打擊力度也很大，樓市今年的表現(xiàn)比較低迷。南昌樓市三季度表現(xiàn)低迷，前三季度的同比降幅也僅次于珠海和長(zhǎng)沙，樓市整體比較低迷。從今年前三季度的新房成交面積來(lái)看，武漢、長(zhǎng)沙和南昌這三個(gè)中部省會(huì)城市是二線(xiàn)城市中表現(xiàn)最低迷的。

??其他主要城市前三季度的新房成交量來(lái)看，一線(xiàn)城市中上海和深圳同比增長(zhǎng)11%，廣州同比小幅增長(zhǎng)2%，北京則同比下降17%。二線(xiàn)主要城市中，杭州、寧波、成都、合肥的同比增速較高，西安和鄭州同比降幅較大。

??預(yù)計(jì)四季度更多房企將加入促銷(xiāo)行列，以?xún)r(jià)換量促回款

??2020年9月，40城新建商品住宅成交面積環(huán)比下降8%，同比增長(zhǎng)1%。1-9月，40城新建商品住宅成交面積同比下降8%，同比降幅持續(xù)收窄。今年以來(lái)，長(zhǎng)三角和大灣區(qū)的城市樓市整體表現(xiàn)較好，中部城市則整體表現(xiàn)較差，其他大部分城市的新房成交還是比較平穩(wěn)的，全國(guó)樓市并未出現(xiàn)大范圍的抬頭或者過(guò)熱跡象。

??從政策面來(lái)看， 8月26日，住建部召集了沈陽(yáng)、長(zhǎng)春、成都、銀川、唐山、常州等六個(gè)城市政府及所在?。ㄗ灾螀^(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳負(fù)責(zé)人召開(kāi)房地產(chǎn)工作會(huì)商會(huì)，這幾個(gè)城市多為今年來(lái)房?jī)r(jià)漲幅靠前的城市。9月，這6城均升級(jí)了限購(gòu)限貸或限售等調(diào)控政策。此前的9月3日，東莞出臺(tái)了調(diào)控細(xì)則，杭州則再次發(fā)布調(diào)控新政。近日，有媒體報(bào)道監(jiān)管機(jī)構(gòu)近期要求大型商業(yè)銀行壓降、控制個(gè)人住房按揭貸款等房地產(chǎn)貸款規(guī)模至30%以下。下半年以來(lái)，從熱點(diǎn)城市的調(diào)控政策到金融政策，都在不斷收緊，說(shuō)明中央“房住不炒”的底線(xiàn)不可觸碰。

??9月初，恒大就率先開(kāi)啟了“全國(guó)樓盤(pán)7折優(yōu)惠”的大促銷(xiāo)，打響了樓市促銷(xiāo)的第一槍?zhuān)撕蟊坦饒@、綠地、萬(wàn)科等房企也開(kāi)始了不同程度的促銷(xiāo)活動(dòng)。預(yù)計(jì)在“三條紅線(xiàn)”的壓力下，四季度將會(huì)有更多房企加入促銷(xiāo)行列，以?xún)r(jià)換量促進(jìn)資金回籠。

??附注：40個(gè)典型城市分別為：

??4個(gè)一線(xiàn)城市：北京、上海、廣州、深圳。

??18個(gè)二線(xiàn)城市：蘇州、福州、南京、青島、杭州、長(zhǎng)春、鄭州、南寧、成都、南昌、武漢、長(zhǎng)沙、重慶、西安、蘭州、廈門(mén)、合肥、寧波；

??18個(gè)三四線(xiàn)城市：揚(yáng)州、東莞、溫州、岳陽(yáng)、無(wú)錫、洛陽(yáng)、泉州、淮安、金華、佛山、肇慶、惠州、煙臺(tái)、舟山、韶關(guān)、珠海、中山、徐州。