存量房改造正當(dāng)時(shí),長(zhǎng)租公寓企業(yè)如何破局?

市場(chǎng) 2021-08-09 11:00:10 來源:丁祖昱評(píng)樓市

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??今年以來,租賃行業(yè)“好消息”不斷。據(jù)克而瑞租售事業(yè)部監(jiān)測(cè),2021上半年,我國(guó)累計(jì)出臺(tái)租賃相關(guān)政策110條,其中市場(chǎng)監(jiān)管類占比最高,達(dá)36%。政策從出臺(tái)逐漸走向落實(shí),租賃市場(chǎng)逐漸完善。

??城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加速使得一線及二線核心城市的流動(dòng)人口規(guī)模逐漸增加,受房?jī)r(jià)高企擠出效應(yīng)影響,越來越多人將以租房作為解決居住需求的主要方式。未來,以租賃的方式解決長(zhǎng)期居住需求,將成為建設(shè)和引導(dǎo)租賃市場(chǎng)發(fā)展的主要方向。

??但核心城市的居住空間和整體數(shù)量都較為緊缺,亟需調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu),增加租賃供給。值得注意的是,隨著中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸由增量市場(chǎng)向存量市場(chǎng)改變,北京、上海、深圳、廈門等多個(gè)城市已明確通過盤活存量房,緩解租賃難題。

??存量房改造可以積極盤活存量資產(chǎn),緩解租賃供應(yīng)短缺,提升城市新青年的居住品質(zhì),同時(shí)這也是相應(yīng)國(guó)家租售并舉主基調(diào)的重要舉措。

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??政府鼓勵(lì)盤活存量資產(chǎn),多渠道增加供給

??自2015年以來,中央部委多次出臺(tái)綱領(lǐng)性文件,鼓勵(lì)發(fā)展租賃市場(chǎng),十四五再提“房住不炒”,擴(kuò)大供給,完善租賃市場(chǎng),提供了政策風(fēng)口。

??從政策主要內(nèi)容來看,多項(xiàng)政策提及盤活閑置資產(chǎn),提高存量資產(chǎn)利用水平,允許改建房屋,調(diào)整房屋使用性質(zhì),增加租賃供應(yīng),推動(dòng)市場(chǎng)健康有序發(fā)展。

??2021年7月,國(guó)務(wù)院辦公廳正式印發(fā)《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》,存量資產(chǎn)和空置資源極有可能成為長(zhǎng)期宏觀調(diào)控的靈活手段。

??在中央的引領(lǐng)下,多個(gè)試點(diǎn)城市如上海、深圳、南京等發(fā)布方案細(xì)則,推動(dòng)“工改租”、“商改租”、“非改居”等改造模式,進(jìn)而促進(jìn)存量資產(chǎn)與租住需求的有效對(duì)接,整合資源,緩解城市住房矛盾。

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??存量改造是增加租賃住房供應(yīng)的重要渠道

??改造是盤活存量資產(chǎn)、增加住房租賃供應(yīng)的有效來源。存量物業(yè)主要是指建設(shè)完成的資產(chǎn),改造類物業(yè)屬于城市更新中的小型和中型項(xiàng)目,改造方式多樣。存量改造的參與方主要有三種類型,改造的方式既包括包租存量改造,也包括自持存量改造。

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??存量物業(yè)改造包含了寫字樓改造、共享辦公、長(zhǎng)租公寓等方式。

??寫字樓市場(chǎng)相對(duì)于傳統(tǒng)商業(yè),需求增長(zhǎng)較為穩(wěn)定,管理及運(yùn)營(yíng)成本相對(duì)較低,是許多開發(fā)商的主流選擇。聯(lián)合辦公是一種共享辦公空間的辦公模式,聚集多種生態(tài),是一種創(chuàng)新的運(yùn)營(yíng)模式,目前代表企業(yè)主要有優(yōu)客工場(chǎng)等。

??從近幾年長(zhǎng)租公寓產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展,市場(chǎng)的參與主體也愈加多樣化,萬(wàn)科泊寓、龍湖冠寓等頭部品牌已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了品牌的快速擴(kuò)張。從模式上來看,長(zhǎng)租公寓有集中式(整租/自持物業(yè)改造出租)和分散式(從分散的房東手中收房改造出租)兩種。

??長(zhǎng)租公寓的發(fā)展既能提升城市職場(chǎng)人的居住問題,提升區(qū)域及版塊價(jià)值,長(zhǎng)遠(yuǎn)來看也將成為緩解供需矛盾,促進(jìn)租賃住房市場(chǎng),助力城市更新的新思路。

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??我國(guó)住房租賃機(jī)構(gòu)的房源獲取方式有多種類型,如通過租賃、收購(gòu)或合作等多重手段獲取存量物業(yè)(包括商品住宅、商辦物業(yè)、酒店公寓等)進(jìn)行改造,或者過招拍掛途徑獲取新增土地(包括租賃用地、集體用地)用于建造租賃住宅,將空間改造為適合居住的產(chǎn)品等。

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??不同類別存量改造案例分析

??1、辦公改造案例:龍湖冠寓上海華涇天街店

??2018年3月龍湖收購(gòu)華涇商業(yè)商務(wù)中心進(jìn)行存量改造,打造上海第4座TOD模式多業(yè)態(tài)商業(yè)綜合體,彌補(bǔ)區(qū)域內(nèi)商業(yè)配套的空白。這個(gè)項(xiàng)目前身是建成多年但從未營(yíng)業(yè)的商場(chǎng)。2018年龍湖接手后,讓這座半廢棄的建筑煥發(fā)新生。緊鄰天街,建設(shè)有有配套有超過1萬(wàn)方面積的質(zhì)享型服務(wù)式公寓——龍湖冠寓上海華涇天街店。

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??基本信息

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??龍湖冠寓華涇天街店地處華涇鎮(zhèn)核心區(qū)域,毗鄰華涇公園。周圍200米內(nèi)有多條公交線路,2km內(nèi)有15號(hào)線華涇西站,可達(dá)閔行春申、虹口北外灘,浦東三林濱江、前灘、陸家嘴等,交通便捷。項(xiàng)目毗鄰華涇唯一多業(yè)態(tài)商業(yè)綜合體—龍湖天街,周邊多教育資源,生活方便。

??產(chǎn)品設(shè)計(jì)

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??龍湖冠寓華涇天街店整體配置較為齊全,配備海爾、TOTO等品牌電器,空調(diào)采用了中央空調(diào);沙發(fā)等家具使用知名文創(chuàng)家具品牌,房屋收納空間大,家居設(shè)計(jì)兼具實(shí)用與美觀;各房型均配備大床,大多有電磁爐、洗衣機(jī)、冰箱等配套,二居室配備烤箱及浴缸;裝修成本預(yù)估在2000-2500元/㎡。

??產(chǎn)品設(shè)計(jì)涵蓋魔都紳士風(fēng)、名媛風(fēng)、雅皮士風(fēng)格及東方巴黎風(fēng),多類風(fēng)格,輕奢質(zhì)感,追求品質(zhì)、舒適與實(shí)用于一體。項(xiàng)目有多處細(xì)節(jié)設(shè)計(jì),比如墻上隱藏的燈條、廚衛(wèi)防水插座、可收納的小桌板等,產(chǎn)品品質(zhì)較高。

??公區(qū)主要集中在一樓大堂,約400平方,由外到里包括會(huì)客處、咖啡廳、餐廳以及影音室,便于租客舉辦聚會(huì)、日常休閑與會(huì)客,社交屬性強(qiáng)。樓內(nèi)配有70平健身房以及公共洗衣房、烘干室,方便租戶生活。

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??定位與運(yùn)營(yíng)

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??龍湖冠寓華涇天街店于2018年11月正式開業(yè),目前已基本穩(wěn)定,華涇天街開業(yè)后對(duì)入住率也有所改善,有部分B端客戶入住。房型及價(jià)格方面有一室戶、一室一廳、LOFT、兩居等,面積42-100m2,租金價(jià)格3861-8920起,相比周邊個(gè)人租賃價(jià)格較高,對(duì)于白領(lǐng)上班族來說,租金壓力或許較大。

??從實(shí)際入住客群來看,入住客群對(duì)生活品質(zhì)要求較高,部分為外國(guó)人士,有一定比例自由職 業(yè)者,如網(wǎng)紅、主播、創(chuàng)業(yè)者等,此類人群對(duì)區(qū)位和交通屬性不敏感,承租能力高。

??龍湖冠寓華涇天街店屬于冠寓產(chǎn)品線中的高端核桃系列,也是上海首家“核桃”產(chǎn)品,品質(zhì)高端, 公區(qū)裝修具現(xiàn)代氣息。戶型面積較同類產(chǎn)品更大,空間更舒適,家具多采用定制化配備,細(xì)節(jié)呈現(xiàn)品質(zhì)好。

??通過設(shè)計(jì)改建的長(zhǎng)租公寓,配以戶外景觀活動(dòng)空間和華涇天街的商業(yè)配套,將以全業(yè)態(tài)打造智享型租住生活,提高了存量資產(chǎn)的利用水平,將利用率較低的商場(chǎng)重建為富有活力的青年社區(qū),解決承接了區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)集聚的新青年、新市民的租住需求。

??2、城中村改造案例:朗詩(shī)寓瓜山未來社區(qū)

??瓜山未來社區(qū)是浙江省重點(diǎn)項(xiàng)目首批24個(gè)未來社區(qū)之一,也是迄今為止行業(yè)內(nèi)最大的綜合型租賃社區(qū)。2018年朗詩(shī)寓成為瓜山未來社區(qū)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)方,該項(xiàng)目是浙江省“未來社區(qū)”工程首批試點(diǎn),是一個(gè)集公寓、酒店、辦公、商業(yè)等業(yè)態(tài)于一體的大型綜合型租賃社區(qū),是全國(guó)城中村改造標(biāo)桿項(xiàng)目。

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??基本信息

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??項(xiàng)目位于杭州市拱墅區(qū),占地45公頃。其中,公寓面積約20余萬(wàn)方,商業(yè)街區(qū)約5萬(wàn)方,辦公約2萬(wàn)余方。涵蓋居住、商業(yè)、辦公、教育、運(yùn)動(dòng)、停車等多種功能,肩負(fù)著打造全國(guó)城中村樣板區(qū),和未來社區(qū)示范區(qū)的歷史使命。

??定位與運(yùn)營(yíng)

??朗詩(shī)寓杭州瓜山社區(qū)以12-75㎡的平層和LOFT戶型為主,設(shè)計(jì)風(fēng)格多樣,包括輕奢風(fēng)、輕工業(yè)風(fēng)、北歐風(fēng)、MUJI風(fēng)等,產(chǎn)品線主要為青年公寓、白領(lǐng)公寓及精品公寓。項(xiàng)目在提供社區(qū)增值服務(wù)的同時(shí)還為租客提供各類主題活動(dòng),豐富租客業(yè)余生活。

3??項(xiàng)目亮點(diǎn)

??亮點(diǎn)一:浙江省“未來社區(qū)”工程首批試點(diǎn),城中村改造的大型租賃社區(qū)

改造前的瓜山是千篇一律城中村的老舊建筑,單調(diào)雜亂、色彩灰暗。改造后,整體立面采用明亮的彩系搭配花木種植、景觀與色彩上植入形成四個(gè)主題社區(qū)組團(tuán)。在原來多層磚混結(jié)構(gòu)的建筑外立面上增加了一些陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)與綠化相結(jié)合,營(yíng)造一種悠閑的生活模式和生活氛圍,將原來典型的城中村小樓打造成歐式小鎮(zhèn)風(fēng)情。

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??亮點(diǎn)二:多元業(yè)態(tài)融合的租賃社區(qū)

??瓜山社區(qū)融合長(zhǎng)租公寓、文創(chuàng)辦公、民宿、商業(yè)等多元業(yè)態(tài),整體打造綜合型租賃社區(qū)。

社區(qū)內(nèi)規(guī)劃配套學(xué)校、藝術(shù)展覽館、歷史展覽館、多功能運(yùn)動(dòng)館、文化公園、星光廣場(chǎng)等,使整個(gè)社區(qū)生態(tài)自成體系,能滿足租客教育、醫(yī)療、休閑、娛樂、運(yùn)動(dòng)等全方面需求。


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??朗詩(shī)瓜山社區(qū)涵蓋多種特色居住社區(qū),社區(qū)各居住組團(tuán)規(guī)劃了不同的場(chǎng)景主題如電競(jìng)主題、寵物主題、女神主題、音樂酒吧主題、桌游主題、動(dòng)漫主題等,通過線下社交場(chǎng)景的打造,為社區(qū)鄰里互動(dòng)提供物理空間基礎(chǔ)。如瓜山未來社區(qū)萌寵派主題店是國(guó)內(nèi)首個(gè)萌寵主題社區(qū),解決帶寵租房痛點(diǎn),細(xì)分受眾社群場(chǎng)景,溢價(jià)空間大;瓜山未來社區(qū)動(dòng)漫社主題店利用二次元?jiǎng)勇黝},設(shè)計(jì)加州天空系列同款場(chǎng)景,聚焦二次元人群,受眾廣,粘性強(qiáng)。

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??朗詩(shī)寓瓜山社區(qū)周邊有大批青年人才來到這里創(chuàng)業(yè)、生活。朗詩(shī)寓在保留原有房屋結(jié)構(gòu)的基礎(chǔ)上,將原有村落風(fēng)貌與現(xiàn)代城市空間融合,打造出青春活力的未來社區(qū),同時(shí)也是新青年的理想生活生態(tài)區(qū)。 

??3、產(chǎn)業(yè)園改造案例:虹寓泊寓PLUS

??城市中部分產(chǎn)業(yè)園區(qū)地處偏遠(yuǎn),存在大量老舊的廠房和臨時(shí)宿舍,往往缺乏成熟的居住和生活配套,在招人和留人上存在困難,需要為新青年實(shí)現(xiàn)住有所居、提供更好的居住體驗(yàn),進(jìn)而反哺區(qū)域產(chǎn)業(yè)的升級(jí)發(fā)展。

??上海虹寓·泊寓是典型的工改租項(xiàng)目,為國(guó)企舊有機(jī)床模型廠廠房改建而成,于2019年12月正式開業(yè),該項(xiàng)目是虹房集團(tuán)與上海萬(wàn)科攜手打造的首個(gè)租賃住房合作項(xiàng)目,產(chǎn)品定位為“泊寓PLUS”,旨在提供更有品、更舒適、更貼心的服務(wù),同時(shí)這也是萬(wàn)科踐行成為“城鄉(xiāng)建設(shè)與生活服務(wù)商”的城市更新的新嘗試。


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??基本信息

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??虹寓泊寓項(xiàng)目位于虹口區(qū)新市北路1400號(hào),距離地鐵3號(hào)線江灣鎮(zhèn)站約500米,可以直達(dá)大柏樹科創(chuàng)中心。項(xiàng)目落成后,不僅將成為虹口北部工程區(qū)的科創(chuàng)人才居所,同時(shí)也提升了區(qū)域整體面貌,有效支撐優(yōu)化區(qū)域營(yíng)商環(huán)境。

??產(chǎn)品設(shè)計(jì)

2??在內(nèi)部設(shè)計(jì)上,項(xiàng)目多采用拱形元素,配色靜雅溫馨,室內(nèi)采用可變性功能空間,干濕分離衛(wèi)生間等,公區(qū)設(shè)計(jì)上將原有空曠的廠房空間設(shè)計(jì)改造為超大多樣公區(qū),旨在讓選擇泊寓的住客既可以安心休憩,也可以實(shí)現(xiàn)多樣現(xiàn)代生活。

??虹寓泊寓項(xiàng)目本身成本相對(duì)較低,周邊生活商業(yè)配套一應(yīng)俱全,改造完成后輻射周邊企業(yè)復(fù)旦大學(xué)、B站、互聯(lián)網(wǎng)科技公司的等客群,客戶學(xué)歷層次較高,整體滿意度較高,目前經(jīng)營(yíng)情況較好。

??4、居住建筑改造案例:閔房泊寓·泊寓莘莊疏影店

??2018年3月30日,上海閔房(集團(tuán))有限公司與上海萬(wàn)科簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議,聯(lián)手打造“閔房泊寓”品牌?!伴h房泊寓”莘莊疏影店為上海閔房(集團(tuán))有限公司與上海萬(wàn)科首個(gè)合作落地項(xiàng)目,以打造面向區(qū)域白領(lǐng)的高品質(zhì)公寓為目標(biāo),努力改善原項(xiàng)目設(shè)施老舊、環(huán)境較差、配套不全等一系列問題。


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??基本信息

2??閔房泊寓項(xiàng)目毗鄰莘莊商務(wù)區(qū),行車距離在10分鐘左右 ,可以通過(七莘路)路直達(dá)商務(wù)區(qū),經(jīng)嘉閔高架10分鐘可直接到達(dá)虹橋樞紐。公寓還有自包班車到七莘路地鐵站,通達(dá)各大商圈及商務(wù)區(qū)。周圍商業(yè)配套豐富,生活便利。項(xiàng)目經(jīng)過5個(gè)月的綜合改造和品質(zhì)提升,以全新的面貌面市。

??產(chǎn)品設(shè)計(jì)


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??閔房泊寓疏影路店建面約13-25平方空間,全方位改善客戶居住體驗(yàn),推出人性化、有溫度、更方便的生活方式。裝修標(biāo)準(zhǔn)約1500元/平米。戶型簡(jiǎn)多數(shù)為一室一衛(wèi)房型,內(nèi)裝風(fēng)格時(shí)尚簡(jiǎn)約,全新家具家電 、獨(dú)立衛(wèi)浴、WiFi,儲(chǔ)物空間等獨(dú)立衛(wèi)浴且干濕分明 ,配有超大的收納衣柜,書桌,空調(diào)、冰箱,洗衣機(jī),獨(dú)立的無(wú)線網(wǎng)絡(luò),室內(nèi)陽(yáng)光充足,通風(fēng)良好,家具配備齊全。

??專屬社交休閑公區(qū)涵蓋臺(tái)球桌、軟包卡座、健身房、會(huì)議室、影音空間等,同時(shí)還有陽(yáng)光晾曬區(qū)、共享廚房、辦公區(qū)域等功能性休閑公區(qū),可以滿足年輕人休閑、社交需求。

??項(xiàng)目亮點(diǎn)

??“閔房泊寓”莘莊疏影店是閔房集團(tuán)和上海萬(wàn)科合作打造的首個(gè)長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目,是助力城市綜合環(huán)境整治,改善人居環(huán)境,優(yōu)化區(qū)域營(yíng)商環(huán)境,推進(jìn)城市微更新,踐行“租購(gòu)并舉”的新嘗試。


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??在改造方面,本次改造主要做了五大方面的提升:整治三線,實(shí)現(xiàn)基礎(chǔ)設(shè)施提升、人車規(guī)劃,道路不再擁擠、安全升級(jí),營(yíng)造安逸居住環(huán)境、社區(qū)綠化,改善人文環(huán)境以及社區(qū)打造,營(yíng)造美好生活場(chǎng)景。通過本次改造,泊寓不僅改善了人居環(huán)境,滿足了租住的品質(zhì)需求,同時(shí)也是提供了一種新的美好生活方式。

??對(duì)于資產(chǎn)持有方來說,通過資產(chǎn)改造的方式,可以實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)優(yōu)化布局,優(yōu)化業(yè)態(tài)組合,緩解解決物業(yè)地段不佳、體量過大、同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)較高等資產(chǎn)痛點(diǎn)。通過聚焦細(xì)分市場(chǎng)需求增強(qiáng)抗風(fēng)險(xiǎn)能力,提升收益穩(wěn)定性。

??未來隨著國(guó)家對(duì)于住房租賃的愈加重視和經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步發(fā)展提升,“非改租”不僅是資產(chǎn)價(jià)值模式的再創(chuàng)新,也是響應(yīng)國(guó)家號(hào)召可以為更多的城市新青年提供更有品質(zhì)的租賃住房產(chǎn)品,實(shí)現(xiàn)“安居樂業(yè)”的民生福祉工程。


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2023-10-23 更多

中國(guó)城市住房?jī)r(jià)格288指數(shù)

(2023-02)

1571.9點(diǎn)

  • 0.13%
  • -0.91%
日期指數(shù)環(huán)比同比
2023.011569.9-0.97%-0.14%
2022.121572.1-0.92%-0.11%
2022.111573.9-0.12%-1.08%
2022.101575.8-0.20%-1.01%
2022.091579.0-0.02%-0.87%
2022.081579.3-0.04%-0.62%
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