市場李國慶 孟雙奎 2021-12-23 09:50:17 來源:中房報
??臨近年終,雖然沈陽氣溫降至零度以下,但房地產(chǎn)市場卻一反常態(tài)開始回暖。房譜網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示,近3周沈陽新建商品住宅成交量穩(wěn)步上升,第49周、第50周成交量環(huán)比增幅超過50%,市場回溫跡象明顯。
??市場交易量提升表明,開發(fā)商“以價換量”策略獲得一定效果,但降價也引發(fā)大量業(yè)主投訴以及園區(qū)品質(zhì)下降等諸多問題。
??高端改善盤降幅明顯
??2021年7月,沈陽樓市迎來“降價潮”,對于在上半年買房的人而言,房子降價意味著財產(chǎn)大幅縮水,他們成為房價下跌的直接受損者。
??劉女士最近心情不是很好,原因是她剛購買了幾個月的樓盤降價了,“同樣房源,比別人多花幾十萬元,誰都不愿當‘冤大頭’。如果早知道能降這么多就等等了,當初開發(fā)商開盤時信誓旦旦,稱項目定位于高端改善盤,肯定不會降價,誰承想如今距離開盤才短短幾個月時間就‘降’了這么多。”劉女士告訴記者。
??據(jù)劉女士介紹,她購買的月星環(huán)球港灣位于沈陽渾南新市府板塊,位置相對不錯,距離地鐵和輕軌都不算遠。月星環(huán)球港灣在今年7月開盤,開盤定價高層18000元/平方米,洋房22500元/平方米。
11月25日,記者來到月星環(huán)球港灣售樓處,看到門前立著一個醒目廣告牌,上面寫著“約12500元/平方米,清水新品驚爆加推”。
??與該樓盤附近二手房均價11000~12000元/平方米相比,這樣的低價不禁讓人起疑。一位房產(chǎn)中介稱,開發(fā)商為了安撫之前開盤時高價買入的業(yè)主,其實加推低價房源時,在產(chǎn)品上特別做了一些“區(qū)隔”。
??銷售人員將這批低價房源稱之為“脫衣”,即指去除掉裝修的清水房(毛坯房)。據(jù)銷售人員介紹,這次活動是將一整棟樓作為“脫衣”特價房源,便宜的2樓售價12500元/平方米,10樓以上在14000元/平方米左右。
??據(jù)房產(chǎn)中介人士稱,月星環(huán)球港灣項目定位屬于高端改善盤,裝修標準也不低,但清水房和精裝房差價達到了4000元/平方米以上,顯然并不合理。中介人士稱,月星環(huán)球港灣推出的這批清水房實際上是為了調(diào)低價格,根據(jù)估算,“脫衣”清水房實際上要比精裝房(去除裝修費用)每平方米至少便宜2000元以上。
??這只是渾南新市府板塊高端改善盤現(xiàn)狀的一個縮影。
??迫于市場環(huán)境和周邊樓盤降價壓力,新市府板塊很多定位于改善的項目均下調(diào)了價格,比如華潤昭華里,之前售價接近20000元/平方米,如今跌到了18000元/平方米;融創(chuàng)御潮府小高層售價曾達到17000元/平方米,如今新推的一批特價房僅售12000~13000元/平方米。
??一位房地產(chǎn)專家稱,當前樓市,剛需盤和改善盤在價格上都會有所下調(diào),不同的是改善型需求在行情不好時,抑制會更明顯;同時改善型樓盤多數(shù)為品牌開發(fā)商,溢價空間更大,因此一旦降價,這些樓盤降幅會更明顯。
??一位房企內(nèi)部人士告訴記者,沈陽現(xiàn)在樓市狀況讓開發(fā)企業(yè)陷入兩難境地,如果項目不降價很難賣得動,因為本身市場需求小,不降價等于和市場對抗。大品牌開發(fā)商有一定溢價空間,因此每平方米降幅超過幾千元都沒有太大問題;很多本地開發(fā)商本身利潤就低,加之目前建筑原材料價格不斷上漲,成本大幅提升;如果每平方米單價降幅超過2000元,那么整個項目就不掙錢,甚至賠錢。
??降價致維權事件增多
??國家統(tǒng)計局發(fā)布的11月份70個大中城市商品住宅銷售價格,沈陽新房價格指數(shù)環(huán)比降低0.4%,二手房環(huán)比降0.3%。沈陽中原研究部統(tǒng)計,沈陽11月商品住宅成交價11906元/平方米,同比下降5%,環(huán)比降1%。
??從今年下半年開始,因降價導致的維權事件逐漸增多。
??沈北新區(qū)最早出現(xiàn)了降價“苗頭”。8月,沈北萬達廣場推出了一批特價房,從開盤價11000元/平方米降至8000元/平方米,近3000元的降幅引發(fā)大量老業(yè)主維權。為穩(wěn)定市場,沈北新區(qū)房產(chǎn)局下發(fā)通知文件,嚴查售樓處私自降價行為。
??然而“十一”過后,越來越多的房企迫于回款及業(yè)績壓力,不得不進行“調(diào)價”。
??降價房企不再僅限于民營房企,國資背景的房企也放下身段,開始以特價房、頂賬房方式降價賣房。因此,維權事件波及了華潤、中海等一線房企。
??中海望京府維權事件,曾引發(fā)政府相關部門重視。據(jù)中海望京府業(yè)主向記者反映,中海望京府涉嫌惡意降價,擾亂市場,降價前高層均價12000元/平方米,2021年10月后推出兩棟樓,售價僅8000元/平方米,洋房產(chǎn)品跌幅甚至超過了30%,大量中海業(yè)主向開發(fā)商討說法。中海業(yè)主維權事件擴大后,引起了沈北新區(qū)政府重視,并給出了處理意見,要求退回其售出的40套房源,今后按照合規(guī)的備案價來出售。
??記者再次暗訪中海望京府售樓處時發(fā)現(xiàn),雖然該項目已恢復原價銷售,但其他房企降價行為沒有受其影響,相關限價政策對房價控制正逐漸失去效力。
??沈陽在2017年8月15日曾出臺過《沈陽市人民政府辦公廳關于加強房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》,要求開發(fā)商按照一房一價制度申報房源價格,6個月內(nèi)不得調(diào)整申報價格,6個月后可申請下調(diào),且申報價格下浮不得超過5%。實際上,開發(fā)商可通過很多方式繞開這些限制,比如以頂賬房、特價房名義出售,或做活動方式送物業(yè)費、送車位或者承諾直接返現(xiàn)。
??碧桂園御時光在2021年8月29日才剛開盤,開盤售價在18000~20000元/平方米,項目銷售人員告訴記者,近期推出了一批“頂賬房”房源,均價僅15000元/平方米,與開盤時價格下調(diào)了3000~5000元/平方米,一套147平方米房子相比開盤時要便宜近50萬元;據(jù)銷售人員稱,這批“頂賬房”除了個別存在擋光問題外,和正常房源并無差別,并且所有手續(xù)都在售樓處正常辦理。
??實際上有些房源是低于備案價出售的。月星環(huán)球港灣的銷售人員告訴記者,為了能夠順利備案,先以備案價簽訂合同進行交易,備案后再將10萬元以裝修補貼費名義返還購房者,或者通過送車位的方式來彌補。
??沈陽大多數(shù)開發(fā)商在宣傳時會避開“降價”之類的詞匯,多采用做活動、特價房、頂賬房的形式,一次推出幾十套或一棟樓投放市場。貝殼中介人員告訴記者,如果你要購買這批特價“房源”,通常無法在短期內(nèi)備案,如果想順利備案,可能要等1~2個月以上時間。
??一位房產(chǎn)業(yè)內(nèi)專家稱,房企降價行為雖然表面上看對購房者有利,實際上開發(fā)企業(yè)因為降價也會削減投入成本,一些房企在降價后項目品質(zhì)明顯降低。例如,沈陽華發(fā)全運首府行知坊業(yè)主投訴,其新交付的項目園區(qū)品質(zhì)較前幾期大幅下降。
??上述專家稱,一些拿地價較高的房企,比如在今年4.30土拍拿地價比較高的房企,在降價后為了維持一定利潤會有意縮減成本,所謂高端改善項目,降價后其實各方面品質(zhì)已大不如從前。雖然近兩周沈陽樓市交易量有所提升,但交易量短期內(nèi)很難恢復到去年水平,降價有利于去庫存,但也要提防因成本控制引起樓盤品質(zhì)下降。
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中國城市住房價格288指數(shù)
(2023-02)1571.9點
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日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
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2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
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