將“違建”當賣點,沈陽別墅違建現(xiàn)象嚴重,多次整治為何屢禁不止?

公司李國慶、孟雙奎 2021-12-14 10:41:41 來源:中國房地產(chǎn)網(wǎng)

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??違建問題一直是房    地產(chǎn)領域“頑疾”。

??11月5日,《遼寧省持續(xù)整治規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序行動方案》文件正式出臺,根據(jù)三年整治方案規(guī)劃,目前正處在企業(yè)自查自改階段。在整治階段,相關違建企業(yè)單位應該停止違規(guī)、違建行為,并及時糾正錯誤,然而記者近日調(diào)查發(fā)現(xiàn),沈陽地區(qū)仍然存在大量別墅項目進行違建,一些開發(fā)商甚至以此作為項目“優(yōu)點”公開宣傳。

??將“違建”當賣點,違建別墅公開銷售

??記者走訪位于沈陽世博園東側(cè)的匯置山湖項目時,發(fā)現(xiàn)該項目涉嫌嚴重違建。資料顯示,匯置山湖占地42萬平方米,容積率為1.2。售樓人員介紹,該項目主要以洋房、別墅產(chǎn)品為主,其中“合院”作為聯(lián)排別墅主推產(chǎn)品,最大“特色”是有超多贈送面積,甚至是“買兩層贈一層”。

??售樓員向記者介紹了一套“合院”,建筑面積只有150平方米,但實際達到了300平方米。據(jù)介紹,這套“合院”別墅產(chǎn)品,規(guī)劃設計為兩層,開發(fā)商原二層基礎上加蓋了一層,房證上只顯示一層、二層面積,整個三層均為“贈送面積”。售樓員向記者強調(diào):“交房時我們已經(jīng)為業(yè)主加蓋好了,不需要業(yè)主做任何后期處理,加蓋的第三層和二層格局完全一致,在居住上并沒有任何區(qū)別?!?/p>

??“這樣違規(guī)加蓋一層,不會被有關部門發(fā)現(xiàn)嗎?”記者提出疑問。

??“我們已經(jīng)和上面打好招呼了,不會出什么問題。你看前面這排樓二層已經(jīng)建好了,等到有關部門驗收完了,我們再進行加蓋。”售樓員告訴記者。

??據(jù)售樓員稱,這里基本上所有別墅產(chǎn)品都有加蓋違建的“贈送面積”,甚至違建的第三層地暖都給鋪好了。

??網(wǎng)站資料顯示,匯置山湖項目開發(fā)商為沈陽富森房地產(chǎn)開發(fā)有限公司,于2020年9月開盤,目前一期項目已經(jīng)銷售完畢。記者在售樓處看到了張貼出的預售許可證。沈陽市房產(chǎn)局網(wǎng)站顯示,匯置山湖項目預售最近發(fā)證時間為2021年10月10日。

??企查查網(wǎng)站顯示,沈陽富森房地產(chǎn)開發(fā)有限公司從2020年至今,共有6次被有關部門處罰,其中2021年4月27日沈陽市城鄉(xiāng)建設局消防設計審查處進行現(xiàn)場勘驗時,發(fā)現(xiàn)該項目未經(jīng)消防設計審查擅自施工,責令停止施工,并處3萬元罰款。

??匯置山湖“合院”別墅產(chǎn)品總價在240萬~320萬元,算下來每平方米售價超過16000元。售樓員告訴記者,二期不少房源已經(jīng)售出,很多客戶都是奔著“買一送一”超多的贈送面積而來。

??同去看房的一位女士告訴記者,正在猶豫是否要在這里購房,風景雖好,但遠離市區(qū)交通不便,如果沒有開發(fā)商所宣稱的“加蓋”一層,就真不值這個錢了。

??業(yè)內(nèi)專業(yè)人士稱,購買這類房子以為是占到了“便宜”,實際上未來會遇到很多風險。根據(jù)相關規(guī)定,別墅頂層露臺本就是贈送面積,并非開發(fā)商給的“福利”?!百浰兔娣e”不會寫到購房合同中,沒有產(chǎn)權,在房產(chǎn)證上也不會有體現(xiàn),如果擅自將贈送面積改成室內(nèi)空間,那么就涉嫌違建,將來有被拆除和處罰風險。同時這些所謂加蓋的房屋,看似不需要花錢,實際上違建成本已經(jīng)被計算在房價中了。

??別墅私建現(xiàn)象為何屢禁不止?

??記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn),大量已建成別墅園區(qū)內(nèi)普遍存在私建、違建現(xiàn)象。在萬科翡翠別墅園區(qū)內(nèi),大部分別墅產(chǎn)品已經(jīng)交付。記者觀察到,有多棟別墅頂部拆掉后出現(xiàn)重新加蓋情況,有些甚至將別墅一整面墻拆掉,在原基礎上進行擴建,不少業(yè)主門口堆放著大量建筑垃圾。

??在首創(chuàng)禧瑞長河項目中,很多別墅頂層都加蓋了閣樓或陽光房,雖然冬季大部分裝修已停工,但多棟別墅違建項目仍在施工中。

??在調(diào)查過程中發(fā)現(xiàn),很多業(yè)主對于違建相關規(guī)定并不了解,很多人簡單地認為在不影響其他住戶條件下,在自家院里擴建屋子或者在屋頂加蓋陽光房,并無不妥。

??業(yè)內(nèi)一位專家告訴記者,違建、私建行為不僅損害其他業(yè)主權益,破壞城市形象,同時還具有嚴重安全隱患,例如擠占消防通道,一旦發(fā)生火災難以及時救援;某些私建業(yè)主所雇用的施工隊并不專業(yè),缺乏合理規(guī)范設計,導致房屋主體結(jié)果出現(xiàn)問題,住幾年后甚至變成危房。在山西臨汾、福建泉州都曾發(fā)生過因為房屋倒塌而造成大量人員傷亡事件。

??2020年12月4日,沈陽市城鄉(xiāng)建設局聯(lián)合市房產(chǎn)局及執(zhí)法部門,印發(fā)沈陽市違法建設和違法違規(guī)審批專項清查整治工作實施方案的通知,清查包括全市城區(qū)內(nèi)及各縣所有既有建筑和在建建筑,其中整治內(nèi)容第七條包括:擅自改變使用功能,擅自改變房屋結(jié)構(gòu)和布局,違法改擴建的房屋建筑。

??在今年11月5日,遼寧省住建廳等部門關于印發(fā)《遼寧省持續(xù)整治規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序行動方案》的通知中,對于房地產(chǎn)開發(fā)領域中存在的未按施工設計文件開發(fā)建設等違規(guī)行為進行重點整治,整治對象包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以及涉及各方責任主體。

??違建問題在歷次房地產(chǎn)整治行動都作為重點內(nèi)容,那么別墅違建為何一直屢禁不止?

??據(jù)房譜網(wǎng)提供數(shù)據(jù)顯示,沈陽別墅產(chǎn)品庫存總面積達138.47萬平方米,1~9月份月均銷售面積4.377萬平方米,按照平均月銷量計算,別墅庫存量去化周期達31個月。一位項目銷售人員稱,沈陽存在大量滯銷別墅項目,有些銷售周期長達5年以上,為了增加賣點,一些開發(fā)商鋌而走險通過違建加蓋等方式來“吸引”客戶。

??行業(yè)專家分析稱,違建一般都比較隱蔽,尤其是別墅私建,由于是個別住戶行為,如果沒有人舉報,監(jiān)管部門很難發(fā)現(xiàn),同時物業(yè)方面對此不作為,有些甚至默許個別住戶違建。開發(fā)商大規(guī)模違建往往選擇別墅項目,這些項目遠離市區(qū),如果沒有工程設計圖紙,即便出現(xiàn)違建問題,外行人也很難看出來。

??專家稱,違建問題看似簡單,但在實際整改中執(zhí)行會遇到很多阻力和困難。在某小區(qū)曾出現(xiàn)過90%住戶違建,城管向業(yè)主下達整改通知書,除個別住戶外,絕大部分住戶拒絕簽字、拒不整改。理論上講,如果違建主體人員拒不配合拆除,執(zhí)法部門有權進行強拆??稍趯嶋H執(zhí)行中,由于一些違建已經(jīng)破壞了房屋的主體,如果貿(mào)然進行拆除,可能會影響整棟樓結(jié)構(gòu)的穩(wěn)定,因此有時還需要進行相關安全評估才能拆除。

??同時一些私建、違建現(xiàn)象很難徹底整治,容易出現(xiàn)反復,甚至執(zhí)法部門剛剛拆除違建,隨后業(yè)主再次施工,經(jīng)常會陷入“違建—拆除—再違建”的惡性循環(huán)中。上述專家稱,需要監(jiān)管和執(zhí)法部門投入更大力度,才能得到有效遏制。

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