??2022年5月，上海疫情尚未平息，北京疫情新起，全國多個城市疫情散點(diǎn)爆發(fā)，部分地區(qū)實(shí)施臨時管控措施。

??受其影響，長三角地區(qū)整體市場低迷，京津冀地區(qū)再現(xiàn)沉寂，大灣區(qū)市場雖然在復(fù)蘇，但深圳供需依舊低迷，外圍區(qū)域面臨較大的去化壓力。

??CRIC重點(diǎn)監(jiān)測的30個城市商品住宅成交面積5月出現(xiàn)環(huán)比小幅增長，約4%，同比仍下降59%。百強(qiáng)房企5月單月業(yè)績與市場持平，環(huán)比增長5.6%，同比降低59.4%，累計來看，業(yè)績規(guī)模同比降低52.3%，降幅較上月進(jìn)一步擴(kuò)大。

??百強(qiáng)房企1-5月業(yè)績降幅進(jìn)一步擴(kuò)大

??2022年5月，全國穩(wěn)住經(jīng)濟(jì)大盤會議釋放強(qiáng)烈的撐地產(chǎn)信號：

??其一，房地產(chǎn)行業(yè)從“去杠桿”到“穩(wěn)杠桿”。適當(dāng)提高宏觀杠桿率，加強(qiáng)逆周期調(diào)節(jié)，支持財務(wù)可持續(xù)的企業(yè)適當(dāng)加杠桿，盡快矯正對民營房企信貸收縮的行為。居民家庭部門穩(wěn)杠桿，支持金融機(jī)構(gòu)對受疫情嚴(yán)重影響的個人住房與消費(fèi)貸款。

??其二，全面落實(shí)政治局會議的兩個“支持”。支持各地從當(dāng)?shù)貙?shí)際出發(fā)完善房地產(chǎn)政策，支持剛性和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

??截至目前，已有20城放松限購，25城放松限貸，14城放松限售，16城減免房地產(chǎn)交易稅費(fèi)，22城落地購房補(bǔ)貼，26省市放松預(yù)售資金監(jiān)管，71省市放松公積金貸款。

??得益于此，加之“五一”假期房企推盤及營銷積極性提升，在供應(yīng)放量下市場成交略有復(fù)蘇。行業(yè)TOP100房企5月實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額4546.7億元，環(huán)比微增5.6%。

??但目前中國房地產(chǎn)行業(yè)下行壓力持續(xù)、疊加部分城市疫情反復(fù)，市場信心不足、整體表現(xiàn)仍相對低迷。

??具體來看，5月百強(qiáng)房企單月業(yè)績同比降低59.4%，較2020年疫情期間業(yè)績降低52.1%，近3年來看，業(yè)績降幅保持在較高水平。

??從百強(qiáng)房企累計業(yè)績表現(xiàn)來看，2022年1-5月百強(qiáng)房企實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額23235億元，同比下降52.3%，較2020年1-5月業(yè)績相比下降27.8%。實(shí)現(xiàn)全口徑銷售金額26395.5億元，同比下降52.7%，較2020年1-5月業(yè)績相比下降27.9%.

??由此看來，今年1-5月，無論是從單月還是累計來看，銷售業(yè)績都不及2020年疫情期間，整體市場壓力遠(yuǎn)勝2年前。    

??部分房企難以完成業(yè)績目標(biāo)

??2022年至今，整體行業(yè)壓力巨大、市場低迷、企業(yè)去化表現(xiàn)不佳，規(guī)模房企對全年的業(yè)績規(guī)模的預(yù)期也顯得更為謹(jǐn)慎，大部分房企不披露目標(biāo)，或是已經(jīng)主動調(diào)降了銷售目標(biāo)。截至目前，僅有十余家上市房企公開披露了全年業(yè)績目標(biāo)，數(shù)量較往年40家左右的水平銳減。

??具體來看，在未披露年度目標(biāo)的規(guī)模上市房企中，一部分是出于自身經(jīng)營原因尚未披露年報及召開業(yè)績會。另一部分企業(yè)近年來首次選擇不公開披露年度業(yè)績目標(biāo)，如華潤置地、新城、旭輝、金地、金科、中梁等。

??從已經(jīng)公開披露全年業(yè)績目標(biāo)的房企來看，2022年業(yè)績目標(biāo)較2021年實(shí)際完成業(yè)績的增幅的中位數(shù)僅為2%，較往年降幅明顯。大部分企業(yè)的業(yè)績目標(biāo)均有不同程度的調(diào)降。

??即使是在這樣的情況下，截止至5月末，在公開披露業(yè)績目標(biāo)的規(guī)模上市房企中，多數(shù)企業(yè)的目標(biāo)完成率不足30%，有近半數(shù)企業(yè)甚至不足25%。幾乎所有的企業(yè)1-5月的目標(biāo)完成度均大幅低于去年同期，部分企業(yè)目標(biāo)完成度較去年同期的降幅大于15個百分點(diǎn)。

??由此看來，即使隨著近期政策面有所緩和、好轉(zhuǎn)，規(guī)模房企在6月盡可能加緊貨量供應(yīng)，同時積極營銷以提高去化率水平，部分房企依然難以完成業(yè)績目標(biāo)。

       5月市場筑底，6月檢驗(yàn)城市成色

??從CRIC重點(diǎn)監(jiān)測的30個城市的市場情況來看，2022年5月，房地產(chǎn)市場筑底，成交跌幅沒有進(jìn)一步擴(kuò)大。30個重點(diǎn)監(jiān)測城市商品住宅成交面積環(huán)比增長4%，同比仍下降59%，與上月基本持平。

??一線城市供應(yīng)縮量，成交環(huán)比下降22%，同比跌幅擴(kuò)至50%。26個二、三線城市成交低位企穩(wěn)，環(huán)比增長9%，同比跌幅收窄至60%。

??分區(qū)域來看，長三角地區(qū)上海受疫情影響，樓市繼續(xù)停擺。杭州、寧波、常州等市場繼續(xù)下行，成交同比跌幅皆超60%，不少項目去化率低于10%。蘇州、合肥、徐州等城市在政策放松刺激下有所復(fù)蘇，例如徐州，新盤平均去化率升至41%，環(huán)比增加19個百分點(diǎn)，主城區(qū)部分高性價比樓盤近乎“日光”。

??京津冀地區(qū)，北京市場受疫情影響，市場復(fù)蘇進(jìn)程被打斷，房企普遍放緩供貨節(jié)奏，核心區(qū)域的流量盤集體缺席，遠(yuǎn)郊區(qū)域成交依舊慘淡，去化率普遍低于20%。天津、河北市場下行壓力加劇。

??大灣區(qū)市場，深圳供需依舊低迷，新盤平均去化率33%，政策放松下，廣州、佛山、東莞等成交低位回升，例如廣州，中高端市場堅挺，主城區(qū)到訪量明顯回升，部分項目周均到訪量超400組，轉(zhuǎn)化率同樣達(dá)到10%以上。剛需市場依舊冷清。

??中西部地區(qū)市場仍未擺脫頹勢。武漢、重慶、鄭州等市場依舊羸弱，成交同比跌幅皆超60%。

??2022年5月25日，全國穩(wěn)住經(jīng)濟(jì)大盤電視電話會議召開，央行行長在發(fā)言中再次重點(diǎn)提及房地產(chǎn)，督促金融機(jī)構(gòu)堅持兩個毫不動搖，加大對民營企業(yè)的支持力度，盡快矯正對民營房企信貸收縮的行為；因城施策支持合理住房需求，維護(hù)房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)運(yùn)行；適當(dāng)提高宏觀杠桿率，加強(qiáng)逆周期調(diào)節(jié)，支持財務(wù)可持續(xù)的企業(yè)適當(dāng)加杠桿，居民家庭部門穩(wěn)杠桿。

??我們認(rèn)為，在全國穩(wěn)住經(jīng)濟(jì)大盤會議釋放強(qiáng)烈的撐地產(chǎn)信號下，6月房地產(chǎn)市場有望逐漸復(fù)蘇，但城市分化也將加劇，6月將是驗(yàn)證各城市市場成色的重要節(jié)點(diǎn)，并給下半年市場定調(diào)。

??展望未來，房地產(chǎn)金融政策有望實(shí)行逆周期調(diào)節(jié)，支持企業(yè)合理融資需求，保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序，幫扶企業(yè)經(jīng)營盡快回歸正軌。針對“暴雷”房企，也要給出實(shí)質(zhì)性的解決方案，以便提振市場信心。全面放松居民按揭貸款政策，支持剛性和改善性住房需求，引導(dǎo)房地產(chǎn)交易盡快回歸正常化。地方放松政策頻率及力度加碼，弱二線及三四線城市將全面取消限購、限售等限制性政策。

??預(yù)計兩類城市成交有望明顯改善：其一，市場供求基本平衡，包括上海、北京、深圳、杭州、成都等，一旦供應(yīng)放量，成交必將明顯回升。其二，放松政策力度較大，包括太原、無錫、南通等，短期或?qū)⒋碳ぞ用褓彿肯M(fèi)，成交有望企穩(wěn)回升。

??附：2022年5月中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售排行榜TOP50