5月市場已筑底,6月將檢驗城市和企業(yè)成色

市場 2022-06-01 11:24:28 來源:丁祖昱評樓市

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??2022年5月,上海疫情尚未平息,北京疫情新起,全國多個城市疫情散點爆發(fā),部分地區(qū)實施臨時管控措施。

??受其影響,長三角地區(qū)整體市場低迷,京津冀地區(qū)再現(xiàn)沉寂,大灣區(qū)市場雖然在復(fù)蘇,但深圳供需依舊低迷,外圍區(qū)域面臨較大的去化壓力。

??CRIC重點監(jiān)測的30個城市商品住宅成交面積5月出現(xiàn)環(huán)比小幅增長,約4%,同比仍下降59%。百強房企5月單月業(yè)績與市場持平,環(huán)比增長5.6%,同比降低59.4%,累計來看,業(yè)績規(guī)模同比降低52.3%,降幅較上月進一步擴大。

??百強房企1-5月業(yè)績降幅進一步擴大

??2022年5月,全國穩(wěn)住經(jīng)濟大盤會議釋放強烈的撐地產(chǎn)信號:

??其一,房地產(chǎn)行業(yè)從“去杠桿”到“穩(wěn)杠桿”。適當(dāng)提高宏觀杠桿率,加強逆周期調(diào)節(jié),支持財務(wù)可持續(xù)的企業(yè)適當(dāng)加杠桿,盡快矯正對民營房企信貸收縮的行為。居民家庭部門穩(wěn)杠桿,支持金融機構(gòu)對受疫情嚴(yán)重影響的個人住房與消費貸款。

??其二,全面落實政治局會議的兩個“支持”。支持各地從當(dāng)?shù)貙嶋H出發(fā)完善房地產(chǎn)政策,支持剛性和改善性住房需求,促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

??截至目前,已有20城放松限購,25城放松限貸,14城放松限售,16城減免房地產(chǎn)交易稅費,22城落地購房補貼,26省市放松預(yù)售資金監(jiān)管,71省市放松公積金貸款。

??得益于此,加之“五一”假期房企推盤及營銷積極性提升,在供應(yīng)放量下市場成交略有復(fù)蘇。行業(yè)TOP100房企5月實現(xiàn)銷售操盤金額4546.7億元,環(huán)比微增5.6%。

??但目前中國房地產(chǎn)行業(yè)下行壓力持續(xù)、疊加部分城市疫情反復(fù),市場信心不足、整體表現(xiàn)仍相對低迷。

??具體來看,5月百強房企單月業(yè)績同比降低59.4%,較2020年疫情期間業(yè)績降低52.1%,近3年來看,業(yè)績降幅保持在較高水平。

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??從百強房企累計業(yè)績表現(xiàn)來看,2022年1-5月百強房企實現(xiàn)銷售操盤金額23235億元,同比下降52.3%,較2020年1-5月業(yè)績相比下降27.8%。實現(xiàn)全口徑銷售金額26395.5億元,同比下降52.7%,較2020年1-5月業(yè)績相比下降27.9%.

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??由此看來,今年1-5月,無論是從單月還是累計來看,銷售業(yè)績都不及2020年疫情期間,整體市場壓力遠(yuǎn)勝2年前。    

??部分房企難以完成業(yè)績目標(biāo)

??2022年至今,整體行業(yè)壓力巨大、市場低迷、企業(yè)去化表現(xiàn)不佳,規(guī)模房企對全年的業(yè)績規(guī)模的預(yù)期也顯得更為謹(jǐn)慎,大部分房企不披露目標(biāo),或是已經(jīng)主動調(diào)降了銷售目標(biāo)。截至目前,僅有十余家上市房企公開披露了全年業(yè)績目標(biāo),數(shù)量較往年40家左右的水平銳減。

??具體來看,在未披露年度目標(biāo)的規(guī)模上市房企中,一部分是出于自身經(jīng)營原因尚未披露年報及召開業(yè)績會。另一部分企業(yè)近年來首次選擇不公開披露年度業(yè)績目標(biāo),如華潤置地、新城、旭輝、金地、金科、中梁等。

??從已經(jīng)公開披露全年業(yè)績目標(biāo)的房企來看,2022年業(yè)績目標(biāo)較2021年實際完成業(yè)績的增幅的中位數(shù)僅為2%,較往年降幅明顯。大部分企業(yè)的業(yè)績目標(biāo)均有不同程度的調(diào)降。

??即使是在這樣的情況下,截止至5月末,在公開披露業(yè)績目標(biāo)的規(guī)模上市房企中,多數(shù)企業(yè)的目標(biāo)完成率不足30%,有近半數(shù)企業(yè)甚至不足25%。幾乎所有的企業(yè)1-5月的目標(biāo)完成度均大幅低于去年同期,部分企業(yè)目標(biāo)完成度較去年同期的降幅大于15個百分點。

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??由此看來,即使隨著近期政策面有所緩和、好轉(zhuǎn),規(guī)模房企在6月盡可能加緊貨量供應(yīng),同時積極營銷以提高去化率水平,部分房企依然難以完成業(yè)績目標(biāo)。

       5月市場筑底,6月檢驗城市成色

??從CRIC重點監(jiān)測的30個城市的市場情況來看,2022年5月,房地產(chǎn)市場筑底,成交跌幅沒有進一步擴大。30個重點監(jiān)測城市商品住宅成交面積環(huán)比增長4%,同比仍下降59%,與上月基本持平。

??一線城市供應(yīng)縮量,成交環(huán)比下降22%,同比跌幅擴至50%。26個二、三線城市成交低位企穩(wěn),環(huán)比增長9%,同比跌幅收窄至60%。

??分區(qū)域來看,長三角地區(qū)上海受疫情影響,樓市繼續(xù)停擺。杭州、寧波、常州等市場繼續(xù)下行,成交同比跌幅皆超60%,不少項目去化率低于10%。蘇州、合肥、徐州等城市在政策放松刺激下有所復(fù)蘇,例如徐州,新盤平均去化率升至41%,環(huán)比增加19個百分點,主城區(qū)部分高性價比樓盤近乎“日光”。

??京津冀地區(qū),北京市場受疫情影響,市場復(fù)蘇進程被打斷,房企普遍放緩供貨節(jié)奏,核心區(qū)域的流量盤集體缺席,遠(yuǎn)郊區(qū)域成交依舊慘淡,去化率普遍低于20%。天津、河北市場下行壓力加劇。

??大灣區(qū)市場,深圳供需依舊低迷,新盤平均去化率33%,政策放松下,廣州、佛山、東莞等成交低位回升,例如廣州,中高端市場堅挺,主城區(qū)到訪量明顯回升,部分項目周均到訪量超400組,轉(zhuǎn)化率同樣達(dá)到10%以上。剛需市場依舊冷清。

??中西部地區(qū)市場仍未擺脫頹勢。武漢、重慶、鄭州等市場依舊羸弱,成交同比跌幅皆超60%。

??2022年5月25日,全國穩(wěn)住經(jīng)濟大盤電視電話會議召開,央行行長在發(fā)言中再次重點提及房地產(chǎn),督促金融機構(gòu)堅持兩個毫不動搖,加大對民營企業(yè)的支持力度,盡快矯正對民營房企信貸收縮的行為;因城施策支持合理住房需求,維護房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)運行;適當(dāng)提高宏觀杠桿率,加強逆周期調(diào)節(jié),支持財務(wù)可持續(xù)的企業(yè)適當(dāng)加杠桿,居民家庭部門穩(wěn)杠桿。

??我們認(rèn)為,在全國穩(wěn)住經(jīng)濟大盤會議釋放強烈的撐地產(chǎn)信號下,6月房地產(chǎn)市場有望逐漸復(fù)蘇,但城市分化也將加劇,6月將是驗證各城市市場成色的重要節(jié)點,并給下半年市場定調(diào)。

??展望未來,房地產(chǎn)金融政策有望實行逆周期調(diào)節(jié),支持企業(yè)合理融資需求,保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序,幫扶企業(yè)經(jīng)營盡快回歸正軌。針對“暴雷”房企,也要給出實質(zhì)性的解決方案,以便提振市場信心。全面放松居民按揭貸款政策,支持剛性和改善性住房需求,引導(dǎo)房地產(chǎn)交易盡快回歸正?;?。地方放松政策頻率及力度加碼,弱二線及三四線城市將全面取消限購、限售等限制性政策。

??預(yù)計兩類城市成交有望明顯改善:其一,市場供求基本平衡,包括上海、北京、深圳、杭州、成都等,一旦供應(yīng)放量,成交必將明顯回升。其二,放松政策力度較大,包括太原、無錫、南通等,短期或?qū)⒋碳ぞ用褓彿肯M,成交有望企穩(wěn)回升。

??附:2022年5月中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售排行榜TOP50

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原創(chuàng) 宏觀 政策 市場 公司 土地 觀點 金融 海外 產(chǎn)業(yè)鏈
2023-10-23 更多

中國城市住房價格288指數(shù)

(2023-02)

1571.9

  • 0.13%
  • -0.91%
日期指數(shù)環(huán)比同比
2023.011569.9-0.97%-0.14%
2022.121572.1-0.92%-0.11%
2022.111573.9-0.12%-1.08%
2022.101575.8-0.20%-1.01%
2022.091579.0-0.02%-0.87%
2022.081579.3-0.04%-0.62%
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