??“猶如久旱逢甘霖，新政給市場(chǎng)注入了信心，我們店這個(gè)月業(yè)績(jī)提升了50%?！?月30日，在青島德佑中海國(guó)際店，李店長(zhǎng)剛接待完一組客戶，又開始梳理意向客戶名單，忙得不亦樂(lè)乎。

??在青島浮山后某央企樓盤，展廳里客戶和銷售人員來(lái)來(lái)往往，好不熱鬧?，F(xiàn)場(chǎng)置業(yè)顧問(wèn)張女士告訴記者：“從早上9時(shí)開始，來(lái)看房的客戶就沒(méi)停過(guò)?！?/p>

??這是近期青島樓市升溫的一個(gè)縮影。

??據(jù)卓易數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2022年1~6月，青島新建商品房成交73407套。其中，6月份新建商品房成交29238套，成交總面積362.28萬(wàn)平方米，成交總金額521.8億元，均創(chuàng)造了單月成交歷史，環(huán)比5月分別上漲147%、166%和183%；同比也有大幅增長(zhǎng)。

??歷來(lái)被視為“樓市晴雨表”的二手房也開始復(fù)蘇。根據(jù)青島貝殼研究院數(shù)據(jù)，6月份青島二手房成交達(dá)到5865套。自去年7月份開始，青島二手房成交量持續(xù)走低，有的月份甚至成交不到3000套。

??青島樓市正在利好政策下釋放新空間。

??樓市呈現(xiàn)“冷熱不均”現(xiàn)象

??根據(jù)卓易數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，上半年青島新建商品房成交77167套，同比上漲4.93%；成交總面積9233931平方米，同比上漲8.15%；總成交金額13456442萬(wàn)元，同比上漲4%；全市成交均價(jià)14573元/平方米，同比下降3.84%。

??青島樓市的復(fù)蘇，與近期地方政府一系列調(diào)控政策有關(guān)。

??作為“北方第三城”，青島樓市一直以“穩(wěn)健”著稱。不過(guò)，經(jīng)歷了較長(zhǎng)一段時(shí)間樓市下行，青島也面臨新房庫(kù)存承壓?jiǎn)栴}?？硕饠?shù)據(jù)顯示，截至5月末，青島市商品住宅狹義庫(kù)存量高達(dá)2560萬(wàn)平方米，位居第一。

??面對(duì)樓市庫(kù)存承壓，自今年3月份開始，青島陸續(xù)出臺(tái)新政調(diào)整樓市。如在限購(gòu)方面，將黃島區(qū)、城陽(yáng)區(qū)（含高新區(qū)）、嶗山區(qū)王哥莊街道調(diào)出限購(gòu)區(qū)域；支持改善型需求，可以“賣1買1”；在信貸政策方面，非中心區(qū)域?qū)嵭小罢J(rèn)貸不認(rèn)房”政策；公積金貸款額度提高到80萬(wàn)元，進(jìn)一步減輕購(gòu)房成本。

??記者了解到，近期青島主城區(qū)“5年限售”這一影響樓市流動(dòng)性的政策也迎來(lái)實(shí)質(zhì)性松動(dòng)。不過(guò)，這一政策并沒(méi)有“官宣”，亦沒(méi)有具體文件。

??“此前，類似城陽(yáng)解除限購(gòu)等政策也是執(zhí)行了一段時(shí)間官方才發(fā)布相關(guān)文件?！币晃粯I(yè)內(nèi)人士告訴記者，青島此舉意在試探各方反應(yīng)，同時(shí)給自己留有余地，此前青島有被“叫停政策”先例。

??上述人士所述“先例”是指2020年4月，青島優(yōu)化“5年限售”政策，政策出臺(tái)第3天即宣告取消。不過(guò)，這也反應(yīng)出疫情壓力下地方政府對(duì)調(diào)控底線的試探。

??盡管青島樓市政策效果顯現(xiàn)，但從全市范圍來(lái)看“冷熱不均”現(xiàn)象仍在延續(xù)。

??在青島樓市庫(kù)存重地膠州，“以價(jià)換量”成為市場(chǎng)常態(tài)，特別是在上合示范區(qū)，諸多項(xiàng)目售價(jià)只有7000元~8000元/平方米；面對(duì)激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，不少項(xiàng)目推出首付分期模式，有項(xiàng)目甚至推出首付1萬(wàn)元活動(dòng)，去化壓力可見(jiàn)一斑。

??“新政對(duì)膠州樓市影響有限，庫(kù)存依然很大。”一家長(zhǎng)期在膠州從事新房分銷業(yè)務(wù)的企業(yè)負(fù)責(zé)人表示。

??“我們項(xiàng)目小高層最近都斷貨了，總價(jià)比較低，后期將推出洋房和別墅產(chǎn)品?！鼻鄭u城陽(yáng)某本土房企策劃經(jīng)理告訴記者，從項(xiàng)目實(shí)際情況看，無(wú)論是成交還是到訪都比較穩(wěn)定，新政的刺激性作用并不大，主要原因是城陽(yáng)共有產(chǎn)權(quán)政策已經(jīng)透支市場(chǎng)。

??記者了解到，2020年青島市城陽(yáng)區(qū)推出共有產(chǎn)權(quán)政策極大刺激了市場(chǎng)，城陽(yáng)樓市成交曾經(jīng)一度沖到青島首位；進(jìn)入2021年后，共有產(chǎn)權(quán)政策多次調(diào)整，對(duì)城陽(yáng)樓市拉動(dòng)作用日漸式微；進(jìn)入2022年后，共有產(chǎn)權(quán)政策這個(gè)曾經(jīng)拉動(dòng)樓市了利器啞火，不少房企暫停了這一業(yè)務(wù)，城陽(yáng)也走到了由賣方市場(chǎng)向買方市場(chǎng)的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。

??在青島主城區(qū)卻是另一番景象。青島浮山后一樓盤置業(yè)顧問(wèn)表示，所在樓盤近期到訪量和成交量一直較穩(wěn)定，青島出臺(tái)支持改善型需求政策后，片區(qū)熱點(diǎn)進(jìn)一步得到提升。記者注意到，近期包括青島綠城、中交地產(chǎn)等多個(gè)項(xiàng)目發(fā)出喜報(bào)，提前完成半年任務(wù)，并收回部分優(yōu)惠。

??“青島樓市存在比較明顯的結(jié)構(gòu)性矛盾，郊區(qū)土地儲(chǔ)備和新增供應(yīng)巨大，許多項(xiàng)目即使降價(jià)去化也很困難，庫(kù)存積壓比較大。同時(shí)，主城區(qū)出讓土地有限，改善型客戶聚焦主城，造成主城房?jī)r(jià)穩(wěn)步上漲?！碧六Z租售山東渠策負(fù)責(zé)人、中國(guó)城市與區(qū)域治理研究院特聘專家張斌表示，從今年土地出讓來(lái)看，政府也有意在調(diào)整，加大了主城區(qū)土地供應(yīng)，這種結(jié)構(gòu)性矛盾有望在未來(lái)1~2年得到緩解。

??從市場(chǎng)層面來(lái)看，購(gòu)房者購(gòu)房也趨于理性。

??青島市民趙女士對(duì)記者表示，去年她就開始在青島李村中心區(qū)域了解二手房情況，目前市場(chǎng)上房源充足，自己不會(huì)倉(cāng)促購(gòu)房，要多看看房子品質(zhì)以及價(jià)格合適后才會(huì)出手。

??在青島從事地產(chǎn)中介的門店經(jīng)理趙波告訴記者，最近青島二手房市場(chǎng)行情明顯轉(zhuǎn)好，近期房貸利率持續(xù)走低，再加上寬松政策連續(xù)出臺(tái)，對(duì)市場(chǎng)起到了一定刺激作用。

??青島鏈家商圈經(jīng)理趙加強(qiáng)也表示，目前青島新增掛牌房源無(wú)太大變化，整體市場(chǎng)呈現(xiàn)穩(wěn)中有升狀態(tài)；同時(shí)，大多數(shù)業(yè)主對(duì)市場(chǎng)預(yù)期有所好轉(zhuǎn)，誠(chéng)心出售、合理報(bào)價(jià)業(yè)主越來(lái)越多。

??市場(chǎng)信心仍需提振

??盡管6月份青島樓市表現(xiàn)搶眼，但多位分析人士認(rèn)為，青島樓市整體仍供大于求，回溫尚需時(shí)間。

??記者了解到，青島近期新房網(wǎng)簽出現(xiàn)回暖，除了新房成交放量外，也與老盤集中簽約有關(guān)。比如，膠州市榮盛錦繡外灘、名城府邸等項(xiàng)目前期積累客戶進(jìn)行了集中網(wǎng)簽。

??“我們的銷售比較平穩(wěn)，解除限購(gòu)政策對(duì)即墨樓市帶動(dòng)有限。價(jià)格方面，‘6·18’年中優(yōu)惠力度還比較大，很多客戶是奔著優(yōu)惠來(lái)訂房的。”即墨藍(lán)谷某頭部房企渠道負(fù)責(zé)人表示，他們項(xiàng)目目前面臨最大問(wèn)題是‘客戶增量’有限，目前項(xiàng)目正在通過(guò)‘老帶新’等政策邀約客戶。

??“目前，青島樓市處于傳導(dǎo)和反應(yīng)期，市場(chǎng)是否回暖目前無(wú)法定論，但某些片區(qū)率先開啟市場(chǎng)修復(fù)，多個(gè)項(xiàng)目來(lái)訪和認(rèn)購(gòu)轉(zhuǎn)化有明顯提升?！弊恳讛?shù)據(jù)高級(jí)市場(chǎng)分析師王玟琳表示，按以往規(guī)律，一線城市熱度起來(lái)半年后，青島市場(chǎng)才會(huì)慢慢熱起來(lái)；目前一線城市尚未起勢(shì)，青島樓市仍需時(shí)間。

??張斌認(rèn)為，樓市要穩(wěn)定發(fā)展首先要提振市場(chǎng)信心，當(dāng)下市場(chǎng)預(yù)期比較樂(lè)觀；其次要看宏觀經(jīng)濟(jì)和購(gòu)房者“錢袋子”。

??張斌還建議，要解決青島樓市結(jié)構(gòu)性矛盾，應(yīng)該加強(qiáng)老城區(qū)改造，增加90~120平方米剛需產(chǎn)品供應(yīng)；同時(shí)，應(yīng)該加快郊區(qū)板塊配套跟進(jìn)速度，加大公共交通、教育投入力度，從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，可以緩解市場(chǎng)供求錯(cuò)位，直接有利于人口導(dǎo)入。