??2023年以來(lái)，全國(guó)樓市陷入了脈沖式復(fù)蘇行情，作為“終極改善”的千萬(wàn)級(jí)豪宅市場(chǎng)走出獨(dú)立行情，可謂一路“飄紅”。

??CRIC數(shù)據(jù)顯示，重點(diǎn)64城2023年前三季度總價(jià)1000萬(wàn)以上豪宅共成交4.2萬(wàn)套，同比增加9.03%。不同總價(jià)段成交套數(shù)同比均保持上漲。其中，有15個(gè)城市千萬(wàn)級(jí)豪宅成交套數(shù)已超2022年全年。

??過(guò)去9個(gè)月，全國(guó)過(guò)億豪宅共成交29套，比去年同期還多了1套。

??單價(jià)15萬(wàn)元/平方米頂豪成交1157套，是2022年全年的2倍之多。

??高端市場(chǎng)表現(xiàn)出了較強(qiáng)的韌性，尤其核心區(qū)的豪宅項(xiàng)目更是“一房難求”，受到高凈值人群追捧。

??前三季度，全國(guó)重點(diǎn)城市千萬(wàn)級(jí)豪宅成交42095套，同比增長(zhǎng)9.03%，四大一線(xiàn)城市千萬(wàn)級(jí)豪宅成交占比接近七成。二線(xiàn)城市以及三四線(xiàn)城市千萬(wàn)級(jí)豪宅成交套數(shù)較去年同期分別增長(zhǎng)21.26%和22.58%。

??上海千萬(wàn)級(jí)以上豪宅成交套數(shù)第一。前三季度，上海總價(jià)1000萬(wàn)以上豪宅共成交12137套，與去年同期基本持平。

??廣州、廈門(mén)和寧波總價(jià)1000萬(wàn)以上豪宅成交均增長(zhǎng)了1倍多。

??總價(jià)1000萬(wàn)-3000萬(wàn)、3000-5000萬(wàn)和5000萬(wàn)以上豪宅成交規(guī)模均保持正增長(zhǎng)，前三季度共成交40021套、1737套和341套，較去年分別增長(zhǎng)8.39%、2.72%和7.57%。

??但從各能級(jí)城市表現(xiàn)來(lái)看，二線(xiàn)城市3000萬(wàn)-5000萬(wàn)和5000萬(wàn)以上豪宅成交均出現(xiàn)下行，同比降幅達(dá)到48.56%和15.56%。

??從各總價(jià)段成交數(shù)據(jù)來(lái)看，上海成交套數(shù)均排在第一位。

??總價(jià)3000萬(wàn)以上豪宅共成交2078套，接近2022年全年九成，其中，上海成交了722套，占比達(dá)到35%。從總價(jià)5000萬(wàn)成交數(shù)據(jù)來(lái)看，上海成交套數(shù)占比接近4成。

??值得注意的是，前三季度千萬(wàn)級(jí)豪宅成交套數(shù)有15個(gè)城市已趕超2022年全年。

??其中廣州千萬(wàn)級(jí)豪宅成交創(chuàng)歷史新高，前三季度總價(jià)1000萬(wàn)以上豪宅共成交3817套，較2022年全年增加22.5%。

??從日均成交規(guī)模來(lái)看，2022年廣州千萬(wàn)豪宅日均成交套數(shù)為8套，2023年1-9月日均成交14套，也就是說(shuō)，2023年每一天都能比2022年多賣(mài)出6套。

??另外，三四線(xiàn)城市金華、菏澤、江陰和呼和浩特前9月總價(jià)1000萬(wàn)元豪宅已較2022年全年翻倍。

??前三季度，全國(guó)過(guò)億豪宅共成交29套，上海就占了一半，成交了16套，同比漲幅達(dá)到166.67%，北京過(guò)億豪宅成交8套，較去年同期少了接近三成。

??從單價(jià)來(lái)看，前三季度重點(diǎn)城市10萬(wàn)元/平米以上豪宅共成交14507套，較去年同期減少7.7%。其中，上海占據(jù)了半壁江山，成交占比達(dá)到了61%，1-9月共成交8858套，同比增加24%。

??另外，廣州增幅最大，單價(jià)10萬(wàn)元/平米以上豪宅，廣州共成交1011套，較去年同期增加177%。

??從各單價(jià)段來(lái)看，10-15萬(wàn)元/平米豪宅成交13350套，較去年同期減少12.9%。

??而單價(jià)15萬(wàn)元/平米以上豪宅共成交1157套，較去年同期大增193%，同時(shí)前三季度成交套數(shù)是去年全年的2倍之多。主要原因在于北京單價(jià)15萬(wàn)元/平米以上豪宅成交放量，帶動(dòng)整體成交數(shù)據(jù)上行。

??從具體城市表現(xiàn)來(lái)看，北京單價(jià)15萬(wàn)元/平米以上豪宅成交放量，前三季度共成交了821套，占比達(dá)到7成，而去年同期只有7套。

??2023年將成為北京豪宅成交大年，盡管市場(chǎng)下行，但是二環(huán)內(nèi)項(xiàng)目影響不大。據(jù)克而瑞北京區(qū)域監(jiān)測(cè)，前8月北京項(xiàng)目銷(xiāo)售排行榜中，有五個(gè)項(xiàng)目均位于三環(huán)內(nèi)，成交均價(jià)突破10萬(wàn)元/平方米，二環(huán)內(nèi)項(xiàng)目?jī)r(jià)格更是突破了天花板，成交均價(jià)達(dá)到16萬(wàn)+/平米。

??另外上海單價(jià)15萬(wàn)元/平米豪宅成交了303套，較去年同期多了6套。

??從前三季度重點(diǎn)城市豪宅成交數(shù)據(jù)可以看出，盡管市場(chǎng)下行，但基本面較強(qiáng)的城市中心區(qū)豪宅成交受大環(huán)境影響較小，整體“一房難求”。

??一方面，中心區(qū)豪宅供應(yīng)有限、地段優(yōu)越，另外學(xué)區(qū)、景觀(guān)等高附加值，使得豪宅往往具有更強(qiáng)的穿越周期的能力，另一方面，由于部分豪宅項(xiàng)目一二手房?jī)r(jià)格倒掛，存在一定的套利空間。

??隨著豪宅套利空間持續(xù)收窄，投資投機(jī)的需求逐步退潮，高端市場(chǎng)熱度轉(zhuǎn)降并持穩(wěn)將成為大概率事件。