??上海豪宅市場走出單邊行情。

??2024年上半年，上海豪宅熱銷場面不斷，頻頻登上熱搜：6月27日，位于上海黃浦區(qū)新天地板塊的中海順昌玖里&恒昌玖里推出49套風貌別墅，單價29.8萬元/平方米，套均總價1.1億元，首開售罄。3月28日，中海順昌玖里首次開盤，一期512套房源，銷售金額196.5億元，創(chuàng)下全國商品房單次開盤最高銷售紀錄。4月21日，融創(chuàng)外灘壹號院二期開盤，套總價近5000萬元，204套房源當日售罄，銷售額近100億元，成為2024上半年上海單盤銷售額排名第二的項目。

??據(jù)中海順昌玖里相關人員介紹，6月27日推出的49套別墅面積355~455平方米，套總價8000萬元起，已全部售罄，下半年將加推面積200~900平方米戶型，最高套總價達4億~5億元。

??此外，新鴻基濱江凱旋門三期成交額70.27億元，套均總價3314萬元；普陀區(qū)宸嘉100·嘉佰道成交額62億元、綠城外灘蘭庭成交54億元、上海南房慶成府53億元、香港置地啟元45億元、凱德·茂名公館31億元……

??經(jīng)相關機構統(tǒng)計，2024年上半年上海豪宅銷售金額達1000億元。

??豪宅群體年輕化

??誰在上海買豪宅？

??“購買豪宅的人群中，江浙一帶新落戶的新上海人較多，他們比較有錢，比如中海順昌玖里9000萬元起的別墅60%都被新上海人買走了。”一名在上海做了十幾年豪宅買賣的房地產(chǎn)資深人士宋磊表示，我手上驗資1億元以上的客戶就有3個，都不是上海本地人。

??分析近年來購買豪宅的客戶群體，宋磊表示，有上億元資金的多為落戶上海的在江浙做實業(yè)的老板，這類客戶基本上不貸款，一旦有看好的樓盤便果斷出手，“有一名客戶手上握有上億元資金，在全上海核心位置看房，看了3年最終在中海順昌玖里落定”。

??除江浙滬實體老板之外，大量新落戶上海的年輕群體也成為了豪宅購買主力。

??今年28歲的劉璐從德國留學回來，落戶上海，家境殷實，加上豪宅積分降低（部分豪宅不需要積分），幾番對比后，他在父母的資助下購買了一套總價約3000萬元的房子。

??在實際成交中，類似劉璐這樣的新上海人不在少數(shù)?！按浜斓?000萬~4000萬元房子，60%都是新落戶的年輕人在買?！彼卫诒硎尽?/p>

??一名鏈家地產(chǎn)中介機構人士表示，這些新上海人很大一部分為江浙滬企業(yè)人士及他們的孩子，還有部分東北、西北的高凈值客戶，有些由于父母本身沒有購房名額，小孩在上海高校畢業(yè)或從國外留學回來落戶上海有購房名額，父母會出資購買房子。

??走訪中，上海建國東路多家房地產(chǎn)中介機構人士也表示，“新上海人比較有實力?！?/p>

??上述房地產(chǎn)中介機構及樓盤人員對新上海人成豪宅購買主力的判斷也得到相關機構的印證。

??克而瑞研究中心數(shù)據(jù)顯示，豪宅購房主力已從“60后”“70后”向“80后”“90后”轉(zhuǎn)移，這群市場新主力的大部分購房資金來自父母，他們基本都有海外留學背景，這之中浙江的企業(yè)占比最高，其次為江蘇和安徽，偏好保值性強的核心地段，如外灘、新天地、陸家嘴，產(chǎn)品選擇以央企、國企項目為主，有一定品牌忠誠度。

??3000萬~5000萬元的豪宅客戶還有較多年輕創(chuàng)業(yè)者、企事業(yè)高管以及動拆遷“土豪”、有一定財富積累的富裕家庭，這部分客群對總價和區(qū)域敏感度較高，更愿意選擇居住或工作的區(qū)域。

??江浙實體企業(yè)家與東北“土豪團”

??從區(qū)域上來看，溫州、南通與東北“土豪團”成豪宅購買大軍。

??以熱銷的中海順昌玖里為例，首次開盤512套房源吸引736組購房人認購。根據(jù)樓盤公開認購數(shù)據(jù)分析，736組認購人群中上海本土購房者324組，占比44%；非上海本土購房者403組，占比54.8%；公司及境外人士共9組，占比1.2%。

??非上海本土購房人群中，購房人群中溫州人有27組，排名第一位；南通買房人26組，排名第二；之后為杭州、寧波、金華、紹興、無錫、常州、臺州、南京、合肥，以及部分來自哈爾濱、青島、武漢等地的購房人群。

??排名第一的溫州人素來有投資習慣，20多年前就是上海樓市尤其是豪宅市場的座上賓。從投資角度，中海順昌玖里洋房均價17.2萬元/平方米，與周邊翠湖天地、中海建國里21萬元/平方米二手房價格相比，仍有一定倒掛空間。

??中海順昌玖里之外，濱江凱旋門三期、融創(chuàng)濱江壹號院在今年上半年都推出了300平方米以上稀缺大戶型產(chǎn)品，兩盤有效認購組數(shù)達2126組。

??根據(jù)公開認購人群分析，江凱旋門三期、融創(chuàng)濱江壹號院認購中上海本地人合計1099組，占比過半；外地人+新上海人合計1014組，占比47.7%，兩者差距不大。1014組認購客戶中，浙江購房者246組，江蘇購房者229組，江浙合計275組，占比46.8%。浙江以溫州、寧波、杭州、臺州、紹興、金華人士為主；江蘇則以南通、常州、無錫、南京、揚州人士為主，以及部分湖北、山東、江西、福建購房人群。

??值得關注的是，1014組外地購房人群中，黑龍江有41組，遼寧有31組、吉林也有超20組人群購買豪宅，來自東北三省的“土豪團”近100組，成為一股不可小覷的豪宅購買群體。

??對于上海豪宅熱銷，同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)表示，上海豪宅此前積分要求高不可攀，今年市場供應充足，積分要求低，導致壓抑多年的高端需求集中釋放，也推動整體市場情緒向好。