??隨著年中沖刺結(jié)束，7月房企推盤積極性由增轉(zhuǎn)降。

??CRIC調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，28個重點城市預計新增商品住宅供應規(guī)模環(huán)比下降32%，同比降25%，絕對量較一季度月均下降5.9%。

??從供應結(jié)構(gòu)來看，重點城市正在加大高端產(chǎn)品供應。7月重點28個城市高端產(chǎn)品供應占比達到14%，較上月增加三個百分點，并創(chuàng)近半年新高。

??受政策效應持續(xù)釋放疊加供給結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化，預計7月整體成交大概率延續(xù)企穩(wěn)態(tài)勢。

??7月市場進入營銷淡季，房企推盤積極性由增轉(zhuǎn)降。

??據(jù)CRIC調(diào)研，7月28個重點城市新建商品住宅預計新增供應面積658萬平方米，環(huán)比下降32%，同比下降25%，絕對量已不及一季度月均699萬平方米。

??一線同環(huán)比保持正增，累計同比降幅持續(xù)收窄至2成以內(nèi)。

??具體來看，北京供應集中放量，預計7月供應量將達到52萬平方米，絕對量為年內(nèi)次高，預期將有4600余套房源入市。上海穩(wěn)中有增，供應量同環(huán)比增幅分別達16%和12%，主要得益于“滬九條”新政利好窗口期，成交持續(xù)放量，“以銷定產(chǎn)”模式下房企推盤積極性穩(wěn)步回升，推貨節(jié)奏明顯加快。

??二三線供應穩(wěn)中有降，預計環(huán)比降幅均在四成以上，分化持續(xù)加劇。

??從變化情況來看，大致可以分為四類：重慶、廈門、徐州和漳州等供應環(huán)比增長超六成，迎來階段性放量；天津、鄭州、南寧和福州供應端迎來小幅修復，環(huán)比漲幅在一成以內(nèi)，整體供應仍處于階段性低位；西安、成都、杭州等前期熱點城市供應迎來階段性回調(diào)，環(huán)比下調(diào)六成以上；多數(shù)城市供應低迷，同環(huán)比齊降，合肥、南京跌幅較小，青島、昆明、濟南等城市跌幅相對較大。

??從供應結(jié)構(gòu)來看，重點28個城市城市剛需、改善、高端占比結(jié)構(gòu)為45%、42%和14%，整體呈現(xiàn)出以剛需、改善為主，高端為輔的供應格局。

??從月度變化來看，7月重點城市高端產(chǎn)品供應占比較上個月提升3個百分點至14%，占比為近半年來最高。1月高端產(chǎn)品供應占比則達到32%。

　　具體城市來看，福州、蘇州高端產(chǎn)品占比顯著上升，達到81%和60%，其中蘇州高端產(chǎn)品供應占比較上月增長17個百分點，另外合肥高端產(chǎn)品供應占比也達到39%，占比微高于剛需、改善供應。無錫、武漢、南京、長沙和鄭州相較于上個月也明顯增加了高端產(chǎn)品的供應。

　　重點28城中，有11城改善產(chǎn)品占比在50%以上，其中長春更是全部為改善產(chǎn)品，廈門改善產(chǎn)品供應比例也在九成以上，青島、漳州、常州、無錫和成都改善產(chǎn)品供應占比也在六成以上。上海則以剛需、改善為主力，占比均在5成左右。

　　另外，泉州、深圳、南寧、濟南、昆明、鄭州、天津、北京、西安等城市剛需產(chǎn)品供應占比都在60%以上，事實上這些城市當前主要以剛需客為成交主力，房企推盤偏好剛需產(chǎn)品也迎合主流需求。

??據(jù)CRIC根據(jù)推盤所處區(qū)域及2024年以來各區(qū)域板塊歷史去化情況預估，預計7月整體去化率為27%，環(huán)比降2個百分點，同比降9個百分點市場熱度預計與2024年一季度基本持平。

??不同城市分化行情預期還將延續(xù)，大體可以分為以下幾類典型城市：

??北京、上海、成都、杭州等核心一二線城市，熱度居前，去化率預計能保持在4成以上。典型如北京，6月末限購松綁、降首付降利率等利好刺激，新政后項目來訪量與認購量均有不同程度的上升，7月仍處于政策窗口期，存量需求尚有釋放空間，新房預計成交量達50萬方左右，環(huán)比增幅約5%。而成都、杭州等城市雖然當前去化率仍處高位，但是同環(huán)比齊跌，成都、杭州等去化率已顯著低于一季度均值，增長動力略顯不足。

??廣州、深圳、武漢、濟南等或因供應放量或供給結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化，市場熱度有望低位復蘇。以深圳為例，7月供應回落至2600套左右，市場逐漸恢復常態(tài)化，不過受改善盤加快入市拉動，成交有望上行，環(huán)比增幅預期在2成左右。再如武漢，7月加大了改善產(chǎn)品和高端產(chǎn)品的供給比例，預計新房市場成交能延續(xù)弱復蘇走勢。

??不過，以剛需為主導的城市，典型如昆明、青島、重慶等，或因供需錯配、或因二手房低價分流影響，去化率或?qū)⒀永m(xù)同環(huán)比齊跌。青島、重慶加強了改善產(chǎn)品供應占比，但因個盤區(qū)位問題，對去化率并無明顯改善。另外，昆明仍以主城區(qū)剛需項目供應為主，不過因二手房持續(xù)分流剛需客群，預計7月去化率將低于2成，因此，對于房企來說只能加強營銷力度，以低總價、低首付吸引需求，從而實現(xiàn)去化。

??當前市場持續(xù)向改善需求偏移，部分城市供應端逐漸加大了改善和高端產(chǎn)品的供應，不過整體仍表現(xiàn)出以剛需、改善為主，高端為輔的供應格局，7月供應量雖穩(wěn)步回落，但供應結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化，疊加政策效應仍在持續(xù)釋放，預計接下來整體成交延續(xù)企穩(wěn)態(tài)勢。

??分城市來看，一線北上廣深整體市場有望止跌企穩(wěn)，前期熱點城市諸如杭州、成都等短期市場熱度則有轉(zhuǎn)弱跡象，后期市場復蘇主要與不同城市供給結(jié)構(gòu)、房企讓利程度和新政刺激密切相關，城市間、項目間還將持續(xù)分化。