??過去三年行業(yè)調(diào)整期，在企業(yè)投資上呈現(xiàn)2個特征，第一，民企大量退出，央國企獨占鰲頭，擇機拿了大量優(yōu)質(zhì)地塊，以獨立開發(fā)為主；第二，城投大面積托底土地市場，但開發(fā)能力是硬傷。

??自城投拿地成為土地市場的中流砥柱后，以低風險、低成本輕資產(chǎn)運營，輸出品牌和管理的代建模式成為房企新階段“突圍”的重要賽道。

??據(jù)CRIC各城市機構(gòu)對29個重點城市在售商品住宅項目進行調(diào)研整理，目前代建比例約為1.67%，不同城市比例參差不齊。從代建項目的區(qū)位分布層面、以及代建企業(yè)布局的角度來看，均差異顯著。

??按不同能級城市的統(tǒng)計結(jié)果看，一線城市代建比例低至0.8%，二線城市為1.6%，三四線城市則為2.6%，低能級城市商品住宅的代建比例明顯更高。

??在行業(yè)下行周期中，土地市場格局出現(xiàn)顯著的變化，即民企大量退場、央國企強勢，城投成了多數(shù)核心城市托底的生力軍。

??細化到城投表現(xiàn)來看，從2021年至2024年5月，重點監(jiān)測的30個重點一二線城市成交的含宅用地中，有46%的地塊由城投公司競得（含合作拿地），同時拿地金額占比也高達33%。

??與拿地幅數(shù)、金額占比較高不同的是，由于運營專業(yè)度普遍不及規(guī)模國央企和高周轉(zhuǎn)的民企，城投公司拿地后的開工率明顯低于其他幾類房企：2021年至今，城投拿地項目中全部開工的地塊僅有20%，加上部分開工的地塊，總體開工率22%。

??從城投已開工的土地來看，城投所拿地塊規(guī)模越大的反而開工率越高，城投拿地項目中，總建面小于5萬平方米的地塊開工率為17%，隨著面積段升高，地塊的開工率也持續(xù)上升，當總建面達到20-25萬平方米階段時，開工率超過30%，大于25萬平方米的項目中，開工率達到37%。這與部分高能級城市綜合用地體量較大不無關(guān)系。

??同時，合作拿地項目的開工率也遠高于獨立拿地項目。其中，合作拿地項目開工率為47%，城投獨立拿地項目開工率僅19%，兩者相差28個百分點。城投公司與不同類型的公司合作拿地，開工率也有較大的差異：與國企、央企合作拿地項目的開工率分別達到79%和64%，可見國央企對于開工率的帶動效果卓越；其次與民企合作拿地項目的開工率39%；城投與城投公司一起拿地的項目開工率最低，僅28%。

??具體到項目來看，通過CRIC各城市機構(gòu)對29個重點城市、近萬個在售的商品住宅項目的梳理，我們發(fā)現(xiàn)目前在核心城市商業(yè)代建比例仍然較低，但正逐年提升。

??CRIC調(diào)研數(shù)據(jù)顯示2020年、2021年開盤的項目中代建的比例不足0.7%，2023年是分水嶺，29個重點城市代建比例達到4.65%，比2022年增加3.62個百分點，而2024年比例進一步增長至6.28%。這也符合城投大面積托底土地市場主要是在2021年“雙集中供地”之后。

??綜合而言，目前在核心城市商業(yè)代建比例仍然較低，在近1萬個在售項目中，代建比例（按項目個數(shù)）僅有1.67%，與發(fā)達國家較高的代建滲透率相比，未來還大有可提升空間。

??按不同能級城市的統(tǒng)計結(jié)果看，一線城市代建比例低至0.8%，二線城市為1.6%，三四線城市則為2.6%，低能級城市商品住宅的代建比例明顯更高。

??這樣的現(xiàn)象與企業(yè)的拿地策略轉(zhuǎn)向有很大的關(guān)聯(lián)，“三道紅線”以后房企普遍面臨很大的資金壓力，拿地收縮、聚焦于一二線城市，而對于低能級城市則傾向于轉(zhuǎn)為代建、管理等輕資產(chǎn)運營模式，在高能級城市則更傾向于傳統(tǒng)的重資產(chǎn)模式。

??具體到不同城市的代建比例情況可見，四個一線城市商品住宅代建比例都不到1%，在樣本城市中位列倒數(shù)；二線城市中蘇州的代建比例達到6.04%，僅次于無錫，其次南寧、濟南和天津都超過3%；而三四線城市中無錫、常州、漳州代建比例分別為6.87%、3.29%和3.23%，僅徐州代建比例1.23%，未達到平均水平。

??從代建項目的分布情況來看，以位于市區(qū)的項目居多。29個重點城市的代建項目中有61%位于市區(qū)范圍，另外39%位于郊區(qū)范圍。房企在選擇代建項目的時候，區(qū)位也是重要考慮因素之一，主要是由于商品住宅一般以全過程代建代銷為主，考慮到銷售需求則位于市區(qū)的項目有較大的優(yōu)勢。

??以4個代建項目最多的城市天津、蘇州、無錫和成都項目分布為例：僅有天津的代建項目以位于郊區(qū)為主，22個代建項目中位于市區(qū)范圍內(nèi)的僅有4個；反之蘇州的代建項目則全部位于市區(qū)范圍，與天津形成鮮明對比，成都、無錫也以位于市區(qū)的項目為主，成都的天府新區(qū)、青羊區(qū)和武侯區(qū)代建項目數(shù)量領(lǐng)先，無錫的梁溪區(qū)、經(jīng)開區(qū)、濱湖區(qū)代建項目數(shù)量也較多，濱湖區(qū)位于太湖之濱的豪宅項目奧體潮鳴也由綠管代建。

??這一點從城投已開工的土地也能看出，CRIC數(shù)據(jù)顯示，從項目區(qū)位和拿地方式而言：城投拿地項目市區(qū)的開工率遠高于郊區(qū)項目，其中市區(qū)項目的開工率為36%，郊區(qū)項目則僅有15%，兩者相差近20個百分點；

??究其原因，部分配套齊全、資源屬性較強的市區(qū)地塊，溢價空間、抗風險能力均較強，尤其是在部分核心一二線城市，在政策逐步放開、市場信心緩慢筑底修復之下，仍能看高一線。

??從代建企業(yè)的角度看，CRIC數(shù)據(jù)顯示，2024年上半年代建新增規(guī)模TOP20企業(yè)新增簽約建面8587萬平方米，已達到2023年全年新增建面的72%。按上半年新增建面分布來看，TOP20房企中共有4家新增建面超過500萬平方米。

??可以看到目前代建企業(yè)各梯隊差異顯著、存在明顯斷層，綠城管理、旭輝建管和藍綠雙城位列前三，其中綠城管理上半年新增簽約建面達到1746萬平方米，是唯一新增簽約建面超過千萬的企業(yè)。旭輝建管與藍綠雙城上半年新增簽約建面也超過700萬平方米，幾乎是TOP10門檻2倍。

??同時，代建企業(yè)集中度繼續(xù)走高，強者恒強趨勢未改。TOP5、TOP10企業(yè)新增代建規(guī)模達到4320萬平方米、6285萬平方米，分別占TOP20總量的50%和73%。

??從CRIC各城市機構(gòu)對29個重點城市、近萬個在售的商品住宅項目的梳理來看，29個重點城市商品住宅項目代建企業(yè)主要包括綠城管理、金地管理、藍城集團、朗詩地產(chǎn)和龍湖建管等。這些企業(yè)同時也是目前代建行業(yè)中市場份額占比較大的房企，其中綠城管理、藍城集團、金地集團都位列上半年代建新增規(guī)模TOP5。

??這些典型企業(yè)在29個城市中代建項目的分布情況有所不同：

??以綠城管理這樣在代建中領(lǐng)先的房企來看，其進軍城市較多、布局較為分散：綠城管理在29個重點城市中布局了18個城市，代建項目最多的城市為杭州，杭州共有7個代建項目，占綠管在29城總項目的15%，其次綠城管理在濟南、寧波、長沙、成都、無錫等多個城市都有3個及以上的代建項目。

??另一類企業(yè)項目分布相對聚焦，以藍城集團、朗詩地產(chǎn)等為代表，藍城和朗詩在29個重點城市中也都有10個以上的代建項目，但是較為聚焦在個別城市：例如藍城集團共有15個代建項目，其中8個位于徐州，3個位于無錫，其他城市則僅有1-2個項目；朗詩地產(chǎn)更是完全聚焦于無錫和蘇州，所有代建項目均位于這兩個城市。

??值得一提的是，土地市場持續(xù)走弱之下，城投依舊是“托底”的主力軍。根據(jù)CRIC統(tǒng)計的30個重點城市，2024年上半年城投參與拿地比例達到47%，為2021年以來同期新高，較2023年上半年增長16個百分點，未來城投類項目的代建空間仍存。

??同時商品住宅代建作為代建項目的最主要來源，在重點城市的平均代建比例僅有1.67%，與國外較高的滲透率相比，國內(nèi)商品住宅代建仍處于藍海階段，且在各城市的滲透率有明顯差異，部分城市后期具備較大的增長空間。

??從企業(yè)層面來看，規(guī)模領(lǐng)先的房企如綠城管理、金地管理等目前布局的城市相對廣泛，而仁恒置地、朗詩集團則更聚焦于個別城市，未來在代建滲透率持續(xù)增加的預期下，目前已經(jīng)進入代建行業(yè)的企業(yè)預計將加速代建的布局擴張，尤其加速進入三四線和二線城市。