??剛剛過去的10月，上海二手房成交同環(huán)比大漲。

??CRIC數(shù)據(jù)顯示，2024年10月上海二手房成交面積約196.12萬平方米，同比上漲66%，環(huán)比上升52%。

??不僅是成交面積的改善，從房價來看，上海二手房成交價格開始止跌。

??克而瑞上海區(qū)域數(shù)據(jù)顯示，2024年10月上海二手公寓價格指數(shù)為103.1，與9月持平，趨勢線下行的斜率逐步平緩，價格有望企穩(wěn)。

??二手房“量升價穩(wěn)”對上海市場是一個積極信號。

??2024年9月26日中央政治局會議首次明確“促進(jìn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”。在過往那么多年發(fā)展歷程中，對房地產(chǎn)市場，從未有“止跌回穩(wěn)”如此明確的要求。上海于9月29日出臺了相關(guān)政策，政策利好下，上海10月二手房成交出現(xiàn)明顯增長。

??從市場反饋來看，不僅僅是二手房，新房市場同樣出現(xiàn)了久違的回升態(tài)勢。但從結(jié)構(gòu)性來看，上海市場分化仍較明顯，尤其是遠(yuǎn)郊市場，壓力依然存在。

??如何平衡不同區(qū)域熱度或?qū)⒊蔀樯虾Ｏ乱徊秸{(diào)整方向。

??“929政策”利好下，上海作為新政直接受益者，整體市場熱度回升，尤其是二手房市場，2024年10月上海二手房成交面積約196.12萬平方米，同環(huán)比漲幅皆在重點(diǎn)城市前列，漲幅分別為66%和52%。

??從上海近13個月二手房成交走勢來看，雖然2024年10月上海二手房成交面積增長明顯，但并非全年最高點(diǎn)，上海二手房成交面積近13個月最高點(diǎn)為2024年6月約213.57萬平方米。

??當(dāng)時主要受“527政策”利好，上海二手房成交攀升至全年高位，之后隨著政策效應(yīng)轉(zhuǎn)弱二手房成交回歸市場平均水平。

??具體到上海二手房成交周度面積來看，10月期間主要為2024年第40周（9月30日至10月6日）至第44周（10月28日至11月3日），期間第40周成交受國慶長假影響，成交相對較低，第41、42、43周成交面積及套數(shù)皆達(dá)高位，其中第43周（10月21日至10月27日）二手房成交面積最高達(dá)54.33萬平方米。

??第44周（截至11月2日）成交面積約35.24萬平米，即使加上11月3日預(yù)估數(shù)據(jù)也不會達(dá)到第41、42、43周成交水平，由此可見，雖然上海10月二手房成交面積同環(huán)比大漲，但熱度“前高后低”新政效果遞減。

??雖然從成交量來看，上海二手房市場熱度“前高后低”，但從成交價格來看，上海二手房市場已進(jìn)入平臺期。

??據(jù)克而瑞上海區(qū)域發(fā)布的上海二手房成交價格指數(shù)走勢來看，2024年10月上海二手房價格指數(shù)為103.1（基期為2020年1月），與9月持平，是高點(diǎn)（2022年7月）時期的75折。

??從整體趨勢來看，上海全市房價指數(shù)環(huán)比波動連續(xù)兩月趨于平穩(wěn)，指數(shù)的下降振幅較今年年初有明顯的趨緩跡象，二手房階段性房價止跌筑底信號出現(xiàn)。

??二手房價格的止跌對上海市場來說是一個積極信號。這主要是因?yàn)榕c新房價格還需受備案及政策調(diào)控相比，二手房價格更為市場化，因此二手房價格的止跌更能反映當(dāng)前市場信心正在逐步修復(fù)。

??從“929政策”本身來看，核心內(nèi)容為降低外環(huán)外非滬籍購房門檻，降低首套房首付比例、分區(qū)域劃分二套房首付比例，以及降低交易稅費(fèi)。

??“527政策”核心內(nèi)容為利好非戶籍單身買房，將購房區(qū)域，擴(kuò)大至外環(huán)外（崇明區(qū)除外）及外環(huán)內(nèi)二手住房。

??對比政策前后上海各區(qū)域新房及二手房成交占比來看，“527政策”后，上海二手房市場出現(xiàn)明顯提升，各區(qū)域成交占比并無明顯變化，屬于整體提升。新房市場方面，直接受政策利好的外環(huán)外區(qū)域6月成交占比提升不明顯，反而是中外環(huán)成交占比提升最為明顯，從2024年5月的5.80%提升至6月的15.83%。

??2024年6月上海中外環(huán)新房成交均價78449元/平方米，套均總價932.3萬元/套，同時6月上海全市二手房成交均價41583元/平方米，套均總價346.5萬元/套。

??結(jié)合“527政策”首套首付20%，二套首付35%來看，上海中外環(huán)區(qū)域新房市場成為“527政策”中承接一二手置換鏈的主要釋放區(qū)域。

??“929政策”將非滬籍買外環(huán)外社保年限由3年降為1年，在此利好影響下，上海外郊環(huán)成交占比從2024年9月的38.16%提升至2024年10月的46.75%，為上海各環(huán)線中成交占比提升最大的區(qū)域。

??同時，中內(nèi)環(huán)及中外環(huán)成交占比也出現(xiàn)了不同程度的提升，這在一定程度上也是受一二手房置換推動。

??從當(dāng)前整體庫存和去化周期來看，雖然上海外郊環(huán)成交占比有所提升，但上海外圍區(qū)域去庫存壓力仍持續(xù)走高。

??CRIC數(shù)據(jù)顯示，截至2024年9月上海外郊環(huán)及郊環(huán)外區(qū)域庫存面積分別為352.5萬平方米及287.7萬平方米，其中郊環(huán)外區(qū)域去化周期高達(dá)28.5個月。

??具體到項(xiàng)目層面來看，市區(qū)項(xiàng)目無論是認(rèn)籌率還是去化率都相對較高，外環(huán)線區(qū)域次之，五大新城有軌交和無軌交分化明顯，極遠(yuǎn)郊和臨港明顯困難。

??然而與大部分的市區(qū)改善項(xiàng)目不同，上海外圍區(qū)域主要以剛需為主，較難通過一二手置換推動，尤其是郊環(huán)外項(xiàng)目，CRIC數(shù)據(jù)顯示2024年前10月上海郊環(huán)外項(xiàng)目均價35169元/平方米，套均總價389萬元/套，大部分為“上車盤”，這些項(xiàng)目若無明顯利好推動，去化將長期困難。

??從當(dāng)前上海市場來看，整體仍處于分化行情。

??二手房市場熱度明顯高于新房，且開始呈現(xiàn)“止跌”趨勢，在二手房市場“量升價穩(wěn)”的同時，隨著一二手置換鏈的進(jìn)一步傳遞，上海新房市場改善類產(chǎn)品也已率先回暖。

??未來上海市場或?qū)⑦M(jìn)一步呈現(xiàn)兩極分化態(tài)勢，一極是改善及豪宅產(chǎn)品的火熱，另外一極則是外圍剛需新房項(xiàng)目的遇冷。對此，上海未來調(diào)控也將變得更為精準(zhǔn)，

??我們認(rèn)為“止跌回穩(wěn)”的施政決心不會變，整體市場修復(fù)仍需一個過程。