??“人城產(chǎn)” 融而未合下，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)井噴成為了一把雙刃劍。

??剛剛過去的一年，山東省淄博市勁吹產(chǎn)業(yè)發(fā)展“集結(jié)號”。該市公布的2021年千億重大項目投資名單中，涵蓋重大項目500個，產(chǎn)業(yè)項目近400個，其中不乏還導(dǎo)入各類產(chǎn)業(yè)載體項目40余個。位列“名單”的京東海月龍宮綠色智慧冷鏈物流產(chǎn)業(yè)園（現(xiàn)名為京東云倉海月龍宮物流港），以標(biāo)準(zhǔn)化廠房、企業(yè)獨棟為開發(fā)對象，實現(xiàn)土地的整體開發(fā)與運(yùn)營，該類產(chǎn)業(yè)載體亦被業(yè)內(nèi)統(tǒng)一貼上產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)標(biāo)簽。

??2021年12月底，中國房地產(chǎn)報記者實地走訪發(fā)現(xiàn)，即將啟用的淄博周村區(qū)京東（云倉）海月龍宮物流港（以下簡稱“海月龍宮物流港”），在規(guī)劃與用地方面仍面臨諸多問題。其中，一條專為海月龍宮物流港項目新修公路，被指未批先建、涉嫌違規(guī)占用農(nóng)村耕地和基本農(nóng)田；據(jù)2021年4月公布的“田長制”標(biāo)識牌顯示，海月龍宮物流港（一期）占地270畝，正處在北郊鎮(zhèn)固玄莊、固玄店村一般耕地和部分永久基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)內(nèi)。

??海月龍宮物流港項目未投產(chǎn)便隱患重重，而這僅是當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)地產(chǎn)崛起迅猛下的一個縮影。淄博市轄區(qū)還分布著連城智谷（臨淄）數(shù)字產(chǎn)業(yè)孵化中心、連城智谷（周村）智造小鎮(zhèn)、桓臺縣中南高科·創(chuàng)智未來產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)、淄博電子信息產(chǎn)業(yè)創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新園等多個產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目。這些項目的產(chǎn)業(yè)定位雖不盡相同，運(yùn)營屬性卻如出一轍，普遍以廠房租售為依托，還出現(xiàn)商品房捆綁產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的情況，以及“有城無產(chǎn)”的房地產(chǎn)化傾向。

??商鋪“3年穩(wěn)收益”難成真

??資料顯示，海月龍宮物流港地處山東省淄博市魯泰大道與西十五路交會處，項目計劃總投資28.5億元，占地面積660畝，建筑面積約48萬平方米，整個項目分兩期建設(shè)。其中，項目一期投資13.5億元，占地270畝，建筑面積33萬平方米，分為20萬平方米一站式健康食材冷鏈物流園和13萬平方米特色復(fù)合商業(yè)綜合體。目前工程已進(jìn)入到室外配套施工階段。

??據(jù)海月龍宮物流港銷售展示中心置業(yè)顧問李華華介紹稱，售價在13800元/平方米的廠房式商鋪（50年產(chǎn)權(quán)），位于項目一期工程中的健康食材冷鏈物流園，園內(nèi)布局有近30棟單體廠房（含獨棟），每棟廠房分割成多個4.5米寬，9米進(jìn)深的開間商鋪，分上下兩層，戶型面積從85平方米至420平方米不等。

??“部分商鋪用于安置淄博張店區(qū)海盛水產(chǎn)批發(fā)市場定向搬遷的400余商戶外，其余均對外出售，確保3年穩(wěn)收益。”李華華向記者表示，該項目開發(fā)商山東海月龍宮城市開發(fā)建設(shè)有限公司不僅與海盛水產(chǎn)批發(fā)市場合作承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，還與京東集團(tuán)簽署合作協(xié)議，共同打造高端數(shù)字化智慧農(nóng)產(chǎn)品冷鏈物流產(chǎn)業(yè)園?！霸诖送顿Y置辦商鋪，未來收益預(yù)期必定穩(wěn)賺不賠?！?/p>

??2021年12月23日，張店區(qū)市場監(jiān)督管理局、科苑街道辦事處等單位向海盛水產(chǎn)批發(fā)市場商戶聯(lián)合下發(fā)“市場搬遷通知”，要求在2022年3月31日前搬遷至魯泰大道與西十五路交會處。

??搬遷在即，雖然海月龍宮物流港商鋪的硬件環(huán)境和環(huán)保設(shè)施，會明顯優(yōu)越于老舊的海盛水產(chǎn)批發(fā)市場，但海盛水產(chǎn)批發(fā)市場部分商戶對此依然持消極態(tài)度。有不少海盛水產(chǎn)批發(fā)市場商戶表示，海月龍宮物流港地處城市偏遠(yuǎn)郊區(qū)，搬遷后海盛市場的原有消費群或會出現(xiàn)銳減。

??“承接有著十余年運(yùn)營積淀的海盛水產(chǎn)批發(fā)市場搬遷，海月龍宮物流港不可一蹴而就，若要再次形成規(guī)模和市場影響，至少需1—2年的時間?！焙Ｊ⑺a(chǎn)批發(fā)市場海參經(jīng)營商戶丁武表示。包括丁武在內(nèi)的部分水商戶看來，為水產(chǎn)經(jīng)營所購海月龍宮物流港商鋪，未來很長時間里不僅難確保收益，還有賠本賺吆喝風(fēng)險。僅有少數(shù)商戶持積極樂觀態(tài)度，他們認(rèn)為，新商鋪與近在咫尺的高速口，會有助于縮短海鮮產(chǎn)品運(yùn)輸物流中轉(zhuǎn)時間。

??“市場如期完成整體搬遷幾率渺?！?。丁武還表示，新海盛水產(chǎn)批發(fā)市場（海月龍宮物流港）在規(guī)劃與用地方面仍面臨諸多問題待解，項目起步便隱患重重，或?qū)⒅苯佑绊懙胶Ｊ⑺a(chǎn)批發(fā)市場商戶遷移進(jìn)度。

??項目涉嫌踩耕地“紅線”

??“橫在海月龍宮物流港東門前的成片麥田，或成為該項目正式啟用前最大的阻礙”。丁武介紹，海月龍宮物流港目前規(guī)劃開設(shè)主要進(jìn)出口集中在東門，而東門與主要交通干道之間則為村民的麥田，若實現(xiàn)進(jìn)出方便勢必要毀田修路。這條專為海月龍宮物流港項目而新修的公路，或因涉嫌違規(guī)占用周邊村莊（固玄莊村、固玄店村）耕地和基本農(nóng)田，該工程如期交付存變數(shù)。

??2021年12月27日，記者在懸掛有“中國（淄博）海月龍宮物流港”字樣的東門口，看到一條新修建的柏油路將麥田一分為二，橫穿田地南北綿延數(shù)千米。

??為響應(yīng)《山東省自然資源廳關(guān)于推行耕地保護(hù)“田長制”的指導(dǎo)意見》(魯自然資發(fā)〔2020〕11號)等文件指示精神，淄博已在全市轄區(qū)農(nóng)村積極貫徹實施“村級田長制標(biāo)識牌”（以下簡稱“田長制標(biāo)識牌”）推進(jìn)工作，由此以來，村級土地現(xiàn)狀（耕地和基本農(nóng)田規(guī)模）、土地類別及區(qū)位分布將通過田長標(biāo)識牌一目了然。走訪中記者分別在固玄莊村、固玄店村的田間地頭，找到了由周村區(qū)政府于2021年4月為其制作的田長標(biāo)示牌，通過比對和其他信源佐證后發(fā)現(xiàn)，海月龍宮物流港所占地塊正處在兩村一般耕地和部分永久基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)內(nèi)。

??固玄莊村委會主要負(fù)責(zé)人在電話里告訴記者，海月龍宮物流港一期工程占地270畝中有186畝為固玄莊村土地，其余屬于固玄店村。在被征用前，確實為兩村的農(nóng)田（一般耕地），但后來履行了土地變更手續(xù)，該宗地塊屬于企業(yè)合法取得。這位負(fù)責(zé)人還向記者坦言，緊鄰海月龍宮物流港東門麥田里新修公路屬于未批先建，占用固玄莊村耕地13畝。

??2021年12月29日，周村區(qū)自然資源局相關(guān)部門負(fù)責(zé)人向記者表示，海月龍宮物流港所占地塊，早在2018年已辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收手續(xù)；海月龍宮物流港東門麥田里新修公路為農(nóng)村道路，雖占用的是一般耕地，但不能就此認(rèn)定為違法占地；新修路兩側(cè)的麥田均為基本農(nóng)田,僅靠近海月龍宮物流港一側(cè)麥田面積達(dá)20余畝?！耙罁?jù)相關(guān)政策，接下來將對轄區(qū)邊角、零星及線狀基本農(nóng)田做出調(diào)整?！痹撠?fù)責(zé)人說。

??然而，國家自然資源部、農(nóng)業(yè)農(nóng)村部于2019年1月3日聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)和改進(jìn)永久基本農(nóng)田保護(hù)工作的通知》（自然資規(guī)[2009]1號），《通知》要求，一般建設(shè)項目不得占用永久基本農(nóng)田。此外，嚴(yán)禁通過擅自調(diào)整縣鄉(xiāng)土地利用總體規(guī)劃，規(guī)避占用永久基本農(nóng)田的審批。

??以租代征數(shù)百畝集體土地

??記者調(diào)查中還發(fā)現(xiàn)，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)踩耕地“紅線”之風(fēng)已從淄博周村區(qū)傳導(dǎo)至了臨淄區(qū)。

??對外號稱產(chǎn)業(yè)新城運(yùn)營商的幸福連城控股集團(tuán)有限公司（以下簡稱“幸福連城集團(tuán)”），數(shù)年前已在山東淄博等地對產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)行多點布局，通過銷售50年產(chǎn)權(quán)廠房和企業(yè)獨棟為依托，試圖打造產(chǎn)城融合樣本，但收效甚微。

??位于淄博臨淄區(qū)臨淄大道與鳳凰山路交叉口的連城智谷·臨淄數(shù)字產(chǎn)業(yè)孵化中心（更名前為連城智谷·臨淄高分子產(chǎn)業(yè)園）便是其中一例，該項目一期占地約6萬平方米、建設(shè)有總建筑面積約8萬平方米的13棟花園式廠房。記者經(jīng)實地走訪了解到，運(yùn)營1年多時間里，園區(qū)雖已有部分企業(yè)入駐，但產(chǎn)業(yè)聚集效應(yīng)遠(yuǎn)未形成。

??“項目建設(shè)與土地擴(kuò)張出現(xiàn)規(guī)模倒掛”。有知情者表示，體量有限的產(chǎn)業(yè)載體，土地因批少占多，導(dǎo)致進(jìn)度失衡，招商前景不容樂觀。借助連城智谷·臨淄數(shù)字產(chǎn)業(yè)孵化中心開發(fā)名義，幸福連城集團(tuán)先后“圈地”400余畝，除了在少量獲批土地上建設(shè)外，通過以租代征周邊村莊的大部分土地處于“圈而未建”狀態(tài)，臨淄區(qū)鳳凰鎮(zhèn)侯家屯村和金嶺回族鎮(zhèn)金嶺一村波及其中。

??針對這一說法，記者隨后在侯家屯村委會得以證實。根據(jù)“鳳凰鎮(zhèn)侯家屯黨務(wù)政務(wù)村務(wù)公開欄”中張貼的部分內(nèi)容顯示，2021年7月5日，侯家屯村委會公布了部分村民領(lǐng)取高分子產(chǎn)業(yè)園占地補(bǔ)償名單，其中載明補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)為每年1800元/畝?！皬?019年開始，連城智谷通過租賃（以租代征）方式占用侯家屯村耕地200余畝、金嶺一村耕地100余畝用于建設(shè)產(chǎn)業(yè)園，租金每年一付”。侯家屯村委一位不愿透露姓名的工作人員如是說。

??這位工作人員還向記者透露，以租代征村民集體土地，在當(dāng)?shù)厥潜容^普遍現(xiàn)象。侯家屯村集體土已被周邊多個工業(yè)項目及修路占用后所剩不多。占地面積不同，租金給付標(biāo)準(zhǔn)也不相統(tǒng)一。以租代征該村土地的齊魯化工業(yè)園租金給付是按照每畝900元/季、洗煤廠膠合板廠每畝690元/季、102省道綠化占地每畝500元/季兌現(xiàn)。

??在連城智谷·臨淄數(shù)字產(chǎn)業(yè)孵化中心（招商中心），記者從展廳墻上張貼的連城·臨淄智造小鎮(zhèn)高分子產(chǎn)業(yè)園一期《建設(shè)用地規(guī)劃許可》和《不動產(chǎn)權(quán)證》中均發(fā)現(xiàn)，核準(zhǔn)項目占地面積60810.88平方米，用途為工業(yè)。另據(jù)該中心招商人員證實，截至目前，連城智谷·臨淄數(shù)字產(chǎn)業(yè)孵化中心獲批土地不足百畝。

??在這位招商人員看來，大規(guī)?！岸诘亍北澈螅切腋＿B城集團(tuán)為該項目未來占地千余畝規(guī)劃做儲備。

??產(chǎn)業(yè)勾地開發(fā)住宅項目

??“不止是蓋廠房，賣廠房”。有別于傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，桓臺縣創(chuàng)智未來產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)（以下簡稱“創(chuàng)智產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)”）在對標(biāo)產(chǎn)城融合中不僅深耕工業(yè)廠房，還兼顧商品房開發(fā)銷售。

??位于淄博桓臺縣上海路與裕民路交口西行路北的創(chuàng)智產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)，從項目現(xiàn)場樹立起的“山東省‘雙招雙引’重點項目”“中小企業(yè)總部基地”“智能制造產(chǎn)業(yè)集群”等戶外宣傳標(biāo)語中不難發(fā)現(xiàn)，“小鎮(zhèn)” 背景亮眼，釋放聚集產(chǎn)業(yè)要素信號明顯。

??然而，記者走進(jìn)創(chuàng)智產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)招商中心卻發(fā)現(xiàn)，對外宣稱總投資60億元、占地約1500畝、總建筑面積150萬平方米的產(chǎn)城融合工業(yè)小鎮(zhèn)，儼然為一個工業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)混搭開發(fā)項目。貼有“千畝產(chǎn)城大盤，再造城市副中心”等字樣的沙盤內(nèi)，工業(yè)廠房與住宅樓盤模型布局錯落有致，分立道路南北兩側(cè)，兩者開發(fā)體量大體相當(dāng)。

??創(chuàng)智產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)招商中心置業(yè)顧問沙芳芳向記者表示，整體銷售過半的工業(yè)廠房(50年產(chǎn)權(quán))項目為創(chuàng)智產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)，目前累計獲批土地面積150064.05平方米，規(guī)劃建設(shè)（含獨棟）65棟，總建筑面積171357.07平方米，單體建筑面積800平方米至2400平方米，售價在3200元/平方米至5000元/平方米，一期14棟廠房已建成啟用；準(zhǔn)現(xiàn)房在售的住宅（70年產(chǎn)權(quán)）項目為中南高科·創(chuàng)智花園（一期），占地53333平方米，11棟高層住宅樓已全部封頂，總建筑面積145549.1平方米，單套戶型面積99平方米至141平方米，平均售價6500元/平方米，目前創(chuàng)智花園僅剩少量住宅房源在售。

??淄博市政府相關(guān)負(fù)責(zé)人在其政府網(wǎng)站發(fā)表觀點時表示，中南高科公司是全國具有影響力的先進(jìn)制造業(yè)產(chǎn)業(yè)集群投資運(yùn)營商，擁有豐富的產(chǎn)業(yè)集群投資運(yùn)營經(jīng)驗和雄厚實力，其強(qiáng)大的品牌引領(lǐng)力和號召力，對資本、技術(shù)、信息、人才和產(chǎn)業(yè)發(fā)展具有強(qiáng)大吸附集聚作用。創(chuàng)智產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)項目建設(shè)，必將為淄博承接優(yōu)質(zhì)資源、推動產(chǎn)業(yè)發(fā)展搭建起高質(zhì)量平臺。

??然而，有著明確“產(chǎn)城融合”定位的創(chuàng)智產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)，卻有了明顯房地產(chǎn)化傾向。

??“一邊發(fā)展產(chǎn)業(yè)，一邊銷售住宅，以此快速回籠資金，實現(xiàn)反哺產(chǎn)業(yè)的滾動開發(fā)模式現(xiàn)已過時”。亦有觀察者指出，許多進(jìn)行專業(yè)化“產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)”投資的開發(fā)商不顧產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的特殊性，抱著急功近利的態(tài)度進(jìn)入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，給產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的健康發(fā)展留下隱患。

??產(chǎn)城融合變“有城無產(chǎn)”

??與創(chuàng)智產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)招商火熱相比，距其不足3公里車程的張店區(qū)淄博電子信息產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)園（以下簡稱”淄博電子創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)園“）更為蕭條和冷清。

??在近一上午時間里，淄博電子創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)園招商中心門可羅雀，鮮有購房者前去光顧。這是記者于2021年12月28日在淄博電子創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)園招商中心見到的場景。在招商中心房頂和墻體顯著位置懸掛了辦公、廠房租售的招商廣告，但招商中心工作人員很少能接到客戶咨詢電話。

??淄博電子創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)園招商中心工作人員羅貝向記者表示，可租可售的房源為淄博電子創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)園一期開發(fā)建設(shè)5棟（6層/棟）集辦公、生產(chǎn)、研發(fā)于一體的綜合體，其中，3棟為啟迪云數(shù)字產(chǎn)業(yè)賦能中心使用外，剩余2棟則用于對外租售。50年產(chǎn)權(quán)，面積從80平方米至2400平方米，銷售均價6300元/平方米。

??羅貝還告訴記者，因當(dāng)?shù)厥袌鰧I(yè)廠房需要一個認(rèn)知接受過程，以及當(dāng)前樓市低迷等因素疊加影響，該項目（廠房）銷售并不順暢，因此可供選購房子比較多，甚至整層在售房源都有。

??記者經(jīng)實地走訪發(fā)現(xiàn)，淄博電子創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)園整體建筑空置率高企，除了標(biāo)有“A1座和鑫一諾投資集團(tuán)”的樓宇使用率相對較高外，其他樓宇均存在整層空置情況?；蛞蜷L期閑置，該園區(qū)沿街2棟一樓的地面均已布滿厚厚灰塵。據(jù)了解，淄博電子創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)園計劃總投資60333.19萬元，規(guī)劃總用地面積149715平方米，總建筑面積199150平方米，由淄博新仟禧機(jī)械科技有限公司投資建設(shè)。

??據(jù)張店區(qū)政府官網(wǎng)顯示，2018年3月下旬，淄博電子創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)園開工建設(shè)，園區(qū)分三期開發(fā)，一期工程于2018年7月左右完工。此外，建設(shè)該園區(qū)的相關(guān)負(fù)責(zé)人還表示，園區(qū)將以微電子、電子商務(wù)、軟件研發(fā)、云計算和物聯(lián)網(wǎng)等領(lǐng)域企業(yè)的孵化培育為核心，打造全新的電子信息創(chuàng)業(yè)園區(qū)，提升電子信息產(chǎn)業(yè)發(fā)展的密度和廣度，更好服務(wù)淄博新舊動能轉(zhuǎn)換。彼時，美國多家企業(yè)已有了入駐意向，招商正在進(jìn)行中。

??時至今日，在該園區(qū)入駐企業(yè)中記者并未發(fā)現(xiàn)有關(guān)聯(lián)美國的企業(yè)。在廠房空置率高企背后，園區(qū)創(chuàng)立之初所期望打造的產(chǎn)業(yè)“靴子”尚未落地。

??在羅貝看來，淄博電子創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)園廠房銷售不暢和高空置率，主要原因是周邊園區(qū)“泛濫”造成產(chǎn)品嚴(yán)重同質(zhì)化。該園區(qū)本身地處淄博科技工業(yè)園內(nèi)（園中園），周圍還布局有淄博經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)物聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)園、山東高速（淄博）信息產(chǎn)業(yè)園、啟迪未來科創(chuàng)小鎮(zhèn)等項目，形成一個龐大的工業(yè)廠房供應(yīng)市場，以至于出現(xiàn)供大于需的尷尬現(xiàn)實。

??與之情況類似，周村·連城智造小鎮(zhèn)（一期）開發(fā)十余棟工業(yè)廠房，占地面積55675平方米，建筑總面積61802.11平方米，在建成啟用一年多時間里，同樣未形成相關(guān)產(chǎn)業(yè)集聚，廠房空置率居高不下。

??記者據(jù)不完全統(tǒng)計，截至2021年12月底入駐該“小鎮(zhèn)”投產(chǎn)企業(yè)不足10家，一些已購買廠房但未入駐企業(yè)已有了轉(zhuǎn)租的打算，紛紛在自持的廠房一層窗戶玻璃上貼出“吉房出租”信息。不僅如此，“小鎮(zhèn)”開發(fā)商也在沿街樓體打出巨幅“精品現(xiàn)房 即時入駐”“600平方米至6000平方米標(biāo)準(zhǔn)廠房”的廠房招商（銷售）廣告。與此同時，為銷售工業(yè)廠房而設(shè)立的招商中心至今仍在運(yùn)營，依然為“小鎮(zhèn)”剩余房源招商做接待。