??近日，廣州越秀區(qū)地標(biāo)性豪宅項(xiàng)目——愛群薈景灣的一套頂復(fù)單位通過法拍平臺(tái)成功拍賣。這場吸引了多方關(guān)注的交易最終以總價(jià)54,019,599.87元成交，折合單價(jià)約4.53萬元/㎡。然而，根據(jù)拍賣頁面提供的測算表格顯示，買家還需額外承擔(dān)高達(dá)18,138,893元的稅費(fèi)，這意味著該房產(chǎn)的實(shí)際成本接近6.1萬元/㎡。

??這一數(shù)字不僅引發(fā)了市場對核心區(qū)稀缺資產(chǎn)價(jià)值的重新審視，也讓人們意識到，“撿漏”豪宅并非想象中那么簡單。在政策寬松、市場復(fù)蘇的大背景下，這套房源的成交無疑成為廣州樓市的一個(gè)標(biāo)志性事件。

??53輪競價(jià)背后的博弈：溢價(jià)率14%，豪宅市場回暖信號？

??這套建面約1200㎡的南向一線江景住宅，曾是愛群薈景灣最引以為傲的產(chǎn)品之一，坐擁珠江美景，堪稱“空中別墅”。然而，由于開發(fā)商破產(chǎn)清算，這套房源自2024年起進(jìn)入法拍程序，并在經(jīng)歷三輪流拍后終于成功交易。

??據(jù)公開信息顯示，此次拍賣吸引了眾多人關(guān)注，經(jīng)過53輪激烈競價(jià)，最終溢價(jià)率達(dá)到14%。業(yè)內(nèi)人士分析，雖然成交價(jià)較歷史峰值縮水約35%，但相比2024年的法拍起拍價(jià)（3萬元/㎡）已有大幅回升。這不僅顯示出市場對核心地段稀缺資源的認(rèn)可，也折射出購房者對未來房價(jià)走勢的信心正在逐步恢復(fù)?！?/p>

??稅費(fèi)高企爭議：隱性成本是否“勸退”買家？

??值得注意的是，盡管成交單價(jià)僅為4.53萬元/㎡，但買家需要額外支付一筆巨額稅費(fèi)。根據(jù)拍賣頁面提供的測算表格，稅費(fèi)金額約為18,138,893元，折算下來，每平方米的成本高達(dá)61,043元。盡管實(shí)際成本突破6萬元/㎡，但53輪競價(jià)透露出該價(jià)格的“劃算”屬性。關(guān)鍵原因在于稀缺性 ：

??地段價(jià)值 ：愛群薈景灣位于越秀區(qū)沿江路，屬傳統(tǒng)富人區(qū)，周邊教育、商業(yè)配套成熟，且江景資源獨(dú)占；

??產(chǎn)品稀缺性 ：1200㎡的頂復(fù)戶型在廣州樓市堪稱“孤品”，目前市場上同面積段江景豪宅幾乎絕跡；

??政策紅利 ：2024年廣州取消限購后，核心區(qū)豪宅需求持續(xù)釋放，而2025年商品住宅供應(yīng)縮減至565萬㎡（近十年最低），供需矛盾進(jìn)一步加劇。

??豪宅市場分化：法拍成“抄底”新戰(zhàn)場

??愛群薈景灣的成交并非孤例。數(shù)據(jù)顯示，2024年全國法拍住宅成交額達(dá)1471.9億元，其中核心城市豪宅法拍熱度顯著回升。隨著廣州推進(jìn)“收縮供地、優(yōu)化結(jié)構(gòu)”政策（2025年商品住宅用地供應(yīng)縮減至565萬㎡），疊加城中村改造帶來的需求外溢，核心區(qū)豪宅的稀缺性將進(jìn)一步凸顯。愛群薈景灣的案例證明，市場正在用真金白銀投票——核心資產(chǎn)的安全邊際遠(yuǎn)比表面價(jià)格更重要。

??一場法拍交易，將廣州老牌豪宅愛群薈景灣再次推上輿論風(fēng)口。從昔日的“天價(jià)豪宅”到如今的法拍戰(zhàn)場，它見證了房地產(chǎn)市場的跌宕起伏，也昭示了核心資產(chǎn)在經(jīng)濟(jì)周期中的韌性。