??作為調(diào)控樓市的“錢袋子”，銀行涉房貸每一步走向都格外引發(fā)關(guān)注。

??“我們10月份房地產(chǎn)按揭信貸額度確實比上個月多了不少，放款速度也快了，但整體并沒有完全開放，房貸額度還是處于嚴格管控之中?！北本┮患夜煞葜沏y行信貸經(jīng)理告訴中國房地產(chǎn)報記者。

??這一幕發(fā)生在監(jiān)管層對商業(yè)銀行房貸行為進行糾偏之后。10月15日，央行金融市場司司長鄒瀾表態(tài)稱，部分金融機構(gòu)對“三線四檔”融資管理規(guī)則存在一些誤解，使原本該合理支持的項目得不到貸款，也一定程度上造成了一些房企資金鏈緊繃。

??值得關(guān)注的是，個別房企違約風險暴露的確對銀行資產(chǎn)造成了一定影響。在上市銀行三季報中，部分銀行涉房不良貸、關(guān)注類貸款都有一定程度上升。其中，平安銀行關(guān)注類貸款余額從去年末的297.03億元增長至407.86億元，“這主要是受寶能集團貸款影響?！逼桨层y行副行長兼首席風險官郭世邦坦承。

??記者注意到，上市銀行三季報中一個很明顯的變化是：雖然不良率整體下降，但銀行普遍提高了撥備覆蓋率，有銀行還特意增加了房地產(chǎn)領(lǐng)域風險管控專項信息披露，加強風險管控信號非常明顯。

??在多位銀行界人士看來，在部分地區(qū)和部分銀行中，房地產(chǎn)貸款正在視具體情況進行一些微調(diào)與修正,更強調(diào)對“合理資金需求”的滿足。中長期來看，在“房住不炒”政策主基調(diào)下，房地產(chǎn)貸款嚴格監(jiān)管不會放松，金融資源投向房地產(chǎn)行業(yè)占比仍將進一步降低，這是大勢。

??涉房貸增速明顯下滑

??房地產(chǎn)“緊日子”不是從今年開始的，但今年確實是最“緊”的一年。

??央行數(shù)據(jù)顯示，三季度末房地產(chǎn)貸款余額51.4萬億元，同比增長7.6%，低于各項貸款增速4.3個百分點。其中，房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額12.16萬億元，同比增長0.02%，增速比上季末低2.8個百分點。個人住房貸款余額37.37萬億元，同比增長11.3%，增速比上季末低1.7個百分點。前三季度，房地產(chǎn)貸款新增3.03萬億元，占同期各項貸款增量的18.1%，這一比值較上季末下降0.8個百分點，比上年全年水平低7.3個百分點。

??據(jù)東吳證券測算，第三季度凈新增房地產(chǎn)開發(fā)貸進一步收縮至1400億元，9月末余額降至12.16萬億元，同比增速下行至0.02%。過去四個季度中，有三個季度新增開發(fā)貸款被壓降至負增長，，多年以來未曾如此。個人按揭貸9月末同比增速也降至11.3%，持續(xù)多個季度增速下行后，自2012年以來首次低于總?cè)嗣駧刨J款同比增速。今年以來購房者等待放款周期普遍長達4-6個月。

??無論是房地產(chǎn)企業(yè)還是購房者個人，事關(guān)房地產(chǎn)貸款都在持續(xù)收緊。上市銀行三季度財報數(shù)據(jù)亦證實了這一點。

??平安銀行三季報顯示，截至9 月末，平安銀行個人房屋按揭及持證抵押貸款余額 6294.8億元，較上年末增長 19.1%，其中，住房按揭貸款余額 2685.84 億元，較上年末增長12.2%。但在去年9月末時，這兩個增速數(shù)值分別為19.4%和16.3%。

??增速收窄在年內(nèi)新發(fā)放貸款數(shù)據(jù)中體現(xiàn)得更為明顯。今年1-9 月，平安銀行個人房屋按揭及持證抵押貸款新發(fā)放 2314.71億元，同比增長25.5%；去年1-9月，數(shù)據(jù)分別為1844.36億元和37.7%。按季度來看，今年前三季度，平安銀行新發(fā)放貸款額分別為809.89億元、803.07億元和701.75億元，很明顯呈現(xiàn)逐季縮減。

??招商銀行亦如此，三季度末個人住房按揭貸余額約1.34萬億元，較上年末增長5.6%；去年同期這一增幅則為12.7%，漲幅折半。

??部分涉房貸風險暴露 撥備覆蓋率大增

??上市銀行紛紛收縮“錢袋子”，一方面出于樓市調(diào)控下“三線四檔”硬指標所限；另一方面則是受個別房企風險暴露影響，銀行資產(chǎn)質(zhì)量承壓。

??出于風險考慮，銀行三季報中無論國有大行、股份行和中小銀行，都將撥備覆蓋率大大提高，撥備覆蓋率實際上是銀行貸款可能發(fā)生的呆、壞賬準備金的使用比率。

??如三季度末農(nóng)業(yè)銀行不良貸款率1.48%，比去年末下降0.09個百分點；撥備覆蓋率288.04%，比去年末上升27.4個百分點。中信銀行不良貸款率1.48%，較去年末下降0.16個百分點，但撥備覆蓋率184.6%，較去年末上升12.92個百分點。平安銀行不良貸款率1.05%，較去年末下降0.13個百分點；而撥備覆蓋率268.35%，較去年末上升66.95個百分點；逾期60天以上貸款撥備覆蓋率330.46%，較去年末上升110.68個百分點；逾期90天以上貸款撥備覆蓋率370.18%，較去年末上升101.44個百分點。

??中小型銀行中，上海銀行不良貸款率為1.19%，較去年末下降0.03個百分點；撥備覆蓋率為331.77%，較上年末提高10.39個百分點；成都銀行不良貸款率1.06%，較上年末下降0.31個百分點，撥備覆蓋率387.41%，較上年末增長93.98個百分點。

??據(jù)不完全統(tǒng)計，三季度末21家主要上市銀行不良率環(huán)比下降2個百分點至1.39%，撥備覆蓋率則環(huán)比提升6個百分點至231%。不過，受地產(chǎn)、地方平臺等個案資金鏈緊張出現(xiàn)逾期拖累，仍有8家上市銀行關(guān)注性貸款出現(xiàn)環(huán)比反彈。關(guān)注類貸款是指盡管借款人目前有能力償還貸款本息，但存在一些可能對償還產(chǎn)生不利影響因素的貸款。

??三季度末，民生銀行不良貸款率較二季度下降1個百分點至1.79%，但關(guān)注貸款率上升33個百分點至3.19%，后續(xù)不良生成壓力依然較大。

??平安銀行的關(guān)注類貸款余額則從去年末的297.03億元增至三季度末的407.86億元，關(guān)注類貸款占比1.37%，較去年末上升0.26個百分點。平安銀行副行長兼首席風險官郭世邦解釋稱，這主要是受寶能貸款影響。目前寶能貸款劃入關(guān)注類，雖然還沒有全部進入逾期，但該行已對寶能不良貸款進行足額撥備，對寶能所有授信都有足值抵押物，隨著抵押房產(chǎn)交付，對寶能產(chǎn)生的終極風險可控，相關(guān)部門已成立風險化解專班。

??“目前銀行針對房地產(chǎn)企業(yè)存量業(yè)務的風險排查已全部結(jié)束，下一步要重點關(guān)注貸后管理，做好資金封閉管理，防止資金挪用?！逼桨层y行相關(guān)負責人表示。

??興業(yè)銀行關(guān)注類貸款亦大為增加，三季度末關(guān)注類貸款余額633.83億元，較期初增加了89.76億元，關(guān)注類貸款占比1.47%，較期初上升0.1個百分點。興業(yè)銀行相關(guān)人士表示，部分借款人因資金鏈緊張產(chǎn)生逾期欠息，導致關(guān)注類貸款有所增加。

??招商銀行關(guān)注貸款余額為450.32億元，較去年末增加43.16億元，關(guān)注貸款率0.82%。其中，在個人住房貸款中，關(guān)注類貸款余額較去年底大幅增加了35億元。招商銀行解釋稱，受部分房地產(chǎn)企業(yè)信用風險暴露影響，截至9月末，該行對公房地產(chǎn)不良貸款率為1.29%，較去年末上升了1.06個百分點。

??涉房貸有所放松 但總體仍謹慎

??近來，央行、銀保監(jiān)會多次發(fā)聲表示將“維護房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，維護住房消費者的合法權(quán)益”。人民銀行、銀保監(jiān)會于9月底召開房地產(chǎn)金融工作座談會，指導主要銀行準確把握和執(zhí)行好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，保持房地產(chǎn)信貸平穩(wěn)有序投放，維護房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

??11月開端，央行旗下媒體報道稱，央行近期在各地已對準確把握房地產(chǎn)金融審慎管理政策要求、穩(wěn)健開展房地產(chǎn)貸款業(yè)務和保持房地產(chǎn)信貸平穩(wěn)有序投放等內(nèi)容進行了傳達，部分地區(qū)央行分支行開始根據(jù)當?shù)厍闆r進行窗口指導。

??據(jù)記者了解，近期一線城市二手房放貸速度的確出現(xiàn)提升勢頭，但各地銀行放貸依然審慎，尤其是對公房地產(chǎn)貸款，銀行更為重視風險排查，“房住不炒”大方向并沒有改變。

??上海金融與發(fā)展實驗室主任曾剛表示，從供給端來看，目前銀行還是應該在保證房住不炒的調(diào)控下，對居民合理剛需以及開發(fā)商開發(fā)過程中合理需求予以滿足。政策調(diào)控需要更加精準地構(gòu)建一個長效機制，來保障房地產(chǎn)市場長期平穩(wěn)健康發(fā)展。

??東吳證券首席分析師馬祥云判斷，房地產(chǎn)貸款放松將沿兩個方向：一是住房按揭貸款增速回升，核心邏輯是監(jiān)管層強調(diào)滿足購房者合理需求，所以預計此前積壓的按揭貸款會加速投放，同時個人住房抵押貸款支持證券額度也會繼續(xù)放寬以配合銀行出表需求；二是開發(fā)貸款預計第四季度恢復正增長，核心邏輯是滿足健康房企合理融資需求，防止流動性風險擴散，但預計增量不會過高，因為銀行從自身風險管控角度也會相對審慎投放。

??招行副行長兼首席風險官朱江濤在三季度業(yè)績交流會上表示，針對承擔信用風險的房地產(chǎn)授信業(yè)務，招行將繼續(xù)實施行業(yè)限額和客戶限額管理，聚焦中心城市和戰(zhàn)略客戶，持續(xù)調(diào)整房地產(chǎn)客戶及區(qū)域資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，對房地產(chǎn)業(yè)務及項目資金監(jiān)管情況、房地產(chǎn)上下游產(chǎn)業(yè)鏈繼續(xù)進行全面排查和持續(xù)跟蹤，并根據(jù)具體風險情況逐筆充分計提撥備。

??郭世邦稱，平安銀行在嚴格控制房貸規(guī)模占比的同時，加強房地產(chǎn)貸款風險管控，將繼續(xù)實行名單制管理，同時升級資金封閉管理要求，防止資金挪用。在項目選擇上，會重點選擇人口凈流入、產(chǎn)業(yè)支撐力比較強的城市，有區(qū)位優(yōu)勢，尤其是銷售前景好計劃周期短的項目。

??“針對供應商、建筑商等供應鏈方面可能會有明顯調(diào)整，很多以前不能融資的中小企業(yè)，現(xiàn)在如果其項目和合作房企非常優(yōu)質(zhì)，也可能會適當提高授信額度?！蹦硣秀y行相關(guān)人士稱。