??近期，住建部會(huì)同國(guó)家發(fā)改委等五部門印發(fā)《關(guān)于做好2021年度發(fā)展保障性租賃住房情況監(jiān)測(cè)評(píng)價(jià)工作的通知》，明確“十四五”期間大力增加保障性租賃住房供給，力爭(zhēng)新增保障性租賃住房占新增住房供應(yīng)總量比例達(dá)到30%及以上。

??保障性租賃住房作為“十四五”期間房地產(chǎn)領(lǐng)域的計(jì)劃重心，在財(cái)稅、土地、金融、資金監(jiān)管等方面都迎來(lái)較為全面的政策支持。其中，發(fā)改委出臺(tái)的958號(hào)文件，明確將保障性租賃住房納入公募REITs的試點(diǎn)范圍。

??事實(shí)上，住房租賃市場(chǎng)存在收益率偏弱的痛點(diǎn)，無(wú)論是重資產(chǎn)模式，還是輕資產(chǎn)模式，都很難吸引社會(huì)資金大規(guī)模投入，因此“國(guó)家隊(duì)”仍是租賃市場(chǎng)的主力軍。而公募REITs擴(kuò)容至租賃領(lǐng)域，市場(chǎng)或迎來(lái)破局，雖對(duì)住房租賃自身的模式很難產(chǎn)生根本性改善，但仍具有一定積極意義。

??01

??“國(guó)家隊(duì)”托底住房租賃

??根據(jù)物業(yè)獲取方式的不同，租賃機(jī)構(gòu)運(yùn)營(yíng)模式可分為重資產(chǎn)和輕資產(chǎn)模式。輕重模式互有利弊，但無(wú)論哪種模式逗存在租金收益率不足的痛點(diǎn)。

??重資產(chǎn)模式下，前期土地成本和建安成本投入規(guī)模大，僅靠租金收入難以覆蓋前期投入，回收周期長(zhǎng)，不便于擴(kuò)張。而輕資產(chǎn)模式的優(yōu)勢(shì)在于回收周期相對(duì)較短，便于擴(kuò)張，但租金價(jià)差空間有限、成本控制難，租金收益率不足。一方面，長(zhǎng)期租房多為中低收入人群，疊加輕資產(chǎn)準(zhǔn)入門檻低，租金價(jià)差空間有限，收入不穩(wěn)定；另一方面，成本較難管控，拿房成本普遍較高。

??住房租賃回報(bào)率偏低，不足以吸引社會(huì)資金大規(guī)模投入，租賃市場(chǎng)普遍由“國(guó)家隊(duì)”托底。

??租賃用地主要3種供地方式：純租賃地塊、競(jìng)自持租賃地塊和集體用地。純租賃地塊因折價(jià)較多，一般是地方國(guó)企接盤，CRIC系統(tǒng)數(shù)據(jù)顯示，年內(nèi)87.9%的純租賃地塊由地方國(guó)企斬獲。而競(jìng)自持租賃地塊約56.7%由國(guó)資獲取，民企或主動(dòng)或被動(dòng)選擇，仍取得其中的43.3%，多為龍湖、旭輝、中駿等涉及住房租賃的主流房企。

??  02

??“弱資產(chǎn)”融資難，資金閉環(huán)尚未打通

??除初始投資成本高、回報(bào)率不足和回收周期長(zhǎng)等制約外，住房租賃融資難、融資方式有限也是阻礙其規(guī)模擴(kuò)張的重要原因。

??從租賃企業(yè)融資方式來(lái)看，主要包括債權(quán)融資和股權(quán)融資兩大類。其中，債權(quán)融資又包含銀行信貸、住房租賃專項(xiàng)債券以及資產(chǎn)證券化，而股權(quán)融資包括PE/VC和IPO。

??前期開(kāi)發(fā)或并購(gòu)階段，租賃機(jī)構(gòu)較為依賴銀行信貸和住房租賃專項(xiàng)債券等融資工具，但由于前期開(kāi)發(fā)階段并未產(chǎn)生穩(wěn)定的租金，收益往往難以覆蓋融資成本。銀行信貸偏向于選擇頭部房企以及大型國(guó)有租賃公司，更偏向于選擇區(qū)域位置佳、人口密集、交通便利的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。

??自2017年政策鼓勵(lì)住房租賃專項(xiàng)債至今，其發(fā)行規(guī)模從2018年的98.28億元逐步增至2020年的124億元，但整體規(guī)模依舊有限，且發(fā)行主體集中于萬(wàn)科、龍湖等頭部市場(chǎng)化的租賃企業(yè)。

專項(xiàng)債監(jiān)管審批嚴(yán)格，如嚴(yán)格審核募集資金用途中投入租賃項(xiàng)目的占比，前期龍湖、葛洲壩、綠城以及廣州城建等獲批的專項(xiàng)債比例均高于70%以上。這是住房租賃專項(xiàng)債發(fā)行難度大的重要原因。

??中期經(jīng)營(yíng)階段，住房租賃物業(yè)能夠產(chǎn)生穩(wěn)定的現(xiàn)金流入，資產(chǎn)證券化方式來(lái)盤活存量資產(chǎn)成為主流方式。

??住房租賃約7成證券化產(chǎn)品是類REITs，CMBS存續(xù)僅4單，約3成是收益權(quán)類ABS/ABN。以類REITs為例，2021年以來(lái)僅成功發(fā)行1單公共租賃住房類REITs（京保2021-1），發(fā)行規(guī)模顯著下滑與租賃市場(chǎng)景氣度下滑有直接關(guān)系。發(fā)行的主要制約是住房租賃的回報(bào)率較弱，資本化率較難覆蓋其優(yōu)先級(jí)利率（通常比銀行貸款高），其中利差需要發(fā)行人貼息，因此發(fā)行規(guī)?？壳暗挠腥A發(fā)、人才安居、華僑城、保利和碧桂園等，多為“國(guó)家隊(duì)”及頭部房企。

??后期退出階段不靈活是制約當(dāng)前住房租賃發(fā)展的主因，目前資產(chǎn)證券化更偏向于債權(quán)融資屬性，而非項(xiàng)目權(quán)益的真實(shí)出售。

??03

??公募REITs擴(kuò)容至公租房或打破僵局

??對(duì)比發(fā)改委958號(hào)文件和前期586號(hào)文，本次958號(hào)文在城市范圍、規(guī)模要求、不動(dòng)產(chǎn)投資比例、申報(bào)途徑和擴(kuò)募監(jiān)管等方面進(jìn)行了顯著修訂，并計(jì)劃將公募REITs擴(kuò)容至保障性租賃住房領(lǐng)域。非試點(diǎn)范圍描述也刪除了“公寓、住宅”，調(diào)整為“酒店、商場(chǎng)、寫字樓等商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目不屬于試點(diǎn)范圍”，但文件還是在試點(diǎn)范圍明確提出土地用途原則上仍應(yīng)為非商業(yè)、非住宅。

??保障性住房租賃公益屬性較強(qiáng)，租金漲幅受到控制，疊加住房租賃物業(yè)本身回報(bào)率低、回收周期長(zhǎng)，很難滿足資產(chǎn)證券化對(duì)回報(bào)率的要求，當(dāng)前更多依賴財(cái)政補(bǔ)貼以及銀行貸款等資金支持進(jìn)行開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)。

??而公募REITs擴(kuò)容至公租房領(lǐng)域，很難對(duì)住房租賃自身的模式產(chǎn)生根本性改善，但還是具有一定積極意義。

??首先，首次打通住房租賃退出環(huán)節(jié)，可以靈活處置物業(yè)資產(chǎn)，真正實(shí)現(xiàn)前端銀行貸款+住房租賃專項(xiàng)債，中期證券化手段盤活存量，到后期公募REITs的全線布局；

??其次，相較類REITs的被動(dòng)管理（存續(xù)期內(nèi)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)不改變），公募REITs管理人對(duì)物業(yè)是主動(dòng)管理的，疊加公募REITs沒(méi)有到期期限，其管理人會(huì)結(jié)合租賃企業(yè)的長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，靈活買入或處置旗下資產(chǎn)，來(lái)改善資產(chǎn)整體租金收益率；

??最后，管理人可通過(guò)借貸或增發(fā)基金的方式，以合理價(jià)格收購(gòu)具備升值潛力的住房租賃物業(yè)，通過(guò)住房租賃物業(yè)估值的提升來(lái)彌補(bǔ)其租金收益率的不足。

??現(xiàn)階段公布的政策暫時(shí)僅將保障性租賃住房納入公募REITs的底層資產(chǎn)，并未將市場(chǎng)化的住房租賃物業(yè)考慮在內(nèi)，但住房租賃模式與公募REITs適配，未來(lái)公募REITs有望迎來(lái)再次擴(kuò)容。

??目前，公募REITs發(fā)行門檻較高，要求凈現(xiàn)金流分派率不低于4%，而住房租賃物業(yè)回報(bào)率普遍較低，很難發(fā)行相關(guān)產(chǎn)品。政策端，或可考慮在拿地階段適當(dāng)加大純租賃地塊的供應(yīng)，引導(dǎo)拿地成本的下滑，讓利于租賃企業(yè)；并盡快出臺(tái)REITs的稅收優(yōu)惠安排，避免重復(fù)征稅，從而提升租金收益率水平。