??受疫情影響，今年年初各大城市土地出讓一度中止，土地市場(chǎng)成交熱度也跌至低谷，一季度全國土地市場(chǎng)成交規(guī)模同比去年明顯下跌。隨著疫情逐漸得到控制，各地為穩(wěn)經(jīng)濟(jì)、穩(wěn)財(cái)政，不少熱點(diǎn)城市加大了優(yōu)質(zhì)土地的供應(yīng)，刺激市場(chǎng)熱度上升。

??進(jìn)入二季度，熱點(diǎn)城市推地節(jié)奏明顯加快，向來供地較少的深圳、東莞等城市也有多宗土地入市，帶動(dòng)整體成交規(guī)模明顯回升，甚至超出去年同期水平。不過，大多數(shù)需求增長乏力的三四線，土地市場(chǎng)仍然處于低溫，與南通、無錫、東莞等熱點(diǎn)三四線之間的分化也越來越大。

??三季度以來，多地出臺(tái)收緊樓市調(diào)控政策，疊加房地產(chǎn)金融監(jiān)管持續(xù)趨嚴(yán)，“三道紅線”新規(guī)試行，企業(yè)資金壓力顯現(xiàn)，拿地?zé)崆橛兴陆?，土地市?chǎng)逐漸回歸理性，土地市場(chǎng)整體表現(xiàn)量價(jià)齊跌，相比二季度略有降溫。預(yù)計(jì)四季度，“三道紅線”重壓下，房地產(chǎn)資金監(jiān)管繼續(xù)從嚴(yán)，房企拿地愿望大幅度降低，土地市場(chǎng)競(jìng)拍熱度將繼續(xù)回落，預(yù)計(jì)2020年全年全國土地市場(chǎng)成交規(guī)模或與去年持平。

??01

??“三道紅線”新規(guī)下市場(chǎng)熱度下降

??從土地成交量看，自7月開始，全國336城土地市場(chǎng)成交量由高位逐漸下降至低谷；截止9月20日，第三季度經(jīng)營性土地成交建面達(dá)到58533萬平方米，環(huán)比第二季度下降20%，同比去年第三季度增加1%。前三季度成交總建筑面積為172426萬平方米，同比增加了1%。

??分城市能級(jí)來看，各能級(jí)城市成交表現(xiàn)均不及二季度，尤其是一線城市，三季度成交量環(huán)比下滑了34%，但同比卻依然上漲23%。前三季度累計(jì)來看，一線城市保持較快推地節(jié)奏，成交量高達(dá)3632萬平方米，同比去年同期漲幅高達(dá)44%，供地力度明顯增大；二線和三四線城市土地市場(chǎng)以穩(wěn)為主，市場(chǎng)相對(duì)平穩(wěn)。

??價(jià)格方面，第三季度的土地成交均價(jià)主要表現(xiàn)為高位回落，7月份土地成交均價(jià)為2789元/平方米，截至數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)日，9月地價(jià)為2492元/平方米。第三季度的整體成交均價(jià)為2684元/平方米，環(huán)比下降8%。究其原因，一方面是受到熱點(diǎn)城市高價(jià)優(yōu)質(zhì)地塊成交減少、成交結(jié)構(gòu)變動(dòng)的影響，回調(diào)市場(chǎng)價(jià)格增長預(yù)期，另一方面則是在“三道紅線”融資新規(guī)之下房企融資有所收緊，房企資金面承壓，拿地?zé)崆榻档停變r(jià)成交地塊比重明顯上升，從而使得土地成交均價(jià)有所下調(diào)，土地市場(chǎng)較上半年有所降溫。

圖：2019年1月-2020年8月全國100個(gè)重點(diǎn)城市

商品住宅供應(yīng)面積（單位：萬平方米）

??注：數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)范圍至2020.9.20

??數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)

??一線城市由于京、滬等高價(jià)優(yōu)質(zhì)地塊入市較多導(dǎo)致成交均價(jià)上漲，其中上海居住用地推出量增加，更有北外灘等區(qū)域優(yōu)質(zhì)地塊出讓，多宗地塊成交溢價(jià)率超20%，成交了兩宗樓板價(jià)超8萬元/平方米的稀缺地塊，年內(nèi)兩次刷新全國單價(jià)地王，使得一線城市三季度平均樓板價(jià)增至17490元/平方米，環(huán)比二季度漲幅高達(dá)25%。

??二線城市則受由于杭州、南京等多個(gè)二線城市主體供地區(qū)域向郊區(qū)轉(zhuǎn)移，高地價(jià)城市入市體量明顯減少，使得三季度樓板價(jià)環(huán)比呈下降趨勢(shì)，降至4433元/平方米。三四線城市由于徐州、六安等低地價(jià)城市成交量增加，而昆山、東莞、紹興等高地價(jià)城市成交量減少，樓板價(jià)降至1789元/平方米，環(huán)比二季度下降了9%。

??就前三季度總體情況來看，盡管第三季度二、三線城市地價(jià)均呈現(xiàn)環(huán)比下降趨勢(shì)，但由于第二季度市場(chǎng)熱度整體處于高位，各能級(jí)城市在前三季度總成交均價(jià)同比均呈上漲趨勢(shì)，漲幅分別為12%、1%和10%；另外，受一線城市超高價(jià)優(yōu)質(zhì)地塊成交帶動(dòng)的影響，整體成交均價(jià)同比漲幅升至9%。

??02

??溢價(jià)率逐月環(huán)比下滑

??溢價(jià)率方面，前三季度土地成交溢價(jià)率15.1%，與上半年整體溢價(jià)率相比微增0.3個(gè)百分點(diǎn)，相比去年同期微降0.2個(gè)百分點(diǎn)。單就三季度來看，7、8月份市場(chǎng)熱度較二季度已經(jīng)有所下降，并且在“三道紅線”新規(guī)影響之下融資渠道收緊，降溫趨勢(shì)在9月份愈發(fā)明顯，降至14.5%，整體來看，三季度市場(chǎng)熱度為15.8%，環(huán)比二季度下降了0.6個(gè)百分點(diǎn)。

??從各能級(jí)城市來看，溢價(jià)率表現(xiàn)分化，三季度溢價(jià)率環(huán)比走勢(shì)呈現(xiàn)一線上漲、二線下滑、三四線持平的趨勢(shì)：一線城市在優(yōu)質(zhì)地塊集中供應(yīng)的影響下溢價(jià)率環(huán)比上升了3個(gè)百分點(diǎn)，增至13%，上一季度較熱的二線城市溢價(jià)率也降至13%，三四線城市溢價(jià)率與二季度基本持平，為18%，在三個(gè)能級(jí)中平均溢價(jià)率最高。

??表：2020年前三季度各能級(jí)城市經(jīng)營性土地成交量價(jià)

??（單位：萬平方米，億元，元/平方米）

??注：數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)范圍至2020.9.20，累計(jì)同比范圍為2019.1.1~2019.9.20

??數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)

??從重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市的土地成交情況來看，中西部省會(huì)城市仍是成交主力，成交量TOP5城市有3個(gè)位于中西部區(qū)域。其中，排名第一的是西安，尤其是6月份以來西安土地供應(yīng)持續(xù)發(fā)力，前3季度總成交建筑面積高達(dá)2606萬平方米，較去年同期成交量增加了近三成，成交價(jià)格也比去年同期上漲了2%。

??事實(shí)上，不只是西安，鄭州、長沙、成都等中西部城市前三季度的樓板價(jià)相比去年同期均有不同程度的上漲，主要是優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)明顯增加，尤其是新城核心板塊宅地供應(yīng)明顯增加，帶動(dòng)整體地價(jià)上漲。TOP20中，一線城市中上海和廣州均榜上有名，其中上海成交了169宗地，近七成是含宅用地，成交體量較去年同期增長了5成，供地顯著放量；廣州則成交了87塊，其中宅地比重過半，成交體量較去年同期增長了25個(gè)百分點(diǎn)，供地力度也明顯加大。

??三四線城市中，本次入榜的六個(gè)城市均來自長三角和粵港澳區(qū)域，分別是徐州、南通、溫州、湖州、佛山和惠州，除徐州表現(xiàn)突出，居于第二位以外，其余城市排名相對(duì)靠后。結(jié)合成交溢價(jià)率來看，杭州、寧波、徐州和湖州等長三角區(qū)域入榜城市的溢價(jià)率大多都超過了20%，市場(chǎng)熱度相對(duì)較高。

??進(jìn)入三季度，730經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議中央再提“房住不炒”，寧波、杭州、深圳、南京等熱點(diǎn)一二線城市調(diào)控政策相繼收緊，加之“三道紅線”新規(guī)之下融資渠道收緊，導(dǎo)致房企資金壓力較大，拿地積極性回落，7、8月份市場(chǎng)熱度較二季度已經(jīng)有所下降，并且這種降溫趨勢(shì)在9月份愈發(fā)明顯。結(jié)合政策層面來看，“三穩(wěn)”的目標(biāo)仍舊沒有改變，尤其是在融資環(huán)境較緊的大環(huán)境之下，接下來土地市場(chǎng)成交溢價(jià)率較二、三季度會(huì)有所下行。

??考慮到疫情影響之下，地方政府財(cái)政壓力較大，土地供應(yīng)量大概率保持在高位，但疊加“三道紅線”影響，重壓之下，房企拿地愿望大幅度降低，預(yù)計(jì)2020年土地成交規(guī)?；蚺c19年基本持平。

??表：2020年前三季度土地成交建面TOP20重點(diǎn)城市

??（單位：萬平方米，億元，元/平方米）

??數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)

??03

??政策收緊下四季度流拍現(xiàn)象將增多

??土地流拍方面。第三季度重點(diǎn)城市的土地流拍現(xiàn)象明顯好于去年同期，流拍幅數(shù)明顯減少；分月來看，7、8、9三個(gè)月的流拍幅數(shù)均低于去年同期水平，特別是8月份，流拍幅數(shù)僅有去年同期水平的三分之一。

??土地流拍現(xiàn)象的明顯改善，主要得益于今年重點(diǎn)城市優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)力度持續(xù)加大和融資環(huán)境一直適度寬松；在這些因素的影響下，房企拿地一直保持較高的積極性，土地流拍現(xiàn)象也明顯緩和，流拍率也一直維持在較低水平，三季度來一直處于10%以下的低位。

??不過，7月份以來熱點(diǎn)城市逐漸收緊調(diào)控，調(diào)整供地結(jié)構(gòu)，減少優(yōu)質(zhì)土地入市比例，同時(shí)資金監(jiān)管力度也進(jìn)一步加大，如南京等城市在拍地時(shí)還要求房企需用自有資金拿地；在此影響下，四季度土地流拍幅數(shù)可能會(huì)進(jìn)一步走高。

??圖：2019年1-9月及去年同期重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市

??土地流拍幅數(shù)（單位：幅）

??數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)

??04

??全年成交規(guī)?；蚺c去年持平

??2020年三季度，受各城市供地節(jié)奏調(diào)整影響，土地市場(chǎng)成交量較二季度明顯下滑，成交價(jià)格也因優(yōu)質(zhì)地塊入市占比減少而下滑，同時(shí)溢價(jià)率也出現(xiàn)了下滑趨勢(shì)，土地市場(chǎng)熱度相比二季度確實(shí)有所降低。結(jié)合政策層面來看，7月份以來中央多部委強(qiáng)調(diào)“房住不炒”，多個(gè)熱點(diǎn)城市也相繼收緊了調(diào)控政策，如南京更是多次修改土拍規(guī)則，以控制地價(jià)、平穩(wěn)市場(chǎng)。

??鑒于當(dāng)前部分城市地市熱度仍在較高水平，預(yù)計(jì)四季度整體政策面也是以收緊為主。在此影響下，土地市場(chǎng)成交溢價(jià)率大概率會(huì)進(jìn)一步走低。

??而在價(jià)格方面，在各城市供地主力區(qū)域由主城區(qū)逐漸向郊區(qū)轉(zhuǎn)移的影響下，第三季度地價(jià)有所回落，各能級(jí)城市地價(jià)均出現(xiàn)了環(huán)比下滑趨勢(shì)。接下來，隨著優(yōu)質(zhì)土地入市比例進(jìn)一步下滑、熱點(diǎn)城市紛紛采取措施控地價(jià)等因素的影響，四季度地價(jià)將會(huì)持續(xù)走低。不過，熱點(diǎn)城市優(yōu)質(zhì)地塊的競(jìng)爭(zhēng)仍然會(huì)更加激烈，如東莞、南京等城市優(yōu)質(zhì)地塊仍多以最高限價(jià)成交，上海多宗外郊環(huán)地塊更是刷新了片區(qū)成交最高單價(jià)。

??至于成交規(guī)模方面，截止9月全國土地市場(chǎng)成交量已經(jīng)超出去年同期水平，在財(cái)政壓力下，各地也會(huì)持續(xù)加大土地供應(yīng)，但由于“三道紅線”影響，四季度企業(yè)拿地愿望大幅度降低，預(yù)計(jì)2020年全年全國土地市場(chǎng)成交規(guī)模或?qū)⑴c2019年持平！