??2022年6月1日，期待已久的上海第一批次集中拍地首日完成。

??本次上海土拍共推出12個地區(qū)共計36幅地塊，土拍首日共成交20幅地塊，其中16塊底價成交，4幅地塊獲多名競買人報名，分別位于浦東（2幅）、徐匯（1幅）和楊浦（1幅），成交總金額495.32億元。

??另有16幅地塊將于6月2日至6月8日陸續(xù)出讓。

??總體來看，此次土拍國央企、民企、混合所有制企業(yè)以及地方國企均有參與，整體開局相對較好，大家對市場的預(yù)期相對偏樂觀。

??與上海解封同日，重啟的還有上海2022年第一批次集中供地。

??自2022年2月23日發(fā)布公告《上海市國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓公告（滬告字[2022]第016號）》之日起，至今已有3個多月的時間。

??2022年3月28日，上海土地交易市場發(fā)布通知，中止上海2022年首輪土拍，已交納的交易保證金在中止期（自本通知發(fā)布當(dāng)日起至中止結(jié)束當(dāng)日止）內(nèi)所產(chǎn)生的同期銀行活期存款利息，將在交易結(jié)束后退還。商品住房用地交易資金監(jiān)管期限另行設(shè)定。

??直至5月26日，上海土地交易市場發(fā)布公告恢復(fù)出讓。

??從公告來看，上海首輪土拍有以下變化：

??公告地塊均采用掛牌方式出讓，有效申請人即為競買人。

??在此之前，上海土拍采取招掛復(fù)合的入圍方式，先打分入圍后才能出價競拍，此次所有地塊全部直接競價，取消打分入圍環(huán)節(jié)。

??這就使得所有申請的房企都有機會出價競拍。

??一直以來上海土拍資金要求堪稱全國最高，本次《商品住房用地交易資金銀行監(jiān)管協(xié)議》對出讓文件中原《商品住房用地交易資金銀行監(jiān)管協(xié)議》的監(jiān)管賬戶監(jiān)管期限起始時間和封存資金金額作了調(diào)整。

??要求甲方在乙方開立的賬戶中封存的資金應(yīng)不小于甲方在《商品住房用地交易資金來源情況補充申報及承諾》中扣除本地塊保證金金額后的自有資金金額。

??競買保證金一般按起始價20%繳納，土地監(jiān)管資金為起拍價的100%+溢價部分（最高10%）。也就是說，以往競拍前房企需合計繳納130%的起拍價。

??在調(diào)整后，封存資金從原來最高130%降至110%，其中20%的保證金可以抵自有資金金額。

??以本次的熱門地塊徐匯斜土路街道為例，起始總價43.2億元，之前競拍企業(yè)想要拍得該地塊需要準(zhǔn)備56.16億元，而現(xiàn)在只需準(zhǔn)備47.52億元，省下8.64億流動資金。

??受疫情管控影響，本次土拍每幅地塊每個競買人只能有1名人員進(jìn)入現(xiàn)場交易廳室，因入場檢測異常無法進(jìn)入土地市場，或因在場內(nèi)出現(xiàn)不適離場就醫(yī)的，競買人應(yīng)自行承擔(dān)缺席相關(guān)現(xiàn)場交易活動的相應(yīng)責(zé)任。

??與此同時，本次土拍中，若僅有一名競買人，競買人無須至上海市土地交易市場。于2022年5月31日9時30分至2022年6月1日9時30分登陸網(wǎng)上受理平臺完成掛牌報價即可。

??從首日的拍地結(jié)果來看，共有16幅地塊，以底價成交。這16幅地塊都僅有一名競買人，競買人直接為地塊竟得者。

??這16幅地塊有8幅位于臨新片區(qū)，2幅位于普陀，2幅位于奉賢，1幅位于嘉定，1幅位于金山，1幅位于松江，1幅位于寶山。

??其中普陀兩個地塊區(qū)位相對較為優(yōu)越，最終由宸嘉聯(lián)合體和招商蛇口上海分公司竟得。

??尤其是招商蛇口拿下的中山北社區(qū)地塊，位于內(nèi)環(huán)內(nèi)區(qū)域，臨近蘇州河，距曹楊路站較近，地理位置極佳，周邊生活氛圍濃厚，配套成熟。

??該地塊出讓面積36110平方米，成交總價625000萬元，樓板價64581元/平方米，房地聯(lián)動價：105200元/平方米

??除16幅底價成交之外，另有20幅地塊因為多名競買人報名，于6月1日至6月8日陸續(xù)出讓。

??6月1日首日，共完成4幅地塊出讓，分別為浦東新區(qū)惠南地塊、浦東新區(qū)新場古鎮(zhèn)地塊、徐匯區(qū)斜土街道地塊以及楊浦區(qū)平?jīng)錾鐓^(qū)地塊。

??浦東惠南地塊作為首輪土拍的首個競價地塊，現(xiàn)場2位競買人經(jīng)過23輪報價，報至中止價，進(jìn)入一次性書面報價環(huán)節(jié)。最終由大家聯(lián)合體競得，成交總價12.23億元，成交樓板價1.66萬元/平方米，溢價率8.66%。

??浦東新區(qū)新場古鎮(zhèn)地塊緊隨其后，由同潤競得，成交總價145490萬元，成交樓板價22274元/平方米，溢價率8.49%。

??徐匯區(qū)斜土街道地塊以及楊浦區(qū)平?jīng)錾鐓^(qū)地塊為本次土拍市區(qū)核心地塊。

??楊浦區(qū)平?jīng)錾鐓^(qū)地塊，位于楊浦東外灘，區(qū)位優(yōu)越性可謂本輪土拍中第二，距離黃浦江約600米，區(qū)域內(nèi)目前的熱門新房仁恒·海上源，2021年開盤均價為11.5萬元/平方米，其最新開的2批次房源的入圍分高達(dá)73.44分，可謂搶手。

??本次楊浦區(qū)平?jīng)錾鐓^(qū)地塊出讓面積8639.7平方米，要求配5%的保障房，起拍總價100912萬元，起始樓板價73000元/平方米，房地聯(lián)動價123920元/平方米。最終由上海城投拿下，總價102712萬元，樓板價74302元/平方米，溢價率1.78%。

??本次出讓的徐匯區(qū)斜土街道地塊可謂是本批次中最為優(yōu)質(zhì)的地塊，該地塊南面是小米總部和香港置地西岸金融城，緊鄰去年第一批次的復(fù)星徐匯濱江商住辦綜合體地塊及2020年香港置地聯(lián)合體拿下的全國總價地王。

??出讓面積21942.7平方米，體量更優(yōu)于楊浦地塊，要求配套保障房5%和公建5%，起拍總價432000萬元，起始樓板價78750元/平方米，房地聯(lián)動價131000元/平方米。

??最終由招商蛇口、香港置地、徐匯城投共同競得，成交總價473330萬元，成交樓板價86285元/平方米，溢價率9.57%，為首日拍出的20幅地塊中最高。

??上海今年首輪土拍中，共有36幅涉宅用地，另有4幅城中村舊改地塊，合計40幅地塊，總出讓面積約215.66萬方，總起拍價超850億元。

??本次首輪土拍誠意滿滿，傳統(tǒng)市區(qū)出讓地塊數(shù)達(dá)到了4幅，其中有2幅位于內(nèi)環(huán)內(nèi)，另外其他熱門板塊如閔行、青浦西虹橋、松江泗涇都加大了供應(yīng)。最終成功出讓20宗土地，總成交金額為495.32億元。

??從結(jié)果來看，上海土拍恢復(fù)首日，整體開局相對較好，盡管經(jīng)歷了疫情和土拍延期，但并未對房企的參拍熱情造成很大影響。

??從參拍企業(yè)來看，大部分依然還是國企央企占主導(dǎo)，其中臨港新片區(qū)基本由本地房企收獲。

??也有不少活躍房企，其中大家房產(chǎn)作為浙系品牌房企，在上海土拍恢復(fù)首日奪得浦東惠南地塊，在首拍第一場提高了整個市場的熱點和關(guān)注。

??同潤則在國企和央企的夾擊中突出重圍，競得浦東新場鎮(zhèn)古鎮(zhèn)地塊。

??香港置地與招商蛇口、徐匯城投聯(lián)手拿下徐匯區(qū)斜土街道地塊，也是繼2020年后的再度出手，能充分看出香港老牌英資地產(chǎn)企業(yè)對上海的信心。

??2022年4月26日，上海市規(guī)劃和自然資源局正式發(fā)布了《上海市2022年度國有建設(shè)用地供應(yīng)計劃》。供應(yīng)總量有所增長，結(jié)構(gòu)亦發(fā)生明顯變化。按計劃，2022年度全市將供應(yīng)商品住房用地522-592公頃，與2021年相比，2022年土地供應(yīng)中商品住宅用地、產(chǎn)業(yè)用地、舊改用地出現(xiàn)增長，保障住房用地下降。

??5月29日，上海發(fā)布了《上海市加快經(jīng)濟恢復(fù)和重振行動方案》，其中提到：

??適當(dāng)增加2022年度建設(shè)用地計劃，加大凈增建設(shè)用地指標(biāo)，支持保障各區(qū)重點產(chǎn)業(yè)項目用地需求。按照各區(qū)2022年低效建設(shè)用地減量化任務(wù)提前下達(dá)建設(shè)用地指標(biāo)，加大周轉(zhuǎn)指標(biāo)暫借的支持力度。對于建設(shè)用地指標(biāo)確有缺口的區(qū)，可由市級指標(biāo)采取“直供”方式解決。

??對公開招標(biāo)拍賣掛牌方式出讓的地塊，加快建立線上交易機制。允許受讓人申請延期繳付或分期繳付土地出讓價款。優(yōu)化土地出讓條件，合理確定住宅用地起始價，降低商業(yè)辦公用房自持比例。

??可以預(yù)見，一直以高門檻著稱的上海土拍，無論是從上海競拍資金要求還是規(guī)則、供應(yīng)上都將進(jìn)一步優(yōu)化，上海拿地窗口期已然到來。

??此次上海土拍選擇在6月1日這個時間點重啟，與上海全面復(fù)工時間重合。在一定程度上表明了土地市場和房地產(chǎn)市場的活躍對于上海的重要意義。

??這主要是因為3月底開始的疫情讓上海經(jīng)濟受到了極大的影響，適當(dāng)推進(jìn)土拍，可在一定程度上增加各區(qū)土地財政收入，緩解疫情期間對上海造成的經(jīng)濟力。

??與此同時，此次土拍底價成交地塊數(shù)較多，國央企、民企、混合所有制企業(yè)以及地方國企均有參與并有所獲，結(jié)合房地聯(lián)動價，整體盈利情況有一定的保證，這也能在一定程度上實現(xiàn)“撐地產(chǎn)”“穩(wěn)杠桿”的目標(biāo)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

??上海首輪土拍還未完全結(jié)束，我們相信，未來隨著上海產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟的整體恢復(fù)，土地市場的投資表現(xiàn)也會更加向好。