土地編輯部 2022-06-02 08:48:43 來源:丁祖昱評(píng)樓市
??2022年6月1日,期待已久的上海第一批次集中拍地首日完成。
??本次上海土拍共推出12個(gè)地區(qū)共計(jì)36幅地塊,土拍首日共成交20幅地塊,其中16塊底價(jià)成交,4幅地塊獲多名競(jìng)買人報(bào)名,分別位于浦東(2幅)、徐匯(1幅)和楊浦(1幅),成交總金額495.32億元。
??另有16幅地塊將于6月2日至6月8日陸續(xù)出讓。
??總體來看,此次土拍國(guó)央企、民企、混合所有制企業(yè)以及地方國(guó)企均有參與,整體開局相對(duì)較好,大家對(duì)市場(chǎng)的預(yù)期相對(duì)偏樂觀。
??與上海解封同日,重啟的還有上海2022年第一批次集中供地。
??自2022年2月23日發(fā)布公告《上海市國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓公告(滬告字[2022]第016號(hào))》之日起,至今已有3個(gè)多月的時(shí)間。
??2022年3月28日,上海土地交易市場(chǎng)發(fā)布通知,中止上海2022年首輪土拍,已交納的交易保證金在中止期(自本通知發(fā)布當(dāng)日起至中止結(jié)束當(dāng)日止)內(nèi)所產(chǎn)生的同期銀行活期存款利息,將在交易結(jié)束后退還。商品住房用地交易資金監(jiān)管期限另行設(shè)定。
??直至5月26日,上海土地交易市場(chǎng)發(fā)布公告恢復(fù)出讓。
??從公告來看,上海首輪土拍有以下變化:
??公告地塊均采用掛牌方式出讓,有效申請(qǐng)人即為競(jìng)買人。
??在此之前,上海土拍采取招掛復(fù)合的入圍方式,先打分入圍后才能出價(jià)競(jìng)拍,此次所有地塊全部直接競(jìng)價(jià),取消打分入圍環(huán)節(jié)。
??這就使得所有申請(qǐng)的房企都有機(jī)會(huì)出價(jià)競(jìng)拍。
??一直以來上海土拍資金要求堪稱全國(guó)最高,本次《商品住房用地交易資金銀行監(jiān)管協(xié)議》對(duì)出讓文件中原《商品住房用地交易資金銀行監(jiān)管協(xié)議》的監(jiān)管賬戶監(jiān)管期限起始時(shí)間和封存資金金額作了調(diào)整。
??要求甲方在乙方開立的賬戶中封存的資金應(yīng)不小于甲方在《商品住房用地交易資金來源情況補(bǔ)充申報(bào)及承諾》中扣除本地塊保證金金額后的自有資金金額。
??競(jìng)買保證金一般按起始價(jià)20%繳納,土地監(jiān)管資金為起拍價(jià)的100%+溢價(jià)部分(最高10%)。也就是說,以往競(jìng)拍前房企需合計(jì)繳納130%的起拍價(jià)。
??在調(diào)整后,封存資金從原來最高130%降至110%,其中20%的保證金可以抵自有資金金額。
??以本次的熱門地塊徐匯斜土路街道為例,起始總價(jià)43.2億元,之前競(jìng)拍企業(yè)想要拍得該地塊需要準(zhǔn)備56.16億元,而現(xiàn)在只需準(zhǔn)備47.52億元,省下8.64億流動(dòng)資金。
??受疫情管控影響,本次土拍每幅地塊每個(gè)競(jìng)買人只能有1名人員進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)交易廳室,因入場(chǎng)檢測(cè)異常無法進(jìn)入土地市場(chǎng),或因在場(chǎng)內(nèi)出現(xiàn)不適離場(chǎng)就醫(yī)的,競(jìng)買人應(yīng)自行承擔(dān)缺席相關(guān)現(xiàn)場(chǎng)交易活動(dòng)的相應(yīng)責(zé)任。
??與此同時(shí),本次土拍中,若僅有一名競(jìng)買人,競(jìng)買人無須至上海市土地交易市場(chǎng)。于2022年5月31日9時(shí)30分至2022年6月1日9時(shí)30分登陸網(wǎng)上受理平臺(tái)完成掛牌報(bào)價(jià)即可。
??從首日的拍地結(jié)果來看,共有16幅地塊,以底價(jià)成交。這16幅地塊都僅有一名競(jìng)買人,競(jìng)買人直接為地塊竟得者。
??這16幅地塊有8幅位于臨新片區(qū),2幅位于普陀,2幅位于奉賢,1幅位于嘉定,1幅位于金山,1幅位于松江,1幅位于寶山。
??其中普陀兩個(gè)地塊區(qū)位相對(duì)較為優(yōu)越,最終由宸嘉聯(lián)合體和招商蛇口上海分公司竟得。
??尤其是招商蛇口拿下的中山北社區(qū)地塊,位于內(nèi)環(huán)內(nèi)區(qū)域,臨近蘇州河,距曹楊路站較近,地理位置極佳,周邊生活氛圍濃厚,配套成熟。
??該地塊出讓面積36110平方米,成交總價(jià)625000萬元,樓板價(jià)64581元/平方米,房地聯(lián)動(dòng)價(jià):105200元/平方米
??除16幅底價(jià)成交之外,另有20幅地塊因?yàn)槎嗝?jìng)買人報(bào)名,于6月1日至6月8日陸續(xù)出讓。
??6月1日首日,共完成4幅地塊出讓,分別為浦東新區(qū)惠南地塊、浦東新區(qū)新場(chǎng)古鎮(zhèn)地塊、徐匯區(qū)斜土街道地塊以及楊浦區(qū)平?jīng)錾鐓^(qū)地塊。
??浦東惠南地塊作為首輪土拍的首個(gè)競(jìng)價(jià)地塊,現(xiàn)場(chǎng)2位競(jìng)買人經(jīng)過23輪報(bào)價(jià),報(bào)至中止價(jià),進(jìn)入一次性書面報(bào)價(jià)環(huán)節(jié)。最終由大家聯(lián)合體競(jìng)得,成交總價(jià)12.23億元,成交樓板價(jià)1.66萬元/平方米,溢價(jià)率8.66%。
??浦東新區(qū)新場(chǎng)古鎮(zhèn)地塊緊隨其后,由同潤(rùn)競(jìng)得,成交總價(jià)145490萬元,成交樓板價(jià)22274元/平方米,溢價(jià)率8.49%。
??徐匯區(qū)斜土街道地塊以及楊浦區(qū)平?jīng)錾鐓^(qū)地塊為本次土拍市區(qū)核心地塊。
??楊浦區(qū)平?jīng)錾鐓^(qū)地塊,位于楊浦東外灘,區(qū)位優(yōu)越性可謂本輪土拍中第二,距離黃浦江約600米,區(qū)域內(nèi)目前的熱門新房仁恒·海上源,2021年開盤均價(jià)為11.5萬元/平方米,其最新開的2批次房源的入圍分高達(dá)73.44分,可謂搶手。
??本次楊浦區(qū)平?jīng)錾鐓^(qū)地塊出讓面積8639.7平方米,要求配5%的保障房,起拍總價(jià)100912萬元,起始樓板價(jià)73000元/平方米,房地聯(lián)動(dòng)價(jià)123920元/平方米。最終由上海城投拿下,總價(jià)102712萬元,樓板價(jià)74302元/平方米,溢價(jià)率1.78%。
??本次出讓的徐匯區(qū)斜土街道地塊可謂是本批次中最為優(yōu)質(zhì)的地塊,該地塊南面是小米總部和香港置地西岸金融城,緊鄰去年第一批次的復(fù)星徐匯濱江商住辦綜合體地塊及2020年香港置地聯(lián)合體拿下的全國(guó)總價(jià)地王。
??出讓面積21942.7平方米,體量更優(yōu)于楊浦地塊,要求配套保障房5%和公建5%,起拍總價(jià)432000萬元,起始樓板價(jià)78750元/平方米,房地聯(lián)動(dòng)價(jià)131000元/平方米。
??最終由招商蛇口、香港置地、徐匯城投共同競(jìng)得,成交總價(jià)473330萬元,成交樓板價(jià)86285元/平方米,溢價(jià)率9.57%,為首日拍出的20幅地塊中最高。
??上海今年首輪土拍中,共有36幅涉宅用地,另有4幅城中村舊改地塊,合計(jì)40幅地塊,總出讓面積約215.66萬方,總起拍價(jià)超850億元。
??本次首輪土拍誠(chéng)意滿滿,傳統(tǒng)市區(qū)出讓地塊數(shù)達(dá)到了4幅,其中有2幅位于內(nèi)環(huán)內(nèi),另外其他熱門板塊如閔行、青浦西虹橋、松江泗涇都加大了供應(yīng)。最終成功出讓20宗土地,總成交金額為495.32億元。
??從結(jié)果來看,上海土拍恢復(fù)首日,整體開局相對(duì)較好,盡管經(jīng)歷了疫情和土拍延期,但并未對(duì)房企的參拍熱情造成很大影響。
??從參拍企業(yè)來看,大部分依然還是國(guó)企央企占主導(dǎo),其中臨港新片區(qū)基本由本地房企收獲。
??也有不少活躍房企,其中大家房產(chǎn)作為浙系品牌房企,在上海土拍恢復(fù)首日奪得浦東惠南地塊,在首拍第一場(chǎng)提高了整個(gè)市場(chǎng)的熱點(diǎn)和關(guān)注。
??同潤(rùn)則在國(guó)企和央企的夾擊中突出重圍,競(jìng)得浦東新場(chǎng)鎮(zhèn)古鎮(zhèn)地塊。
??香港置地與招商蛇口、徐匯城投聯(lián)手拿下徐匯區(qū)斜土街道地塊,也是繼2020年后的再度出手,能充分看出香港老牌英資地產(chǎn)企業(yè)對(duì)上海的信心。
??2022年4月26日,上海市規(guī)劃和自然資源局正式發(fā)布了《上海市2022年度國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃》。供應(yīng)總量有所增長(zhǎng),結(jié)構(gòu)亦發(fā)生明顯變化。按計(jì)劃,2022年度全市將供應(yīng)商品住房用地522-592公頃,與2021年相比,2022年土地供應(yīng)中商品住宅用地、產(chǎn)業(yè)用地、舊改用地出現(xiàn)增長(zhǎng),保障住房用地下降。
??5月29日,上海發(fā)布了《上海市加快經(jīng)濟(jì)恢復(fù)和重振行動(dòng)方案》,其中提到:
??適當(dāng)增加2022年度建設(shè)用地計(jì)劃,加大凈增建設(shè)用地指標(biāo),支持保障各區(qū)重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目用地需求。按照各區(qū)2022年低效建設(shè)用地減量化任務(wù)提前下達(dá)建設(shè)用地指標(biāo),加大周轉(zhuǎn)指標(biāo)暫借的支持力度。對(duì)于建設(shè)用地指標(biāo)確有缺口的區(qū),可由市級(jí)指標(biāo)采取“直供”方式解決。
??對(duì)公開招標(biāo)拍賣掛牌方式出讓的地塊,加快建立線上交易機(jī)制。允許受讓人申請(qǐng)延期繳付或分期繳付土地出讓價(jià)款。優(yōu)化土地出讓條件,合理確定住宅用地起始價(jià),降低商業(yè)辦公用房自持比例。
??可以預(yù)見,一直以高門檻著稱的上海土拍,無論是從上海競(jìng)拍資金要求還是規(guī)則、供應(yīng)上都將進(jìn)一步優(yōu)化,上海拿地窗口期已然到來。
??此次上海土拍選擇在6月1日這個(gè)時(shí)間點(diǎn)重啟,與上海全面復(fù)工時(shí)間重合。在一定程度上表明了土地市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的活躍對(duì)于上海的重要意義。
??這主要是因?yàn)?月底開始的疫情讓上海經(jīng)濟(jì)受到了極大的影響,適當(dāng)推進(jìn)土拍,可在一定程度上增加各區(qū)土地財(cái)政收入,緩解疫情期間對(duì)上海造成的經(jīng)濟(jì)力。
??與此同時(shí),此次土拍底價(jià)成交地塊數(shù)較多,國(guó)央企、民企、混合所有制企業(yè)以及地方國(guó)企均有參與并有所獲,結(jié)合房地聯(lián)動(dòng)價(jià),整體盈利情況有一定的保證,這也能在一定程度上實(shí)現(xiàn)“撐地產(chǎn)”“穩(wěn)杠桿”的目標(biāo),促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。
??上海首輪土拍還未完全結(jié)束,我們相信,未來隨著上海產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的整體恢復(fù),土地市場(chǎng)的投資表現(xiàn)也會(huì)更加向好。
- 一視同仁支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求,保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)。
土拍規(guī)則生變,或重回價(jià)高者得?
2023-10-20土拍規(guī)則調(diào)整順應(yīng)市場(chǎng)變化,4城取消地價(jià)限制。- 二孩家庭給予一次性2萬元/套的購(gòu)房補(bǔ)貼;三孩家庭給予一次性3萬元/套的購(gòu)房補(bǔ)貼。
9月份鄭州商品房銷售8608套,銷售均價(jià)12304元/平方米
2023-10-20其中商品住宅銷售4961套,銷售面積60.02萬平方米,銷售均價(jià)11513元/平方米。- 政策效應(yīng)開始顯現(xiàn)。
南京出臺(tái)存量房交易資金監(jiān)管新政
2023-10-19進(jìn)一步激發(fā)存量房市場(chǎng)活力,保障存量房交易資金安全,維護(hù)買賣雙方合法權(quán)益。- 明確了首套住房和第二套改善型住房的認(rèn)定。
- 房地產(chǎn)的調(diào)整是有利于房地產(chǎn)向高質(zhì)量發(fā)展方向轉(zhuǎn)型。
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- 央行行長(zhǎng)潘功勝:穩(wěn)妥化解大型房企債券違約風(fēng)險(xiǎn)
- 土拍規(guī)則生變,或重回價(jià)高者得?
- 9月房?jī)r(jià):下跌態(tài)勢(shì)有所遏制,一線城市回穩(wěn)趨勢(shì)明顯
- 官方數(shù)據(jù):商品房單月銷售回暖,10月有望延續(xù)復(fù)蘇態(tài)勢(shì)
- 2023年九月房地產(chǎn)大事件盤點(diǎn)
- 央行:降低存量房貸利率工作接近尾聲,市場(chǎng)出現(xiàn)積極變化
- 從9月數(shù)據(jù)看,百?gòu)?qiáng)房企整體仍陷負(fù)增長(zhǎng)困局
- 自然資源部:城鎮(zhèn)開發(fā)邊界外不得規(guī)劃城鎮(zhèn)居住用地
中國(guó)城市住房?jī)r(jià)格288指數(shù)
(2023-02)1571.9點(diǎn)
- 0.13%
- -0.91%
日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
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2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
- 1土拍規(guī)則生變,或重回價(jià)高者得?
- 2官方數(shù)據(jù):商品房單月銷售回暖,10月有望延續(xù)復(fù)蘇態(tài)勢(shì)
- 32023年九月房地產(chǎn)大事件盤點(diǎn)
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- 69月房?jī)r(jià):下跌態(tài)勢(shì)有所遏制,一線城市回穩(wěn)趨勢(shì)明顯
- 7開創(chuàng)城市高質(zhì)量發(fā)展新局面
- 8國(guó)家統(tǒng)計(jì)局:房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量、可持續(xù)發(fā)展仍然有堅(jiān)實(shí)的支撐
- 9全國(guó)首個(gè)國(guó)土空間規(guī)劃編制技術(shù)規(guī)范國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)發(fā)布
- 10吉林:重點(diǎn)打擊抹黑、唱衰房地產(chǎn)市場(chǎng)的不當(dāng)言論