??7月9日，上海完成了取消雙限以及“滬九條”發(fā)布后的首輪土拍。

??三批次四宗地成交了91億元，整體溢價(jià)率增至8.44%，最高溢價(jià)21.18%，另外兩宗地底價(jià)成交，參拍房企數(shù)量也有所減少，且清一色央國(guó)企。

??上海取消雙限后第一拍整體表現(xiàn)依然保守，熱度分化明顯，熱門(mén)地塊溢價(jià)率先突破10%，將進(jìn)一步提振市場(chǎng)信心。

??自去年自然資源部發(fā)文建議取消土地拍賣(mài)中的地價(jià)限制以來(lái)，集中供地22城中，除了北京、深圳和寧波三城執(zhí)行限地價(jià)以外，已有19城土拍重回“價(jià)高者得”。

??土拍取消溢價(jià)率上限后，高溢價(jià)風(fēng)險(xiǎn)需房企自行承擔(dān)，這對(duì)房企成本管控能力和市場(chǎng)研判能力提出了更高的要求。

??第三批次土拍是‘滬九條’出臺(tái)后的首批宅地出讓。自該批次起，上海取消自2021年實(shí)行的溢價(jià)率10%封頂原則，在出讓條件中也沒(méi)有房地聯(lián)動(dòng)價(jià)的相關(guān)規(guī)定。

??從土拍結(jié)果來(lái)看，新政取得了明顯地效果，楊浦兩地均高溢價(jià)成交（21%、17%），土地市場(chǎng)熱度有明顯回升。不過(guò)，土拍市場(chǎng)冷熱不均的現(xiàn)象在雙限取消后依然存在。

??具體地塊來(lái)看，楊浦平?jīng)龅貕K競(jìng)爭(zhēng)最為激烈，作為三批次唯一的一塊內(nèi)環(huán)內(nèi)宅地，共吸引了9家房企競(jìng)拍，競(jìng)拍輪數(shù)達(dá)到了60輪，溢價(jià)率達(dá)到21.18%，88462元/平方米的樓板價(jià)更是突破楊浦近三年招拍掛樓板價(jià)紀(jì)錄。

??另外，楊浦長(zhǎng)白地塊也吸引4家房企參與競(jìng)拍，最終經(jīng)過(guò)79輪競(jìng)價(jià)被北京城建和越秀聯(lián)合體競(jìng)得，溢價(jià)率17.12%，成交樓板價(jià)70272元/平方米。

??寶山顧村和奉賢新城兩宗遠(yuǎn)郊地塊則以底價(jià)成交，分別被招商蛇口(8.680, -0.06, -0.69%)和中旅投資聯(lián)合體、奉賢發(fā)展摘得。

??2024年以來(lái)上海土拍市場(chǎng)一直延續(xù)分化行情，雙限取消后分化情況更加明顯，核心熱點(diǎn)地塊受多家房企爭(zhēng)搶?zhuān)菬狳c(diǎn)地塊底價(jià)成交將成為接下來(lái)土拍主旋律。

??從房企參拍積極性來(lái)看，即使取消雙限，房企拿地依然謹(jǐn)慎保守。

??三批次共有14家房企參拍，環(huán)比減少3家，平均每塊地不到4家房企參拍，相較于上半年平均4.4家參拍主體熱度有所下降，且清一色央國(guó)企，民企參拍積極性尚未調(diào)動(dòng)。

??地市熱度的回升，除了掛牌地塊質(zhì)量明顯提升之外，還有政策頻發(fā)對(duì)新房市場(chǎng)成交和去化回升帶來(lái)的影響。

??CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，受新政釋放和供應(yīng)質(zhì)量提升的影響，6月份上海新房成交規(guī)模止跌回調(diào)，6月累計(jì)成交6643套，成交面積80萬(wàn)平方米，同比跌幅收窄，新政效果顯現(xiàn)。

??地市熱度上升，很大程度上與新房去化速度有關(guān)。

??去化情況來(lái)看，6月共32盤(pán)入市，累計(jì)7497套房源，整體去化率50%。新政加持下，去化表現(xiàn)優(yōu)異，去化率超70%項(xiàng)目有13個(gè)，占比41%，整體去化回升。

??但市郊區(qū)及區(qū)域內(nèi)部?jī)杉?jí)分化依舊明顯，郊區(qū)項(xiàng)目中，高去化項(xiàng)目憑自身綜合素質(zhì)+借助市場(chǎng)窗口有所提升，去化7成以上有8個(gè)，但其余質(zhì)素普通項(xiàng)目平均去化35%或平推，平推率回落至年初的20%左右。

??為順應(yīng)市場(chǎng)需求，2024年以來(lái)上海土拍規(guī)則迎來(lái)多次調(diào)整。比如放寬中小套認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、比例，取消商品住房用地溢價(jià)率10%的上限要求，按“價(jià)高者得”的原則確定競(jìng)得人，同時(shí)放開(kāi)房地聯(lián)動(dòng)價(jià)，競(jìng)品質(zhì)、競(jìng)保障房改為合同約定。

??“地價(jià)上限”還要追溯到2021年，彼時(shí)，全國(guó)22個(gè)主要城市的住宅用地實(shí)施“集中掛牌、集中出讓”的雙集中供地，同年8月，自然資源部給集中供地城市提出四點(diǎn)要求，其中就包括單宗地溢價(jià)率不得超過(guò)15%。

??自2021年年初實(shí)施集中供地以來(lái)，供地政策發(fā)生了多輪變化和調(diào)整。直至去年9月底，自然資源部下發(fā)文件，建議取消土地拍賣(mài)中的地價(jià)限制、建議取消遠(yuǎn)郊區(qū)容積率1.0限制等，隨后熱點(diǎn)城市土拍規(guī)則迎來(lái)調(diào)整，部分地塊不再限制土地上限價(jià)格，重回“價(jià)高者得”。

??至2023年底，重點(diǎn)22城中已有18城已取消地價(jià)上限，至今年6月，上海成為恢復(fù)“價(jià)高者得”第19城，目前僅剩北京、深圳、寧波三個(gè)城市執(zhí)行限地價(jià)政策。

??點(diǎn)狀高熱、分化加劇的現(xiàn)象在各城市取消地價(jià)上限后首場(chǎng)土拍中出現(xiàn)。

??比如杭州，取消限價(jià)后首場(chǎng)土拍9宗地最高溢價(jià)率達(dá)38%，另有4宗地底價(jià)成交。成都亦如是，取消限價(jià)首場(chǎng)土拍的7宗地最高溢價(jià)率達(dá)到30%，但仍有4宗地底價(jià)成交。

??雙限取消后上海土拍也出現(xiàn)點(diǎn)狀高熱、局部分化的表現(xiàn)，這也進(jìn)一步說(shuō)明，取消地價(jià)上限并不能從根本上改變整體土拍市場(chǎng)遇冷的趨勢(shì)，反而會(huì)在一定程度上加劇城市及區(qū)域之間的分化。

??土拍熱度的維系，既要有土地質(zhì)量的保障，還要有高利潤(rùn)的預(yù)期，同時(shí)也離不開(kāi)良好的項(xiàng)目去化預(yù)期。

??上海第三批次土拍作為雙限取消和“滬九條”發(fā)布之后首場(chǎng)土拍，整體熱度在熱點(diǎn)地塊的帶動(dòng)下有所提升，整體表現(xiàn)出點(diǎn)狀高熱、分化加劇的特征。參拍的14家房企中仍以央國(guó)企為主，民企參拍積極性仍處于低位。

??2024年以來(lái)，土地供應(yīng)端延續(xù)“高頻、少量、質(zhì)優(yōu)”的供地策略，在供應(yīng)縮量和優(yōu)質(zhì)地塊的帶動(dòng)下，三季度土拍熱度有望點(diǎn)狀回升，房企投資仍將聚焦在核心一二線城市的優(yōu)質(zhì)板塊，隨著投資戰(zhàn)略的高度聚焦，核心地塊競(jìng)爭(zhēng)會(huì)愈發(fā)激烈。