??靜水流深 行穩(wěn)致遠(yuǎn)

??2020年注定是極不平凡的一年。

??這一年，是我國打贏“三大攻堅(jiān)戰(zhàn)”的決戰(zhàn)之年，是實(shí)現(xiàn)“十三五”規(guī)劃、擘畫“十四五”藍(lán)圖的交匯之年，更是全面建成小康社會(huì)、實(shí)現(xiàn)第一個(gè)百年目標(biāo)的收官之年。

??靜水流深，復(fù)雜多變的內(nèi)外部環(huán)境充滿風(fēng)險(xiǎn)與挑戰(zhàn)；行穩(wěn)致遠(yuǎn)，只有牢牢把握政策方向穩(wěn)扎穩(wěn)打方可進(jìn)而有為。

??2020年，面對(duì)肆虐全球的新冠肺炎疫情，面對(duì)嚴(yán)峻復(fù)雜的國際形勢(shì)，面對(duì)艱巨繁重的改革發(fā)展穩(wěn)定任務(wù)，中央堅(jiān)持穩(wěn)中求進(jìn)的總基調(diào)，扎實(shí)做好“六穩(wěn)”工作，落實(shí)“六?！比蝿?wù)。一手抓疫情防控，一手抓經(jīng)濟(jì)發(fā)展，完成了令世界矚目的完美答卷——國內(nèi)疫情得到有效控制，經(jīng)濟(jì)發(fā)展實(shí)現(xiàn)V型反轉(zhuǎn)，中國成為全球唯一實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)正增長的經(jīng)濟(jì)體。

??回望2020年，作為國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)，在疫情等諸多不利因素之下，顯示出了極強(qiáng)的韌性，在投資和消費(fèi)端對(duì)國民經(jīng)濟(jì)均起到了至關(guān)重要的支撐作用。更為可貴的是，與以往應(yīng)對(duì)金融危機(jī)、經(jīng)濟(jì)下滑所采取的房地產(chǎn)刺激政策不同，面對(duì)百年難遇的疫情沖擊和經(jīng)濟(jì)下滑風(fēng)險(xiǎn)，中央堅(jiān)持“房住不炒”的總基調(diào)，堅(jiān)持“不把房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”，始終保持政策定力，積極落實(shí)房地產(chǎn)長效機(jī)制，穩(wěn)中求進(jìn)，房地產(chǎn)調(diào)控取得階段性進(jìn)展。

??2020年已經(jīng)過去，這一年房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了怎樣的跌宕和陣痛，留下了哪些值得汲取的經(jīng)驗(yàn)，在“十四五”開局之年又將有著怎樣的作為？中房智庫希望通過對(duì)政策的梳理、對(duì)行業(yè)的觀察、對(duì)市場(chǎng)的分析，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展做一個(gè)簡單的回顧與展望。

??中房智庫 蘇志勇

??北京師范大學(xué) 雷童

??中央財(cái)經(jīng)大學(xué) 宮淑敏

??對(duì)于中國的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展來說，政策無疑起著至關(guān)重要的作用。始于2016年的本輪房地產(chǎn)調(diào)控至今已持續(xù)4年，“房住不炒”的總基調(diào)始終未變，“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的調(diào)控目標(biāo)始終未變。

??2020年，新冠肺炎疫情這一“黑天鵝”事件為中國經(jīng)濟(jì)蒙上陰影，也為房地產(chǎn)調(diào)控帶來嚴(yán)峻考驗(yàn)。是繼續(xù)實(shí)施嚴(yán)格的房地產(chǎn)調(diào)控政策，還是放松調(diào)控、以房地產(chǎn)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長？中央在這一問題上給出了非常明確的答案：“決不把房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”，保持房地產(chǎn)調(diào)控政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性。一年來，無論是在貨幣金融政策上、土地政策上，還是市場(chǎng)監(jiān)管政策上，這一思路貫穿調(diào)控政策的始終。

??一、國民經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)表現(xiàn)出強(qiáng)大韌性

??受新冠肺炎疫情影響，2020年我國宏觀經(jīng)濟(jì)總體呈現(xiàn)先抑后揚(yáng)的走勢(shì)。一季度疫情的突然暴發(fā)與快速蔓延使得國內(nèi)外眾多生產(chǎn)活動(dòng)都受到重大影響，我國經(jīng)濟(jì)同比回落6.8%，投資、消費(fèi)等主要指標(biāo)同比一度出現(xiàn)兩位數(shù)下滑；二季度，隨著防疫形勢(shì)的平穩(wěn)，復(fù)工復(fù)產(chǎn)、復(fù)商復(fù)市加快推進(jìn)，宏觀經(jīng)濟(jì)增長逐漸向常態(tài)回歸，GDP同比增速呈現(xiàn)出“V”型態(tài)勢(shì)；三季度各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)全面好轉(zhuǎn)，GDP增長4.9%。前三季度GDP由負(fù)轉(zhuǎn)正，同比增長0.7%。機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)，我國全年GDP將實(shí)現(xiàn)2%以上的增長，將成為全球唯一實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)正增長的經(jīng)濟(jì)體。

??國民經(jīng)濟(jì)的快速恢復(fù)，房地產(chǎn)行業(yè)功不可沒。面對(duì)前所未有的疫情沖擊，房地產(chǎn)業(yè)表現(xiàn)出了強(qiáng)大的韌性和潛力。經(jīng)歷了一季度投資、銷售的大幅下滑之后，二季度開始實(shí)現(xiàn)V型反轉(zhuǎn)。從投資端看，1~11月份，全國固定資產(chǎn)投資（不含農(nóng)戶）同比增長2.6%，而全國房地產(chǎn)開發(fā)投資129492億元，同比增長6.8%，好于整體固定資產(chǎn)投資。從銷售端看，1~11月商品房銷售面積150834萬平方米，同比增長1.3%；商品房銷售額148969億元，同比增長7.2%。其中住宅銷售面積增長1.9%，住宅銷售額增長9.5%。

??二、房地產(chǎn)調(diào)控表現(xiàn)出毫不動(dòng)搖的定力

??從全年政策態(tài)勢(shì)及其效果來看，2020年中央調(diào)控力度絲毫沒有放松，即使是在疫情最為嚴(yán)重的一季度，仍堅(jiān)持“房住不炒”的定位不變。銀保監(jiān)會(huì)、央行、住建部等中央部委多次召開會(huì)議強(qiáng)調(diào)保持樓市調(diào)控政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性。7月以來，受熱點(diǎn)城市房價(jià)、地價(jià)的不穩(wěn)定預(yù)期增加影響，中央多次召開會(huì)議強(qiáng)調(diào)“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。與此同時(shí)，中央保持房地產(chǎn)金融政策的連續(xù)性、一致性和穩(wěn)定性，加快建立房地產(chǎn)金融長效管理制度，下半年房地產(chǎn)金融監(jiān)管整體呈現(xiàn)逐漸收緊態(tài)勢(shì)。

??在“房住不炒”的總基調(diào)下，地方政府因城施策更加靈活。上半年，為了減弱疫情防控對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的干擾，各地更加靈活地因城施策，多地從供需兩端陸續(xù)出臺(tái)土地和房地產(chǎn)相關(guān)扶持政策。

??下半年政策環(huán)境趨緊，多地升級(jí)樓市調(diào)控政策（表1）

??（一）貨幣金融政策

??在“實(shí)現(xiàn)穩(wěn)增長和防風(fēng)險(xiǎn)的長期均衡”的政策導(dǎo)向下，通過積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，把資金用到支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)特別是中小微企業(yè)，但對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道的監(jiān)管顯著收緊。

??融資成本方面，隨著疫情好轉(zhuǎn)，由于金融流動(dòng)性加強(qiáng)，房企境內(nèi)融資成本改善明顯，多數(shù)境內(nèi)債的融資利率低于前次發(fā)行的利率。疊加海外疫情暴發(fā)導(dǎo)致海外融資基本停滯，房企紛紛將目光轉(zhuǎn)向境內(nèi)債，境內(nèi)債的發(fā)行規(guī)模上升，房企融資迎來窗口期。

??信托融資方面，自2019年二季度以來，銀保監(jiān)會(huì)持續(xù)加強(qiáng)房地產(chǎn)信托合規(guī)監(jiān)管，投向房地產(chǎn)的信托資金余額已經(jīng)連續(xù)5個(gè)季度下降。2020年5月8日，銀保監(jiān)會(huì)出臺(tái)《信托公司資金信托管理暫行辦法（征求意見稿）》，提出“全部集合資金信托投資于同一融資人及其關(guān)聯(lián)方非標(biāo)債權(quán)資產(chǎn)合計(jì)金額不得超過信托公司凈資產(chǎn)30%；全部集合資金信托投資于非標(biāo)債權(quán)資產(chǎn)合計(jì)金額在任何時(shí)點(diǎn)均不得超過全部集合資金信托合計(jì)實(shí)收信托的50%”，對(duì)信托發(fā)行量進(jìn)一步約束，房地產(chǎn)信托發(fā)行受到較大影響。

??企業(yè)融資監(jiān)管方面，形成重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測(cè)和融資管理規(guī)則，涉及“三條紅線”：剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%，凈負(fù)債率大于100%，現(xiàn)金短債比小于1倍。屆時(shí)如果超三道紅線，有息負(fù)債不得增加；超兩道紅線，有息負(fù)債年增速不得超過5%；超一道紅線，有息負(fù)債年增速不得超過10%；所有要求均達(dá)標(biāo)，有息負(fù)債規(guī)模年增速不得超過15%。這一監(jiān)管規(guī)則已在部分典型房企開展試點(diǎn)，待時(shí)機(jī)成熟后將全面實(shí)施。

??不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金方面，積極推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)工作。國家發(fā)改委、證監(jiān)會(huì)于2020年4月聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)相關(guān)工作的通知》（證監(jiān)發(fā)〔2020〕40號(hào)），國家發(fā)改委辦公廳于8月發(fā)布《關(guān)于做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)項(xiàng)目申報(bào)工作的通知》（發(fā)改辦投資〔2020〕586號(hào)），鼓勵(lì)國家重大戰(zhàn)略、國家級(jí)新區(qū)等重點(diǎn)區(qū)域項(xiàng)目開展基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域REITs試點(diǎn)。

??個(gè)人購房貸款方面，央行于2019年提出改革完善貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）形成機(jī)制，于2020年1月1日起，各金融機(jī)構(gòu)不得簽訂浮動(dòng)利率房貸的貸款合同。3月至8月，存量房貸中借款人可與銀行協(xié)商進(jìn)行存量浮動(dòng)利率貸款定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換，確定將定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換為LPR或固定利率，并對(duì)符合轉(zhuǎn)換條件但尚未辦理轉(zhuǎn)換的存量個(gè)人住房貸款定價(jià)基準(zhǔn)批量轉(zhuǎn)換為LPR。

??總體來看，2020年房地產(chǎn)金融調(diào)控政策一方面增強(qiáng)了對(duì)不符合規(guī)定的、風(fēng)險(xiǎn)較高的融資渠道監(jiān)管，同時(shí)也盡量維持了行業(yè)合理的、適度的流動(dòng)性需求。另一方面，對(duì)于多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)、特別是中小開發(fā)商而言，融資渠道監(jiān)管的收緊導(dǎo)致其融資周期拉長、融資成本上升，加劇了其資金鏈緊張。

??（二）土地政策

??在宏觀經(jīng)濟(jì)承壓、“落實(shí)減稅降費(fèi)”與“實(shí)施積極財(cái)政政策”的疊加作用下，2020年地方政府財(cái)政收支缺口繼續(xù)加大，對(duì)土地市場(chǎng)依賴性不降反增。但是，當(dāng)前大城市正在通過國土空間規(guī)劃落實(shí)“三線”劃定，轉(zhuǎn)入內(nèi)涵式發(fā)展，中長期內(nèi)“增量”土地供應(yīng)趨于緊縮。同時(shí)，4月9日，中共中央國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于構(gòu)建更加完善的要素市場(chǎng)化配置體制機(jī)制的意見》，推進(jìn)土地要素市場(chǎng)化配置，建立健全城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)；深化產(chǎn)業(yè)用地市場(chǎng)化配置改革；鼓勵(lì)盤活存量建設(shè)用地；完善土地管理體制。國家發(fā)改委印發(fā)《2020年新型城鎮(zhèn)化建設(shè)和城鄉(xiāng)融合發(fā)展重點(diǎn)任務(wù)》，加快推進(jìn)國家城鄉(xiāng)融合發(fā)展試驗(yàn)區(qū)改革探索，全面推開農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地直接入市。在此背景下，地方政府財(cái)政壓力日益突出。

??（三）住房保障政策

??從住房保障政策來看，按照構(gòu)建“多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房供應(yīng)體系”目標(biāo)，我國繼續(xù)完善住房制度改革、優(yōu)化多層次住房保障體系。

??一是加大租賃住房建設(shè)支持力度。11月3日，中共十九屆五中全會(huì)審議通過《中共中央關(guān)于制定國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十四個(gè)五年規(guī)劃和二〇三五年遠(yuǎn)景目標(biāo)的建議》，提出“探索支持利用集體建設(shè)用地按照規(guī)劃建設(shè)租賃住房，完善長租房政策，擴(kuò)大保障性租賃住房供給”。北京、廣州等城市也在本年度專門發(fā)文支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展（表2）。

??二是推進(jìn)共有產(chǎn)權(quán)住房建設(shè)。北京、上海、廣州等地持續(xù)探索共有產(chǎn)權(quán)住房的建設(shè)模式，增加相應(yīng)的土地供應(yīng)，并優(yōu)化調(diào)整申購政策。

??三是積極推進(jìn)保障性住房建設(shè)和城鎮(zhèn)棚戶區(qū)、老舊小區(qū)改造。7月20日，國務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于全面推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見》，持續(xù)提升金融服務(wù)力度和質(zhì)效，支持城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造規(guī)?；瘜?shí)施運(yùn)營主體采取市場(chǎng)化方式，運(yùn)用公司信用類債券、項(xiàng)目收益票據(jù)等進(jìn)行債券融資，但不得承擔(dān)政府融資職能，杜絕新增地方隱性債務(wù)；商業(yè)銀行依法合規(guī)對(duì)實(shí)施城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造的企業(yè)和項(xiàng)目提供信貸支持；落實(shí)稅費(fèi)減免政策。

??三、2021年政策導(dǎo)向：著力解決大城市住房突出問題

??對(duì)于2021年房地產(chǎn)政策導(dǎo)向，可以從2020年底的三次會(huì)議中找到答案。一是十九屆五中全會(huì)，二是12月18日閉幕的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，三是12月21日召開的全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議。

??十九屆五中全會(huì)通過的“十四五”規(guī)劃建議在強(qiáng)調(diào)“房住不炒”的定位以及租購并舉、因城施策的同時(shí)，明確提出“有效增加保障性住房供給，完善土地出讓收入分配機(jī)制，探索支持利用集體建設(shè)用地按照規(guī)劃建設(shè)租賃住房，完善長租房政策，擴(kuò)大保障性租賃住房供給”。

??中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議則把解決好大城市住房突出問題擺在了重要位置，提出，“要高度重視保障性租賃住房建設(shè)，加快完善長租房政策，逐步使租購住房在享受公共服務(wù)上具有同等權(quán)利，規(guī)范發(fā)展長租房市場(chǎng)”。在土地供應(yīng)方面則強(qiáng)調(diào)，“土地供應(yīng)要向租賃住房建設(shè)傾斜，單列租賃住房用地計(jì)劃，探索利用集體建設(shè)用地和企事業(yè)單位自有閑置土地建設(shè)租賃住房，國有和民營企業(yè)都要發(fā)揮功能作用”。在租賃住房市場(chǎng)方面，提出“要降低租賃住房稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，整頓租賃市場(chǎng)秩序，規(guī)范市場(chǎng)行為，對(duì)租金水平進(jìn)行合理調(diào)控”。

??住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議則對(duì)2021年的房地產(chǎn)工作做了八個(gè)方面的具體安排，其中實(shí)施城市更新行動(dòng)、穩(wěn)妥實(shí)施房地產(chǎn)長效機(jī)制方案、大力發(fā)展租賃住房、解決好大城市住房突出問題成為明年房地產(chǎn)工作的重中之重。

??從上述三次會(huì)議可以清晰地透露出2021年房地產(chǎn)政策導(dǎo)向：

??首先，“房住不炒”的總基調(diào)不變。盡管疫情等因素對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)產(chǎn)生了較大影響，但房地產(chǎn)調(diào)控政策依然會(huì)保持連續(xù)性和穩(wěn)定性。房地產(chǎn)長效機(jī)制初步形成，下一步會(huì)繼續(xù)完善并穩(wěn)妥實(shí)施。金融政策方面，會(huì)繼續(xù)弱化房地產(chǎn)金融屬性，引導(dǎo)房地產(chǎn)去金融化，推動(dòng)房企去杠桿、降負(fù)債，引導(dǎo)和鼓勵(lì)合理的住房消費(fèi)，回歸住房的民生屬性。市場(chǎng)政策方面，依然會(huì)圍繞“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”目標(biāo)實(shí)施政策調(diào)控，整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。

??其次，保障房特別是租賃住房建設(shè)將成為重中之重。無論是“十四五”劃建議、中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，還是全國住建工作會(huì)議，均把保障房、租賃住房建設(shè)提到非常重要的位置。特別是中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議將解決好大城市住房突出問題單獨(dú)列出，重視程度可見一斑。根據(jù)住建部的部署，2021年將加快構(gòu)建以保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房為主體的住房保障體系。擴(kuò)大保障性租賃住房供給，做好公租房保障，在人口凈流入的大城市重點(diǎn)發(fā)展政策性租賃住房。規(guī)范發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，加快培育專業(yè)化、規(guī)?；》孔赓U企業(yè)，建立健全住房租賃管理服務(wù)平臺(tái)。整頓租賃市場(chǎng)秩序，規(guī)范市場(chǎng)行為。穩(wěn)步推進(jìn)棚戶區(qū)改造。進(jìn)一步完善住房公積金繳存、使用和管理機(jī)制。

??第三，城市更新和舊城改造將提質(zhì)增效。按照住建部的部署，2021年將深入推進(jìn)以人為核心的新型城鎮(zhèn)化，加快建設(shè)宜居、綠色、韌性、智慧、人文城市。全面推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，加快建設(shè)完整居住社區(qū)，推動(dòng)物業(yè)企業(yè)大力發(fā)展線上線下服務(wù)業(yè)。