??泉州市商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理規(guī)定

??（2024年1月修訂的征求意見稿）

??根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市商品房預(yù)售管理辦法》、《福建省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳關(guān)于印發(fā)的通知》（閩建房〔2023〕12號）等法律法規(guī)和文件的規(guī)定，為進(jìn)一步加強(qiáng)商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理，規(guī)范預(yù)售資金的繳存使用行為，保障預(yù)售資金優(yōu)先用于項(xiàng)目工程建設(shè)，維護(hù)商品房交易雙方合法權(quán)益，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，結(jié)合本市實(shí)際，制定本規(guī)定。

??一、總則

??（一）本市范圍內(nèi)新批準(zhǔn)預(yù)售商品房的預(yù)售資金收存、使用及監(jiān)督管理，適用本規(guī)定。

??（二）泉州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局（以下簡稱市住建局）負(fù)責(zé)指導(dǎo)全市商品房預(yù)售資金監(jiān)管工作，負(fù)責(zé)統(tǒng)管區(qū)（鯉城區(qū)、豐澤區(qū)、洛江區(qū)、泉州臺商投資區(qū)，下同）及泉州開發(fā)區(qū)商品房預(yù)售資金監(jiān)管的組織實(shí)施。

??各縣（市）、泉港區(qū)住建主管部門負(fù)責(zé)本轄區(qū)范圍內(nèi)商品房預(yù)售資金監(jiān)管工作。

??市住建局委托泉州市房地產(chǎn)交易與監(jiān)測中心，負(fù)責(zé)統(tǒng)管區(qū)及泉州開發(fā)區(qū)商品房預(yù)售資金監(jiān)管制度落實(shí)情況的日常巡查、預(yù)售項(xiàng)目工程形象進(jìn)度現(xiàn)場查勘、預(yù)售資金撥付受理和審核、預(yù)售資金信息系統(tǒng)建設(shè)等工作。

??市級住建主管部門委托的建設(shè)工程質(zhì)量安全監(jiān)督機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)預(yù)售項(xiàng)目的工程質(zhì)量監(jiān)督管理，指導(dǎo)項(xiàng)目創(chuàng)建優(yōu)質(zhì)工程，配合落實(shí)預(yù)售資金監(jiān)管的相關(guān)工作?？h級住建主管部門委托的建設(shè)工程質(zhì)量安全監(jiān)督機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)具體監(jiān)督項(xiàng)目創(chuàng)建優(yōu)質(zhì)工程的全過程。

??商業(yè)銀行、政策性銀行（以下簡稱監(jiān)管銀行）配合住建主管部門和被授權(quán)委托的事業(yè)單位（以下統(tǒng)稱住建主管部門）共同做好商品房預(yù)售資金監(jiān)管工作，按照住建主管部門的審批意見及時撥付進(jìn)度款項(xiàng)，配合預(yù)售資金監(jiān)管檢查工作，實(shí)時提供監(jiān)管賬戶出入賬信息等相關(guān)資料。

??（三）建立預(yù)售資金監(jiān)管銀行名單，凡在本市轄區(qū)設(shè)立銀行或分支機(jī)構(gòu)，具備資金監(jiān)管安全規(guī)范運(yùn)行所需的金融管理業(yè)務(wù)能力及信息化管理所需的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，沒有不良記錄，承諾遵守法律法規(guī)和監(jiān)管協(xié)議約定，積極配合住建主管部門做好預(yù)售資金監(jiān)管和房屋交易網(wǎng)簽備案工作的，可向住建主管部門申請，加入預(yù)售資金監(jiān)管銀行名單。

??二、監(jiān)管賬戶開設(shè)

??（四）以獨(dú)立商品房項(xiàng)目為單位申請?jiān)O(shè)立預(yù)售資金監(jiān)管賬戶。開發(fā)企業(yè)應(yīng)在取得建筑工程施工許可后、申請商品房預(yù)售許可前，按照一本預(yù)售許可證對應(yīng)一個賬戶的原則在監(jiān)管銀行名單中選取銀行開設(shè)商品房預(yù)售資金監(jiān)管專用賬戶（以下簡稱監(jiān)管賬戶），監(jiān)管賬戶名應(yīng)當(dāng)體現(xiàn)“商品房預(yù)售資金監(jiān)管專戶”字樣。

??監(jiān)管賬戶應(yīng)在《商品房預(yù)售許可證》《商品房買賣合同》上載明，該賬戶不得開通任何形式的自動扣款業(yè)務(wù)，不得作為其他貸款的還款賬戶或還款擔(dān)保賬戶。

??（五）開發(fā)企業(yè)、監(jiān)管銀行和住建主管部門三方應(yīng)當(dāng)簽訂監(jiān)管協(xié)議，明確預(yù)售資金監(jiān)管額度、相應(yīng)建設(shè)形象進(jìn)度節(jié)點(diǎn)監(jiān)管資金控制要求、撥付流程、監(jiān)管責(zé)任及違約責(zé)任等。監(jiān)管協(xié)議作為商品房預(yù)售方案的附件。

??（六）預(yù)售項(xiàng)目因開發(fā)規(guī)模、按揭額度等原因，經(jīng)住建主管部門同意（有開發(fā)貸款的預(yù)售項(xiàng)目，還需經(jīng)發(fā)放開發(fā)貸款的監(jiān)管銀行同意），可從監(jiān)管銀行名單中選擇銀行變更監(jiān)管賬戶。變更監(jiān)管賬戶的，開發(fā)企業(yè)應(yīng)持監(jiān)管協(xié)議書向住建主管部門申請辦理預(yù)售方案變更備案，并按要求公示。

??（七）預(yù)售資金監(jiān)管方案應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：

??1.項(xiàng)目總造價；

??2.項(xiàng)目重點(diǎn)資金監(jiān)管額度；

??3.工程形象進(jìn)度計(jì)劃表；

??4.工程款支付計(jì)劃表；

??5.監(jiān)管賬戶名稱、賬號；

??6.其他需要說明的情況。

??（八）住建主管部門應(yīng)通過官方網(wǎng)站等政府信息公開要求公示預(yù)售項(xiàng)目的監(jiān)管銀行、監(jiān)管賬戶名稱及賬號。

??商品房預(yù)售時，開發(fā)企業(yè)或營銷代理中介機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在銷售場所、簽約繳款處等醒目位置公示預(yù)售資金監(jiān)管銀行、監(jiān)管賬戶信息，在商品房認(rèn)購協(xié)議中載明監(jiān)管賬戶。

??三、預(yù)售資金繳存

??（九）商品房預(yù)售時，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)提供所開設(shè)的監(jiān)管賬戶給購房人，協(xié)助購房人將全部購房款（包括定金、首付款、分期付款、一次性付款和銀行按揭貸款、住房公積金貸款等）和全裝修款實(shí)名直接存入監(jiān)管賬戶，由監(jiān)管銀行通過預(yù)售資金監(jiān)管系統(tǒng)上傳實(shí)時數(shù)據(jù)或存入監(jiān)管賬戶的憑證，憑證應(yīng)體現(xiàn)監(jiān)管賬戶名稱和賬號信息。

??分期付款方式的首付款不低于政策要求的最低比例，后續(xù)款項(xiàng)要合理安排入賬時間。

??（十）開發(fā)企業(yè)收繳購房款項(xiàng)采用pos機(jī)結(jié)算時，需向住建主管部門提供pos機(jī)綁定監(jiān)管賬戶為結(jié)算賬戶的書面證明。

??住建主管部門在辦理商品房預(yù)售合同網(wǎng)簽備案時，應(yīng)當(dāng)核對預(yù)售資金已存入監(jiān)管賬戶的憑證，或以其他監(jiān)管手段確保預(yù)售資金存入監(jiān)管賬戶。

??（十一）房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)貸款，包括土地使用權(quán)抵押貸款、在建工程抵押貸款等，應(yīng)當(dāng)用于所設(shè)置抵押的房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)，并全部進(jìn)入該項(xiàng)目的監(jiān)管賬戶。商品房項(xiàng)目辦理預(yù)售許可前存在土地使用權(quán)抵押的，應(yīng)先轉(zhuǎn)成在建工程抵押，并將抵押貸款全部轉(zhuǎn)入預(yù)售資金監(jiān)管賬戶；土地使用權(quán)抵押貸款和在建工程抵押貸款已用于監(jiān)管項(xiàng)目前期開發(fā)建設(shè)費(fèi)用的，在保證重點(diǎn)監(jiān)管資金額度的前提下，可憑發(fā)票進(jìn)行抵扣。

??住建主管部門在辦理房地產(chǎn)項(xiàng)目抵押備案、預(yù)售方案審核時應(yīng)對開發(fā)貸款入賬情況嚴(yán)格把關(guān)。

??（十二）住建主管部門應(yīng)加強(qiáng)與不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)、公積金管理機(jī)構(gòu)、商業(yè)銀行的溝通、協(xié)調(diào)，對購房人申請住房貸款的，要將個人住房貸款（包括公積金貸款等）直接劃入監(jiān)管賬戶，貸款信息應(yīng)對接傳輸至預(yù)售資金監(jiān)管系統(tǒng)。

??（十三）監(jiān)管銀行應(yīng)嚴(yán)格履行資金監(jiān)管協(xié)議，指定專人定期核查，發(fā)現(xiàn)商品房預(yù)售資金、開發(fā)貸款等未按時、足額存入監(jiān)管賬戶的，應(yīng)及時告知住建主管部門。

??四、預(yù)售資金使用

??（十四）對存入監(jiān)管賬戶的商品房預(yù)售款、開發(fā)貸款等資金全部進(jìn)行監(jiān)管，分重點(diǎn)監(jiān)管資金和一般監(jiān)管資金。重點(diǎn)監(jiān)管資金是確保預(yù)售商品房竣工交付所需的建設(shè)資金。

??重點(diǎn)監(jiān)管資金專項(xiàng)用于支付預(yù)售項(xiàng)目工程建設(shè)費(fèi)用，重點(diǎn)監(jiān)管資金額度原則上按照項(xiàng)目總造價的1.2倍核定。項(xiàng)目總造價包括項(xiàng)目所需的建筑施工、設(shè)備安裝、材料購置、配套建設(shè)（含小區(qū)規(guī)劃建設(shè)的配套設(shè)施及室外配套工程）等相關(guān)建設(shè)費(fèi)用總額；其中，住宅項(xiàng)目應(yīng)包括達(dá)到同步交付使用條件所需的建設(shè)費(fèi)用；全裝修項(xiàng)目的裝修監(jiān)管資金按照房屋套內(nèi)建筑面積乘以裝修單價標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行測算。

??重點(diǎn)監(jiān)管資金額度可根據(jù)開發(fā)企業(yè)信用等級按照項(xiàng)目總造價的1.0～1.2倍調(diào)整，統(tǒng)管區(qū)及泉州開發(fā)區(qū)的房地產(chǎn)項(xiàng)目（毛坯房）按總建筑面積以下標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算（全裝修款標(biāo)準(zhǔn)另計(jì)）：12層及以下的項(xiàng)目不少于3500元/平方米；13～30層的項(xiàng)目不少于4000元/平方米；31層及以上的項(xiàng)目不少于5000元/平方米，造價標(biāo)準(zhǔn)可根據(jù)市場公開的信息按年度調(diào)整。

??其中，對信用評價等級為AAA級、AA級的企業(yè)：重點(diǎn)監(jiān)管資金額度為項(xiàng)目總造價的1.0倍，非重點(diǎn)監(jiān)管資金實(shí)行報(bào)備即辦理；允許使用銀行保函置換預(yù)售監(jiān)管資金；對信用評價等級為A級、B級：重點(diǎn)監(jiān)管資金額度為項(xiàng)目總造價的1.1倍；允許使用銀行保函置換預(yù)售監(jiān)管資金；對信用評價等級為C級的企業(yè)：重點(diǎn)監(jiān)管資金額度為項(xiàng)目總造價的1.2倍，預(yù)售資金實(shí)行全額監(jiān)管；未參與信用評價的企業(yè)：重點(diǎn)監(jiān)管資金額度為項(xiàng)目總造價的1.2倍，預(yù)售資金實(shí)行全額監(jiān)管。

??（十五）重點(diǎn)監(jiān)管資金以外的為一般監(jiān)管資金。預(yù)售項(xiàng)目留足重點(diǎn)監(jiān)管資金后，在項(xiàng)目無拖欠工程款和農(nóng)民工工資的情況下，開發(fā)企業(yè)可以申請?zhí)崛∫话惚O(jiān)管資金撥付至其基本戶，優(yōu)先用于本項(xiàng)目建設(shè)、繳納稅費(fèi)和償還項(xiàng)目貸款。

??監(jiān)管賬戶設(shè)立時，開發(fā)企業(yè)應(yīng)同時提交施工總承包單位的普通賬戶和農(nóng)民工工資專用賬戶，工程款按規(guī)定比例要求直接撥付至農(nóng)民工工資專戶，剩余工程款原則上應(yīng)直接轉(zhuǎn)入施工單位賬戶、建材供應(yīng)商賬戶等。

??一般監(jiān)管資金應(yīng)預(yù)留不低于已收房款15%的額度，優(yōu)先用于支付法定稅費(fèi)、行政事業(yè)性收費(fèi)，預(yù)留額度隨已撥付稅費(fèi)金額下調(diào)。一般監(jiān)管資金撥付時應(yīng)綜合考慮，確保集團(tuán)公司在本市項(xiàng)目的保交樓。

??（十六）開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)方案（含單體工程、道路綠化、配套設(shè)施等）及施工進(jìn)度編制預(yù)售項(xiàng)目用款計(jì)劃，用款計(jì)劃應(yīng)按照節(jié)點(diǎn)申請支取。具體按以下要求辦理：

??1.建筑工程支取節(jié)點(diǎn)和比例

??①取得商品房預(yù)售許可證后，累計(jì)可申請使用監(jiān)管資金額度內(nèi)的預(yù)售資金不超過監(jiān)管額度（扣除裝修監(jiān)管資金，下同）的25%；

??②工程建設(shè)進(jìn)度達(dá)50%（按施工建筑面積計(jì)算），累計(jì)可申請使用監(jiān)管資金額度內(nèi)的預(yù)售資金不超過監(jiān)管額度的35%；

??③主體結(jié)構(gòu)封頂后，累計(jì)可申請使用監(jiān)管資金額度內(nèi)的預(yù)售資金不超過監(jiān)管額度的50%；

??④外墻裝修完畢腳手架拆除，累計(jì)可申請使用監(jiān)管資金額度內(nèi)的預(yù)售資金不超過監(jiān)管額度的70%；

??⑤單體驗(yàn)收完成，累計(jì)可申請使用監(jiān)管資金額度內(nèi)的預(yù)售資金不超過監(jiān)管額度的80%；

??⑥取得《工程竣工驗(yàn)收備案表》且無拖欠工程款和農(nóng)民工工資的，累計(jì)可申請使用監(jiān)管資金額度內(nèi)的預(yù)售資金不超過監(jiān)管額度的95%。

??中心市區(qū)統(tǒng)管區(qū)及泉州開發(fā)區(qū)國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同有規(guī)定建筑單體質(zhì)量要求達(dá)到泉州市優(yōu)質(zhì)工程的項(xiàng)目，建設(shè)單位和施工總承包單位應(yīng)在施工合同中約定項(xiàng)目“創(chuàng)優(yōu)”有關(guān)事項(xiàng)，按照監(jiān)管額度的3%預(yù)留項(xiàng)目“創(chuàng)優(yōu)”保證金或獎勵金。

??2.全裝修工程支取節(jié)點(diǎn)和比例

??交付標(biāo)準(zhǔn)為全裝修的項(xiàng)目，其全裝修款項(xiàng)全部進(jìn)入預(yù)售資金監(jiān)管的，全裝修工程按以下節(jié)點(diǎn)和比例申請撥付材料款、工程款等與裝修工程有關(guān)的費(fèi)用：

??①主體建筑工程取得經(jīng)區(qū)住建局確認(rèn)的《福建省房屋建筑工程竣工驗(yàn)收報(bào)告》后，因購買裝修材料需要，根據(jù)裝修材料采購合同及正式發(fā)票等，可申請使用資金額度不超過該單位工程重點(diǎn)監(jiān)管額度（裝修監(jiān)管資金部分，下同）的20%；

??②裝修工程取得施工許可證后，完成裝修工程量50%，累計(jì)申請使用資金額度不超過該單位工程重點(diǎn)監(jiān)管額度的50%；

??③裝修工程完成竣工驗(yàn)收備案，累計(jì)申請使用資金額度不超過該單位工程重點(diǎn)監(jiān)管額度的95%；

??④裝修監(jiān)管資金剩余5%作為裝修工程質(zhì)量保修保證金，項(xiàng)目交付使用后滿3年可申請支取其中3%、滿5年可以全部取出，撤銷裝修款項(xiàng)監(jiān)管。

??3.項(xiàng)目預(yù)售資金撥付在規(guī)定的節(jié)點(diǎn)之間，且不超過規(guī)定比例的情況下，根據(jù)工程實(shí)際完成量及合同約定的撥付比例，可靈活撥付預(yù)售資金。對于分期開發(fā)的項(xiàng)目，可精準(zhǔn)提取單棟樓棟的監(jiān)管資金。

??4.鼓勵全裝修項(xiàng)目購買全裝修質(zhì)量缺陷保險，保險費(fèi)用可從監(jiān)管資金列支。

??開發(fā)企業(yè)申請重點(diǎn)監(jiān)管資金使用節(jié)點(diǎn)時，應(yīng)當(dāng)向住建主管部門提供相關(guān)資料進(jìn)行核驗(yàn)，具體程序詳見附件。

??（十七）開發(fā)企業(yè)依據(jù)資金使用節(jié)點(diǎn)要求申請撥付監(jiān)管資金，應(yīng)當(dāng)根據(jù)資金用途提供相關(guān)資料。具體程序詳見附件。

??（十八）開發(fā)企業(yè)與購房人解除購房合同的，經(jīng)住建主管部門辦理完網(wǎng)簽合同備案注銷手續(xù)后，申請退回相應(yīng)購房款，監(jiān)管銀行按照預(yù)售資金退房款流程，將監(jiān)管資金退回購房人指定的交易資金結(jié)算個人賬戶和貸款銀行賬戶。因退回購房款導(dǎo)致重點(diǎn)監(jiān)管資金不足的，開發(fā)企業(yè)應(yīng)予以補(bǔ)足。

??（十九）因資金錯誤劃入監(jiān)管賬戶的，開發(fā)企業(yè)應(yīng)提交沖正申請表、承辦銀行出具的證明文件等資料申請辦理不明入賬沖正業(yè)務(wù)。由于發(fā)放購房貸款或者銀行匯款等原因造成資金錯誤劃入監(jiān)管賬戶的，還應(yīng)當(dāng)提供發(fā)放資金銀行出具的證明文件。

??（二十）開發(fā)企業(yè)提交資金使用申請后，住建主管部門應(yīng)在受理之日起3個工作日內(nèi)提出審核意見。

??（二十一）主管部門和監(jiān)管銀行要完善預(yù)售資金監(jiān)管信息系統(tǒng)，與監(jiān)管銀行資金收付系統(tǒng)和商品房網(wǎng)簽備案系統(tǒng)對接并聯(lián)網(wǎng)運(yùn)行，分套核驗(yàn)已售商品房購房款到賬情況。監(jiān)管銀行應(yīng)監(jiān)控監(jiān)管賬戶是否被查封凍結(jié)，在系統(tǒng)中實(shí)時記錄預(yù)售資金監(jiān)管賬戶收支、查封凍結(jié)等情況。

??開發(fā)企業(yè)應(yīng)及時核對每筆出入賬明細(xì)的詳細(xì)來源與用途，在資金監(jiān)管系統(tǒng)中予以確認(rèn)，未完成核對確認(rèn)的，不得發(fā)起新的資金撥付申請。

??（二十二）監(jiān)管銀行應(yīng)配合主管部門共同做好商品房預(yù)售資金監(jiān)管工作，按照主管部門的審批意見及時撥付款項(xiàng)（一般不超過1個工作日），嚴(yán)禁擅自扣劃。

??（二十三）司法、稅務(wù)等部門依法對監(jiān)管賬戶的預(yù)售資金進(jìn)行凍結(jié)和扣劃的，監(jiān)管銀行有義務(wù)按照監(jiān)管協(xié)議約定，向有關(guān)部門提供預(yù)售資金監(jiān)管有關(guān)文件規(guī)定及監(jiān)管協(xié)議等文件，以說明商品房預(yù)售資金及監(jiān)管賬戶的性質(zhì)，并于當(dāng)日書面告知住建主管部門。住建主管部門應(yīng)及時致函相關(guān)部門，說明預(yù)售資金的用途及凍結(jié)、扣劃的風(fēng)險。

??（二十四）預(yù)售項(xiàng)目出現(xiàn)逾期、難交付等重大風(fēng)險隱患時，住建主管部門應(yīng)對監(jiān)管賬戶內(nèi)的資金實(shí)施全額封閉管理，待開發(fā)企業(yè)提交保交樓方案后，按照項(xiàng)目工程建設(shè)計(jì)劃支取使用預(yù)售資金。

??五、保函置換預(yù)售監(jiān)管資金

??（二十五）對信用良好、服從行業(yè)管理、積極解決購房人合理訴求的開發(fā)企業(yè)，按照《關(guān)于規(guī)范人民法院保全執(zhí)行措施確保商品房預(yù)售資金用于項(xiàng)目建設(shè)的通知》（法〔2021〕12號）規(guī)定，開發(fā)企業(yè)可使用銀行出具的保函釋放相應(yīng)額度監(jiān)管資金。擔(dān)保銀行出具的現(xiàn)金保函為不可撤銷的見索即付現(xiàn)金保函，其擔(dān)保期限不得早于擔(dān)保標(biāo)的項(xiàng)目所有樓棟的計(jì)劃竣工驗(yàn)收備案日期。其中，全裝修商品住房需按合同約定完成裝修工程后方可終止。

??（二十六）監(jiān)管賬戶內(nèi)資金達(dá)到住建主管部門規(guī)定的監(jiān)管額度后，開發(fā)企業(yè)可向商業(yè)銀行申請出具保函置換監(jiān)管額度內(nèi)資金，保函置換金額不得超過監(jiān)管賬戶中確保項(xiàng)目竣工交付所需的資金額度的30%，置換后監(jiān)管資金不得低于監(jiān)管賬戶中確保項(xiàng)目竣工交付所需資金額度的70%，保函置換額度可循環(huán)使用。

??（二十七）開發(fā)企業(yè)要按規(guī)定使用保函置換的預(yù)售監(jiān)管資金，優(yōu)先用于項(xiàng)目工程建設(shè)、償還項(xiàng)目到期債務(wù)等，不得用于購置土地、新增其他投資、償還股東借款等，企業(yè)要按約定承擔(dān)監(jiān)管賬戶內(nèi)的資金補(bǔ)足義務(wù)，確保項(xiàng)目建設(shè)資金充足。

??開發(fā)企業(yè)申請保函置換預(yù)售預(yù)售資金時，應(yīng)當(dāng)向住建主管部門提供相關(guān)資料進(jìn)行核驗(yàn)，具體程序詳見附件。

??六、預(yù)售資金監(jiān)管解除

??（二十八）預(yù)售項(xiàng)目竣工通過驗(yàn)收備案（預(yù)售申報(bào)價格包含裝修的，裝修工程也應(yīng)通過竣工驗(yàn)收）并辦理項(xiàng)目不動產(chǎn)首次登記后，開發(fā)企業(yè)可向住建主管部門申請解除商品房預(yù)售資金監(jiān)管。合同約定交付標(biāo)準(zhǔn)為全裝修商品房的，裝修款部分監(jiān)管至裝修裝飾工程取得竣工驗(yàn)收備案止（其中5%質(zhì)保金監(jiān)管至交付后滿5年）。監(jiān)管賬戶對應(yīng)多個預(yù)售項(xiàng)目的，應(yīng)在其對應(yīng)的所有預(yù)售項(xiàng)目均符合條件后才能解除監(jiān)管。

??開發(fā)企業(yè)申請解除預(yù)售資金監(jiān)管時，項(xiàng)目首次登記證明日期在1年內(nèi)的，開發(fā)企業(yè)應(yīng)提供施工企業(yè)出具的無拖欠工程款證明作為要件；登記日期在1年至3年內(nèi)的，開發(fā)企業(yè)應(yīng)提供項(xiàng)目施工企業(yè)出具的無拖欠工程款證明或能證明建設(shè)單位與施工單位之間工程款糾紛已起訴，且相應(yīng)財(cái)產(chǎn)已被保全的法律判決文書作為要件；登記日期在3年以上的，不做該項(xiàng)要件的提交要求。

??（二十九）開發(fā)企業(yè)應(yīng)落實(shí)項(xiàng)目業(yè)主所有的共有部分及其他公益性配套服務(wù)用房的移交工作，在申請預(yù)售資金監(jiān)管解除時，提供相關(guān)證明文件作為監(jiān)管解除的要件（包括但不限于人防車位、配套建設(shè)的社區(qū)管理服務(wù)用房、物業(yè)服務(wù)用房、公共養(yǎng)老助殘用房、幼兒園等公共服務(wù)設(shè)施）。住建主管部門可根據(jù)需要，要求開發(fā)企業(yè)出具《物業(yè)承接查驗(yàn)備案證明》，作為預(yù)售資金監(jiān)管賬戶解除申請的要件。

??開發(fā)企業(yè)申請預(yù)售資金監(jiān)管解除時，應(yīng)當(dāng)向住建主管部門提供相關(guān)資料進(jìn)行核驗(yàn)，具體程序詳見附件。

??（三十）開發(fā)企業(yè)憑住建主管部門出具的監(jiān)管意見向監(jiān)管銀行申請辦理結(jié)算手續(xù)，解除商品房預(yù)售資金的監(jiān)管。

??七、違規(guī)情形處理

??（三十一）開發(fā)企業(yè)有下列行為的，由住建主管部門責(zé)令限期整改，整改期間對存在違規(guī)行為的項(xiàng)目可暫停撥付商品房預(yù)售資金和合同網(wǎng)簽備案并發(fā)布購房風(fēng)險警示。逾期未改正的，可暫停該企業(yè)在轄區(qū)范圍內(nèi)所有開發(fā)項(xiàng)目的預(yù)售許可、現(xiàn)售備案，并記入企業(yè)信用檔案。造成嚴(yán)重后果的，依法追究法律責(zé)任。

??1.存在違法違規(guī)行為導(dǎo)致工程停工的；

??2.預(yù)售項(xiàng)目存在嚴(yán)重質(zhì)量問題或發(fā)生質(zhì)量事故的；

??3.預(yù)售項(xiàng)目未按期交付使用的；

??4.違反規(guī)定直接收取商品房預(yù)售資金的；

??5.未按要求及時將預(yù)售款、開發(fā)貸款等資金存入監(jiān)管賬戶的；

??6.未按規(guī)定使用商品房預(yù)售資金的；

??7.提供虛假資料套取商品房預(yù)售資金的；

??8.未將監(jiān)管銀行、專用賬戶等信息在商品房銷售場所顯著位置公示的；

??9.代收代繳資金未及時繳交的；

??10.其他違反商品房預(yù)售資金監(jiān)管的行為。

??（三十二）施工、監(jiān)理、勘察、設(shè)計(jì)等單位提供虛假證明或采取其他方式協(xié)助開發(fā)企業(yè)違規(guī)使用監(jiān)管額度內(nèi)資金的，由主管部門對相對參建單位予以曝光，并將其不良行為記入信用檔案，按照相關(guān)規(guī)定予以信用扣分。

??（三十三）銷售代理中介機(jī)構(gòu)在監(jiān)管賬戶外直接收取預(yù)售資金、未將購房款存入監(jiān)管賬戶、以收取其他款項(xiàng)為名變相逃避商品房預(yù)售資金監(jiān)管、擅自挪用或者協(xié)助開發(fā)企業(yè)實(shí)施逃避預(yù)售資金監(jiān)管行為的，由行業(yè)主管部門依法對銷售代理中介機(jī)構(gòu)實(shí)施重點(diǎn)監(jiān)管，不良行為計(jì)入信用檔案并按規(guī)定予以信用扣分。

??（三十四）監(jiān)管銀行有下列情形之一的，由住建主管部門發(fā)函要求其限期整改追回資金，無法追回的依法承擔(dān)相應(yīng)賠償責(zé)任。相關(guān)行為通報(bào)人民銀行分支機(jī)構(gòu)、銀保監(jiān)部門予以處理。監(jiān)管銀行未在規(guī)定時限內(nèi)整改到位的，移出預(yù)售資金監(jiān)管銀行名單，列入商品房預(yù)售資金監(jiān)管不誠信單位名單,不得承接新的監(jiān)管業(yè)務(wù)：

??1.未按要求及時將預(yù)售款、開發(fā)貸款等資金存入監(jiān)管賬戶的；

??2.發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存在違規(guī)收存預(yù)售資金行為，未及時通報(bào)住建主管部門的；

??3.未經(jīng)住建主管部門同意擅自撥付商品房預(yù)售資金的；

??4.未按預(yù)售資金監(jiān)管系統(tǒng)數(shù)據(jù)接口規(guī)范傳輸數(shù)據(jù)的；

??5.拒不配合監(jiān)管部門對預(yù)售資金監(jiān)管賬戶監(jiān)督檢查的；

??6.擅自截留、挪用或者拖延支付商品房預(yù)售資金的;

??7.其他違反預(yù)售資金監(jiān)管規(guī)定的行為。

??移出預(yù)售資金監(jiān)管銀行名單的,兩年內(nèi)不得再加入預(yù)售資金監(jiān)管銀行名單。

??（三十五）住建主管部門內(nèi)設(shè)科室、局屬單位要加強(qiáng)信息互通、聯(lián)動，形成監(jiān)管合力。住建主管部門、監(jiān)管銀行等工作人員在商品房預(yù)售資金監(jiān)管工作中玩忽值守、徇私舞弊、濫用職權(quán)，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任；不構(gòu)成犯罪的，給予行政處分。

??八、附則

??（三十六）本規(guī)定自公布之日起30日后施行。本規(guī)定施行后，《泉州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局關(guān)于印發(fā)〈泉州市商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理規(guī)定〉的通知》（泉建房〔2021〕7號）同時廢止。

??（三十七）本規(guī)定由泉州市住建局負(fù)責(zé)解釋。各縣（市）、泉港區(qū)可結(jié)合本地實(shí)際，參照本規(guī)定，制定轄區(qū)商品房預(yù)售資金監(jiān)管制度，加強(qiáng)對商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理。

??附件

??預(yù)售資金監(jiān)管各流程操作程序

??一、簽訂監(jiān)管協(xié)議操作程序

??（一）提出申請。開發(fā)企業(yè)提交申請表，或登錄資金監(jiān)管系統(tǒng)，選擇監(jiān)管銀行并填寫提交監(jiān)管賬戶、企業(yè)基本信息、監(jiān)管金額等相關(guān)內(nèi)容。

??（二）要件提交。

??1.預(yù)售資金監(jiān)管方案；

??2.企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照；

??3.企業(yè)開發(fā)資質(zhì)證書；

??4.建設(shè)工程規(guī)劃許可證；

??5.建筑工程施工許可證；

??6.規(guī)劃總平面圖紙；

??7.地名命名文件；

??8.其他應(yīng)當(dāng)提供的資料。

??增設(shè)賬戶只需提交預(yù)售資金監(jiān)管方案及發(fā)放開發(fā)貸款（若有）監(jiān)管賬戶銀行意見。

??變更賬戶只需提交申請表、原監(jiān)管協(xié)議（開發(fā)企業(yè)及原監(jiān)管銀行）、原監(jiān)管賬戶銀行出具的監(jiān)管資金劃轉(zhuǎn)同意函。

??監(jiān)管協(xié)議簽訂。住建主管部門、監(jiān)管銀行、開發(fā)企業(yè)根據(jù)資金監(jiān)管系統(tǒng)打印的《商品房預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議書》簽訂協(xié)議。

??二、監(jiān)管資金使用節(jié)點(diǎn)核驗(yàn)操作程序

??1.提交申請。開發(fā)企業(yè)提交申請表，或登錄預(yù)售資金監(jiān)管系統(tǒng)，填寫提交申請事項(xiàng)。

??2．要件提交。

??（1）達(dá)到預(yù)售條件，提交《商品房預(yù)售許可證》；

??（2）工程建設(shè)進(jìn)度達(dá)50%，提交由施工、監(jiān)理單位的書面證明材料和施工現(xiàn)場照片；

??（3）主體工程封頂，提交由施工、監(jiān)理單位的書面證明材料和施工現(xiàn)場照片；

??（4）外墻裝修完畢腳手架拆除，提交由施工、監(jiān)理單位的書面證明材料和施工現(xiàn)場照片；

??（5）單體驗(yàn)收完成，提交單體驗(yàn)收備案證明；

??（6）完成綜合驗(yàn)收備案的，提交綜合驗(yàn)收備案證明；

??（7）其他應(yīng)當(dāng)提供的資料。

??3、要件審核。住建主管部門受理申請后3個工作日內(nèi)完成審核。

??三、重點(diǎn)監(jiān)管資金撥付操作程序

??（一）提交申請。開發(fā)企業(yè)提交申請表，或登錄預(yù)售資金監(jiān)管系統(tǒng)，填寫提交申請事項(xiàng)。

??（二）要件提交。

??1.用于支付建設(shè)施工進(jìn)度款，提供經(jīng)建設(shè)管理部門備案的工程施工合同、施工監(jiān)理單位出具的施工進(jìn)度證明和施工單位的用款申請；

??2.用于支付購買項(xiàng)目建設(shè)必需的建筑材料、設(shè)備款項(xiàng)的，提供與供應(yīng)商簽訂的購銷合同；

??3.用于支付本工程其他相關(guān)費(fèi)用的，提供申報(bào)項(xiàng)目發(fā)生金額的正式發(fā)票復(fù)印件（加蓋單位公章，原件核對）。

??4.對存在大規(guī)模延期交房、施工問題頻發(fā)、負(fù)面輿情較多、總部集團(tuán)出險及工程總承包賬戶被凍結(jié)等存在經(jīng)營風(fēng)險的房地產(chǎn)項(xiàng)目，住建主管部門有權(quán)要求提供包括但不限于工程款已撥付到達(dá)班組、材料供應(yīng)商等進(jìn)一步證明預(yù)售資金用于項(xiàng)目工程建設(shè)的相關(guān)材料。

??（三）資金撥付。住建主管部門受理申請后3個工作日內(nèi)完成審核，對符合撥付條件的，經(jīng)住建主管部門同意，監(jiān)管銀行及時撥付；對不符合撥付條件的，予以退回。

??四、一般監(jiān)管資金撥付操作程序

??（一）提交申請。開發(fā)企業(yè)提交申請表，或登錄預(yù)售資金監(jiān)管系統(tǒng)，填寫提交申請事項(xiàng)。

??（二）要件提交。無拖欠工程款和農(nóng)民工工資證明。

??（三）資金撥付。對符合撥付條件經(jīng)住建主管部門審批同意的，監(jiān)管銀行及時撥付到開發(fā)企業(yè)的基本戶；對不符合撥付條件的，予以退回。

??五、保函置換預(yù)售監(jiān)管資金操作程序

??（一）提交申請。開發(fā)企業(yè)提交申請表，或登錄預(yù)售資金監(jiān)管系統(tǒng)，填寫提交申請事項(xiàng)。

??（二）要件提交。

??1.商業(yè)銀行出具的保函（原件）。

??2.開發(fā)企業(yè)及保函出具銀行聯(lián)名的具結(jié)書，保證保函的出具符合《關(guān)于商業(yè)銀行出具保函置換預(yù)售監(jiān)管資金有關(guān)工作的通知》（銀保監(jiān)辦發(fā)〔2022〕104號）規(guī)定。

??3.無拖欠工程款和農(nóng)民工工資證明。

??（三）資金撥付。主對符合撥付條件經(jīng)住建主管部門審批同意的，監(jiān)管銀行及時撥付到開發(fā)企業(yè)的基本戶；對不符合撥付條件的，予以退回。

??六、預(yù)售資金監(jiān)管解除操作程序

??（一）提交申請。開發(fā)企業(yè)提交申請表，或登錄預(yù)售資金監(jiān)管系統(tǒng)，填寫提交申請事項(xiàng)。

??（二）要件提交：

??1.施工企業(yè)出具的無拖欠工程款證明；

??2.住宅專項(xiàng)維修資金繳交情況確認(rèn)單；

??3.建設(shè)工程竣工備案證明，全裝修項(xiàng)目還需提供裝修竣工驗(yàn)收備案證明。

??4.項(xiàng)目不動產(chǎn)首次登記證明；

??5.為解決歷史遺留問題，保障購房業(yè)主權(quán)益，住建主管部門要求提供的其他資料。

??（三）住建主管部門受理申請后3個工作日內(nèi)完成審核，對符合條件的，予以解除監(jiān)管并出具監(jiān)管意見；對不符合條件的，予以退回。