??8月28日，萬科在線上召開2020年中期業(yè)績會。這個時間，比以往都要晚一個禮拜，是萬科中報來得最晚的一次。

??董事會主席郁亮缺席，并不是第一次。近年來，郁亮和祝九勝的分工越來越明確，媒體朋友也習(xí)慣了祝九勝單獨帶隊的場景。只是，相較于郁亮的金句頻出，祝九勝及其團隊表現(xiàn)得相對中規(guī)中矩。

??發(fā)布會現(xiàn)場，首先由董事會秘書朱旭對半年報財務(wù)指標(biāo)、業(yè)務(wù)運營、下半年工作重點等情況進(jìn)行了介紹?？偛谩⑹紫瘓?zhí)行官祝九勝，萬科執(zhí)行副總裁、首席運營官王海武、萬科執(zhí)行副總裁、財務(wù)負(fù)責(zé)人韓慧華分別就市場關(guān)注的房地產(chǎn)調(diào)控政策、萬科未來發(fā)展方向、地產(chǎn)行業(yè)市場變化等問題進(jìn)行了解答。

??不過，全程一個半小時的業(yè)績發(fā)布會，祝九勝的發(fā)言回應(yīng)時間并不長。偶有發(fā)言，也極為謹(jǐn)慎，就算是談到市場及政策，也依然強調(diào)，“這不是萬科的預(yù)測，僅是一種觀察?！?/p>

??這種風(fēng)格與今年上半年萬科交出的業(yè)績報告如出一轍。截至期末，萬科手持現(xiàn)金1942.9億元；凈負(fù)債率為27.0%，保持行業(yè)低位。有投資者據(jù)此提出疑問，“如此保守的凈負(fù)債率，是否從中反映萬科對未來行業(yè)的判斷？”

??萬科管理層的回應(yīng)是，堅持凈負(fù)債率低于40%的水平，是公司穩(wěn)健的財務(wù)政策，是萬科內(nèi)部廣泛堅持的制勝之道，“特別是經(jīng)歷過疫情，我們的啟示是現(xiàn)金流就是企業(yè)生命線?！?/p>

??“手上有現(xiàn)金，對于未來捕捉業(yè)務(wù)發(fā)展的機會是非常有利的。萬科不會放大杠桿謀發(fā)展。還是會在一個安全的、穩(wěn)健的這樣的一個負(fù)債水平下去發(fā)展業(yè)務(wù)?！?/p>

??萬科做好本分 不追高不保守

??2020年上半年，萬科實現(xiàn)收入1463.5億元，同比增長5.05%；毛利465.52億元，同比下降7.79%；歸屬公司股東的利潤125.08億元，同比增長5.62%。

??分業(yè)務(wù)類型看，來自房地產(chǎn)開發(fā)及相關(guān)資產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務(wù)的營業(yè)收入為1381.4億元，占比94.4%，來自物業(yè)服務(wù)的營業(yè)收入為67.0億元，占比4.6%。

??銷售方面，萬科實現(xiàn)合同銷售面積2,077.0萬平方米，同比下降3.4%；實現(xiàn)合同銷售金額3204.8億元，同比下降4.0%。

??房地產(chǎn)市場已由低潮期走向回暖。那么下半年，樓市行情又將如何？對于媒體拋出的這個問題，祝九勝并沒有直接回應(yīng)。

??他說，整個行業(yè)長期政策的基調(diào)和導(dǎo)向不會發(fā)生大的變化，萬科沒有太大能力給出新的答案。但萬科作為參與其中的市場主體，會把本分做好，該做的事情做好。希望自身一年比一年強，下半年比上半年強。

??王海武表示，萬科每個季度都在迭代投資策略和原則，目前公司在手的資源可以保障未來2-3年的發(fā)展。同時萬科也會不斷關(guān)注市場變化，敏銳感知投資機會。好的項目需要觀察，萬科不會追高，也不會過分的保守。

??在TOD方面，祝九勝表示，TOD跟城市更新改造是萬科并行的兩個重點之一。TOD對于開發(fā)商來說，過往是加分題，現(xiàn)在是必答題。因為每個開發(fā)商在一個城市里面的運作都要圍繞城市發(fā)展方向，跟人口流動、交通便利密切相關(guān)。

??“從單一的站點住宅項目，到今天各種形態(tài)、各種業(yè)態(tài)的TOD項目，萬科累計獲取49個TOD項目，涉及到建筑面積是1803萬，累計總投入2400億，每個項目維持在40-50億的投資和建面，大概70%-80%是居住屬性，還有20%左右是要自持，自持當(dāng)中2/3是綜合商業(yè)。”

??回應(yīng)入股泰禾、區(qū)域事業(yè)部分拆

??祝九勝在回復(fù)“入股泰禾邏輯及進(jìn)展”這一問題時表示，泰禾的問題更多是資金和融資的問題，它的產(chǎn)品力、基礎(chǔ)能力還是非常不錯的。

??萬科最后能不能成為泰禾第二大股東，取決于三個要素：一是泰禾自身的求生欲；二是金融機構(gòu)對這個問題的理解程度。泰禾的確過度負(fù)債，但如果大家都要求還本付息就會現(xiàn)金流斷裂。至于集體沉船還是集體上岸，由金融機構(gòu)說了算；三是福建省政府會以什么樣的方案來應(yīng)對。

??“我們會全程參與，用最好的善心來妥善處理。我們的底線是不影響萬科的收益、股東的收益和觀感?！?/p>

??8月27日，萬科宣布成立西北區(qū)域事業(yè)集團，覆蓋陜西、甘肅、新疆、青海與寧夏五省。

??王海武表示，這個考慮由來已久，西北五省接近祖國三分之一的面積。過去在組織的設(shè)計上也做了一些探索，比如在中西部區(qū)域設(shè)立了二級招采中心。如今正式成立立西北區(qū)域事業(yè)集團，也是對過去探索實踐進(jìn)一步的發(fā)展，目的是為了加強在西北地區(qū)萬科多項業(yè)務(wù)的開展，相信未來會有更好表現(xiàn)。

??目前，萬科五大區(qū)域（南方區(qū)域、上海區(qū)域、北方區(qū)域、中西區(qū)域及西北區(qū)域）在管理幅度、半徑都在高鐵3小時，飛機1.5小時的范圍內(nèi)，目前沒有進(jìn)一步分拆的打算。

??盡快適應(yīng)“三道紅線”商業(yè)、物流暫無上市計劃

??至于近期的“三道紅線”問題，有媒體希望萬科能披露更多信息。祝九勝表示，“可能你了解的信息比我多”。至于萬科，祝九勝表示公司會盡快研究，適應(yīng)“三道紅線”。

??“對萬科的適應(yīng)能力充滿信心，因為萬科財務(wù)狀況非常穩(wěn)定，連續(xù)11年經(jīng)營現(xiàn)金流為正，哪怕是今年受到市場挑戰(zhàn)。”

??財務(wù)穩(wěn)健之余，萬科也在不斷拓展業(yè)務(wù)方向。王海武表示，商業(yè)業(yè)務(wù)和物流業(yè)務(wù)是在向城鄉(xiāng)建設(shè)與生活服務(wù)商轉(zhuǎn)型道路上的探索和實踐，希望能上市，但目前沒有這方面的計劃。

??王海武透露，物流倉儲及商業(yè)業(yè)務(wù)暫無明確上市計劃。他續(xù)稱，上半年，商業(yè)項目整體出租率90.6%，累計營業(yè)面積863萬平方米，同比增長11.1%；物流倉儲業(yè)務(wù)布局44個重要節(jié)點城市，高標(biāo)倉規(guī)模國內(nèi)第二，冷庫規(guī)模全國第一，其中，高標(biāo)倉儲開業(yè)582萬平方米，穩(wěn)定期出租率89.1%，冷庫開業(yè)34萬平方米，穩(wěn)定期出租率81.5%。

??據(jù)悉，今年5月，萬科物業(yè)明確了其空間服務(wù)“三駕馬車”模型，分別為CS社區(qū)空間、BS商企空間以及US城市空間。

??關(guān)于三駕馬車，萬科內(nèi)部是這樣定義的，一是萬科物業(yè)，截止到目前市場化的業(yè)務(wù)上占比和萬科地產(chǎn)自身的業(yè)務(wù)基本上是一比一的關(guān)系。可以說我們這幾年對外的業(yè)務(wù)拓展取得了比較大的一些進(jìn)展，也獲得了市場上的認(rèn)可。

??二是，商業(yè)物業(yè)。去年和戴德梁行一起成立了萬物梁行，目前也有非常不錯的進(jìn)展，比如說拓展了一系列大型的復(fù)雜的商辦綜合體業(yè)務(wù)。

??第三駕馬車就是城市物業(yè)這塊，最早從橫琴開始，接下來也會加大在這部分的拓展能力，真正形成三駕馬車并行的一個狀態(tài)，去更好的發(fā)展。