??2002年的夏天，潘石屹?gòu)埿婪驄D、默多克、鄧文迪和張曼玉等名流齊聚在長(zhǎng)城腳下的公社，舉辦慶祝奧運(yùn)開(kāi)幕晚會(huì)。老潘熱情洋溢，打扮精致，作為男主人，招待各路賓客。

??19年時(shí)間過(guò)去，這個(gè)曾名噪一時(shí)的公社，因疫情期間進(jìn)行大規(guī)模重新裝修，在今年4月開(kāi)業(yè)，但它卻沒(méi)了往昔的熱鬧。

??在剛出爐的財(cái)報(bào)里，長(zhǎng)城腳下的公社“憑空消失”了。

??樂(lè)居財(cái)經(jīng)獲悉，長(zhǎng)城腳下的公社由北京紅石新城房地產(chǎn)有限公司（下稱“紅石新城”）開(kāi)發(fā)，該企業(yè)成立于2000年，潘石屹擔(dān)任法人。在股權(quán)上，紅石新城仍在上市公司體系內(nèi)，由SOHO中國(guó)（BVI-5）有限公司和潘石屹各持股95%和5%。

??此前2018年、2019年的財(cái)報(bào)中，紅石新城作為SOHO中國(guó)附屬公司均有披露。目前，紅石新城并無(wú)對(duì)外投資企業(yè)，但有兩家分支機(jī)構(gòu)分別是，北京紅石新城房地產(chǎn)有限公司酒店分公司和北京紅石新城房地產(chǎn)有限公司水關(guān)酒店分公司。

??不僅醉心于建被評(píng)為“中國(guó)的十大新建筑奇跡”之一的長(zhǎng)城腳下公社，潘石屹夫婦還熱衷于在京滬兩城造風(fēng)格各異的SOHO建筑，掠奪人們眼球。眼下，老潘兜里，還剩下“九大金剛”，支撐其業(yè)績(jī)。

??只不過(guò)，“包租公”生意卻沒(méi)有潘石屹想象中那么順?biāo)?，SOHO中國(guó)（0410.HK）的盤子越做越小，不僅出租率慘淡，還連續(xù)三年縮減公司員工數(shù)量。

??“消失“的公社

??長(zhǎng)城腳下的公社，要溯源于上世紀(jì)90年代。1997年，張欣在北京懷柔的旅行，愛(ài)上了鄉(xiāng)間風(fēng)景，此后她委托張永和設(shè)計(jì)的“山語(yǔ)間”鄉(xiāng)間別墅廣受好評(píng)，這讓潘石屹意識(shí)到這可能成為地產(chǎn)發(fā)展的新模式。

??于是，夫妻二人買下了長(zhǎng)城腳下的地皮，請(qǐng)來(lái)亞洲12位杰出建筑師，在2002年以1800萬(wàn)的代價(jià)建成了一個(gè)各具特色的建筑群。

??作為地產(chǎn)商，張欣最初想法只是出售這些建筑，然而2002年威尼斯拿獎(jiǎng)后，她改變了主意。

??她打算將其改為展覽館，但為了讓參觀者對(duì)建筑能有更親密的感受，酒店成了最終方案。同時(shí)也為了呼應(yīng)那段特定的歷史，酒店最后被命名為公社。

??然而，這個(gè)公社卻“命途多舛”。

??2006年，正在建設(shè)的“長(zhǎng)城腳下的公社”二期因存在安全隱患，被要求立刻停工整頓。

??兩年后，長(zhǎng)城腳下的公社二期再度終止經(jīng)營(yíng)。原因是酒店的所在土地為住宅用地，此前SOHO中國(guó)欲將住宅用地變更為住宅及商業(yè)用途的申請(qǐng)未獲批準(zhǔn)，因此決定終止兩項(xiàng)目的酒店用途。

??彼時(shí)，該區(qū)域內(nèi)的住宅土地出讓金要遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于酒店的土地出讓金，SOHO中國(guó)將住宅變更為酒店，能獲取更高的收益。

??打那之后，公開(kāi)資料很少再披露這個(gè)的公社。

??在過(guò)去近十年中，在某社交網(wǎng)站上，有關(guān)長(zhǎng)城腳下的公社不乏負(fù)面評(píng)價(jià)。有住客說(shuō)，“這個(gè)地方好像是建筑師的作品集，但除了概念，細(xì)節(jié)上真是一塌糊涂。室內(nèi)經(jīng)常是陰冷潮濕一股霉味，室外環(huán)境乏善可陳，綠化、道路、設(shè)施都不怎么樣?！?/p>

??有人說(shuō)，“根據(jù)詢問(wèn)當(dāng)?shù)氐墓ぷ魅藛T，他們說(shuō)大部分酒店的房子都是空著的，雖然名義上仍是酒店客房，但是這些經(jīng)過(guò)精心設(shè)計(jì)的樓屋的主要功能實(shí)際上是工作人員的員工宿舍?！?/p>

??還有人說(shuō)，“這不過(guò)是一次商業(yè)運(yùn)作的噱頭?！?/p>

??“包租公”難做

??除了擁有被評(píng)為“中國(guó)的十大新建筑奇跡”之一的長(zhǎng)城腳下的公社，潘石屹夫婦還熱衷于在京滬兩城造風(fēng)格各異、光怪陸離的SOHO建筑，制造話題。

??回望過(guò)往歲月，2007年上市至2010年間，正是SOHO中國(guó)快速發(fā)展并形成商業(yè)地產(chǎn)“開(kāi)發(fā)-銷售”模式的過(guò)程，2010年商業(yè)物業(yè)散售達(dá)到了238億元。

??而今，238億也成了潘石屹再也邁不過(guò)去的數(shù)字。

??自2012年，SOHO中國(guó)提出從“銷售”向“自持”物業(yè)轉(zhuǎn)型，其主要收入來(lái)源也從賣樓轉(zhuǎn)為收租，逐漸剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的同時(shí)，營(yíng)收逐年下降。

??查閱SOHO中國(guó)財(cái)報(bào)發(fā)現(xiàn)，自2012年公司進(jìn)行業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型以來(lái)，營(yíng)收進(jìn)入疲軟期。2013－2019年，SOHO中國(guó)的營(yíng)收分別為142.6億元、60.98億元、9.95億元、15.77億元、19.63億元、17.21億元和18.47億元。

??近幾年，SOHO中國(guó)的營(yíng)收一直徘徊在20億元，2020年其營(yíng)收約21.92億元，同比增長(zhǎng)18.65%。雖然SOHO中國(guó)營(yíng)收有所增長(zhǎng)，卻逃不出凈利持續(xù)下跌的怪圈。同期，公司凈利潤(rùn)5.36億元，同比大跌六成。

??衡量企業(yè)長(zhǎng)期賺錢能力的指標(biāo)是ROE，而這一指標(biāo)在2020年僅為1.47%，也同比大降超6成。

??另外，公司2020年毛利率63.43%，這一項(xiàng)數(shù)據(jù)在2019年則是81.77%，同比下降22.43%?？梢?jiàn)，不管是凈利潤(rùn)，還是ROE、毛利率，SOHO中國(guó)都創(chuàng)近五年新低。

??而老潘囊中的錢包，也似乎更加癟扁。2020年報(bào)顯示，其流動(dòng)資產(chǎn)中銀行存款約6935萬(wàn)元，現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物約3.97億元，而這兩項(xiàng)數(shù)據(jù)在2019年分別為2.61億元、12.07億元，出現(xiàn)大幅下降。

??在借貸方面，截至2020年末，SOHO中國(guó)總借貸共計(jì)約184.70億元。借貸中約10.12億元將于一年內(nèi)到期；約16.60億元將于1年以上2年以內(nèi)到期；約36.76億元將于2年以上5年以內(nèi)到期；約121.22億元將于5年以上到期。

??頗為關(guān)注的是，截至2020年底，SOHO中國(guó)僱員人數(shù)為1714人，而在2019年、2018年雇員人數(shù)分別為1948人、2058人。相較于2019年，SOHO中國(guó)出現(xiàn)“裁員”243人。

??每逢業(yè)績(jī)發(fā)布，SOHO中國(guó)的股價(jià)都要跌上一跌。2007年10月8日，SOHO中國(guó)正式登陸港交所，發(fā)行價(jià)為10.10港元/股。但之后，公司股價(jià)開(kāi)啟連續(xù)下跌模式。

??截至2021年4月14日收盤，其股價(jià)報(bào)收2.37港元/股，較發(fā)行價(jià)跌去76.53%，市值為123.23億港元。

??多年不看股票的潘石屹對(duì)此并不是很在意，他曾坦言“我把自己的公司管好，把房子做好，股價(jià)該漲就漲，愛(ài)跌就跌，市場(chǎng)的東西我們管不了。”

??九大金剛“跌跌不休”

??SOHO中國(guó)營(yíng)收是指租金收入、出售物業(yè)單位所得收入。2020年這兩項(xiàng)數(shù)據(jù)分別約為，15.38億元、6.54億元。而在2019年分別約為18.33億元、1434萬(wàn)元。

??不難發(fā)現(xiàn)，去年租金收入同比減少約2.95億元，而出售物業(yè)單位收入?yún)s增加約6.4億元。

??實(shí)際上，從2014年起，潘石屹陸續(xù)通過(guò)“賣子”出售資產(chǎn)套現(xiàn)超過(guò)300億元。彼時(shí)潘石屹曾說(shuō)到，持有經(jīng)營(yíng)京滬兩地優(yōu)質(zhì)地段的辦公物業(yè)仍是SOHO中國(guó)的長(zhǎng)期發(fā)展策略，不會(huì)改變。換言之，賣一賣邊緣業(yè)務(wù)，不足為奇。

??去年，黑石擬將私有化SOHO中國(guó)一事，被指潘石屹“跑路”。最終，該私有化進(jìn)程陷入停滯，不了了之。

??瘋狂賣賣賣之后，潘石屹囊中剩下“九大金剛”，支撐其業(yè)績(jī)。分別是是北京的前門大街、望京SOHO、光華路SOHO Ⅱ、銀河／朝陽(yáng)門SOHO、麗澤SOHO，以及上海的外灘SOHO、SOHO復(fù)興廣場(chǎng)、古北SOHO、SOHO天山廣場(chǎng)。

??它們也是潘石屹眼中的“非賣品”，他本人曾信誓旦旦說(shuō)道，“我可以非?？隙ǖ恼f(shuō)，這幾個(gè)項(xiàng)目，散售的計(jì)劃不可能有，散售太復(fù)雜”。

??雖然不舍得賣“心頭肉”，但老潘還是感嘆道，2020是極其不平凡的一年，“去年四月底,因?yàn)樵S多租戶的經(jīng)營(yíng)舉步維艱, SOHO中國(guó)成熟項(xiàng)目的出租率下滑至低位?！?/p>

??為了美化財(cái)報(bào)，在SOHO中國(guó)2020年報(bào)中，主要投資物業(yè)項(xiàng)目出租率數(shù)據(jù)比較的并非2019年數(shù)據(jù)，而是截至去年年中數(shù)據(jù)。

??

??截至2020年底，SOHO中國(guó)“八大金剛”中（除去剛開(kāi)業(yè)的麗澤SOHO），出租率最低的為2019年12月完工的麗澤SOHO，出租率60%。

??除去麗澤SOHO，北京區(qū)域的SOHO寫字樓出租率相比2019年出現(xiàn)集體下降，其中光華路SOHO Ⅱ出租率降幅高達(dá)19%；上海區(qū)域的SOHO寫字樓出租率屬喜憂參半，但在租金收入上，除古北SOHO外，其它項(xiàng)目“跌跌不休”。

??在租金收入方面，位列前三的三棟資產(chǎn)為望京SOHO、光華路SOHO和SOHO復(fù)興廣場(chǎng)，分別約為2.89億元、2.21億元和1.95億元。

??出租率的下滑，只是SOHO中國(guó)目前面臨的一個(gè)問(wèn)題。國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的租金回報(bào)率水平過(guò)低，也是讓潘石屹萌生退意的一個(gè)重要原因。

據(jù)潘石屹此前透露，即便是在北京這樣的城市，總價(jià)約78億的自持物業(yè)回報(bào)率僅有3%。而SOHO中國(guó)年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，SOHO中國(guó)平均借貸成本約4.7%。這意味著，公司部分自持物業(yè)租金回報(bào)率還趕不上銀行貸款利息。