潘石屹:長城腳下的公社“消失了”

公司呂秀倫 2021-04-16 15:43:43 來源:樂居財(cái)經(jīng)

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??2002年的夏天,潘石屹張欣夫婦、默多克、鄧文迪和張曼玉等名流齊聚在長城腳下的公社,舉辦慶祝奧運(yùn)開幕晚會。老潘熱情洋溢,打扮精致,作為男主人,招待各路賓客。

??19年時(shí)間過去,這個(gè)曾名噪一時(shí)的公社,因疫情期間進(jìn)行大規(guī)模重新裝修,在今年4月開業(yè),但它卻沒了往昔的熱鬧。

??在剛出爐的財(cái)報(bào)里,長城腳下的公社“憑空消失”了。

??樂居財(cái)經(jīng)獲悉,長城腳下的公社由北京紅石新城房地產(chǎn)有限公司(下稱“紅石新城”)開發(fā),該企業(yè)成立于2000年,潘石屹擔(dān)任法人。在股權(quán)上,紅石新城仍在上市公司體系內(nèi),由SOHO中國(BVI-5)有限公司和潘石屹各持股95%和5%。

??此前2018年、2019年的財(cái)報(bào)中,紅石新城作為SOHO中國附屬公司均有披露。目前,紅石新城并無對外投資企業(yè),但有兩家分支機(jī)構(gòu)分別是,北京紅石新城房地產(chǎn)有限公司酒店分公司和北京紅石新城房地產(chǎn)有限公司水關(guān)酒店分公司。

??不僅醉心于建被評為“中國的十大新建筑奇跡”之一的長城腳下公社,潘石屹夫婦還熱衷于在京滬兩城造風(fēng)格各異的SOHO建筑,掠奪人們眼球。眼下,老潘兜里,還剩下“九大金剛”,支撐其業(yè)績。

??只不過,“包租公”生意卻沒有潘石屹想象中那么順?biāo)?,SOHO中國(0410.HK)的盤子越做越小,不僅出租率慘淡,還連續(xù)三年縮減公司員工數(shù)量。

??“消失“的公社

??長城腳下的公社,要溯源于上世紀(jì)90年代。1997年,張欣在北京懷柔的旅行,愛上了鄉(xiāng)間風(fēng)景,此后她委托張永和設(shè)計(jì)的“山語間”鄉(xiāng)間別墅廣受好評,這讓潘石屹意識到這可能成為地產(chǎn)發(fā)展的新模式。

??于是,夫妻二人買下了長城腳下的地皮,請來亞洲12位杰出建筑師,在2002年以1800萬的代價(jià)建成了一個(gè)各具特色的建筑群。

??作為地產(chǎn)商,張欣最初想法只是出售這些建筑,然而2002年威尼斯拿獎后,她改變了主意。

??她打算將其改為展覽館,但為了讓參觀者對建筑能有更親密的感受,酒店成了最終方案。同時(shí)也為了呼應(yīng)那段特定的歷史,酒店最后被命名為公社。

??然而,這個(gè)公社卻“命途多舛”。

??2006年,正在建設(shè)的“長城腳下的公社”二期因存在安全隱患,被要求立刻停工整頓。

??兩年后,長城腳下的公社二期再度終止經(jīng)營。原因是酒店的所在土地為住宅用地,此前SOHO中國欲將住宅用地變更為住宅及商業(yè)用途的申請未獲批準(zhǔn),因此決定終止兩項(xiàng)目的酒店用途。

??彼時(shí),該區(qū)域內(nèi)的住宅土地出讓金要遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于酒店的土地出讓金,SOHO中國將住宅變更為酒店,能獲取更高的收益。

??打那之后,公開資料很少再披露這個(gè)的公社。

??在過去近十年中,在某社交網(wǎng)站上,有關(guān)長城腳下的公社不乏負(fù)面評價(jià)。有住客說,“這個(gè)地方好像是建筑師的作品集,但除了概念,細(xì)節(jié)上真是一塌糊涂。室內(nèi)經(jīng)常是陰冷潮濕一股霉味,室外環(huán)境乏善可陳,綠化、道路、設(shè)施都不怎么樣。”

??有人說,“根據(jù)詢問當(dāng)?shù)氐墓ぷ魅藛T,他們說大部分酒店的房子都是空著的,雖然名義上仍是酒店客房,但是這些經(jīng)過精心設(shè)計(jì)的樓屋的主要功能實(shí)際上是工作人員的員工宿舍?!?/p>

??還有人說,“這不過是一次商業(yè)運(yùn)作的噱頭?!?/p>

??“包租公”難做

??除了擁有被評為“中國的十大新建筑奇跡”之一的長城腳下的公社,潘石屹夫婦還熱衷于在京滬兩城造風(fēng)格各異、光怪陸離的SOHO建筑,制造話題。

??回望過往歲月,2007年上市至2010年間,正是SOHO中國快速發(fā)展并形成商業(yè)地產(chǎn)“開發(fā)-銷售”模式的過程,2010年商業(yè)物業(yè)散售達(dá)到了238億元。

??而今,238億也成了潘石屹再也邁不過去的數(shù)字。

??自2012年,SOHO中國提出從“銷售”向“自持”物業(yè)轉(zhuǎn)型,其主要收入來源也從賣樓轉(zhuǎn)為收租,逐漸剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的同時(shí),營收逐年下降。

??查閱SOHO中國財(cái)報(bào)發(fā)現(xiàn),自2012年公司進(jìn)行業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型以來,營收進(jìn)入疲軟期。2013-2019年,SOHO中國的營收分別為142.6億元、60.98億元、9.95億元、15.77億元、19.63億元、17.21億元和18.47億元。

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??近幾年,SOHO中國的營收一直徘徊在20億元,2020年其營收約21.92億元,同比增長18.65%。雖然SOHO中國營收有所增長,卻逃不出凈利持續(xù)下跌的怪圈。同期,公司凈利潤5.36億元,同比大跌六成。

??衡量企業(yè)長期賺錢能力的指標(biāo)是ROE,而這一指標(biāo)在2020年僅為1.47%,也同比大降超6成。

??另外,公司2020年毛利率63.43%,這一項(xiàng)數(shù)據(jù)在2019年則是81.77%,同比下降22.43%??梢?,不管是凈利潤,還是ROE、毛利率,SOHO中國都創(chuàng)近五年新低。

??而老潘囊中的錢包,也似乎更加癟扁。2020年報(bào)顯示,其流動資產(chǎn)中銀行存款約6935萬元,現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物約3.97億元,而這兩項(xiàng)數(shù)據(jù)在2019年分別為2.61億元、12.07億元,出現(xiàn)大幅下降。

??在借貸方面,截至2020年末,SOHO中國總借貸共計(jì)約184.70億元。借貸中約10.12億元將于一年內(nèi)到期;約16.60億元將于1年以上2年以內(nèi)到期;約36.76億元將于2年以上5年以內(nèi)到期;約121.22億元將于5年以上到期。

??頗為關(guān)注的是,截至2020年底,SOHO中國僱員人數(shù)為1714人,而在2019年、2018年雇員人數(shù)分別為1948人、2058人。相較于2019年,SOHO中國出現(xiàn)“裁員”243人。

??每逢業(yè)績發(fā)布,SOHO中國的股價(jià)都要跌上一跌。2007年10月8日,SOHO中國正式登陸港交所,發(fā)行價(jià)為10.10港元/股。但之后,公司股價(jià)開啟連續(xù)下跌模式。

??截至2021年4月14日收盤,其股價(jià)報(bào)收2.37港元/股,較發(fā)行價(jià)跌去76.53%,市值為123.23億港元。

??多年不看股票的潘石屹對此并不是很在意,他曾坦言“我把自己的公司管好,把房子做好,股價(jià)該漲就漲,愛跌就跌,市場的東西我們管不了?!?/p>

??九大金剛“跌跌不休”

??SOHO中國營收是指租金收入、出售物業(yè)單位所得收入。2020年這兩項(xiàng)數(shù)據(jù)分別約為,15.38億元、6.54億元。而在2019年分別約為18.33億元、1434萬元。

??不難發(fā)現(xiàn),去年租金收入同比減少約2.95億元,而出售物業(yè)單位收入?yún)s增加約6.4億元。

??實(shí)際上,從2014年起,潘石屹陸續(xù)通過“賣子”出售資產(chǎn)套現(xiàn)超過300億元。彼時(shí)潘石屹曾說到,持有經(jīng)營京滬兩地優(yōu)質(zhì)地段的辦公物業(yè)仍是SOHO中國的長期發(fā)展策略,不會改變。換言之,賣一賣邊緣業(yè)務(wù),不足為奇。

??去年,黑石擬將私有化SOHO中國一事,被指潘石屹“跑路”。最終,該私有化進(jìn)程陷入停滯,不了了之。

??瘋狂賣賣賣之后,潘石屹囊中剩下“九大金剛”,支撐其業(yè)績。分別是是北京的前門大街、望京SOHO、光華路SOHO Ⅱ、銀河/朝陽門SOHO、麗澤SOHO,以及上海的外灘SOHO、SOHO復(fù)興廣場、古北SOHO、SOHO天山廣場。

??它們也是潘石屹眼中的“非賣品”,他本人曾信誓旦旦說道,“我可以非??隙ǖ恼f,這幾個(gè)項(xiàng)目,散售的計(jì)劃不可能有,散售太復(fù)雜”。

??雖然不舍得賣“心頭肉”,但老潘還是感嘆道,2020是極其不平凡的一年,“去年四月底,因?yàn)樵S多租戶的經(jīng)營舉步維艱, SOHO中國成熟項(xiàng)目的出租率下滑至低位。”

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??為了美化財(cái)報(bào),在SOHO中國2020年報(bào)中,主要投資物業(yè)項(xiàng)目出租率數(shù)據(jù)比較的并非2019年數(shù)據(jù),而是截至去年年中數(shù)據(jù)。

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??截至2020年底,SOHO中國“八大金剛”中(除去剛開業(yè)的麗澤SOHO),出租率最低的為2019年12月完工的麗澤SOHO,出租率60%。

??除去麗澤SOHO,北京區(qū)域的SOHO寫字樓出租率相比2019年出現(xiàn)集體下降,其中光華路SOHO Ⅱ出租率降幅高達(dá)19%;上海區(qū)域的SOHO寫字樓出租率屬喜憂參半,但在租金收入上,除古北SOHO外,其它項(xiàng)目“跌跌不休”。

??在租金收入方面,位列前三的三棟資產(chǎn)為望京SOHO、光華路SOHO和SOHO復(fù)興廣場,分別約為2.89億元、2.21億元和1.95億元。

??出租率的下滑,只是SOHO中國目前面臨的一個(gè)問題。國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的租金回報(bào)率水平過低,也是讓潘石屹萌生退意的一個(gè)重要原因。

據(jù)潘石屹此前透露,即便是在北京這樣的城市,總價(jià)約78億的自持物業(yè)回報(bào)率僅有3%。而SOHO中國年報(bào)數(shù)據(jù)顯示,SOHO中國平均借貸成本約4.7%。這意味著,公司部分自持物業(yè)租金回報(bào)率還趕不上銀行貸款利息。

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中國城市住房價(jià)格288指數(shù)

(2023-02)

1571.9點(diǎn)

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2023.011569.9-0.97%-0.14%
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2022.111573.9-0.12%-1.08%
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2022.081579.3-0.04%-0.62%
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