??在深度布局產(chǎn)業(yè)、服務(wù)制造轉(zhuǎn)型升級(jí)的路上，華潤(rùn)置地拉來(lái)原萬(wàn)科老將劉愛明助力。

??5月19日，華潤(rùn)置地（01109. HK）新晉成員企業(yè)——潤(rùn)城新產(chǎn)業(yè)在深圳亮相。這是一家由華潤(rùn)置地和中城新產(chǎn)業(yè)合資設(shè)立的公司，以產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)和產(chǎn)業(yè)空間載體開發(fā)為業(yè)務(wù)布局。

??產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是華潤(rùn)置地近年多元轉(zhuǎn)型的主要方向之一，曾被放到很高的位置。

??它被認(rèn)為是華潤(rùn)置地除城市更新、代建代運(yùn)營(yíng)外的第三條腿；同時(shí)，也是公司在“都市綜合體”業(yè)務(wù)模式之后，謀求下一個(gè)時(shí)代彎道超車的主要發(fā)力點(diǎn)。

??2020年，華潤(rùn)置地實(shí)現(xiàn)綜合營(yíng)業(yè)額1795.9億元，其中開發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)算營(yíng)業(yè)額1571.4億元；其包括城市建設(shè)運(yùn)營(yíng)、城市更新、長(zhǎng)租、產(chǎn)業(yè)、康養(yǎng)、影業(yè)、教育等生態(tài)圈要素業(yè)務(wù)營(yíng)業(yè)額154億元。

??此次成立潤(rùn)城新產(chǎn)業(yè)更大的亮點(diǎn)或者在于，合作伙伴中城新產(chǎn)業(yè)背后站著的是原萬(wàn)科老將劉愛明。自2015年在深圳創(chuàng)業(yè)，他帶著中城新產(chǎn)業(yè)已在這個(gè)行業(yè)摸爬滾打了六年。潤(rùn)城新產(chǎn)業(yè)，成為華潤(rùn)置地在產(chǎn)業(yè)層面謀求突破的切口。

??隱現(xiàn)萬(wàn)科身影

??全新亮相的潤(rùn)城新產(chǎn)業(yè)，業(yè)務(wù)布局產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)和產(chǎn)業(yè)空間載體開發(fā)，力爭(zhēng)打造特色服務(wù)體系，精準(zhǔn)解決產(chǎn)城融合發(fā)展的共通訴求和典型痛點(diǎn)。

??平臺(tái)圍繞“服務(wù)中國(guó)制造轉(zhuǎn)型升級(jí)”的戰(zhàn)略使命，聚焦“提供專業(yè)的產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)”的戰(zhàn)略定位，將深耕智慧、健康2大領(lǐng)域，以及智能制造、生命健康、智慧城市、北斗產(chǎn)業(yè)4大垂直產(chǎn)業(yè)方向。

??目前，潤(rùn)城新產(chǎn)業(yè)在全國(guó)布局產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目已超50個(gè)，進(jìn)駐省份10個(gè)、城市17個(gè)，生態(tài)合作企業(yè)10萬(wàn)家。其中，在大灣區(qū)項(xiàng)目占比80%以上。園區(qū)簽約300萬(wàn)平方米，運(yùn)營(yíng)面積200萬(wàn)平方米。

??詳細(xì)的工商信息顯示，潤(rùn)城新產(chǎn)業(yè)（深圳）有限公司（以下簡(jiǎn)稱“潤(rùn)城新產(chǎn)業(yè)”）成立于今年3月31日，注冊(cè)資本1000萬(wàn)元。經(jīng)營(yíng)范圍包括房地產(chǎn)項(xiàng)目投資；產(chǎn)業(yè)園區(qū)的投資；為產(chǎn)業(yè)園區(qū)提供管理服務(wù)；產(chǎn)業(yè)發(fā)展及規(guī)劃研究；產(chǎn)業(yè)園區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)咨詢；新興產(chǎn)業(yè)投資；自有物業(yè)租賃；物業(yè)管理等。

??具體的股權(quán)結(jié)構(gòu)中，潤(rùn)城新產(chǎn)業(yè)由華潤(rùn)置地、中城新產(chǎn)業(yè)全資控股的中城新產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新發(fā)展各持股40%。在此次合作中，華潤(rùn)置地將在產(chǎn)業(yè)資源等方面進(jìn)行賦能，與中城新產(chǎn)業(yè)在技術(shù)運(yùn)營(yíng)、實(shí)操經(jīng)驗(yàn)等方面進(jìn)行聯(lián)合。

??中城新產(chǎn)業(yè)由原萬(wàn)科老將劉愛明牽頭于2015年創(chuàng)立，注冊(cè)資本2億元，經(jīng)營(yíng)范圍包括投資興辦實(shí)業(yè)；企業(yè)管理咨詢等。目前對(duì)外投資企業(yè)32家，控股企業(yè)82家。由劉愛明實(shí)際控制，持股45.12%。

??除了華潤(rùn)置地和中城新產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新發(fā)展，潤(rùn)城新產(chǎn)業(yè)剩下的20%股權(quán)由一家名為深圳合創(chuàng)共贏投資企業(yè)（有限合伙）（以下簡(jiǎn)稱“深圳合創(chuàng)共贏”）的企業(yè)持有。

??深圳合創(chuàng)共贏的大股東實(shí)際也是中城新產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新發(fā)展，持股50%。剩余的股權(quán)則由劉愛明、中城新產(chǎn)業(yè)總經(jīng)理馬洪波等8名自然人股東持有。

??然而，進(jìn)一步的股權(quán)穿透后發(fā)現(xiàn)，中城新產(chǎn)業(yè)實(shí)際上與萬(wàn)科也有著千絲萬(wàn)縷的關(guān)系。資料顯示，在中城新產(chǎn)業(yè)的所有股東中，一家名為深圳市盈達(dá)投資的基金管理公司持有其10%股權(quán)，而該公司正由萬(wàn)科100%控股。

??此外，萬(wàn)科還持有上海中城聯(lián)盟4.58%的股權(quán)，后者持有83.33%股權(quán)的上海中城未來(lái)，而上海中城未來(lái)持股中城新產(chǎn)業(yè)23.6%股權(quán)。粗略算下來(lái)，萬(wàn)科合計(jì)持有中城新產(chǎn)業(yè)10.9%股權(quán)，實(shí)際持有潤(rùn)城新產(chǎn)業(yè)約4.36%的權(quán)益。

??工商資料顯示，潤(rùn)城新產(chǎn)業(yè)董事長(zhǎng)為華潤(rùn)置地高級(jí)副總裁孔小凱；法人代表兼總經(jīng)理為馬洪波；此外，華潤(rùn)置地首席戰(zhàn)略官謝驥、劉愛明以及創(chuàng)始團(tuán)隊(duì)成員王天路分別擔(dān)任董事。

??按照規(guī)劃，未來(lái)三年潤(rùn)城新產(chǎn)業(yè)將布局全國(guó)80余座城市，落地區(qū)域創(chuàng)新中心不少于60個(gè)，鏈接優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)生態(tài)資源10萬(wàn)家，深度服務(wù)上市公司、國(guó)高企業(yè)及規(guī)上企業(yè)超1萬(wàn)家；拓展產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營(yíng)服務(wù)面積400萬(wàn)平方米以上，力爭(zhēng)打造多項(xiàng)國(guó)家級(jí)、省市級(jí)產(chǎn)業(yè)資質(zhì)認(rèn)定；開發(fā)建設(shè)產(chǎn)業(yè)空間載體50個(gè)。

??潤(rùn)城新產(chǎn)業(yè)的最終目標(biāo)是，未來(lái)還將計(jì)劃獨(dú)立上市。

??產(chǎn)業(yè)布局之路

??華潤(rùn)置地黨委委員、高級(jí)副總裁，潤(rùn)城新產(chǎn)業(yè)董事長(zhǎng)孔小凱在活動(dòng)當(dāng)天表示，華潤(rùn)置地作為華潤(rùn)集團(tuán)旗下城市建設(shè)與運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略業(yè)務(wù)單元，經(jīng)過(guò)近三十年耕耘奮進(jìn)，積極投身一系列城市地標(biāo)項(xiàng)目的建設(shè)之中，鍛造了以城市大片區(qū)統(tǒng)籌為核心的城市投資開發(fā)運(yùn)營(yíng)綜合能力。

??據(jù)了解，華潤(rùn)置地在“十三五”期間通過(guò)搭建“產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新平臺(tái)”，鏈接全球優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)資源，成功打造了深圳南山科技金融城、青島海洋智慧小鎮(zhèn)、廣州潤(rùn)慧科技園等一批產(chǎn)城融合標(biāo)桿示范項(xiàng)目，開拓了“六城一體”產(chǎn)業(yè)發(fā)展創(chuàng)新路徑。

??事實(shí)上，過(guò)去幾年中，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是華潤(rùn)置地多元轉(zhuǎn)型的主要方向之一，并曾一度被放到很高的位置。它被認(rèn)為是華潤(rùn)置地除城市更新、代建代運(yùn)營(yíng)外的第三條腿；同時(shí)，也是公司在“都市綜合體”業(yè)務(wù)模式之后，謀求下一個(gè)時(shí)代彎道超車的主要發(fā)力點(diǎn)。

??華潤(rùn)置地華南大區(qū)副總經(jīng)理趙榮曾經(jīng)提到，華潤(rùn)對(duì)于旗下的地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展思路歷經(jīng)三變。

??第一，2000年代之前，華潤(rùn)通過(guò)并購(gòu)試圖打造中國(guó)房地產(chǎn)的江湖霸主；第二，2000年代之后，華潤(rùn)置地通過(guò) “都市綜合體”業(yè)務(wù)模式進(jìn)擊行業(yè)前十；第三，便是華潤(rùn)置地發(fā)力產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，謀求下一個(gè)時(shí)代的彎道超車。

??其稱，華潤(rùn)置地要在未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)中力保行業(yè)前十，重新尋找“黑馬業(yè)務(wù)”是一條必由之路。而這一重任，正落在了產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的身上?；诖?，華潤(rùn)置地開啟了迅猛的轉(zhuǎn)型之路。

??2017年7月，在將旗下的商業(yè)地產(chǎn)事業(yè)部調(diào)整為一級(jí)組織機(jī)構(gòu)不足一個(gè)月后，華潤(rùn)置地成立了新的產(chǎn)業(yè)基金事業(yè)部。這個(gè)全新的部門同樣為華潤(rùn)置地的一級(jí)組織機(jī)構(gòu)，由當(dāng)時(shí)的副總裁王堅(jiān)強(qiáng)兼任總經(jīng)理。

??該產(chǎn)業(yè)基金事業(yè)部旨在以推動(dòng)華潤(rùn)置地做大規(guī)模、創(chuàng)新轉(zhuǎn)型為目標(biāo)，圍繞房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)開展各類基金業(yè)務(wù)。

??2018年，房地產(chǎn)企業(yè)紛紛“去地產(chǎn)化”，尋求多元化轉(zhuǎn)型。當(dāng)年4月，華潤(rùn)置地展示了“六鎮(zhèn)一體”的產(chǎn)品戰(zhàn)略（一體：智慧城市綜合體慧城市綜合體；六鎮(zhèn)：智能小鎮(zhèn)、健康小鎮(zhèn)、空港航城、文旅小鎮(zhèn)、時(shí)尚小鎮(zhèn)、田園綜合體），第一次向外界詳細(xì)披露了公司在產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新領(lǐng)域的新目標(biāo)。

??同年7月，華潤(rùn)置地提出從“銷售物業(yè)+投資物業(yè)+X”的多元化發(fā)展，逐步向“城市綜合投資開發(fā)運(yùn)營(yíng)商”轉(zhuǎn)型，著力布局城市建設(shè)運(yùn)營(yíng)、城市更新、產(chǎn)業(yè)平臺(tái)、創(chuàng)新業(yè)務(wù)等業(yè)務(wù)板塊。

??2018年8月，華潤(rùn)置地拿下青島市黃島區(qū)濱海大道北、瑯琊臺(tái)南路西地塊。這是華潤(rùn)置地的首個(gè)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，命名為青島西海岸海洋智慧小鎮(zhèn)，當(dāng)時(shí)與華潤(rùn)置地合作的，正是中城新產(chǎn)業(yè)。

??這也不難理解此次合作成立潤(rùn)城新產(chǎn)業(yè)，華潤(rùn)置地為何選擇了中城新產(chǎn)業(yè)。據(jù)中城新產(chǎn)業(yè)管理層對(duì)媒體稱，雙方合作已有五六年時(shí)間，原來(lái)華潤(rùn)置地的很多園區(qū)都是交給中城新產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)管理。

??根據(jù)2020年年報(bào)，華潤(rùn)置地實(shí)現(xiàn)綜合營(yíng)業(yè)額1795.9億元，其中開發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)算營(yíng)業(yè)額1571.4億元；其包括城市建設(shè)運(yùn)營(yíng)、城市更新、長(zhǎng)租、產(chǎn)業(yè)、康養(yǎng)、影業(yè)、教育等生態(tài)圈要素業(yè)務(wù)營(yíng)業(yè)額154億元。

??今年3月的業(yè)績(jī)上，華潤(rùn)置地管理層稱，“十四五”期間公司“簽約銷售額保持行業(yè)前十，租金收入每年10%-15%的增長(zhǎng)，購(gòu)物中心租金收入每年20%以上的增長(zhǎng)，凈利潤(rùn)率保持低雙位數(shù)的增長(zhǎng)，綜合毛利率保持在25%以上?！?/p>

??除了堅(jiān)持聚焦開發(fā)銷售型業(yè)務(wù)、經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)和輕資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)三大主營(yíng)業(yè)務(wù)，推動(dòng)發(fā)展包括產(chǎn)業(yè)在內(nèi)的生態(tài)圈要素性業(yè)務(wù)的高質(zhì)量增長(zhǎng)，無(wú)疑成為其重要的工作之一。