??6月16日20：05分，潘石屹通過微博默默轉(zhuǎn)發(fā)了一條消息。

??轉(zhuǎn)發(fā)的消息是：6月16日，黑石（NYSE:BX）發(fā)出全面收購要約，投資SOHO中國有限公司(SEHK:410，以下簡稱“SOHO中國”或“公司”），以取得SOHO中國的控股權。交易完成后，SOHO中國現(xiàn)有控股股東將保留9%的股權。SOHO中國將繼續(xù)在香港證券交易所上市。

??這條消息此前以中英文形式發(fā)布于SOHO中國官方微信。這意味著傳言已久的SOHO中國的結局終于來了。

??這次交易，潘石屹張欣夫婦套現(xiàn)142.8億港元，盡管將保留9%股權，但將雙雙退出SOHO中國董事會。

??幾經(jīng)調(diào)整，潘石屹以出售控股權方式與SOHO中國作別。

??受黑石收購影響，6月17日，SOHO中國復牌即暴漲超過25%，截至當日收盤收報價每股4.6港元，單日上漲21.05%。在SOHO中國6月15日臨時停牌前，SOHO中國股價已現(xiàn)“十連陽”，僅10個交易日股價就上漲約60%。

??6月17日，中國房地產(chǎn)報記者就SOHO中國出售一事聯(lián)系潘石屹，電話始終未接聽。

??潘石屹張欣夫婦甩賣SOHO中國引發(fā)媒體廣泛關注，《潘石屹成功大撤退》《塵埃落定！賣掉SOHO中國潘石屹夫婦成功套現(xiàn)142.8億港元》等報道紛至而來。

??“從這次黑石接盤價格看，相比去年3月最開始打了8折，但對急于轉(zhuǎn)讓并決定退出房地產(chǎn)行業(yè)的潘石屹夫婦而言，他們的目的還是達到了。一方面是美元有貶值壓力，人民幣資產(chǎn)有吸引力，再加上潘氏夫婦急于將資產(chǎn)轉(zhuǎn)移至海外，這對于雙方來說都是個好買賣?！绷闶?、品牌分銷和商業(yè)地產(chǎn)專家丁利國認為，黑石撿了個便宜，潘氏夫婦賣了個安心。

??市場亦有不同觀點，認為這是一場“套利交易”。

??曾經(jīng)的潘石屹風光無兩，是一代地產(chǎn)大佬，在海南房地產(chǎn)市場泡沫期積累了第一桶金并成功跳出，也是上海外灘地王之戰(zhàn)等一系列傳奇的締造者。未來，他將以什么樣的身份回歸？

??潘石屹的退意

??房地產(chǎn)行業(yè)風風雨雨幾十年，有人在激流勇進，有人卻在急流勇退，顯然，潘石屹屬于后者。

??潘石屹離場或許從其轉(zhuǎn)型開始就埋下了伏筆。

??潘石屹近年來爭議不斷，雖然是知名地產(chǎn)商，但最近幾年他對中國房地產(chǎn)市場一直都不看好。

??2007年，潘石屹曾表示，房價兩大隱憂已出現(xiàn)，下跌現(xiàn)象已有表露。2010年，他說“土地比房子貴，房價如果一直維持不現(xiàn)實。”2013年，潘石屹在其微博中評論不動產(chǎn)登記“是好政策，如果今年實施，房價馬上會跌?！?014年，他表示“中國房地產(chǎn)是泰坦尼克號，就要撞到冰山”。2015年，他預言房價還要降，并呼吁年輕人不要買房。2018年4月，潘石屹曾在其微博發(fā)文直言，房地產(chǎn)市場一天比一天畸形，有些地方已經(jīng)違背基本常識，并通過視頻分享了他的個人看法。在視頻里，他用了很多尖銳字眼，但這一微博很快就被刪除。

??自2012年起，SOHO中國由散售模式改為自持出租；后從2014年起，潘石屹便開啟“賣賣賣”模式，從非核心資產(chǎn)到核心資產(chǎn)，潘石屹已累計出貨超300億元。

??最終，其一手創(chuàng)辦的SOHO中國也被擺上貨架。

??2019年，SOHO中國開始尋找潛在買家，黑石、高瓴資本都與其傳過“緋聞”，這其中又以黑石被傳出頻率最高。

??2019年10月，有消息傳出SOHO中國將向黑石集團出售資產(chǎn)。2020年3月，更具體的市場消息指出，黑石集團將以每股6港元價格收購SOHO中國，交易總價約為40億美元。該消息一出，SOHO中國股票立即異動拉升，漲幅一度超過40%，但隨后，公司緊急停牌，最終澄清該消息不實。

??實際上，彼時SOHO中國確實在與黑石等潛在買家談判，不過受疫情影響，雙方談判很快陷入停滯。2020年8月，SOHO中國宣布潛在談判終止。

??兜兜轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)，最終潘石屹還是將SOHO中國賣給了黑石，但價格已較此前大幅壓低。

??一位熟悉商業(yè)地產(chǎn)的人士表示，SOHO中國核心資產(chǎn)均位于京滬兩地，這次交易價格確實有點低。

??根據(jù)SOHO中國2020年報數(shù)據(jù)顯示，截至2020年末公司總資產(chǎn)707.04億元、總負債331.57億元、凈資產(chǎn)375.47億元。以出售價格計算的凈資產(chǎn)折讓率僅有57%，港股房地產(chǎn)上市企業(yè)凈資產(chǎn)折讓率通常在60%-80%。

??在丁利國看來，SOHO中國二級市場估值一直低于凈資產(chǎn)，因為其現(xiàn)金分紅率低。內(nèi)地資產(chǎn)價格高，但租金回報率低導致其資本市場估值不高。

??雖然折價，但潘石屹卻依然堅定離場，為何？

??這或許也源于其性格和經(jīng)歷。有觀點認為，潘石屹出身農(nóng)村，雖然趕上時代洪流投身房地產(chǎn)賺得了第一桶金，但其思想中依然存在一股小農(nóng)意識，且由于經(jīng)歷海南賣樓大漲大跌，也讓潘石屹在日后房地產(chǎn)擴張黃金年代顯得頗為保守，從而錯失了發(fā)展良機。

??除卻骨子里的東西，潘石屹之所以堅決拋售物業(yè)乃至自己一手創(chuàng)辦的公司，在中國企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長柏文喜看來，主要原因還是出于對資產(chǎn)安全的擔憂。

??潘石屹是生意人，做買賣首先考慮到的是利益。其曾經(jīng)算過一筆賬，稱中國的租金回報率偏低，即使是北京這樣的一線城市，租金回報率不足3%，銀行貸款資金成本最低也超過4%，虧損是意料之中。

??“作為自持商業(yè)‘包租公’，SOHO中國沒有再融資需求，在中國目前商辦物業(yè)供求格局下，收益率無法覆蓋同期以物業(yè)市值計算的銀行貸款利息，盈利只能來自物業(yè)價值重估的升值部分，這個生意在財務方面是非常不劃算的。作為上市公司，SOHO中國面臨著維持即期業(yè)績和股價巨大壓力，近年來也進行了大額分紅派現(xiàn)。在不融資情況下如此消耗現(xiàn)金，還要承擔運營費用和上市公司維護費用，結果很清晰?！卑匚南脖硎?。

??此外，柏文喜亦表示，黑石作為全球最大房地產(chǎn)私募基金，管理資產(chǎn)規(guī)模約6000億美元，其客戶中不乏中國富人，也不排除潘石屹利用黑石之手進行資產(chǎn)騰挪這一可能性。

??市場中也有類似代為收購代持傳言。潘石屹此舉是為自己設了一道防火墻？

??黑石的盤算

??黑石接盤SOHO中國的消息釋放出來后，不僅SOHO中國股票大漲；黑石集團在6月17日收盤也上漲1.19%至98.48美元/股。

??根據(jù)公告顯示披露的細節(jié)，此次要約完成后，黑石計劃保持公司的現(xiàn)有主營業(yè)務和管理團隊。黑石和現(xiàn)有控股股東將結合優(yōu)勢資源和專業(yè)知識，支持和加強公司的業(yè)務發(fā)展。

??作為“華爾街PE之王”，黑石對房地產(chǎn)行業(yè)情有獨鐘，在黑石的歷史中，投資不良房地產(chǎn)項目，是其發(fā)展壯大的法寶。據(jù)公開資料不完全統(tǒng)計，自2008年黑石完成第一筆投資起，其在中國房地產(chǎn)市場累計投資額接近300億元，投資范圍囊括了寫字樓、購物中心以及綜合體。

??有意思的是，黑石曾經(jīng)于2011年從中國撤資，在2013年就曾全面清盤自己持有的國內(nèi)商業(yè)不動產(chǎn)，當時號稱是“退出中國”。

??不過2018年以后，黑石開始大量投資中國。僅2019年其就在中國市場斥資200多億元買下多處商業(yè)房地產(chǎn)，包括美國商業(yè)地產(chǎn)運營商Taubman Centers的亞洲分公司Taubman Asia旗下位于中國的購物中心50%的股權、以15億美元收購的位于上海市浦東新區(qū)的長泰廣場以及以70.23億港元從海航手中收購的香港國際建投69.54%股份。其更是在2020年第三季度在該領域奉獻了近一半的收入，堪稱“地產(chǎn)之王”。

??黑石的野心不止于此。

??2020年10月，黑石以12億元人民幣總價收購融創(chuàng)旗下上海香溢花園三期第四棟項目。同年11月，富力地產(chǎn)發(fā)布公告，將所持廣州國際機場富力綜合物流園的70%股權轉(zhuǎn)讓給黑石，富力集團的全資子公司富力地產(chǎn)將持有剩余的30%股權。據(jù)公開資料顯示，該物流園是粵港澳大灣區(qū)內(nèi)最大的城市物流園區(qū)，此次交易已于今年1月完成。完成后，黑石集團在中國的物流投資組合大幅擴張了近三分之一，達到5300萬平方英尺。

??黑石集團董事長蘇世民表示，過去20多年，黑石一直在中國積極投資，因為看好中國的優(yōu)質(zhì)物流和房地產(chǎn)，并表示將來會繼續(xù)在中國尋找具有吸引力的投資機遇，投向高質(zhì)量的公司和地產(chǎn)項目。

??這一次，SOHO中國與黑石都找到了最適合對方的方式。

??將以什么身份回歸？

??潘石屹是一個很有戲的人。作為地產(chǎn)大佬，潘石屹跨界生活可謂豐富多彩，他玩微博、賣蘋果、熱衷慈善、做木匠，甚至還跨界影視。

??潘石屹愛攝影，繼拍攝了馬云、李彥宏、劉強東、雷軍等企業(yè)界大佬之后，鏡頭前的“模特”們變得更加豐富：有像郎朗、蔡國強這樣的藝術家，有像王寶強、郭碧婷這樣的演藝人士，還有像潘基文、陸克文這樣的國際政界名流。

??因為攝影，潘石屹還與郭廣昌達成和解。潘石屹稱，“原來很多不往來的朋友因為攝影成了好朋友，原來的仇人也變成了朋友，郭廣昌因為外灘項目和我打了3年官司，一張照片，我倆化敵為友”。

??對于愛上攝影這件事，潘石屹坦承：“雖然我是一個業(yè)余的攝影愛好者，但我仍想用鏡頭、用心記錄下他們，記錄下他們眼神背后的快樂與艱辛，執(zhí)著與堅持，坦蕩與從容。通過照片，記錄下這些影響時代的人?！?/p>

??除了攝影，資深大V潘石屹也會關注環(huán)保，會做慈善，加入比爾·蓋茨的新能源基金會，捐款給去哈佛、耶魯上學的中國學生。

??潘石屹總是能觸摸到時代的潮流，勇于突破自己，學習新的東西?！俺晒Φ娜俗鲂碌氖?，成功不了怎么辦？”潘石屹當然自問過。他努力地讓自己歸零。在金振業(yè)所著《潘石屹的坎》一書的描繪中，除了勇敢與遠見，倔強與堅持也是潘石屹取得成功的重要原因。

??潘石屹對野心勃勃的年輕創(chuàng)業(yè)者們這樣說，“創(chuàng)業(yè)過程中，你所做的產(chǎn)品，你所提供的服務，一定要能夠?qū)λ恕ι鐣怯泻锰幍?、有貢獻的，這是一個大方向。偏離了這個大方向，無論其他方向做得多好，都不會成功的?！?/p>

??誰也不會想到，從甘肅天水市走出來的幼年瘦小的潘石屹，經(jīng)歷風雨后，如今，已是身價上百億元的地產(chǎn)大腕。就如《平凡的世界》中寫道：“我是一個平凡的人，但一個平凡的人，也可以過得不平凡?！?/p>

??如今，作別SOHO中國后，他將以什么樣的新身份回歸？