??6月16日20：05分，潘石屹通過(guò)微博默默轉(zhuǎn)發(fā)了一條消息。

??轉(zhuǎn)發(fā)的消息是：6月16日，黑石（NYSE:BX）發(fā)出全面收購(gòu)要約，投資SOHO中國(guó)有限公司(SEHK:410，以下簡(jiǎn)稱(chēng)“SOHO中國(guó)”或“公司”），以取得SOHO中國(guó)的控股權(quán)。交易完成后，SOHO中國(guó)現(xiàn)有控股股東將保留9%的股權(quán)。SOHO中國(guó)將繼續(xù)在香港證券交易所上市。

??這條消息此前以中英文形式發(fā)布于SOHO中國(guó)官方微信。這意味著傳言已久的SOHO中國(guó)的結(jié)局終于來(lái)了。

??這次交易，潘石屹?gòu)埿婪驄D套現(xiàn)142.8億港元，盡管將保留9%股權(quán)，但將雙雙退出SOHO中國(guó)董事會(huì)。

??幾經(jīng)調(diào)整，潘石屹以出售控股權(quán)方式與SOHO中國(guó)作別。

??受黑石收購(gòu)影響，6月17日，SOHO中國(guó)復(fù)牌即暴漲超過(guò)25%，截至當(dāng)日收盤(pán)收?qǐng)?bào)價(jià)每股4.6港元，單日上漲21.05%。在SOHO中國(guó)6月15日臨時(shí)停牌前，SOHO中國(guó)股價(jià)已現(xiàn)“十連陽(yáng)”，僅10個(gè)交易日股價(jià)就上漲約60%。

??6月17日，中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者就SOHO中國(guó)出售一事聯(lián)系潘石屹，電話始終未接聽(tīng)。

??潘石屹?gòu)埿婪驄D甩賣(mài)SOHO中國(guó)引發(fā)媒體廣泛關(guān)注，《潘石屹成功大撤退》《塵埃落定！賣(mài)掉SOHO中國(guó)潘石屹夫婦成功套現(xiàn)142.8億港元》等報(bào)道紛至而來(lái)。

??“從這次黑石接盤(pán)價(jià)格看，相比去年3月最開(kāi)始打了8折，但對(duì)急于轉(zhuǎn)讓并決定退出房地產(chǎn)行業(yè)的潘石屹夫婦而言，他們的目的還是達(dá)到了。一方面是美元有貶值壓力，人民幣資產(chǎn)有吸引力，再加上潘氏夫婦急于將資產(chǎn)轉(zhuǎn)移至海外，這對(duì)于雙方來(lái)說(shuō)都是個(gè)好買(mǎi)賣(mài)?！绷闶?、品牌分銷(xiāo)和商業(yè)地產(chǎn)專(zhuān)家丁利國(guó)認(rèn)為，黑石撿了個(gè)便宜，潘氏夫婦賣(mài)了個(gè)安心。

??市場(chǎng)亦有不同觀點(diǎn)，認(rèn)為這是一場(chǎng)“套利交易”。

??曾經(jīng)的潘石屹風(fēng)光無(wú)兩，是一代地產(chǎn)大佬，在海南房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫期積累了第一桶金并成功跳出，也是上海外灘地王之戰(zhàn)等一系列傳奇的締造者。未來(lái)，他將以什么樣的身份回歸？

??潘石屹的退意

??房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)風(fēng)雨雨幾十年，有人在激流勇進(jìn)，有人卻在急流勇退，顯然，潘石屹屬于后者。

??潘石屹離場(chǎng)或許從其轉(zhuǎn)型開(kāi)始就埋下了伏筆。

??潘石屹近年來(lái)爭(zhēng)議不斷，雖然是知名地產(chǎn)商，但最近幾年他對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)一直都不看好。

??2007年，潘石屹曾表示，房?jī)r(jià)兩大隱憂已出現(xiàn)，下跌現(xiàn)象已有表露。2010年，他說(shuō)“土地比房子貴，房?jī)r(jià)如果一直維持不現(xiàn)實(shí)。”2013年，潘石屹在其微博中評(píng)論不動(dòng)產(chǎn)登記“是好政策，如果今年實(shí)施，房?jī)r(jià)馬上會(huì)跌。”2014年，他表示“中國(guó)房地產(chǎn)是泰坦尼克號(hào)，就要撞到冰山”。2015年，他預(yù)言房?jī)r(jià)還要降，并呼吁年輕人不要買(mǎi)房。2018年4月，潘石屹曾在其微博發(fā)文直言，房地產(chǎn)市場(chǎng)一天比一天畸形，有些地方已經(jīng)違背基本常識(shí)，并通過(guò)視頻分享了他的個(gè)人看法。在視頻里，他用了很多尖銳字眼，但這一微博很快就被刪除。

??自2012年起，SOHO中國(guó)由散售模式改為自持出租；后從2014年起，潘石屹便開(kāi)啟“賣(mài)賣(mài)賣(mài)”模式，從非核心資產(chǎn)到核心資產(chǎn)，潘石屹已累計(jì)出貨超300億元。

??最終，其一手創(chuàng)辦的SOHO中國(guó)也被擺上貨架。

??2019年，SOHO中國(guó)開(kāi)始尋找潛在買(mǎi)家，黑石、高瓴資本都與其傳過(guò)“緋聞”，這其中又以黑石被傳出頻率最高。

??2019年10月，有消息傳出SOHO中國(guó)將向黑石集團(tuán)出售資產(chǎn)。2020年3月，更具體的市場(chǎng)消息指出，黑石集團(tuán)將以每股6港元價(jià)格收購(gòu)SOHO中國(guó)，交易總價(jià)約為40億美元。該消息一出，SOHO中國(guó)股票立即異動(dòng)拉升，漲幅一度超過(guò)40%，但隨后，公司緊急停牌，最終澄清該消息不實(shí)。

??實(shí)際上，彼時(shí)SOHO中國(guó)確實(shí)在與黑石等潛在買(mǎi)家談判，不過(guò)受疫情影響，雙方談判很快陷入停滯。2020年8月，SOHO中國(guó)宣布潛在談判終止。

??兜兜轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)，最終潘石屹還是將SOHO中國(guó)賣(mài)給了黑石，但價(jià)格已較此前大幅壓低。

??一位熟悉商業(yè)地產(chǎn)的人士表示，SOHO中國(guó)核心資產(chǎn)均位于京滬兩地，這次交易價(jià)格確實(shí)有點(diǎn)低。

??根據(jù)SOHO中國(guó)2020年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，截至2020年末公司總資產(chǎn)707.04億元、總負(fù)債331.57億元、凈資產(chǎn)375.47億元。以出售價(jià)格計(jì)算的凈資產(chǎn)折讓率僅有57%，港股房地產(chǎn)上市企業(yè)凈資產(chǎn)折讓率通常在60%-80%。

??在丁利國(guó)看來(lái)，SOHO中國(guó)二級(jí)市場(chǎng)估值一直低于凈資產(chǎn)，因?yàn)槠洮F(xiàn)金分紅率低。內(nèi)地資產(chǎn)價(jià)格高，但租金回報(bào)率低導(dǎo)致其資本市場(chǎng)估值不高。

??雖然折價(jià)，但潘石屹卻依然堅(jiān)定離場(chǎng)，為何？

??這或許也源于其性格和經(jīng)歷。有觀點(diǎn)認(rèn)為，潘石屹出身農(nóng)村，雖然趕上時(shí)代洪流投身房地產(chǎn)賺得了第一桶金，但其思想中依然存在一股小農(nóng)意識(shí)，且由于經(jīng)歷海南賣(mài)樓大漲大跌，也讓潘石屹在日后房地產(chǎn)擴(kuò)張黃金年代顯得頗為保守，從而錯(cuò)失了發(fā)展良機(jī)。

??除卻骨子里的東西，潘石屹之所以堅(jiān)決拋售物業(yè)乃至自己一手創(chuàng)辦的公司，在中國(guó)企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長(zhǎng)柏文喜看來(lái)，主要原因還是出于對(duì)資產(chǎn)安全的擔(dān)憂。

??潘石屹是生意人，做買(mǎi)賣(mài)首先考慮到的是利益。其曾經(jīng)算過(guò)一筆賬，稱(chēng)中國(guó)的租金回報(bào)率偏低，即使是北京這樣的一線城市，租金回報(bào)率不足3%，銀行貸款資金成本最低也超過(guò)4%，虧損是意料之中。

??“作為自持商業(yè)‘包租公’，SOHO中國(guó)沒(méi)有再融資需求，在中國(guó)目前商辦物業(yè)供求格局下，收益率無(wú)法覆蓋同期以物業(yè)市值計(jì)算的銀行貸款利息，盈利只能來(lái)自物業(yè)價(jià)值重估的升值部分，這個(gè)生意在財(cái)務(wù)方面是非常不劃算的。作為上市公司，SOHO中國(guó)面臨著維持即期業(yè)績(jī)和股價(jià)巨大壓力，近年來(lái)也進(jìn)行了大額分紅派現(xiàn)。在不融資情況下如此消耗現(xiàn)金，還要承擔(dān)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用和上市公司維護(hù)費(fèi)用，結(jié)果很清晰?！卑匚南脖硎?。

??此外，柏文喜亦表示，黑石作為全球最大房地產(chǎn)私募基金，管理資產(chǎn)規(guī)模約6000億美元，其客戶中不乏中國(guó)富人，也不排除潘石屹利用黑石之手進(jìn)行資產(chǎn)騰挪這一可能性。

??市場(chǎng)中也有類(lèi)似代為收購(gòu)代持傳言。潘石屹此舉是為自己設(shè)了一道防火墻？

??黑石的盤(pán)算

??黑石接盤(pán)SOHO中國(guó)的消息釋放出來(lái)后，不僅SOHO中國(guó)股票大漲；黑石集團(tuán)在6月17日收盤(pán)也上漲1.19%至98.48美元/股。

??根據(jù)公告顯示披露的細(xì)節(jié)，此次要約完成后，黑石計(jì)劃保持公司的現(xiàn)有主營(yíng)業(yè)務(wù)和管理團(tuán)隊(duì)。黑石和現(xiàn)有控股股東將結(jié)合優(yōu)勢(shì)資源和專(zhuān)業(yè)知識(shí)，支持和加強(qiáng)公司的業(yè)務(wù)發(fā)展。

??作為“華爾街PE之王”，黑石對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)情有獨(dú)鐘，在黑石的歷史中，投資不良房地產(chǎn)項(xiàng)目，是其發(fā)展壯大的法寶。據(jù)公開(kāi)資料不完全統(tǒng)計(jì)，自2008年黑石完成第一筆投資起，其在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)累計(jì)投資額接近300億元，投資范圍囊括了寫(xiě)字樓、購(gòu)物中心以及綜合體。

??有意思的是，黑石曾經(jīng)于2011年從中國(guó)撤資，在2013年就曾全面清盤(pán)自己持有的國(guó)內(nèi)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)，當(dāng)時(shí)號(hào)稱(chēng)是“退出中國(guó)”。

??不過(guò)2018年以后，黑石開(kāi)始大量投資中國(guó)。僅2019年其就在中國(guó)市場(chǎng)斥資200多億元買(mǎi)下多處商業(yè)房地產(chǎn)，包括美國(guó)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商Taubman Centers的亞洲分公司Taubman Asia旗下位于中國(guó)的購(gòu)物中心50%的股權(quán)、以15億美元收購(gòu)的位于上海市浦東新區(qū)的長(zhǎng)泰廣場(chǎng)以及以70.23億港元從海航手中收購(gòu)的香港國(guó)際建投69.54%股份。其更是在2020年第三季度在該領(lǐng)域奉獻(xiàn)了近一半的收入，堪稱(chēng)“地產(chǎn)之王”。

??黑石的野心不止于此。

??2020年10月，黑石以12億元人民幣總價(jià)收購(gòu)融創(chuàng)旗下上海香溢花園三期第四棟項(xiàng)目。同年11月，富力地產(chǎn)發(fā)布公告，將所持廣州國(guó)際機(jī)場(chǎng)富力綜合物流園的70%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給黑石，富力集團(tuán)的全資子公司富力地產(chǎn)將持有剩余的30%股權(quán)。據(jù)公開(kāi)資料顯示，該物流園是粵港澳大灣區(qū)內(nèi)最大的城市物流園區(qū)，此次交易已于今年1月完成。完成后，黑石集團(tuán)在中國(guó)的物流投資組合大幅擴(kuò)張了近三分之一，達(dá)到5300萬(wàn)平方英尺。

??黑石集團(tuán)董事長(zhǎng)蘇世民表示，過(guò)去20多年，黑石一直在中國(guó)積極投資，因?yàn)榭春弥袊?guó)的優(yōu)質(zhì)物流和房地產(chǎn)，并表示將來(lái)會(huì)繼續(xù)在中國(guó)尋找具有吸引力的投資機(jī)遇，投向高質(zhì)量的公司和地產(chǎn)項(xiàng)目。

??這一次，SOHO中國(guó)與黑石都找到了最適合對(duì)方的方式。

??將以什么身份回歸？

??潘石屹是一個(gè)很有戲的人。作為地產(chǎn)大佬，潘石屹跨界生活可謂豐富多彩，他玩微博、賣(mài)蘋(píng)果、熱衷慈善、做木匠，甚至還跨界影視。

??潘石屹愛(ài)攝影，繼拍攝了馬云、李彥宏、劉強(qiáng)東、雷軍等企業(yè)界大佬之后，鏡頭前的“模特”們變得更加豐富：有像郎朗、蔡國(guó)強(qiáng)這樣的藝術(shù)家，有像王寶強(qiáng)、郭碧婷這樣的演藝人士，還有像潘基文、陸克文這樣的國(guó)際政界名流。

??因?yàn)閿z影，潘石屹還與郭廣昌達(dá)成和解。潘石屹稱(chēng)，“原來(lái)很多不往來(lái)的朋友因?yàn)閿z影成了好朋友，原來(lái)的仇人也變成了朋友，郭廣昌因?yàn)橥鉃╉?xiàng)目和我打了3年官司，一張照片，我倆化敵為友”。

??對(duì)于愛(ài)上攝影這件事，潘石屹坦承：“雖然我是一個(gè)業(yè)余的攝影愛(ài)好者，但我仍想用鏡頭、用心記錄下他們，記錄下他們眼神背后的快樂(lè)與艱辛，執(zhí)著與堅(jiān)持，坦蕩與從容。通過(guò)照片，記錄下這些影響時(shí)代的人。”

??除了攝影，資深大V潘石屹也會(huì)關(guān)注環(huán)保，會(huì)做慈善，加入比爾·蓋茨的新能源基金會(huì)，捐款給去哈佛、耶魯上學(xué)的中國(guó)學(xué)生。

??潘石屹總是能觸摸到時(shí)代的潮流，勇于突破自己，學(xué)習(xí)新的東西?！俺晒Φ娜俗鲂碌氖?，成功不了怎么辦？”潘石屹當(dāng)然自問(wèn)過(guò)。他努力地讓自己歸零。在金振業(yè)所著《潘石屹的坎》一書(shū)的描繪中，除了勇敢與遠(yuǎn)見(jiàn)，倔強(qiáng)與堅(jiān)持也是潘石屹取得成功的重要原因。

??潘石屹對(duì)野心勃勃的年輕創(chuàng)業(yè)者們這樣說(shuō)，“創(chuàng)業(yè)過(guò)程中，你所做的產(chǎn)品，你所提供的服務(wù)，一定要能夠?qū)λ恕?duì)社會(huì)是有好處的、有貢獻(xiàn)的，這是一個(gè)大方向。偏離了這個(gè)大方向，無(wú)論其他方向做得多好，都不會(huì)成功的?！?/p>

??誰(shuí)也不會(huì)想到，從甘肅天水市走出來(lái)的幼年瘦小的潘石屹，經(jīng)歷風(fēng)雨后，如今，已是身價(jià)上百億元的地產(chǎn)大腕。就如《平凡的世界》中寫(xiě)道：“我是一個(gè)平凡的人，但一個(gè)平凡的人，也可以過(guò)得不平凡。”

??如今，作別SOHO中國(guó)后，他將以什么樣的新身份回歸？