??“今年是個冷冬”。這句話用來形容2021年沈陽的樓市，甚至比形容天氣狀況還要貼切。

??中國房地產(chǎn)報(bào)記者梳理了從2020年9月由沈陽市房產(chǎn)局、沈陽市自然資源局、沈陽市城鄉(xiāng)建設(shè)局、國家稅務(wù)總局沈陽市稅務(wù)局等9部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（以下簡稱“沈八條”）以來，沈陽房地產(chǎn)市場的發(fā)展脈絡(luò)。

??發(fā)現(xiàn)政策執(zhí)行一年多以來，尤其是今年下半年，隨著政策效力的持續(xù)釋放，加之地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的全面收緊，沈陽市房地產(chǎn)市場步入下行通道的趨勢越發(fā)明顯，至集中供地后，第二輪土拍草草收場，“金九銀十”成色盡失，消費(fèi)者預(yù)期過低，市場觀望情緒濃厚，沈陽樓市呈現(xiàn)一派“慘淡經(jīng)營”圖景。

??而且，由于樓市銷量遇冷后引發(fā)的房企價(jià)格戰(zhàn)，導(dǎo)致部分先期購房業(yè)主群體維權(quán)事件頻發(fā)，沈陽個別區(qū)相關(guān)部門介入調(diào)停。

??重重亂象之下，沈陽樓市去化進(jìn)程在寒冬中舉步維艱，地產(chǎn)行業(yè)從業(yè)人員正在面臨重重危機(jī)。

??房企降價(jià)“白刃戰(zhàn)”

??在沈陽賣房多年的渠道銷售潘奇，最近開起了滴滴快車。

??前幾年房地產(chǎn)市場好，賣房也“風(fēng)光”過的他，今年下半年伴隨市場大行情走弱，事業(yè)遭遇困局。

??完成快車派單量，晚上收車下班到家已經(jīng)快10點(diǎn)鐘了，忙了一天的潘奇才有休息的時間。

??“年底賣房拿不到錢，渠道（商）都申請破產(chǎn)了，開發(fā)商不結(jié)算傭金，等過了年，我還得賣房子，現(xiàn)在先跑滴滴，掙個飯錢，我們上班沒底薪的，得賣出房子才能掙到錢。”他告訴記者。

??在他看來，今年沈陽的樓市從里到外都透著“亂”。他說：“沈陽人是非常認(rèn)可大開發(fā)商的，尤其是龍湖、金地、萬科、華潤這些品牌房企，但是今年這些開發(fā)商（旗下樓盤）一降再降，價(jià)格政策一星期一個變化，非常亂?！?/p>

??12月15日，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布2021年11月份70個大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動情況。2021年11月份，70個大中城市商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比延續(xù)下降態(tài)勢，同比漲幅持續(xù)回落。其中，沈陽新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降0.4%，二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降0.3%。

??參考此前數(shù)據(jù)，10月份沈陽新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降0.3%，二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降0.2%；9月份沈陽新建商品住宅、二手住宅銷售價(jià)格均環(huán)比下降0.1%。沈陽新房、二手房銷售價(jià)格，已經(jīng)連續(xù)三個月下降。

??記者在實(shí)地調(diào)查中了解到，個體項(xiàng)目的降價(jià)幅度遠(yuǎn)不如此。今年以來，由于沈陽市樓盤價(jià)格的大幅跳水，導(dǎo)致先期購房業(yè)主利益受損，引發(fā)了諸多群體維權(quán)事件。包括沈陽市皇姑區(qū)的金地峯范、沈北新區(qū)的中海望京府，蘇家屯區(qū)的華潤靜安府等。

??面對群體維權(quán)事件，當(dāng)時針對房企降價(jià)銷售行為，沈陽沈北新區(qū)發(fā)布“限跌令”， 宣布自8月26日起區(qū)房產(chǎn)局將對沈北新區(qū)房地產(chǎn)市場銷售行為進(jìn)行檢查。同時，多個部門聯(lián)合約談了部分開發(fā)企業(yè)，要求企業(yè)在考慮自身利益同時，要遵循房地產(chǎn)市場發(fā)展規(guī)律。

??“限跌令”出臺后，房企只能通過其他途徑促銷自救。58安居客房產(chǎn)研究院的文章指出，從國慶節(jié)開始，沈陽有不少樓盤開啟了“暗降”模式，各種名目的優(yōu)惠和特價(jià)房頻出。

??在潘奇的介紹下，記者先后走訪了幾個樓盤，其中沈北新區(qū)的中海望京府樓盤位于沈陽師范大學(xué)地鐵站附近，周邊囊括了萬科地產(chǎn)以及華強(qiáng)城的樓盤，地理位置條件優(yōu)越。

??記者以購房者身份在中海望京府樓盤銷售中心盤桓多時，期間只有一位購房者前來問詢，且興趣缺缺，幾分鐘后就離開了。

??在記者表露出對一處房產(chǎn)感興趣后，銷售人員告知價(jià)格為12000元/平方米，在記者多次詢問下，銷售人員稱，有“特價(jià)房”，為10000元/平方米。

??“當(dāng)前樓盤降價(jià)促銷，已經(jīng)成為主流”，一位深耕沈陽當(dāng)?shù)厥袌龆嗄甑姆康禺a(chǎn)渠道銷售負(fù)責(zé)人告訴中國房地產(chǎn)報(bào)記者，“目前網(wǎng)上的均價(jià)已經(jīng)不具備參考意義，一切都以售樓處為準(zhǔn)，有些項(xiàng)目我們渠道都需要簽保密協(xié)議?！?/p>

??隨后，記者從該渠道銷售處問詢到中海望京府樓盤的所謂“特價(jià)房”可以低至8500元/平方米。而對于此前鬧得沸沸揚(yáng)揚(yáng)的業(yè)主維權(quán)事件，銷售中心的工作人員連連搖手，諱莫如深。

??“大開發(fā)商口碑好，普遍存在溢價(jià)，市場行情下行時，大開發(fā)商降價(jià)對于周邊的本地開發(fā)商是一次降維打擊?！迸似嬲f。

??“在沈陽，恒大是打響了降價(jià)銷售第一槍，其他開放商為了完成銷售任務(wù)，也跟著降價(jià)，上半年賣15000元/平方米的房子，下半年就賣10000元/平方米，買房還要簽保密協(xié)議?！迸似嫜a(bǔ)充道。

??在今年9月，網(wǎng)絡(luò)上某房產(chǎn)中介人員貼出的價(jià)目表格中，沈陽市10個區(qū)有近50個樓盤推出了不同程度的降價(jià)。

??其中，金地各項(xiàng)目均有降價(jià)，幅度在10%~30%；龍湖部分項(xiàng)目降價(jià)約5%；華潤部分項(xiàng)目降價(jià)約30%；中金、萬達(dá)降價(jià)約15%。

??據(jù)表格中數(shù)據(jù)，位于和平區(qū)的陽光城和平101降價(jià)幅度達(dá)到了5000元/平方米，同在和平區(qū)恒大帝景則是下降了4000元/平方米。

??中海望京府銷售中心，孤零零的沙盤，當(dāng)天看房者寥寥無幾。

??成交連續(xù)下滑 二手房存量高企

??成交量連續(xù)六個月下滑。這是沈陽市二手房市場下半年的成績單。

??根據(jù)貝殼網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，自今年5月起，沈陽二手房市場成交量持續(xù)下滑，除了成交量走低，成交價(jià)格也持續(xù)下探。

??與市場降聲一片、成交持續(xù)下滑相對應(yīng)的，是沈陽二手房市場高企的存量。

??截至12月20日，鏈家網(wǎng)可查詢的數(shù)據(jù)顯示，沈陽市僅在鏈家登記出售的二手房數(shù)量為136431套，作為參考，同為東北省會城市的吉林省長春市為76179套，黑龍江省哈爾濱市為98942套。

??沈陽在售二手房數(shù)量接近長春市與哈爾濱市二手房在售數(shù)量的總和，人口數(shù)量卻不具備優(yōu)勢。

??根據(jù)第七次全國人口普查數(shù)據(jù)，沈陽市常駐人口為907萬人，長春市常住人口906萬人，哈爾濱市常駐人口1000.99萬人。

??與第六次人口普查的數(shù)據(jù)相比，沈陽10年共增加963922人，增加11.89%。年平均增長率為 1.13%。

??雖然沈陽市的人口數(shù)量持續(xù)增加，但是按照這樣的比率速度，二手房去化周期將非常長。而且沈陽的商品房房源庫存一直不低。

??根據(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)，自今年2月起，沈陽商品房出清周期維持在30個月左右高位。截至今年9月，沈陽市商品房可售套數(shù)達(dá)到332410套，出清周期為29.07個月 ，遠(yuǎn)高于出清周期12個月左右的正常范疇。

??業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，“沈八條”靴子落地，將個人住房轉(zhuǎn)讓增值稅免征年限由2年調(diào)整到5年的新規(guī)，加劇了二手房出清的難度，這種鎖死存量保增量的辦法，不是長久之計(jì)。

??政策合成的“盤尼西林效應(yīng)”

??如果說，“沈八條”鎖死了二手房存量市場，“限跌令”鎖死了新盤降價(jià)空間，那么政策合成之后的效果，正在壓榨沈陽市房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的生存空間，正在消弭沈陽購房群體的市場預(yù)期。

??從目前房地產(chǎn)市場從業(yè)者角度來看，作為穩(wěn)定房地產(chǎn)市場初衷的“沈八條”出臺和后來穩(wěn)定房價(jià)的“限跌令”面世，政策合成之后并沒有形成1+1＞2的效果。

??2020年，“二進(jìn)京”的沈陽代表團(tuán)在沈陽市場拋出了“沈八條”，從政策內(nèi)容上看，其主要目的是平抑高房價(jià)，給購房投資降溫，在房住不炒的大背景下，建立房地產(chǎn)平穩(wěn)合理的消費(fèi)環(huán)境。

??不過，“沈八條”似乎是一把雙刃劍，在平抑高房價(jià)的同時，持續(xù)居高不下的二手房高庫存，也讓市場觀望情緒高漲，二年改為五年的房產(chǎn)交易新政（指個人房屋買賣增值稅免征年限由兩年改成五年），讓很多改善型住房需求遭到了短期擱置。

??另一方面，開放商為了求生存，降價(jià)促銷，又引發(fā)了業(yè)主維權(quán)和大量投訴。

??“新盤房價(jià)大幅下降，面對業(yè)主維權(quán)，政府的解決方案就是禁止降價(jià)，但是這樣（新房二手房）‘倒掛’的房價(jià)，只會熬死一大批房產(chǎn)中介。”潘奇說。

??事實(shí)上，沈陽房地產(chǎn)中介正在面臨“至暗時刻”。

??一些新盤蓄客能力不足，選擇調(diào)整開盤時間。在售樓盤為了回籠資金，實(shí)現(xiàn)銷售目標(biāo)，大力度降價(jià)促銷，二手房“沈八條”新規(guī)澆滅了部分改善型剛需的交易欲望。沈陽房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的門庭和近乎橫盤的樓市一樣冷清。

??潘奇的生存狀態(tài)就是他們這一群體的真實(shí)寫照。

??據(jù)記者在沈陽多日走訪的不完全統(tǒng)計(jì)，沈陽當(dāng)?shù)卮罅糠慨a(chǎn)中介門店轉(zhuǎn)讓或倒閉，其中不乏瑞家等當(dāng)?shù)乇容^知名的中介，此外，還有盛世安家、邦邦不動產(chǎn)、百嘉地產(chǎn)、優(yōu)巢不動產(chǎn)、優(yōu)居房產(chǎn)交易等小型中介機(jī)構(gòu)。

??此外，沈陽樓市政策合成之后的蝴蝶效應(yīng)還波及了財(cái)政領(lǐng)域。

??記者查詢到，據(jù)沈陽市十六屆人大第四次會議公布的《2020年沈陽市預(yù)算執(zhí)行情況和2021年沈陽市預(yù)算草案》內(nèi)容，其中國有土地出讓收入計(jì)劃完成480.8億元，下降 12.6%。草案中給出的解釋是綜合考慮國家對房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控等因素。

??但是顯然沈陽市對土地出讓的情況估計(jì)不足。

??受銷售端影響，下半年沈陽在土地供應(yīng)方面表現(xiàn)堪稱“大潰敗”。根據(jù)公開數(shù)據(jù)，截至11月20日，沈陽已完成兩批次集中供地。第一批供應(yīng)25宗，成交22宗，成交總金額約198億元。第二批供應(yīng)44宗，成交19宗，流拍25宗，成交總金額為139億元 。

??而第三次集中供地截止時間為12月24日，有27宗地塊掛牌，總出讓面積約138萬平方米。

??值得玩味的是，從配建要求來看，第三次供地明顯低于第一次供地的要求，觸及限價(jià)后用搖號的方式取代了第二次集中供地的競品質(zhì)，種種跡象都感覺此次供地底氣不足。

??12月14日，沈陽市第三次集中供地結(jié)果可以用“糟糕”來形容，僅8宗地塊成功出讓，7宗地塊底價(jià)成交，總成交價(jià)約43.81億元，其余19宗地塊慘遭流拍，流拍率高達(dá)70%。

??前兩次集中供地成交總額合計(jì)為337億元，與預(yù)算草案計(jì)劃完成金額相差143億元，而第三次集中供地成交總金額僅43億元，尚存100億元的缺口，或增加沈陽市政府的財(cái)政赤字。

??記者針對上述沈陽房產(chǎn)政策疊加引發(fā)的包括土拍走低、房產(chǎn)存量高企、中介機(jī)構(gòu)倒閉等相關(guān)問題，計(jì)劃采訪沈陽市住建局等部門進(jìn)一步了解詳情及對政策目前執(zhí)行引發(fā)問題的看法。

??沈陽市委宣傳部負(fù)責(zé)外宣新聞工作的楊姓處長，以“需要提前準(zhǔn)備采訪函給相關(guān)部門領(lǐng)導(dǎo)、再決定是否回復(fù)”為由，拒絕了記者的采訪要求。

??今年年底的中央經(jīng)濟(jì)工作會議指出，“我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展面臨需求收縮、供給沖擊、預(yù)期轉(zhuǎn)弱三重壓力”。要擴(kuò)大內(nèi)需，“支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求”至關(guān)重要。

??房地產(chǎn)市場良性循環(huán)，這與“房住不炒”主基調(diào)并不矛盾。

??中央財(cái)經(jīng)委員會辦公室副主任韓文秀曾表示，經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展是一個相互關(guān)聯(lián)的復(fù)雜系統(tǒng)，要防止出現(xiàn)合成謬誤，不把分兵把關(guān)變成只顧自己不及其余，避免局部合理政策疊加后造成負(fù)面效應(yīng)。要防止分解謬誤，避免把整體任務(wù)簡單一分了之，更不能層層加碼，導(dǎo)致基層難以承受。制定和實(shí)施政策都要堅(jiān)持系統(tǒng)觀念和實(shí)踐標(biāo)準(zhǔn)，遵循經(jīng)濟(jì)規(guī)律，以實(shí)踐效果來檢驗(yàn)政策的成敗優(yōu)劣。

??面對未來可能出現(xiàn)的橫盤、漫長的出清和去化過程，沈陽樓市持續(xù)上漲的拐點(diǎn)已經(jīng)越發(fā)明顯。

??一面是寒冷徹骨的樓市，一面是熱鍋上的螞蟻一樣焦急的開發(fā)商，還有無數(shù)從事兼職糊口的房地產(chǎn)行業(yè)從業(yè)者。

??沈陽樓市回暖，亟須從政策層面建立更有效的長效調(diào)控機(jī)制。

??“作為一名房地產(chǎn)行業(yè)從業(yè)人員，我真的很希望未來（沈陽房地產(chǎn)）市場穩(wěn)定，千萬不要再像2021年這么亂了?！迸似嬲f。