商管型物企集中發(fā)布年報 未來千億市場空間吸引眾多效仿者

公司梁笑梅 2022-04-02 08:55:08 來源:中房報

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??這兩天,主打商管型物企相繼發(fā)布了2021年年報。

??3月31日早間,華潤萬象生活發(fā)布2021年度業(yè)績報告。3月30日,中駿商管發(fā)布2021年度業(yè)績報告。同一天,星盛商業(yè)發(fā)布2021年度業(yè)績公告。

??從他們的業(yè)績報告中可以看出,這三家物企在核心利潤上都處于明顯增長態(tài)勢。

??值得一提的是,這三家物企都有自己的“特長”。從綜合實力上來看,華潤萬象生活以88.75億元的營收和17.02億元的凈利排在榜首。從毛利率上看,商管屬性突出的星盛商業(yè)毛利率最高。從商業(yè)板塊來看,有著商業(yè)拓展方面天然優(yōu)勢的中駿商管取得了較高的增速。

??三家企業(yè)核心利潤同比明顯增長

??這三家物業(yè)公司在核心利潤上都處于增長態(tài)勢。

??在營收上,華潤萬象生活全年收入為人民幣88.75億元,按年增長30.9%。全年毛利潤為人民幣27.59億元,按年增長51.0%。實現(xiàn)核心凈利潤17.02億元,同比大幅增長108.5%。

??另一家物業(yè)中駿商管,其實現(xiàn)收入12.3億元,同比增長53%;毛利潤5.8億元,同比增長63%;歸屬母公司凈利潤2.81億元,同比增長80.19%。

??營收最低的當(dāng)屬星盛商業(yè)了。報告期內(nèi),實現(xiàn)收入5.72億元,同比增29.5%,毛利約為3.30億元,同比增32.9%,歸屬股東凈利潤1.84億元,同比增45.8%。

??單從商業(yè)運營及物業(yè)管理服務(wù)收入上對比來看,華潤萬象生活的實力相對較強。

??在商業(yè)運營及物業(yè)管理服務(wù)板塊上,華潤萬象生活收入為35.65億元,按年增長23.2%。中駿商管商業(yè)物業(yè)管理及運營服務(wù)收入5.6億元,同比提升51%。星盛商業(yè)是一家純商業(yè)運營物業(yè)企業(yè),因此5.72億元的收入均是商業(yè)物業(yè)。

??“剔除掉住宅物業(yè)服務(wù)板塊收入,星盛商業(yè)和中駿商管商業(yè)運營及物業(yè)管理服務(wù)收入大致量級相當(dāng)。而華潤萬象生活商業(yè)運營及物業(yè)管理服務(wù)收入是星盛商業(yè)和中駿商管的6~7倍,處于優(yōu)勢地位?!笨硕鹞锕苎芯靠偙O(jiān)湯曉晨表示。

??商管賽道傳統(tǒng)選手華潤萬象生活領(lǐng)跑

??從綜合實力來看,華潤萬象生活屬于三者中的“佼佼者”了。

??在這三家物企中,華潤萬象生活以88.75億元的營收和17.02億元的凈利都排名榜首。

??華潤萬象生活在收入的較好表現(xiàn)主要源于規(guī)模的增長。

??截至2021年末,華潤萬象生活提供物業(yè)管理服務(wù)的全業(yè)態(tài)在管建筑面積為1.648億平方米;提供商業(yè)運營服務(wù)的已開業(yè)購物中心數(shù)量為71個,已開業(yè)寫字樓數(shù)量為25個。

??華潤萬象生活董事局主席李欣在公司2021年業(yè)績會上表示,“2022年將是物管規(guī)模擴(kuò)張年,搶抓市場機遇,實現(xiàn)有質(zhì)量的跨越式增長,2022年計劃全年獲取第三方面積超1億平方米,計劃外拓10個購物中心,新開18個購物中心。”

??資料顯示,華潤萬象生活物管業(yè)務(wù)積極向“城市空間運營服務(wù)商”轉(zhuǎn)型,堅持有質(zhì)量的規(guī)模增長,全年外拓面積同比增長320.3%,重點發(fā)力城市公共空間賽道,其在管面積占比提升至18.9%。同時,華潤萬象生活抓住市場機遇,實現(xiàn)收并購?fù)黄?,先后?022年初落地禹洲物業(yè)、中南服務(wù)兩個優(yōu)質(zhì)項目,并購新增在管面積7248萬平方米,并購?fù)瓿珊罂偤霞s面積將突破3億平方米,進(jìn)一步提升區(qū)域濃度和規(guī)模效應(yīng)。

??而中駿商管在商業(yè)物業(yè)管理及運營服務(wù)收入增速在三者中是最快的,達(dá)51%。華潤萬象生活為23.2%,星盛行業(yè)為29.5%。

??中駿商管方面表示,在商業(yè)方面,中駿商管在全國各地布局 32 座中駿世界城,截至目前,已進(jìn)駐北京、上海、福州、南昌、合肥等一二線核心城市的 TOD 項目。2021 年 12 月,中駿商管在全國集中就開業(yè)了 4 座中駿世界城。

??在毛利率上,星盛行業(yè)的實力最強,其毛利率為57.7%,華潤萬象生活的毛利率為31.1%,中駿商管的毛利率為47.2%。

??一位業(yè)內(nèi)人士表示“相比于其他物企,星盛商業(yè)商管屬性突出,另外,星盛商業(yè)深耕深圳與大灣區(qū),外延至長三角城市群,城市的消費水平較高,盈利較高?!?/p>

??在湯曉晨看來,“華潤萬象生活在商管賽道上是傳統(tǒng)優(yōu)勢選手,商業(yè)項目經(jīng)營穩(wěn)健,能夠給服務(wù)帶來更好的支撐。星盛商業(yè)和中駿商管均是成長型選手,尚有較大發(fā)展空間。”

??主打商管型物企的市場空間或達(dá)千億元以上

??資料顯示,2021上半年商管型物企包攬了毛利率榜單前三,分別是星盛商業(yè)56.7%、中駿商管49.3%、合景悠活44.2%。商業(yè)賽道的其他物企,如華潤萬象生活、寶龍商業(yè)等,毛利率均超過了平均值。

??商管型物企的較高毛利潤,迎來了眾多物企爭相效仿把商業(yè)運營納入物管板塊。

??2021年4月,碧桂園服務(wù)收購碧桂園4家商管子公司;5月,正榮服務(wù)8.9億收購正榮商管99%股權(quán);11月,融創(chuàng)服務(wù)斥資19億元收購融創(chuàng)文旅旗下商業(yè)運營板塊公司融樂時代。

??華潤萬象生活總裁喻霖康在業(yè)績會上表示,“在傳統(tǒng)住宅和寫字樓、產(chǎn)業(yè)園賽道上,每年市場還是15萬億元~17萬億元的市場,還有大量的新物業(yè)交付。在存量市場中,物業(yè)企業(yè)還可以通過收并購方式來取得增量,此外,就是城市空間管理能增加新的空間。去年,華潤萬象生活對外拓展中城市公共空間占了相當(dāng)大的比例,城市空間服務(wù)比例也提升到了18%。”

??在喻霖康看來,“無論是商管還是物管,實際上都是在對資產(chǎn)進(jìn)行管理。公司的目標(biāo)都是為了客戶實現(xiàn)他們擁有的物力空間保值和增值。一方面,從提供的服務(wù)取得服務(wù)費,另外更進(jìn)一步擁有很大的客戶群體的時候,可以做更多的資源整合平臺,提供給客戶更多的增值服務(wù),收取額外的收益。”

??湯曉晨表示,“商辦物業(yè)服務(wù)市場標(biāo)準(zhǔn)化程度高,盈利模式清晰。國內(nèi)商辦物業(yè)整體市場空間在千億元以上,過去優(yōu)質(zhì)商辦物業(yè)多由外資服務(wù),未來國內(nèi)企業(yè)在此領(lǐng)域?qū)⒅鸩秸紦?jù)較大市場。”

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